(بلومبرج) - حتى في السويد قلة من الناس يعرفون الكثير عن Castellum AB. ومع ذلك ، فإن البيع السريع لـ 40 مليون سهم في شركة العقارات في وقت سابق من هذا الشهر ينظر إليه الآن من قبل البعض على أنه نذير لأشياء قادمة في سوق العقارات الأوروبية.
الأكثر قراءة من بلومبرج
أشار البائع ، M2 Asset Management AB ، إلى انخفاض أسعار السوق التي أثرت على "قدرتها على الوفاء بالتزاماتها المالية" في هذا القرار. إن إغراق أحد المساهمين الرئيسيين في الحصة ، هو مجرد الحلقة الأخيرة في عام مضطرب شهدت فيه شركات العقارات السويدية قيم سوق الأسهم الخاصة بها تنخفض إلى النصف.
هناك القليل من التوقع لأي فترة راحة. ويواجه القطاع سداد ديون بقيمة 10 مليارات دولار العام المقبل ، مع طلبات إعادة تمويل بنحو 41 مليار دولار بنهاية عام 2026 ، وفقًا لبيانات جمعتها بلومبرج.
تنبع ضغوط التمويل التي تواجهها شركات العقارات السويدية من سنداتها ذات السعر العائم وآجال الاستحقاق قريبة الأجل في بيئة ترتفع فيها أسعار الفائدة. على الرغم من أن هذا يجعل سوق العقارات في بلدان الشمال الأوروبي أكثر عرضة للخطر من الآخرين في المنطقة ، إلا أنه يتم مراقبته عن كثب باعتباره اختبارًا محتملاً لبقية القطاع في أوروبا.
يمكن ترك بعض شركات العقارات بلا بديل سوى الاستفادة من سوق الأسهم لجمع الأموال.
قال بيتر باباداكوس ، العضو المنتدب في جرين ستريت: "في ظل سيناريو سيئ لعدم حدوث ذوبان الجليد في أسواق الائتمان ، يمكن أن تكون السويد في المرتبة الأولى في سلسلة قضايا حقوق الإنقاذ من شركات العقارات المدرجة في أوروبا". "سيكون لذلك تداعيات كبيرة على قطاع العقارات المدرجة في أوروبا."
حذر البنك المركزي السويدي وهيئة الرقابة المالية مرارًا وتكرارًا من أن المخاطر الناشئة عن ديون العقارات التجارية تشكل تهديدًا للاستقرار المالي للبلاد. القلق الرئيسي هو التأثير غير المباشر للبنوك السويدية: بلغ الإقراض العقاري العام الماضي حوالي ثلثي إجمالي رصيد القروض في الدولة الاسكندنافية مقارنة بأقل من الثلث في العديد من اقتصادات منطقة اليورو الأكبر.
وقال أندرس كفيست ، كبير مستشاري مدير هيئة الخدمات المالية السويدية ، إن هيئة الرقابة تحذر من المستويات المرتفعة للديون في الشركات العقارية التجارية منذ أربع سنوات على الأقل.
قال كفيست: "يمكن أن يؤدي انخفاض قيم الممتلكات إلى إحداث تأثير الدومينو". "إذا انخفضت قيم الممتلكات ، فإن الضمان المتاح للقرض ينخفض. يمكن أن يؤدي هذا إلى مطالب بمزيد من الضمانات وبالتالي فرض البيع المتعثر ".
أمضى الملاك التجاريون مثل Fastighets AB Balder و SBB و Castellum - التي تعلن نتائج الربع الثالث يوم الخميس - العقد الماضي في متابعة استراتيجية النمو في السويد التي اعتمدت على جمع مليارات الدولارات من الأموال الرخيصة من مستثمري السندات المتعطشين للعائد. إنه كتاب مسرحي تم تبنيه في جميع أنحاء الأسواق الأوروبية مدعومًا بأسعار فائدة ضئيلة للغاية وتقييمات العقارات المزدهرة.
أدى ارتفاع التضخم ، وما نتج عنه من تشديد شديد للسياسة النقدية من قبل البنوك المركزية ، إلى عكس ثرواتها. كان التأثير على سوق العقارات ذات الرافعة المالية في السويد ، والذي كان من بين أكثر الأسواق زبدًا في العالم العام الماضي ، سريعًا ووحشيًا. انخفضت أسهم SBB بنسبة 81٪ في عام 2022. وتراجعت السندات بطول واتساع القطاع إلى مستويات بائسة. وضعت Balder يوم الأربعاء تصنيفاتها الائتمانية من الدرجة الاستثمارية للمراجعة لخفضها إلى عائد مرتفع من قبل Moody's Investors Service.
قال مارتن إديمالم ، مدير محفظة السندات في SEB Investment Management في ستوكهولم: لقد أصبح "مزيجًا كئيبًا للعديد من الشركات في سوق حيث تكافأ الأموال السهلة أولئك الذين لديهم أجندة نمو قوية". "لكن السوق الآن قد تغير بشكل أساسي."
يتعين على شركات العقارات السويدية أن تمد أكثر من 40.8 مليار دولار من ديون السندات المستحقة على مدى السنوات الخمس المقبلة ، ربعها مستحق في عام 2023. وتعتبر الطريقة التي تتعامل بها مع هذه المدفوعات أمرًا بالغ الأهمية بالنسبة للقطاع الأوروبي الأوسع.
قال إديمالم ، الذي تدير شركته ما قيمته 300 مليار كرون (26.5 مليار دولار) من السندات: "تميل الشركات العقارية الأوروبية بشكل عام إلى امتلاك نفوذ أقل وأطول مدة استحقاق للديون من نظيراتها السويدية". "لكن ارتفاع أسعار الفائدة يعد سلبيًا واضحًا بالنسبة لفئة الأصول ، لذا فمن المعقول أن نفترض أن متطلبات العائد ستزداد للعقارات الأوروبية مما يضغط على التقييمات."
لماذا تثير قصة Adler's Murky Tale المخاوف بشأن العقارات: QuickTake
مع عائدات السندات - وبالتالي تكاليف الاقتراض - أصبح التداول عند مستويات عالية لا يمكن تحملها ، أصبح الكثير من طريق تمويل الديون مكلفًا للغاية بالنسبة لبعض الشركات. في الربع الأخير ، تقلصت مبيعات السندات العقارية إلى 6.3 مليار كرونة ، وهو أدنى مستوى منذ الأشهر الثلاثة الأخيرة من عام 2018. هذه الأزمة تركت المُصدرين يتدافعون لتأمين قروض بنكية بينما تتعثر ميزانياتهم العمومية تحت وطأة الرافعة المالية العالية وانخفاض تقييمات العقارات.
قال ينس أندرسون ، المدير المالي لشركة Castellum ، إن الشركة تستكشف أسواق تمويل أخرى بالإضافة إلى قروض الرهن العقاري التقليدية من بنوك الشمال. واستشهد بمثال المواضع الخاصة في الولايات المتحدة بسبب مدتها الطويلة وأسعارها التنافسية. ولكن حتى هذا القطاع لديه عقبات يجب التغلب عليها بعد الاضطراب الأخير في سوق الذهب في المملكة المتحدة.
من الخيارات البديلة للمساعدة في تخفيف ضغوط التمويل بيع الأصول. قامت SBB بتفريغ ممتلكات بقيمة 6.7 مليار كرونة خلال الربع الثاني وأعلنت مؤخرًا عن المزيد من المبيعات بما لا يقل عن 10.5 مليار كرونة. في يوليو ، حذرت ستاندرد آند بورز من أن هناك "فرصة واحدة من ثلاثة" يمكن أن تخفض تصنيفاتها على المالك إلى درجة غير استثمارية.
لفتت هذه المبيعات الانتباه إلى قلق إضافي بين المستثمرين: المستويات العالية غير العادية للملكية المشتركة في السويد ، والتي أثارت سابقًا تحذيرات من وكالات التصنيف بشأن مخاطر الحوكمة وتضارب المصالح المحتمل. باعت M2 Asset Management حصتها في Castellum إلى مالك عقار آخر ، Akelius Residential Property AB.
أثار قطب العقارات راتجر أرنهولت الدهشة عندما تم تعيينه الرئيس التنفيذي لشركة Castellum بعد انتخابه رئيسًا لها لأول مرة. يتحكم Arnhult أيضًا في M2 وهو أكبر مالك في Corem Property Group ، التي انضمت العام الماضي إلى مجموعة أخرى من ممتلكاته ، Klover AB ، في اندماج بقيمة 1.7 مليار دولار. تمتلك Castellum بدورها ثلث المالك النرويجي Entra ASA ، والذي يعتبر Balder أيضًا أحد المساهمين فيه.
في تقرير عن النظام المالي للبلاد في مايو ، قالت هيئة الخدمات المالية إن نمو الدين في قطاع العقارات يعني أنه لا يزال يمثل "نقطة ضعف كبيرة بالنسبة للاستقرار المالي". وأضافت الوكالة أنها تتابع عن كثب ديون شركات العقارات التجارية لأنها "لعبت دورًا مهمًا في كثير من الأحيان في الأزمات المالية".
تقول ماريا جيلهولم ، محللة العقارات في وكالة موديز ، إن شبكات الملكية المعقدة بين شركات العقارات السويدية "تحد من وصولها إلى رأس المال ، لأن الشركات تركز عادة على حماية السيولة الخاصة بها في حالة الانكماش".
وقالت: "تعد شركة Entra ، حيث تمتلك Castellum و Balder معًا حصة أغلبية ، مثالاً جيدًا". "في فترات الانكماش الاقتصادي عندما يتعين عليك الاعتناء بسيولتك الخاصة وربما بيع الأصول ، فقد يكون من الصعب دفع الجميع إلى دعم حقن الأسهم."
الجانب الفضي لمديري الأموال مثل Edemalm هو أن عمليات البيع كانت شديدة لدرجة أنه توجد الآن صفقات يجب انتقاؤها بمجرد الانتقال إلى القطاعات الفرعية المختلفة للقطاع ، مثل العقارات ذات العائد المرتفع في المكتب أو الصناعي أو مساحات الخدمات اللوجستية.
يشير مدير المحفظة إلى الديون الهجينة باليورو التي يبيعها Balder و Castellum و Heimstaden Bostad AB كأمثلة على أفضل الخيارات.
وقال مدير المحفظة إن هذه القطاعات "أقل حساسية لزيادة تكاليف الفائدة وستستفيد من العقود المرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك". "لكن أهم الأشياء في الوقت الحالي هي ميزانيات قوية ومالكي داعمين أقوياء."
الأكثر قراءة من Bloomberg Businessweek
© شنومكس بلومبرغ لب
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/why-sweden-41-billion-property-090403875.html