تراجعت التدفقات النقدية لمطوري العقارات الصينيين بأكثر من 20٪

بكين - تقلصت التدفقات النقدية لمطوري العقارات الصينيين - وهي علامة على قدرة الشركات على البقاء واقفة على قدميها - هذا العام بعد النمو المطرد على مدى العقد الماضي ، وفقًا لـ Oxford Economics.

انخفضت التدفقات النقدية للمطورين حتى يوليو بنسبة 24٪ على أساس سنوي ، وفقًا لتحليل كبير الاقتصاديين في الشركة ، تومي وو.

وأظهرت البيانات أن هذا يمثل تباطؤًا حادًا عن النمو كل عام تقريبًا منذ عام 2009 على الأقل. بلغ إجمالي التمويل حتى يوليو 15.22 تريليون يوان (2.27 تريليون دولار) على أساس سنوي ، مقابل 20.11 تريليون يوان في عام 2021.

يأتي الانخفاض في الوقت الذي خسر فيه الطلب على الائتمان في الصين التوقعات في يوليو ، واستمرار نضال مطوري العقارات.

منذ حوالي عامين ، بدأت بكين في اتخاذ إجراءات صارمة ضد الاعتماد الكبير للمطورين على الديون لتحقيق النمو. على وجه الخصوص ، تخلف إيفرجراند عن السداد في أواخر العام الماضي. المطورين الآخرين مثل شيماو قد تخلفت أيضا ، على الرغم من أنه يبدو أن لديها ميزانيات أكثر صحة.

في حين تحول المستثمرون إلى الحذر بشأن شركات العقارات الصينية ، يواجه المطورون الآن خطر فقدان مصدر مهم آخر للتدفق النقدي: المدفوعات المسبقة لمشتري المساكن.

تباع المنازل عادة قبل اكتمالها في الصين. ولكن منذ أواخر يونيو ، احتج بعض مشتري المساكن على التأخير في بناء الشقق وقف مدفوعات الرهن العقاري.

قال وو في تقرير الأسبوع الماضي: "جوهر المشكلة هو أن مطوري العقارات ليس لديهم تدفقات نقدية كافية - سواء بسبب تكاليف خدمة الديون ، أو انخفاض مبيعات المساكن ، أو سوء استخدام الأموال - لمواصلة المشاريع".

"سيؤدي حل هذه المشكلة إلى إعادة بناء ثقة مشتري المساكن في المطورين ، مما سيساعد في دعم مبيعات المساكن ، وبالتالي تحسين الصحة المالية للمطورين."

أكثر من ملياري دولار من ديون المطورين العقاريين عالية العائد مستحقة في سبتمبر - أي أكثر من ضعفي أغسطس ، وفقًا لتحليل مورجان ستانلي اعتبارًا من 2 أغسطس.

قال البنك الاستثماري الأمريكي في تقرير صدر في 15 أغسطس ، نقلاً عن مسح المستهلك AlphaWise ، إن حوالي ربع مشتري المنازل الذين اشتروا العقارات قبل اكتمالها يميلون إلى وقف مدفوعات الرهن العقاري إذا تم تعليق البناء.

لا يقتصر الأمر على العقارات لحساب الجزء الأكبر من ثروة الأسرة في الصين، لكن المحللين يقدرون أن الممتلكات والصناعات المتعلقة بالعقارات تمثل أكثر من ربع الناتج المحلي الإجمالي للصين. وقد ساهم الركود العقاري في حدوث تباطؤ عام في النمو الاقتصادي هذا العام.

في محاولة لدعم النمو ، قام بنك الشعب الصيني بخفض أسعار الفائدة ، بما في ذلك قطع غير متوقع يوم الاثنين 10 نقاط أساس لبعض أسعار الفائدة لسنة واحدة للمؤسسات ، والمعروفة باسم تسهيل الإقراض متوسط ​​الأجل.

في حين أن بنك الشعب الصيني قد يأمل في أن يؤدي الخفض إلى تخفيف عبء بعض مشتري المساكن ومساعدة المطورين في الحصول على قروض ، قال بروس بانج ، كبير الاقتصاديين ورئيس الأبحاث في الصين الكبرى في JLL.

وأشار إلى أن المطورين وجدوا صعوبة أكبر في الحصول على تمويل بأنفسهم ، واضطروا إلى الاعتماد أكثر على البيع المسبق لمشتري المنازل. لكنه أضاف أن الناس يتوخون الحذر بشكل متزايد بشأن شراء منازل جديدة بسبب توقعاتهم للتوظيف في المستقبل والعوائد على المنتجات الاستثمارية الحالية.

على الرغم من التقارير المتعددة حول خطط الحكومة للحفاظ على تمويل المطورين ، لم تعلن الحكومة المركزية رسميًا عن دعم أوسع للعقارات. وجاء في بيان لاجتماع حكومي رفيع المستوى الشهر الماضي الحكومات المحلية مسؤولة عن تسليم المنازل المكتملة.

من بين ثلاثة مصادر رئيسية لتمويل المطورين ، تراجعت المدفوعات المقدمة والودائع بشكل أكبر هذا العام ، بانخفاض بنسبة 34٪ ، وفقًا لتحليل وو.

وأظهرت البيانات السنوية أن الائتمان كمصدر للتمويل انخفض بنسبة 22٪ ، بينما انخفض رأس المال الذي يتم جمعه ذاتيًا ، بما في ذلك الأسهم والسندات ، بنسبة 17٪.

لقد ابتعدت صناديق الاستثمار إلى حد كبير عن مطوري العقارات الصينيين ، مما قلل من مصدر محتمل للتمويل.

قالت كارول لاي ، مساعدة مدير المحفظة في Brandywine Global ، في رد عبر البريد الإلكتروني لـ CNBC: "ما كان مقلقًا هو عدم الرغبة والسرعة من قبل كبار صانعي السياسة في حل مشكلات تمويل مطوري العقارات".

قال لاي إن تخصيص شركة إدارة الاستثمار للعقارات في الصين منخفض ، وأن برانديواين تمتلك "سندات عقارية عالية الجودة تم منحها الأفضلية من حيث الدعم الحكومي".

حتى أن بعض المستثمرين تحولوا إلى شركات في أجزاء أخرى من آسيا.

"لقد خرجنا من جميع ممتلكاتنا تقريبًا في الصين السكنية. قال شين يان لو ، مدير المحفظة في سنغافورة لأسهم العقارات الآسيوية في جانوس هندرسون ، إنها لعبة انتظار وترقب أكثر من حيث استعادة الانكشاف. رفضت مشاركة إطار زمني لتلك المبيعات.

وقالت "لا يزال هناك العديد من البدائل في المنطقة ، لا سيما مع إعادة الافتتاح الآن ، سنغافورة ، أستراليا ، بشكل أساسي إلى إعادة الافتتاح الكامل ، والأساسيات قوية".

أعلى المقتنيات في مشاركتها في الإدارة صندوق هورايزون لدخل العقارات في آسيا والمحيط الهادئ تشمل Japan Metropolitan Fund Invest و Mapletree Logistics Trust و Hang Lung Properties.

قال باتريك جي من Morningstar في تقرير هذا الشهر أن تحولت بعض الصناديق من العقارات الصينية إلى القطاعات الأخرى ذات العائد المرتفع في آسيا، مثل شركات الطاقة المتجددة الهندية والعقارات الإندونيسية.

بشكل عام ، قال التقرير إن الأموال المستثمرة في الصناديق العقارية الصينية انخفضت بنسبة 59٪ خلال ستة أشهر.

لكن التقرير قال إن عملاق الاستثمار بلاك روك كان من بين الشركات التي اشترت السندات العقارية الصينية - بما في ذلك سندات Shimao.

لم يستجب مدير الأصول لطلب CNBC للتعليق.

- ساهم مايكل بلوم من CNBC في هذا التقرير.