لا يمكن لسوق العقارات الحصول على قسط من الراحة ، مع بقاء مخزون المنازل المعاد بيعها منخفضًا وارتفاع أسعار الفائدة مما يجعل من الصعب على المشترين تبرير القفزة.
والآن يمكننا إضافة المشاكل المالية لمقرض الرهن العقاري - وصعود (وهبوط) "الرهون العقارية غير المؤهلة" - للعوامل التي تؤدي إلى تفاقم سوق غير مؤكد بالفعل.
أظهر تقرير صادر عن وكالة فيتش للتصنيفات الائتمانية أن عمليات إنشاء الرهن العقاري الجديدة انخفضت بنسبة 55٪ في الربع الثاني من عام 2022 مقارنة بالعام السابق. وعلى الرغم من أن برودة السوق تؤثر على جميع المقرضين ، فإن المقرضين غير المصرفيين - وخاصة أولئك الذين يتعاملون في NQM - يتحملون العبء الأكبر من ذلك.
ولكن ما الذي تعنيه مشكلة قروض الرهن العقاري NQM هذه حقًا؟ وماذا يعني ذلك بالنسبة للمشترين غير التقليديين الذين يحاولون الحصول على موطئ قدم في السوق؟
لا تفوتك
فوضى "غير مؤهلة"؟
تستخدم NQM طرقًا غير تقليدية للتحقق من الدخل وغالبًا ما يستخدمها أولئك الذين لديهم سيناريوهات دخل غير معتادة ، أو يعملون لحسابهم الخاص أو لديهم مشكلات ائتمانية تجعل من الصعب الحصول على قرض عقاري مؤهل.
لقد كانوا من قبل توصف كخيار للمقترضين ذوي الجدارة الائتمانية الذين لا يستطيعون التأهل لبرامج قروض الرهن العقاري التقليدية.
ولكن مع وجود شركة First Guaranty Mortgage Corp. و Sprout Mortgage - وهما شركتان متخصصتان في القروض غير التقليدية غير المؤهلة للحصول على دعم حكومي - مؤخرًا ، وبدأ خبراء العقارات في التشكيك في قيمتها.
قدمت First Guaranty طلبًا للحماية من الإفلاس في الربيع بينما تم إغلاق Sprout Mortgage ببساطة في وقت مبكر من هذا الصيف.
In المستندات المرتبطة بإيداع إفلاسهاقال قادة First Guaranty إنه بمجرد أن بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع ، انخفض حجم الإقراض وترك الشركة بأكثر من 473 مليون دولار مستحقة للدائنين.
وفي الوقت نفسه ، تم إغلاق Sprout Mortgage ، الذي اعتمد بشدة على NQMs ، فجأة في يوليو. كما أغلقت شركة Reali الناشئة في مجال التكنولوجيا العقارية.
يضطر مقرضون آخرون من غير البنوك إلى التبسيط للبقاء واقفة على قدميها. يقول تقرير من HousingWire أن مقرضي التجزئة Angel Oak و Lower.com و Keller Mortgage اضطروا جميعًا إلى تسريح العمال نظرًا لظروف السوق الصعبة.
هل تشير NQM إلى انهيار آخر في قطاع الإسكان؟ على الاغلب لا
يعتقد معظم مراقبي سوق الإسكان أن ظروف اليوم - بقيادة قواعد الإقراض الأكثر صرامة - تعني أن الولايات المتحدة من المرجح أن تتجنب انهيار سوق الإسكان على غرار عام 2008.
لكن الإخفاقات بين المقرضين غير المصرفيين لا يزال من الممكن أن يكون لها تأثير كبير. بدأت حصة NQM من إجمالي سوق الرهن العقاري الأول في الارتفاع مرة أخرى: شكلت NQMs حوالي 4 ٪ من السوق خلال الربع الأول من عام 2022 ، حيث تضاعفت من انخفاضها البالغ 2 ٪ في عام 2020 ، وفقًا لشركة CoreLogic ، وهي شركة تحليل بيانات متخصصة في سوق الإسكان.
جزء مما ساهم في زيادة شعبية المؤسسات الوطنية للجودة الوطنية مؤخرًا هو تشديد قواعد الإقراض الحكومية.
تُعتبر المؤسسات الوطنية للجودة الوطنية اليوم رهانات أكثر أمانًا من القروض شديدة الخطورة التي ساعدت في تأجيج الانهيار في عام 2008.
ومع ذلك ، سيواجه العديد من المقرضين NQM تحديات عندما تبدأ قيم القروض في الانخفاض ، كما هو الحال الآن مع العديد من المقرضين تحركات الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة. عندما تنخفض القيم ، لا يتمكن المقرضون من غير البنوك دائمًا من الوصول إلى التمويل الطارئ أو الأصول المتنوعة التي يمكنهم الاستفادة منها مثل المقرضين المصرفيين الأكبر.
اقرأ أكثر: ["ابق بعيدًا عن" Financial La La Land ": تقول سوز أورمان إن معظم الأمريكيين بحاجة إلى القيام بذلك الآن للنجاة من أزمتهم التالية] (https://moneywise.com/managing-money/budgeting/suze-orman-emstract-savings ؟ placement = HALF)
يمكن للبنوك أيضًا الاعتماد على قروض مؤهلة أكثر أمانًا لأنها تأخذ في الاعتبار التحقق من الدخل التقليدي ، ونسب ديون أكثر صرامة ولا تحمل ميزات مثل مدفوعات الفائدة فقط.
ومع ذلك ، بدأت البنوك الأمريكية الكبرى ترى الأعمال التجارية باردة بفضل تباطؤ عمليات إنشاء الرهن العقاري. يشير تقرير فيتش إلى أن Citi و JPMorgan و Wells Fargo اضطروا إلى تقليص عدد موظفيهم وعملياتهم ، في حين غادر Satander سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة في وقت مبكر من هذا العام ، ودخل في شراكة مع شركة أخرى لإصدار قروض عقارية للعملاء.
من المهم ملاحظة أنه إذا كان لديك رهن عقاري من خلال مقرض أصبح الآن مفلسًا أو غير موجود ، فهذا لا يعني أن رهنك العقاري سيذهب بعيدًا.
عادةً ما تعمل المؤسسة الفيدرالية للتأمين على الودائع (FDIC) مع مقرضين آخرين للحصول على الرهون العقارية اليتيمة ، وتحدث العملية بسرعة كافية لتجنب الانقطاعات في سداد القرض.
رقم واحد يحكمهم جميعًا
في حين أن العديد من العوامل تؤثر على سوق العقارات، هناك نقطة بيانات واحدة لها الأهمية الأكبر: أسعار الفائدة.
مع تركيز بنك الاحتياطي الفيدرالي على رفع أسعار الفائدة إلى تضخم بارد، ليس هناك سبب وجيه للاعتقاد بأن التأثير على الإقراض وسوق الإسكان الأوسع سوف يتراجع في أي وقت قريب.
ارتفاع معدلات الرهن العقاري - متوسط معدل ثابت لمدة 30 سنة ارتفعت إلى 7٪ اعتبارًا من نهاية أكتوبر - ستحدد مقدار المنزل الذي يمكنهم تحمله.
(يؤثر هذا أيضًا على البائعين ، الذين سيصبح العديد منهم في نهاية المطاف مشترين ومن المحتمل أن يعتمدوا على القروض).
بين التغيير المحتمل بين المقرضين غير المصرفيين ، وقواعد الإقراض الأكثر صرامة المفروضة على البنوك والمعدلات الأعلى للاحتياطي الفيدرالي ، هناك العديد من الأسباب التي تدعو إلى الحذر من جميع الجوانب:
سيحتاج المشترون - خاصة أولئك الذين يحملون قروضًا تقليدية إلى طاولة العرض - إلى الضغط عليهم. بالإضافة إلى التأكد من ترتيب ائتمانهم للوفاء بمعايير الإقراض المصرفي المشددة ، قد يحتاجون إلى التفكير في تكتيكات أخرى ، مثل العروض التي تكون أعلى من سعر طلب البائع والامتيازات الأخرى ، مثل التنازل عن تكاليف الإصلاح للمشكلات التي تم الكشف عنها أثناء الفحص.
على الجانب الآخر ، قد يكون البائعون أكثر تحفيزًا عروض نقدية بالكامل، والتي عادة ما تسرع عملية الإغلاق عن طريق إزالة الرهون العقارية التقليدية - ورفع أسعار الفائدة - من الصورة.
أما بالنسبة للبائعين المحتملين ، فقد يرغبون في الانتظار لإدراج منازلهم حتى الارتفاع التالي. على الرغم من الجيوب الجغرافية للقيم المتزايدة والطلب المرتفع ، قد يجعل اتجاه التبريد الوطني الأوسع البقاء خيارًا حصيفًا.
ماذا تقرأ بعد ذلك
تقدم هذه المقالة معلومات فقط ولا ينبغي تفسيرها على أنها نصيحة. يتم توفيره بدون ضمان من أي نوع.
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/mortgages-down-55-us-lenders-100000026.html