أين العقارات

يمكن أن يكون هناك القليل من الشك في أنه طالما أن الاحتياطي الفيدرالي (الاحتياطي الفيدرالي) لا يزال ملتزمًا بسياساته المشددة لمكافحة التضخم ، فإن الإسكان - المبيعات ، وكذلك البناء والتسعير - سوف يستمر في المعاناة من ارتفاع معدلات الرهن العقاري. لكن هذه ليست كل القصة. ستدخل التيارات المتقاطعة معادلة الإسكان حيث أصبح الناس ينظرون بشكل متزايد إلى العقارات كطريقة لحماية ثرواتهم من الآثار السيئة للتضخم على الأسهم والسندات والأدوات المالية الأخرى.

حتى الآن ، تميل معظم الضغط إلى الجانب السلبي من دفتر الأستاذ العقاري. منذ أن بدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة في آذار (مارس) الماضي ، ارتفع متوسط ​​سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، وإن كان ذلك بشكل غير متساو ، من 2.8٪ إلى أكثر من 6.0٪. ولأن هذه الخطوة قد أدت إلى زيادة تكلفة دعم الرهن العقاري بأكثر من الضعف ، فلا عجب أن عانى الشراء. تراجعت مبيعات المنازل الجديدة ، وفقًا لتتبع وزارة التجارة ، بنسبة 39 ٪ من أعلى مستوياتها في يناير الماضي إلى يوليو ، وهي أحدث فترة تتوفر عنها بيانات. يتبع البناء. تراجعت بدايات المنازل الجديدة على المستوى الوطني بنسبة 19٪ عن أعلى مستوياتها في فبراير الماضي. كما تراجعت أسعار المساكن. انخفض متوسط ​​سعر المنزل الحالي المباع في الولايات المتحدة بنسبة 2.2٪ ، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، من 420,000 ألف دولار في يونيو إلى 410,600 دولار في يوليو الماضي ، وهي الفترة الأخيرة التي تقدم الجمعية رقمًا لها.

يعد بنك الاحتياطي الفيدرالي بزيادة هذا الضغط المعاكس في الأشهر المقبلة. من المفهوم أن رئيس مجلس الإدارة جيروم باول قد رفض أن يقول بالضبط إلى أي مدى وبأي سرعة ينوي رفع أسعار الفائدة ، لكنه التزم بمواصلة مثل هذه الخطوات طالما استغرق الأمر للسيطرة على التضخم. ما لم تكن الأمة محظوظة للغاية ، ويخمد التضخم من تلقاء نفسه ، فسيتعين عليه أن يفعل أكثر بكثير مما فعل بالفعل. ضع في اعتبارك أنه مع ارتفاع معدل التضخم إلى 7-8٪ ومعدلات فائدة لمدة عام عند 1-3٪ ، فإن المقترضين يسددون قرضًا بالدولار الذي خسر كثيرًا في القوة الشرائية الحقيقية أكثر من الفائدة التي يمنحها للمقرض. إن هذا بالكاد يفعل الكثير لوقف تدفق المطالب المسببة للتضخم على الائتمان.

ولكن حتى في الوقت الذي ترفع فيه الإجراءات المحتملة لمجلس الاحتياطي الفيدرالي تكاليف الرهن العقاري ، وبالتالي تكثف التأثيرات السلبية على الإسكان ، فإن الرغبة في التحوط من التضخم بالعقارات ستظهر بشكل متزايد. سيفعل الناس ما في وسعهم للشراء ، على الرغم من ارتفاع التكاليف ، لأن ملكية المنازل ، سواء أكانت صريحة أو مدعومة برهن عقاري بسعر ثابت ، ستعمل على استقرار جزء مهم من ميزانيات الأسرة ، وهو إغراء كبير في بيئة عندما يرتفع التضخم كل شيء. تكاليف المعيشة الأخرى. علاوة على ذلك ، من المرجح أن ترتفع العقارات على الأقل بالترادف مع المعدل العام للتضخم ، مما يجعلها مخزنًا للثروة أكثر جاذبية من السندات ، والتي ستشهد انخفاض أسعارها مع كل زيادة في أسعار الفائدة والأسهم ، والتي ستعاني من حساب التقييم العكسي من ارتفاع أسعار الفائدة وكذلك عدم اليقين الحتمي الناتج عن ضغوط الأسعار العامة.

لقد سادت هذه القوى بالتأكيد خلال التضخم الكبير الأخير في السبعينيات والثمانينيات. بين عامي 1970 و 1980 ، ارتفع مؤشر أسعار المستهلك في هذا البلد بنسبة 1970 في المائة سنويًا في المتوسط. ارتفعت معدلات الرهن العقاري الثابت من حوالي 1990 في المائة في عام 6.2 إلى أكثر من 7.3 في المائة بحلول عام 1970 ، مما رفع تكلفة دعم الرهن العقاري بنسبة 13 في المائة تقريبًا. بالنسبة لأولئك الذين امتلكوا منازلهم بشكل مباشر أو تم تأمين معدلات الرهن العقاري الخاصة بهم ، فإن هذا لا يعني شيئًا ، لكن الأمر كان مهمًا جدًا للمشترين المحتملين. ومع ذلك ، على الرغم من الرياح المعاكسة المتزايدة لمعدلات الرهن العقاري المفروضة على الشراء ، فقد ارتفع متوسط ​​سعر المنزل المباع في الولايات المتحدة خلال هذا الوقت من 1985 دولار إلى 80 دولار بزيادة 23,900 في المائة سنويًا وعائد الاستثمار 125,000 نقطة مئوية (أ). عام فائض عن التضخم وأفضل من معظم أي وسيلة أخرى متاحة للمستثمرين.

بطبيعة الحال ، أدى ارتفاع تكاليف الرهن العقاري خلال هذا الوقت إلى تقييد المشترين الذين يسعون إلى التحوط من التضخم العقاري ، وسوف يفعلون ذلك في البيئة الحالية. ولكن بدلاً من مجرد إبعاد الناس ، يشير التاريخ إلى أن المشترين من المحتمل أن يتحولوا إلى أسفل في توزيع الأسعار. إن قيود الميزانية التي تفرضها تكاليف التمويل المتزايدة ستجبر الناس على عدم الابتعاد عن المنزل ولكن بدلاً من ذلك ، سيضطرون إلى الاستقرار بأقل من منزل في موقع ربما يكون أقل سخاءً. هذا التأثير واضح بالفعل في بيانات وزارة التجارة. في كانون الأول (ديسمبر) الماضي ، عندما كانت معدلات الرهن العقاري لا تزال منخفضة وكانت مخاوف التضخم في طور النمو ، حدث عدد غير متناسب من المبيعات عند الطرف الأعلى لتوزيع الأسعار. على الرغم من أن متوسط ​​سعر المنزل الذي تتبعه NAR بلغ حوالي 360,000 ألف دولار ، فإن ثلث مشتريات المنازل بالكامل على الصعيد الوطني بلغ أكثر من 500,000 ألف دولار. فقط 29٪ من المشتريات الوطنية حدثت بأسعار قريبة من المتوسط. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، حدث انخفاض في توزيع الأسعار. اعتبارًا من يوليو ، حدثت حوالي 83٪ من المشتريات بأسعار متقاربة حول متوسط ​​السعر.

من المرجح أن يصبح هذا النمط الأولي أكثر تطرفًا في وقت لاحق من هذا العام وحتى عام 2023. وقد يمتد لفترة أطول في حالة استمرار التضخم. لا شك أن المبيعات بأعلى الأسعار ستصمد. القدرة على تحمل التكاليف تعني أقل بالنسبة لأولئك الذين يشترون في هذا النطاق ، في حين أن هؤلاء الأشخاص أنفسهم لديهم حاجة قوية لحماية الثروة من الخسائر في الأسواق المالية ومن ويلات التضخم الأخرى. أما الآخرون الذين استطاعوا الوصول مرة واحدة بسبب معدلات الرهن العقاري المنخفضة فسوف يتداولون نحو الأسفل بالقرب من متوسط ​​السعر ، في حين أن أولئك الذين اضطروا دائمًا إلى الشراء عند الطرف الأدنى من توزيع الأسعار سيُجبرون على الخروج من السوق. ستقيد الضغوط السلبية المبيعات والبناء وتعيق مكاسب الأسعار ، ولكن أقل مما قد تقترحه نظرة مبسطة على تكلفة التمويل فقط.