شي يعيد تشكيل سوق العقارات في الصين يمهد الطريق لهيمنة الدولة

(بلومبرج) - بالنسبة لأي حكومة ، فإن إصلاح سوق العقارات السكنية على مستوى البلاد سيكون محفوفًا بالمخاطر في ظل أفضل الظروف. يحاول الرئيس الصيني شي جين بينغ ذلك في وقت يتباطأ فيه الاقتصاد ، ويهدد omicron سياسته الخالية من Covid والعلاقات مع العالم الخارجي مشحونة بشكل متزايد.

الأكثر قراءة من بلومبرج

نظرًا لأن هذا المزيج الخطير يلقي بظلاله على الأسواق المالية الصينية بشكل متزايد ، يستمر طرح سؤال واحد: ما هي نهاية لعبة شي؟

بالنظر إلى غموض الحزب الشيوعي وتاريخه في التراجع عن إصلاحات الملكية ، من المستحيل معرفة الإجابة على وجه اليقين. لكن مراقبي الصين بدأوا في رسم مستقبل محتمل لسوق العقارات الذي يبدو مختلفًا تمامًا عن أكثر من عقدين من النمو الاقتصادي الفائق وثروة الأسرة والإيرادات الحكومية.

باختصار ، من المقرر أن تتلاشى أيام المكاسب الهائلة في أسعار المساكن والمباريات التي تغذيها الديون من قبل أباطرة العقارات الملياردير. سيتم استبدالهم بسوق أكثر رصانة حيث تسارع السلطات إلى تضييق الخناق على نوبات المضاربة وتهيمن الشركات التي تديرها الدولة على التنمية التي تحقق عوائد تشبه المرافق.

قال لي كاي ، الشريك المؤسس لصندوق السندات Shengao Investment ومقره بكين ، والمتخصص في الديون المتعثرة: "إذا أطلقنا على العقد الماضي العصر الذهبي لصناعة العقارات ، فهو الآن محاصر في عصر الصدأ".

من المتوقع أن يكون هذا الانتقال مؤلمًا بشكل خاص للمطورين المملوكين للقطاع الخاص مثل China Evergrande Group التي أرهقت بالفعل مستثمري الأسهم والائتمان الدوليين بخسائر بمليارات الدولارات. في الوقت نفسه ، يمكن أن تقطع شوطًا طويلاً نحو تحقيق اثنين من أكثر أهداف شي قيمة: نظام مالي صيني أكثر استقرارًا وفجوة أضيق بين الأغنياء والفقراء في البلاد.

القصة مستمرة

يتمثل التحدي الذي يواجهه شي في تنفيذ التحول دون إثارة أزمة عشية اجتماع القيادة الذي يُتوقع على نطاق واسع أن يعزز حكمه مدى الحياة.

في حين أن قلة من المحللين يتوقعون انهيارًا ماليًا وشيكًا ، فإن المخاطر من سوق العقارات آخذة في الازدياد. تتعرض شركات العقارات الأضعف لضغط هائل ، حيث تعرضت لضربة مزدوجة تتمثل في ارتفاع تكاليف الاقتراض وتراجع المبيعات. يتخلف المطورون الأقل تصنيفًا ، بما في ذلك Evergrande ، عن سداد ديون الدولار بمعدلات قياسية وانتشار العدوى إلى الشركات الأقوى. غرقت أسهم وسندات شركة كانتري جاردن هولدنجز ، أكبر شركة تطوير في الصين من حيث المبيعات ، يوم الخميس بعد تقرير كافح للعثور على طلب لسند جديد قابل للتحويل.

هناك الكثير من الأسباب التي تجعل الصين بحاجة إلى إعادة تشكيل سوقها العقاري. القطاع مليء بعمليات الشراء المضاربة والمبالغة في الاستدانة ، مما يشكل خطرًا على النظام المالي في حالة الانكماش. يشكل سعر المساكن عبئًا على الأسر الصينية الآخذة في الانكماش بالفعل. بلغ متوسط ​​تكلفة شراء شقة في شينزين حوالي 44 ضعف متوسط ​​الراتب السنوي للسكان المحليين في عام 2020. وهو يفاقم عدم المساواة حيث يخزن أصحاب العقارات الأثرياء العقارات. ملايين المنازل فارغة وبعض مشاريع البناء تضر بالبيئة.

الصناعة لها تأثير كبير على الاقتصاد. عندما يتم تضمين القطاعات ذات الصلة مثل خدمات البناء والممتلكات ، فإن العقارات تمثل أكثر من ربع الناتج الاقتصادي الصيني ، وفقًا لبعض التقديرات. يتم تخزين أكثر من 70٪ من ثروة الصين الحضرية في الإسكان.

قال كريج بوثام ، كبير الاقتصاديين الصينيين في بانثيون ماكرو إيكونوميكس: "سوق العقارات هو أحد أعراض المشاكل الأساسية في الاقتصاد الصيني". "لعقود من الزمان ، كان الحل السهل والسهل لتوليد إيرادات الحكومة المحلية ، وتعزيز النمو الاقتصادي ، وتزويد الأسر بمكان لوضع أموالهم ورؤيتها تنمو".

الحل ، كما هو الحال بشكل متزايد في الصين في عهد شي ، هو تشديد سيطرة الدولة.

في قوانغدونغ - موطن إيفرجراند - يقوم المسؤولون المحليون بتسهيل الاجتماعات بين المطورين المتعثرين والشركات المملوكة للدولة ، وفقًا لتقرير كيليان. قال أشخاص مطلعون على الأمر لـ Bloomberg الأسبوع الماضي ، إن الاقتراض من قبل شركات العقارات الكبرى المستخدمة في تمويل عمليات الاندماج والاستحواذ لن يتم احتسابه ضمن المقاييس التي تحد من الديون.

قال غابرييل ويلداو ، نائب الرئيس الأول في شركة الاستشارات التجارية العالمية Teneo: "تريد الحكومة تشجيع الاندماج في قطاع الإسكان - من المرجح أن يتولى المطورون الأكبر حجمًا والذين غالبًا ما تملكهم الدولة اللاعبين الأضعف". إنهم يريدون كسر إدمان الاقتصاد للممتلكات.

استهدفت السلطات الصينية التجاوزات في سوق العقارات من قبل ، لكن أهمية القطاع بالنسبة للاقتصاد أدت إلى تلاشي هذه الدوافع عندما تعرضت أهداف النمو للتهديد. تسعى بكين إلى تقليل الاعتماد على العقارات من خلال تعزيز الاستثمار في صناعات التكنولوجيا الفائقة والطاقة النظيفة - وهي جزء من خطط شي لجعل النمو أكثر استدامة وجودة أعلى. ومع ذلك ، فإن مثل هذه العملية سوف تستغرق وقتًا وصبرًا.

قال هاو هونغ ، كبير الاستراتيجيين في شركة Bocom International Holdings Co.

يتم اختبار تصميم المسؤولين. يتسارع الانكماش العقاري في الصين ، بل إنه أدى إلى تحذير من مجلس الاحتياطي الفيدرالي. في المدن على مستوى البلاد ، تعمق الانخفاض في أسعار المساكن الجديدة كل شهر منذ سبتمبر ، عندما انخفضت الأسعار لأول مرة منذ ست سنوات. مبيعات المنازل تستمر في الانخفاض. قد تظهر البيانات يوم الاثنين أن الاستثمار العقاري نما بنسبة 5.2 ٪ فقط العام الماضي ، كما يتوقع الاقتصاديون ، وهو الأبطأ منذ عام 2015.

يلجأ المطورون الصينيون إلى مقايضات السندات وتأخير السداد ومبيعات الأسهم وغيرها من الإجراءات اليائسة لسداد الديون. وتعثرت ثماني شركات على الأقل في سداد سندات الدولارات منذ أكتوبر تشرين الأول. ويشمل ذلك Evergrande ، التي أوقعت أزمتها شركة الإقراض China Minsheng Banking Corp. ، وهي أسوأ أسهم البنوك أداءً في العالم. وهبط مؤشر الأسهم العقارية 34 بالمئة العام الماضي ، وهو أسوأ مستوى له منذ الأزمة المالية العالمية في 2008.

السلطات مستعدة لقبول المخاطر التي يتعرض لها النمو الاقتصادي والاستقرار المالي من الحملة ، وفقًا لإسوار براساد ، الذي قاد في السابق فريق صندوق النقد الدولي في الصين وهو الآن في جامعة كورنيل.

قال براساد: "يبدو أن بكين قررت أن هذه من المحتمل أن تكون تكاليف مؤقتة لا يمكن تجنبها بعد الآن من أجل الحد من تقلبات الأسواق المالية المستقبلية وحتى المزيد من الاختلالات في أسواق العقارات".

هذه التكاليف آخذة في الازدياد. تراجعت أسهم شركات العقارات بنسبة 4.3٪ يوم الخميس ، وهي أكبر نسبة في أربعة أشهر ، وتم تقييم أصولها المبلغ عنها بنسبة 30٪ فقط. هذه هي الأرخص من حيث البيانات التي تعود إلى عام 2005. وكتب محللو أسهم "سيتي جروب" في مذكرة حديثة: "عدد قليل فقط من الناجين" سيحققون نجاحًا في المضي قدمًا.

تتسارع الهزيمة في سوق السندات الدولارية الصينية ذات العائد المرتفع ، والتي أثارتها الشركات التي كانت تعتبر في السابق أكثر سلامة من الناحية المالية من Evergrande - مثل Shimao Group Holdings Ltd. و Sunac China Holdings Ltd. . وهوت أسهم الشركة المطورة نحو 8 بالمئة يوم الخميس ، بينما هبطت سنداتها الدولارية المستحقة في 2025 4.8 سنت إلى 74.4 سنت ، تستعد لأكبر انخفاض لها منذ الأول من نوفمبر.

بغض النظر عن شكل حملة بكين للتخلص من سوق العقارات ، فمن الواضح أن العصر الذي أثرى أباطرة العقارات وأصحاب المنازل على حد سواء قد انتهى. ينتظرنا مستقبل أكثر هدوءًا واستقرارًا ، إذا تمكن الحزب الشيوعي من الاستمرار في مساره وتجنب أزمة مالية.

قال جاري نج ، كبير الاقتصاديين في شركة Natixis SA: "من المحتمل أن يكون العصر الذهبي لأسعار العقارات المزدهرة والعائدات المرتفعة للمطورين قد ولت". "أسعار المنازل ستنمو فقط في منطقة مُدارة بإحكام في المستقبل ، مما يعني أن الإسكان سيبدو بشكل متزايد مثل المرافق."

الأكثر قراءة من Bloomberg Businessweek

© شنومكس بلومبرغ لب