هل تنخفض أسعار المساكن كما يهدد الركود؟ تقرير

بعض الناس مستثمرون. البعض ليس كذلك. لكن كل شخص لديه مصلحة في الإسكان.

إذا كنت لا تشتري ، فأنت تستأجر ، لكننا جميعًا بحاجة إلى مكان للعيش فيه. هذا هو ما يجعل تحليل إسكان مثير جدا. وعلى مدار العام الماضي ، مع مجموعة كبيرة من عدم اليقين غمرت المياه اقتصاد، يبدو أن سوق الإسكان على مفترق طرق قليلًا.

هل تبحث عن الأخبار السريعة والنصائح الساخنة وتحليل السوق؟

اشترك في نشرة Invezz الإخبارية اليوم.

يدعو بعض المحللين إلى إجراء تصحيحات واسعة النطاق ، مع انخفاض عناوين الأخبار بنسبة 10٪ و 15٪ و 20٪. كتبت هذه القطعة في تشرين الثاني (نوفمبر) الماضي ، جادلوا بأن التوقعات الأكثر دراماتيكية كانت بعيدة عن الواقع ، وفشلوا في رؤية كيف يمكن لسيناريوهات يوم القيامة أن تؤتي ثمارها.

ولكن مع استمرار الاقتصاد في الترنح وسط أزمة تكلفة المعيشة ، والحرب الروسية في أوكرانيا و تشديد أسعار الفائدة، دعونا نلقي نظرة على المشهد المحدث.

لماذا يعتقد الناس أن أسعار المساكن ستنخفض؟

أولا ، الجزء الواضح. لقد ذهبت معدلات الرهن العقاري إلى القمر ، وهذا ليس بالأمر الجيد بالنسبة لأسعار المساكن.

مع خروج العالم من COVID ، ظهر أن أزمة التضخم أمثال التي لم نشهدها منذ ظهور السبعينيات. من أجل مواجهة هذا ، تحرك الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة بقوة. والهدف من ذلك هو امتصاص السيولة من الاقتصاد ، وقمع الطلب وكبح جماح التضخم في نهاية المطاف.

هذه هي الطريقة التي تكافح بها البنوك المركزية التضخم. المشكلة الوحيدة هي أن رفع أسعار الفائدة ، في نفس الوقت ، يحد من الاستثمار والاقتصاد بشكل عام. لذا ، في حين أن الطلب يحتاج إلى الانجذاب لتقليل التضخم ، فاجذبه بعيدًا جدًا وستخاطر بحدوث ركود. هذا هو الحبل المشدود الذي يحاول بنك الاحتياطي الفيدرالي السير فيه.

لسوء الحظ ، ارتفع التضخم إلى درجة أن التوقعات جعلت الاقتصاد ينكمش إلى حد الركود. لقد رأينا بالفعل تواجه المملكة المتحدة فوضى اقتصادية و أوروبا الصراع في أعقاب الحرب الروسية في أوكرانيا (وأزمة الطاقة المصاحبة لها). أدت هذه العوامل إلى تنبؤات بأن الاقتصاد سوف ينكمش ، مع استمرار أسعار المنازل.

ارتفعت معدلات الرهن العقاري بشكل صاروخي

بالطبع ، هناك شيء مباشر أكثر بكثير يؤدي إلى تنبؤات بانخفاض أسعار المساكن ، وهو معدلات الرهن العقاري بالغة الأهمية.

إن قيام البنوك المركزية برفع أسعار الفائدة يؤثر بشدة على مدفوعات الرهن العقاري. يوضح الرسم البياني أدناه مدى السرعة التي ارتفعت بها معدلات الرهن العقاري ، حيث ارتفعت إلى أعلى نقطة منذ عام 2002 قبل أن تتراجع قليلاً ، ولكنها لا تزال 6.5٪ مقارنة بما يقرب من 2.5٪ في بداية عام 2021. القفزة الشديدة ترسل مدفوعات الرهن العقاري لأصحاب المنازل عبر السقف (يقصد التورية ، أعدك).

في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي كان يقود الطريق مع زيادة أسعار الفائدة ، فقد تم رفع أسعار الفائدة في جميع أنحاء العالم. لكن على الرغم من ذلك ، من المهم النظر إلى السوق ككل. لا يوجد مكان قريب من العديد من الرهون العقارية ذات الفائدة فقط في السوق اليوم كما كان الحال في السنوات الماضية. ليس هذا فقط ، ولكن هذه المعدلات المرتفعة تؤثر بشكل كبير على الرهون العقارية ذات السعر العائم ، وقد انخفضت هذه المعدلات بشكل كبير في جميع أنحاء العالم المتقدم ، كما يوضح الرسم البياني أدناه من فاينانشيال تايمز.

هذا ليس عام 2008

لكن على الرغم من ذلك ، لا جدال في أن معدلات الرهن العقاري ستؤثر - وقد أثرت - على الطلب. لكن أي استقراء لفترات سابقة من التراجع أو الأزمات هو أمر ساذج ، في رأيي.

هناك العديد من العناوين الرئيسية التي تحذر من وقوع حوادث واسعة النطاق ، والتي لا شك أن سببها جزئيًا هو اضطراب ما بعد الصدمة الذي تسبب فيه الكثير من الانهيار المالي العظيم (GFC). لكن هذا كان حدثا البجعة السوداء قاده الإهمال الصريح في سوق الإسكان ، والذي فجرته أزمة الرهن العقاري المذهلة.

اليوم ، البيئة مختلفة تمامًا. من الصعب تخيل انهيار بهذا الحجم بقيادة الرهن العقاري ، حيث تم تلبيس نقاط الضعف هذه. ليس هذا فقط ، ولكن منذ GFC ، شهدت البنوك تشديد التنظيم وزيادة نسب احتياطي رأس المال المطلوبة بشكل كبير. وقد أدى ذلك إلى نظام مصرفي أكثر صحة وأفضل رأسمالاً. دعونا لا ننسى أن أزمة عام 2008 غير المسبوقة وما تلاها من تراجع في قطاع الإسكان تفاقمت بشكل كبير بسبب الفوضى التي سببها بنك ليمان براذرز وبقية العصابة المصرفية.

بالإضافة إلى ذلك ، نحن نبدأ من نقطة أعلى. سأعيد تدوير الرسم البياني الذي استخدمته من تحليلي الأخير حول الإسكان ، والذي يرسم صورة افتراضية لانخفاض أسعار المنازل بنسبة 25٪ في هذا الربع من العام في الولايات المتحدة. لا يبدو الأمر مشؤومًا تمامًا عندما تقوله مثل ، "يمكن أن تنخفض المساكن إلى أدنى مستوياتها في عامين"، أليس كذلك؟

مع ذلك ، سيكون الرسم البياني أعلاه هو حالة الدب القصوى. سيكون للانخفاض بنسبة 25 ٪ تداعيات كارثية ومن المحتمل أن يظهر السيناريو أعلاه مع تراجع سوق الأسهم بشكل كبير ، جنبًا إلى جنب مع بقية الاقتصاد.

لكني أستخدم الرسم البياني لإظهار مدى ارتفاع أسعار المنازل في مثل هذه الفترة الزمنية القصيرة. بلغ متوسط ​​سعر بيع المنزل 322,000 ألف دولار في أبريل 2020. وبعد مرور أكثر من عامين بقليل ، كان 455,000 ألف دولار - أي بزيادة قدرها 41٪. لماذا تشتري عملة meme عندما يمكنك شراء منزل؟

لا يزال من الممكن أن تنخفض أسعار المساكن

أعتقد أن البيانات والأنماط التاريخية تظهر أن أسعار المنازل ببساطة لا تستطيع تنخفض إلى المستوى الذي تتوقعه هذه السيناريوهات شديدة الانخفاض. أتوقع بعض الضعف ، بالتأكيد ، لكن بشكل خاص في المدن الكبرى ، هناك فيضان من الطلب على المساكن وعدم كفاية العرض لمواجهته.

أضف إلى حقيقة أن المناخ أصبح أكثر صحة اليوم - سواء من حيث رسملة البنوك ولكن هناك أيضًا ديون أقل للأسر وظل سوق العمل مرنًا على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة - ويجب أن تكون أسعار المساكن في وضع أفضل لتحمل الركود.

شهد الانهيار المالي العظيم في عام 2008 انخفاضًا في أسعار المنازل بنسبة 15٪ - 20٪ في بعض الدول المتقدمة الأكثر تضررًا. مع مدى اختلاف النظام اليوم ، أجد صعوبة في تصديق أن لدينا المناخ المناسب لمثل هذا الخريف.

ومع ذلك ، لا يمكن تجاهل أن هناك العديد من العوامل التي لا تشير فقط إلى تباطؤ في الإسكان ، ولكن إلى انخفاض - فقط ليس على هذا النطاق. إن نسب سعر المنزل إلى الدخل ليست جميلة بشكل مفرط ، في حين أن القدرة على تحمل التكاليف أقل من عام 2008.

أسباب كن متشائما واضحة. لقد أظهر السكن بالفعل علامات تليين ، ولكن بشكل معتدل فقط. لكن هذا ليس نفس المناخ الذي كان عليه عام 2008 ، ومن الصعب تصور حدوث انهيار في قطاع الإسكان ، خاصة في المناطق الشعبية والمدن الكبرى.

ولكن مع استمرار تفشي التضخم (على الرغم من المزيد بيانات متفائلة خلال الشهر الماضي) ، والحرب في أوروبا وأسعار الفائدة المرتفعة ، لا يزال هناك عدد لا يحصى من المتغيرات الهبوطية. توقع خط الأساس من قبل معظم هو أن في على الأقل خفيف الركود أمر لا مفر منه. في كلتا الحالتين ، هناك ثروة من عدم اليقين ووقت عصيب أمام الاقتصاد ، بغض النظر عن الطريقة التي تتأرجح بها.