حتى لو توقف رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول وزملاؤه عن رفع أسعار الفائدة قريبًا ، فإن معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا سيظل يرتفع إلى 10٪ ، وفقًا لكريستوفر والين ، رئيس مجلس إدارة Whalen Global Advisors.
ذلك لأن الوتيرة المتوترة لزيادة أسعار الفائدة في بنك الاحتياطي الفيدرالي في عام 2022 تستغرق وقتًا للعودة إلى معدلات الرهن العقاري ، خاصة مع سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية يقفز بالفعل إلى نطاق 3٪ -3.25٪ في أواخر سبتمبر ، من الصفر تقريبًا قبل عام.
قال والين لـ MarketWatch: "يقوم المقرضون بتعديل أسعارهم ببطء فقط". "إنهم غير معتادين على رؤية الأسعار تتحرك بهذه السرعة ، وعادة ما يغيرون الأسعار مرة واحدة فقط في الشهر أو مرة كل شهرين."
يدفع المقترضون علاوة أعلى من معدلات الخزانة الخالية من المخاطر على الرهون العقارية للمساعدة في حساب مخاطر التخلف عن السداد. معدل الخزانة لمدة 30 عامًا
TMUBMUSD30Y،
ارتفع إلى 4.213٪ الخميس ، وهو أعلى مستوى منذ 2011 ، وفقا لبيانات السوق من داو جونز.
قال فريدي ماك يوم الخميس معدل الرهن العقاري 30 عاما كان يبلغ متوسط 6.94٪ في أحدث مسح أسبوعي ، وهو أعلى مستوى في 20 عامًا أدى إلى تقليص الطلب بشدة على قروض المنازل الجديدة.
ولكن مع عدم إظهار التضخم في الولايات المتحدة أي علامات على تراجع واضح عن أعلى مستوى له في 40 عامًا ، كانت التوقعات مرتفعة بالنسبة لبنك الاحتياطي الفيدرالي لزيادة معدل سياسته بمقدار 75 نقطة أساس أخرى في اجتماعه في نوفمبر ، وربما بنفس المقدار مرة أخرى في ديسمبر وفقًا لأداة CME FedWatch.
احتمالات بورصة شيكاغو التجارية يوم الخميس فضل معدل 4.75٪ -5٪ على الأموال الفيدرالية تنطلق في فبراير.
قال والين: "هناك تأثير تأخر في الرهون العقارية" ، مضيفًا أنه حتى إذا قرر محافظو البنوك المركزية التوقف مؤقتًا عن الزيادات الإضافية في أسعار الفائدة بعد اجتماعهم في ديسمبر ، فإن معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا "سيظل يلامس 10٪ بسهولة بحلول فبراير".
حث Whalen ، وهو مصرفي استثماري ومؤلف ومتخصص يركز على التمويل المصرفي والرهن العقاري ، لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية في عام 2008 على نقل المشتقات المعقدة والمبهمة "العودة إلى وضح النهار"، بعد أن شهدت البنوك والمستثمرون خسائر بمئات المليارات من الدولارات مرتبطة بالديون المهيكلة ، بما في ذلك التعرض للرهون العقارية عالية المخاطر. كما قدم شهادة للكونجرس في 2009 حول المخاطر النظامية للصناعة المصرفية.
الآن ، يرى Whalen حدوث تغيير كبير آخر في قطاع الرهن العقاري حيث تستمر الربحية في التراجع (انظر الرسم البياني) وتداعيات سوق الإسكان.
إن أرباح الخدمات المصرفية للرهن العقاري في المنطقة الحمراء ، حتى مع استمرار ارتفاع أسعار الفائدة
شركة Whalen Global Advisors
الأهم من ذلك ، يرى Whalen أيضًا إمكانية أن تعيد أسعار المنازل جميع مكاسبها الوبائية إذا ظلت المعدلات مرتفعة طوال عام 2023.
هذه مكالمة أكبر من تقديرات تصحيح 10٪ -15٪ في أسعار المساكن من الأسعار التي قفزت بنسبة 45٪ على الصعيد الوطني خلال الوباء.
لكن Whalen أشار إلى أحجام تقليب المنازل المضاربة التي وصلت إلى ما يقرب من 150 مليار دولار ، أو 10 ٪ من إجمالي مبيعات المنازل في عام 2022 ، والغطاء البارد لمعدلات الرهن العقاري من رقمين كمحفزات لتراجع حاد في أسعار المنازل.
ربط الاقتصاديون في Mizuho Securities يوم الخميس متوسط أسعار مبيعات المنازل بانخفاض 2.5٪ عن ذروتها ، في ملاحظة العميل ، ووصفوا سوق الإسكان بأنه "متدهور" ، ولكن في الغالب يتماشى مع التوقعات بالنظر إلى القفزة الحادة في معدلات الرهن العقاري.
يمكن تتبع معدلات قروض الرهن العقاري مباشرة إلى سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، أو MBS ، وهي سندات يتم تداولها في وول ستريت ، معظمها بدعم من الحكومة ، والتي تمول الجزء الأكبر من سوق ديون الرهن العقاري في الولايات المتحدة التي تبلغ قرابة 13 تريليون دولار.
مع سباق بنك الاحتياطي الفيدرالي لرفع أسعار الفائدة ، فقد هز الأسواق المالية ، وأغرق الأسهم وأدى إلى انخفاض حاد في إصدار سندات الرهن العقاري هذا العام ، بينما جعل الاقتراض أكثر تكلفة بالنسبة للشركات والبلديات والأسر كجزء من مكافحتها للتضخم.
قال والين: "سوف يستغرق الأمر منا شهورًا حتى نجعل سوق السندات وسوق الإقراض متزامنين حتى يتمكن الناس من جني الأموال مرة أخرى".
أغلقت الأسهم على انخفاض لليوم الثاني على التوالي يوم الخميس ، تاركة مؤشر S&P 500
SPX،
خصم 23٪ على أساس سنوي عند 3,665.78 ، ومعدل الخزانة لمدة 10 سنوات
TMUBMUSD10Y،
عند 4.225٪ ، وهو أعلى مستوى منذ يونيو 2018.
المصدر: https://www.marketwatch.com/story/why-the-housing-market-should-brace-for-double-digit-mortgage-rates-in-2023-11666302773؟siteid=yhoof2&yptr=yahoo