إذا كنت في السوق للحصول على قرض عقاري جديد أو إذا كان لديك واحد بسعر فائدة قابل للتعديل ، فقد تقلق من أن جهود الاحتياطي الفيدرالي لخنق التضخم سوف ترفع تكاليف السكن الخاصة بك.
يقول الاقتصاديون إن هناك صلة بين تحركات بنك الاحتياطي الفيدرالي وأسعار فائدة الرهن العقاري ، لكن من المضلل التركيز على ارتفاعات بنك الاحتياطي الفيدرالي في أسعار الفائدة قصيرة الأجل. في الواقع ، كان متوسط سعر الفائدة على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا الأربعاء الأدنى مما كان عليه قبل أسبوع ، على الرغم من أن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان على وشك رفع أسعار الفائدة قصيرة الأجل للمرة الرابعة في أكثر من أربعة أشهر بقليل.
هذا بالضبط ما قامت به اللجنة الفيدرالية للسوق المفتوحة يوم الأربعاء ، ورفع لها الهدف لسعر الأموال الفيدرالية - المبلغ الذي تفرضه البنوك على بعضها البعض للقروض الليلية - تتراوح بين 2.25٪ إلى 2.5٪ ، صعودًا من 1.5٪ إلى 1.75٪. كان هدفه 0٪ إلى 0.25٪ حتى مارس.
هذه قفزة كبيرة ، لكن المحللين لا يتوقعون أن تستجيب أسعار الفائدة على الرهن العقاري كثيرًا ، هذا إذا حدث ذلك على الإطلاق. ذلك لأن تحركات أسعار الفائدة في بنك الاحتياطي الفيدرالي لها تأثير غير مباشر فقط على الرهون العقارية والقروض طويلة الأجل الأخرى. إنها مجرد واحدة من القوى المتعددة التي تلعب دورًا في معدلات فائدة الرهن العقاري.
دور الاحتياطي الفيدرالي
تميل الزيادات في معدل الأموال الفيدرالية إلى التموج من خلال أسواق الائتمان ، بما في ذلك القروض طويلة الأجل مثل الرهون العقارية. إذا نظرت إلى سعر الفائدة على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات - التي تميل إلى التحرك في نفس اتجاه الفائدة على الرهن العقاري - سترى أنها ارتفعت ببطء مع انطلاق التضخم في أواخر عام 2021 وأوائل عام 2022 ، ثم قفز عندما بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في مارس.
لكن سعر الفائدة على سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ، مثل متوسط سعر الرهون العقارية لمدة 30 عامًا ، بلغ ذروته في منتصف يونيو وتراجع ، على الرغم من خطة الاحتياطي الفيدرالي المعلنة لرفع معدل الأموال الفيدرالية عدة مرات هذه السنة. يشير هذا الانفصال إلى قوة مختلفة تلعب دورها: تعامل بنك الاحتياطي الفيدرالي مع الأصول المتعلقة بالرهن العقاري في ميزانيته العمومية.
ذهب بنك الاحتياطي الفيدرالي في نوبات شراء السندات خلال فترة الركود 2007-09 ومرة أخرى خلال الوباء ، حيث قام باقتناص الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وسندات الخزانة. قال بول سينجل ، العضو المنتدب وكبير الاقتصاديين في City National Rochdale ، إن زيادة الطلب على تلك الأوراق المالية أدت إلى ارتفاع أسعارها ، مما أدى إلى انخفاض أسعار الفائدة. وقد ساعدت هذه التحركات ، إلى جانب التضخم المنخفض وعوامل أخرى ، في دفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أقل من 3٪.
والآن يسير بنك الاحتياطي الفيدرالي في الاتجاه المعاكس. توقف عن الإضافة إلى ميزانيته العمومية في مارس و بدأت في تقليص مقتنياتها من خلال الاستنزاف: نظرًا لأن السندات التي يمتلكها بالفعل قد نضجت أو يتم استردادها من قبل مصدريها ، سيشتري الاحتياطي الفيدرالي عددًا أقل من السندات الجديدة لاستبدالها. بحلول سبتمبر ، تخطط لتقليص ممتلكاتها كل شهر بمقدار 35 مليار دولار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري و 60 مليار دولار في Treasurys.
بعبارة أخرى ، قال سينجل ، تحول بنك الاحتياطي الفيدرالي من شراء ما قيمته 120 مليار دولار من الأوراق المالية شهريًا إلى السماح لـ 95 مليار دولار شهريًا بسحب دفاتره. قال سينجل إن هذا يمثل أكثر من 2.5 تريليون دولار سنويًا من السندات التي "سيتعين على شخص آخر شرائها".
قال روبرت هيك ، نائب رئيس الرهن العقاري للسمسار العقاري عبر الإنترنت Morty ، إن بنك الاحتياطي الفيدرالي كان "إلى حد بعيد أكبر مشتر للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري على مدار الخمسة عشر عامًا الماضية". وقال هيك إن قرارها بالانسحاب من تلك السوق سيزيد بشكل كبير المعروض من تلك الأوراق المالية ، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار ورفع أسعار الفائدة.
قال هيك إن مجلس الاحتياطي الفيدرالي كان صريحًا بشأن خططه ، وتعكس أسعار الأوراق المالية الآن التأثيرات المتوقعة على العرض والطلب. ومع ذلك ، قال ، أي تغيير في كيفية حديث قادة الاحتياطي الفيدرالي عن خططهم للأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يمكن أن يتسبب في مزيد من التحولات في أسعار الفائدة.
وقال هيك إنه إذا بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في بيع أوراقه المالية المدعومة بالرهن العقاري بنشاط ، فبدلاً من مجرد ترك محفظته تتقلص بشكل طبيعي ، "من المحتمل أن يكون لها تأثير سلبي كبير إلى حد ما على الأسعار" - مما يعني أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري سترتفع.
ماذا عن التضخم؟
ثم هناك عامل X للتضخم ، وعلى وجه الخصوص مقدار التضخم الذي يتوقعه المقرضون والمستثمرون في المستقبل.
قال سينجل إن رفع الاحتياطي الفيدرالي الأخير دفع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية إلى ما يعتبره الاقتصاديون منطقة محايدة ، ولا يحفز الاقتصاد ولا يبطئه. لكن الزيادات القليلة القادمة التي خطط لها بنك الاحتياطي الفيدرالي ستدفع السعر "إلى المنطقة المقيدة" ، كما قال سينجل ، "وكل ذلك سيكون له تأثير على الاقتصاد بأكمله".
يحاول بنك الاحتياطي الفيدرالي كسر حمى التضخم الاقتصادية دون دفع البلاد إلى الركود، ولكن المؤشرات المعتادة للصحة الاقتصادية مختلطة بشكل محير. يتراجع الناتج المحلي الإجمالي وانهيار ثقة المستهلك ، لكن البطالة لا تزال منخفضة ، وأرباح الشركات قوية إلى حد كبير وإنفاق المستهلكين يستمر بالنمو، وإن كان ذلك ببطء.
وقال هيك إذا تمكن بنك الاحتياطي الفيدرالي من التخلص من التضخم ، فمن المفترض أن يؤدي ذلك إلى خفض أسعار الفائدة على الرهن العقاري. وأضاف أن المستثمرين يظهرون في الواقع إشارات على اعتقادهم أن التضخم ربما وصل إلى ذروته.
ولكن حتى لو تجاوزنا الزاوية بشأن التضخم ، فلا تتوقع أن ترى أسعار الفائدة تنخفض على الفور. قال هيك: "يستغرق السوق وقتًا طويلاً للغاية حتى يغفر تمامًا خطوة كبيرة كهذه".
هذه القصة نشرت أصلا في لوس أنجلوس تايمز.
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/worried-mortgage-interest-rates-heres-184109913.html