ما الذي ينتظرنا بالنسبة للإسكان في عام 2023: تباطؤ الأسرة الواحدة والتوقف

مرة أخرى في كانون الثاني (يناير) 2020 ، انغمست في التنبؤ ليس فقط حول عام 2020 ، ولكن طوال العقد بأكمله. بطريقة ما ، فاتني الوباء العالمي والإغلاق الذي كان سيحدث بعد أسابيع فقط. لذلك ، مع بعض الخوف ، قفزت مرة أخرى بأفكار حول العام المقبل بمساعدة مقال في وول ستريت جورنال يستعرض البيانات من الربع الثالث من عام 2022. ببساطة ، بدأ سوق الإسكان بالفعل في التباطؤ وسيتحول إلى توقف في النصف الأول من عام 2023. ما سيأتي بعد ذلك سيعتمد على ما يفعله المشترون النقديون بأموالهم وما إذا كانت الحكومات تتخذ قرارات ذكية أو تزيد الأمور سوءًا.

قصة صحيفة وول ستريت جورنال يحتوي عنوانًا رئيسيًا على سلوك المستثمرين الكبار في سوق الإسكان ، لكنه ينتهي بتغطية نقاط البيانات الرئيسية ذات الصلة بتشكيل صورة لاقتصاد الإسكان ، وخاصة ملكية الأسرة الواحدة والإيجارات. أصبحت الملكية نوعا من الهوس بين بعض المدافعين و ولا سيما ميناء سينسيناتي التي لديها فتح حملة ضد ما تسميه "المستثمرين المؤسسيين" أو "الشركات المستثمرة".

لقد أشرت إلى أنه جهد غريب ، محاولة وقف الاستثمار في تأجير المساكن عن طريق شراء مساكن باستخدام أموال من بيع السندات إلى المستثمرين. تشير قصة جورنال إلى أن "شراء المستثمرين للمنازل تراجعت بنسبة 30٪ في الربع الثالث ، في إشارة إلى أن الارتفاع في معدلات الاقتراض وأسعار المنازل المرتفعة التي دفعت المشترين التقليديين إلى الهامش تتسبب في تراجع هذه الشركات أيضًا ". ربما سيهدئ هذا الحماس التنظيمي حول هذه القضية أيضًا.

لكن البيانات تشير إلى أنه بشكل عام ، كان هناك "انخفاض في إجمالي مبيعات المنازل ، والتي تراجعت مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري بسرعة". غالبًا ما يكون اقتناء منازل الأسرة الواحدة من قبل المستثمرين لغرض إعادة تأهيلها ثم تحويلها إلى مساكن للإيجار. وجدت قصة المجلة أن ، كما بدأ نمو الإيجارات في التباطؤ. ارتفعت إيجارات منازل الأسرة الواحدة بنسبة 10.1٪ على أساس سنوي في سبتمبر ، بانخفاض من 13.9٪ في أبريل ، وفقًا لشركة بيانات الإسكان CoreLogicCLGX
. " هذا لا يزال "أقوى مما هو عليه في سوق الشقق". تفترض القصة أن سوق الإيجار لمنازل الأسرة الواحدة قد تعثر لأن المستأجرين من هذا النوع لديهم أموال أكثر. هذا ليس هو الحال بالضرورة. في كثير من الأحيان ، يستحوذ المستثمرون الصغار على منازل بالطريقة نفسها التي يستحوذ بها المستثمرون الأكبر ، وغالبًا ما تخدم هذه المنازل أسرًا أكبر بأموال أقل.

ولكن من الصحيح أيضا أن هذه مقدمي الإسكان "مواجهة الرياح المعاكسة من تقييمات الضرائب العقارية المتزايدة التي جاءت جنبًا إلى جنب مع الزيادات الهائلة في ارتفاع أسعار المنازل." أدى جنون الشراء في العام الماضي إلى ارتفاع قيمة الأصول ، مما زاد من الضغط على المالكين ليس فقط من خلال التقييمات الأعلى ، ولكن أيضًا للبيع للمالكين المحتلين ، الأشخاص الذين يريدون الشراء وليس الإيجار.

كل هذا يحدث في وقت ، كما هو الحال في سينسيناتي ، “يخضع كبار الملاك الإيجاريون لمزيد من التدقيق من قبل الحكومات الفيدرالية والمحلية." لقد عالجت بالفعل قضايا الملكية في مكان آخر ، ولكن هنا حيث تساعد كل هذه الخلفية في تشكيل أساس تخميناتي حول ما ينتظرنا هذا العام. نظرًا لأن المشترين يجدون أنهم لا يستطيعون الشراء بسبب أسعار الفائدة المرتفعة ، ولا يستطيع البائعون العثور على مشترين يمكنهم الدفع بما يكفي ، فسيكون هناك العديد من المالكين المتعثرين ، خاصة إذا بدأ الركود وبدأ الناس يفقدون وظائفهم.

كما في عامي 2008 و 2009 ، سيجد الأشخاص الذين لديهم نقود أنفسهم في وضع يمكنهم من تخفيف هذه المشكلة عن طريق شراء الكثير من الأراضي والمساكن ، وحتى المشاريع قيد الإنشاء أو التي يتم تمويلها اليوم. تؤكد قصة المجلة هذا للمستثمرين الأكبر حجمًا التي تشير إلى أنهم "يجهزون أموالًا كبيرة لاقتناص المنازل. قالت شركة جي بي مورجان لإدارة الأصول هذا الشهر إنها شكلت مشروعًا مشتركًا مع المالك المؤجر هافن ريالتي كابيتال لشراء وتطوير منازل بمليار دولار ". وهذا من شأنه أن يجعل الأمر "صعبًا على المشترين التقليديين للاستفادة منه". تستطيع قول ذلك مجددا!

مع نضوب الأموال الرخيصة ، وفقدان الناس لوظائفهم ، سيكون الكثير - بما في ذلك المطورين والبنائين - في أمس الحاجة إلى الإنقاذ. لقد أشرت في مكان آخر، سيفشل سوق الإسكان في إنتاج الكثير من المساكن في عام 2023 ؛ سيكون من الخطورة ببساطة أن تبدأ أي مشاريع في بيئة موصوفة في قصة المجلة. مع توقف الإنتاج ، وشراء أصحاب الأموال النقدية الأراضي والمساكن والمشاريع ، ستكون المدن على وجه الخصوص معرضة لزيادة كبيرة في الأسعار عندما يعود الطلب إما في وقت لاحق من العام أو في عام 2024.

من المرجح أن تقوم الحكومات المحلية بأمرين. أولاً ، كما في سينسيناتي ، سوف يميلون إلى معاقبة المستثمرين أو غيرهم ممن يشترون العقارات نقدًا. هذا لن يساعد لكنه سيجعل المستقبل أكثر قتامة. إن مطاردة المستثمرين سيعني ببساطة حبس الرهن وإفلاس أكثر من أصحاب الأعمال والشركات الممتدة ، مما يضر العرض بشكل أكبر. لن يكون لدى البنوك الكثير من الحظ في نقل العقارات أيضًا. الشيء الثاني الذي ستفعله بعض المدن هو لا شيء. في حين أن هذا لن يجعل الوضع المستقبلي أسوأ ، إلا أنه سيمهد الطريق للذعر لاحقًا عندما ترتفع الأسعار بسبب ضغوط العرض.

ما يمكن للمدن وما يجب أن تفعله الآن هو تعليق جميع اللوائح التي لا تتعلق بالصحة والسلامة ، وتسريع إصدار التصاريح بطريقة دراماتيكية ، واستخدام أي موارد لديها لاستثمارها في إكمال المشاريع المتعثرة. يمكن للحكومات المحلية أيضًا شراء الأرض بصفقة ثم إعادة توجيهها لاحقًا ، وتحويل الأرض إليها كوميونيتي لاند تراست عندما يعود السوق.

المدن التي لديها بعض البصيرة وتسمح لنفسها بالمرونة ستفوز بالانتعاش في المستقبل ، وتمكن نفسها من الإشارة إلى القدرة على تحمل التكاليف كمفتاح لجذب وظائف جديدة. أولئك الذين لا يفعلون شيئًا أو يصرون على مهاجمة المستثمرين أو فرض المزيد من القواعد ، سوف يجدون أنفسهم ، كما هو متوقع ، في حالة تضخم في سوق الإسكان. لن يضر هذا بالمستثمرين الذين سيكسبون المال ، لكنه سيضر بالأشخاص الذين يكافحون من أجل تغطية نفقاتهم وسيشهدون تأخر ثرواتهم بينما يرتفع الآخرون.