Starwood REIT ، مثل BREIT ، يحد من عمليات استرداد المستثمر من الصندوق العقاري

يُعرف باسم SREIT ، ويترأس صندوق الاستثمار العقاري الذي تبلغ قيمته 14.6 مليار دولار باري ستيرنليشت ، المؤسس والرئيس التنفيذي لشركة Starwood Capital ، وهي شركة استثمارية خاصة تركز على العقارات مع أكثر من 125 مليار دولار من الأصول الخاضعة للإدارة. ستاروود كابيتال تدير صندوق الاستثمار العقاري. Sternlicht هو أيضًا الرئيس التنفيذي لشركة Starwood Property Trust (STWD) ، وهي شركة إقراض عقاري مطروحة للتداول العام.

SREIT هي ثاني أكبر صناديق الاستثمار العقاري غير المتاجرة بها بعد صندوق Blackstone Real Estate Income Trust ، والتي تمتلك حوالي 69 مليار دولار من صافي الأصول. مركبة بلاكستون (شريط: BX) ، والمعروفة باسم BREIT ، انتقلت للحد من عمليات الاسترداد في تشرين الثاني (نوفمبر) بعد أن تجاوزت طلبات سحب المستثمرين المرتفعة حدها الفصلي البالغ 5٪.

مثل BREIT ، يسمح SREIT بالاسترداد الشهري لـ 2٪ من صافي قيمة الأصول ، أو NAV ، و 5٪ من NAV كل ثلاثة أشهر.

يُظهر طلب الاسترداد المرتفع أن العديد من مستثمري التجزئة ينتقلون إلى التخارج في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة ، والتي لا يتم تداولها في البورصة ، بعد أن تجاوز أداؤها بشكل كبير أداء نظرائها المتداولين بشكل عام هذا العام. خلقت فجوة الأداء الضخمة بين الصناديق العقارية غير العامة والعامة حافزًا للمستثمرين في صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة على صرف الأموال.

بدلاً من التداول في البورصات مثل بورصة نيويورك ، فإن صناديق الاستثمار العقاري هذه تشبه الصناديق المشتركة لأن المستثمرين يمكنهم شراء أو بيع الأسهم شهريًا على أساس صافي قيمة الأصول الخاضعة لحدود الاسترداد.

في رسالة إلى المستشارين الماليين تم إرسالها إلى Barron's ، قالت SREIT إنها تلقت طلبات إعادة شراء تعادل 3.2٪ من صافي قيمة الأصول في نوفمبر. بناءً على الحد الشهري البالغ 2٪ ، فقد نجح في تلبية 63٪ من طلبات استرداد المستثمرين (0.63 × 3.2 يساوي 2). وقالت الرسالة إن أي طلبات لم يتم تلبيتها سيتعين تقديمها مرة أخرى في ديسمبر.

تمتلك صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة حدود استرداد شهرية وربع سنوية لحمايتها من الاضطرار إلى تصفية كميات كبيرة من العقارات أو تعزيز الرافعة المالية بشكل مادي استجابة لطلبات الاسترداد العالية من المستثمرين.  

وكتبت SREIT في رسالتها: "تم تصميم هذه الحدود لحماية المستثمرين الحاليين وصحة السيارة على المدى الطويل ، وفي نهاية المطاف لتعظيم قيمة المساهمين".

لدى SREIT مزيج أصول وهيكل رسوم مماثل لـ BREIT ولديها أداء مشابه. تمتلك SREIT ، مثل BREIT ، الجزء الأكبر من أصولها في مجمعات سكنية متعددة العائلات ، تليها المستودعات. لقد كان هذان القطاعان من أقوى القطاعات أداءً في صناعة REIT في السنوات الأخيرة.

بلغ عائد SREIT من العام حتى تاريخه حتى أكتوبر 10.2٪ على أحد فئات أسهمها ، مقارنة بعائد 9٪ على BREIT.

قيادة صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الشقق العامة مثل

الأسهم السكنية

(EQR) و

مجتمعات شقق منتصف أمريكا

(

MAA

) هي خارج بحوالي 30٪ في عام 2022. تبلغ الرسوم الأساسية السنوية لـ SREIT 1.25٪ من صافي الأصول ورسوم أداء بنسبة 12.5٪ تخضع لمعدل عقبة بنسبة 5٪. لقد عادت حوالي 15٪ سنويًا في السنوات الثلاث الماضية.

تهيمن الاستثمارات العقارية التجارية على قواعد أصول SREIT و BREIT ، وهي أقل سيولة من الأوراق المالية المتداولة علنًا. في Q-Q10 ، قالت SREIT أن لديها 2.5 مليار دولار من السيولة الفورية في نهاية سبتمبر ، تتكون من 1.7 مليار دولار من قوة الاقتراض و 800 مليون دولار نقدًا.

مثل BREIT ، نمت SREIT بسرعة في العام الماضي حيث ارتفع إجمالي الأصول إلى 30 مليار دولار في أكتوبر من حوالي 20 مليار دولار في نهاية عام 2021. مع حوالي 15 مليار دولار من الديون المستحقة في نهاية سبتمبر ، تتمتع SREIT بنسبة رافعة مالية أعلى من صناديق الاستثمار العقاري العامة المماثلة مثل مجتمعات الشقق السكنية في أمريكا الوسطى ،

مجتمعات أفالون باي

(AVB) و

برولوجيس

(PLD) ، أكبر مستودع REIT. AvalonBay ، على سبيل المثال ، لديها قيمة مشروع مماثلة - القيمة السوقية زائد صافي الدين - مثل SREIT ولكن لديها 8 مليارات دولار من الديون المستحقة.

ومع ذلك ، فقد أحب المستثمرون الأفراد أداء صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة وعوائد توزيعات أرباح وافرة تبلغ حوالي 4٪. لكن وضع قيود على عمليات الاسترداد ، أو فرض بوابة ، يمكن أن يثير قلق المستثمرين وربما يؤدي إلى المزيد من طلبات السحب بينما يجعل من الصعب على صناديق الاستثمار العقارية غير المتداولة بيع أسهم جديدة للمستثمرين.

كتب كيفي ، ومحلل Bruyette & Woods ، روبرت لي ، في وقت سابق من هذا العام أن المديرين البديلين حريصون على جذب "رأس المال المغلق" من المستثمرين الأفراد. في حين أن هذه ليست مشكلة عندما تكون الأوقات جيدة ، كما قال ، "هناك خطر أنه في أوقات التوتر ، قد يدرك المستثمرون الأفراد أنهم ليسوا سعداء للغاية بعدم الوصول إلى رأس مالهم."

في حين أن حدود السيولة يتم الكشف عنها بوضوح في أدبيات REIT غير المتداولة ، إلا أنها لم تكن مشكلة حتى وقت قريب. هذه هي الطريقة التي تصف بها SREIT خطة الاسترداد أو إعادة الشراء:

"بينما يجب أن تنظر إلى استثمارك على أنه طويل الأجل بسيولة محدودة ، فقد اعتمدنا خطة إعادة شراء الأسهم ، حيث يجوز للمساهمين على أساس شهري أن يطلبوا إعادة شراء كل أو أي جزء من أسهمهم. نظرًا للطبيعة غير السائلة للاستثمارات في العقارات ، فقد لا نمتلك موارد سائلة كافية لتمويل طلبات إعادة الشراء. بالإضافة إلى ذلك ، وضعنا قيودًا على مقدار الأموال التي قد نستخدمها في عمليات إعادة الشراء خلال أي شهر أو ربع سنوي ".

اكتب إلى Andrew Bary at [البريد الإلكتروني محمي]