ماذا يعني رفع سعر الفائدة الفيدرالية في ديسمبر لمشتري المساكن والبائعين

تم نشر هذه المقالة في الأصل Bankrate.com.

رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة للمرة السابعة على التوالي هذا العام. لكن هذه المرة ، الارتفاع أصغر: أعلن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول عن زيادة قدرها نصف نقطة في سعر الفائدة على الأموال الفيدرالية في 14 ديسمبر ، وهو ما يمثل انخفاضًا عن الزيادات بمقدار ثلاثة أرباع نقاط في الاجتماعات العديدة الماضية. لا يزال في المرة الأخيرة رفعت الأسعار بنفس القدر في عام واحد كان في الثمانينيات.

في محاولة لكبح جماح التضخم المستشري ، رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة بمقدار ربع نقطة في مارس 2022 ، ثم بمقدار نصف نقطة في مايو. لقد رفعتهم أكثر في يونيو ، من قبل ثلاثة أرباع نقطة مئوية - الذي كان ، في ذلك الوقت ، أكبر رفع لمعدل الاحتياطي الفيدرالي منذ عام 1994 - واستمر في فعل الشيء نفسه في يوليو وسبتمبر ونوفمبر.

تم تصميم هذه الارتفاعات لتهدئة الاقتصاد الذي كان مشتعلًا بعد التعافي من ركود فيروس كورونا لعام 2020. وشمل هذا الانتعاش الدراماتيكي سوقًا للإسكان يتميز بارتفاع قياسي في أسعار المساكن ومستويات مجهرية من المخزون.

ومع ذلك ، منذ أواخر الصيف أظهر سوق الإسكان علامات التبريد، مع تباطؤ التقدير على المستوى الوطني وحتى انخفاض الأسعار في العديد من الأسواق. وأسعار المساكن مدفوعة ليس فقط بأسعار الفائدة ولكن بمزيج معقد من العوامل - لذلك من الصعب التنبؤ بالضبط كيف ستؤثر جهود بنك الاحتياطي الفيدرالي على سوق الإسكان.

يقول مارتي جرين ، مدير شركة بولونسكي بيتل جرين للمحاماة ، "لقد بدأ الركود في قطاع الإسكان". "السؤال الكبير الآن هو مدى سرعة انتشاره إلى بقية الاقتصاد."

تمثل الأسعار المرتفعة تحديًا لكل من مشتري المنازل ، الذين يتعين عليهم التعامل مع مدفوعات شهرية أكثر حدة ، والبائعين ، الذين يواجهون طلبًا أقل و / أو عروض أقل لمنازلهم.

يقول جريج ماكبرايد ، محلل مالي معتمد ، كبير المحللين الماليين في بانكرات: "إن الأثر التراكمي لهذا الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة قد أدى إلى تبريد سوق الإسكان وتسبب في بدء تباطؤ الاقتصاد ، لكنه لم يفعل الكثير لخفض التضخم".

كيف يؤثر بنك الاحتياطي الفيدرالي على معدلات الرهن العقاري

• الاحتياطي الاتحادي لا تحدد معدلات الرهن العقاري ، وقرارات البنك المركزي لا تحرك الرهون العقارية بشكل مباشر كما تفعل مع المنتجات الأخرى ، مثل حسابات التوفير ومعدلات الأقراص المدمجة. بدلاً من ذلك ، تميل معدلات الرهن العقاري إلى التحرك بخطى ثابتة مع عوائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات.

القصة مستمرة

ومع ذلك ، فإن سلوك بنك الاحتياطي الفيدرالي يحدد النغمة العامة لـ معدلات الرهن العقاري. يراقب مقرضو الرهن العقاري والمستثمرون البنك المركزي عن كثب ، وتؤثر محاولات سوق الرهن العقاري لتفسير إجراءات بنك الاحتياطي الفيدرالي على المبلغ الذي تدفعه مقابل قرض المنزل الخاص بك.

كان رفع سعر الفائدة في ديسمبر هو سابع عثرة في عام 2022 ، عام شهد تأرجح شديد في معدلات الرهن العقاري من 3.4 في المائة في يناير على طول الطريق إلى 7.12 في المائة في أكتوبر قبل أن يتراجع ببطء مرة أخرى. "هذه الزيادات تقلل من القدرة على الشراء ، مما يجعل الأمر أكثر صعوبة على ذوي الدخل المنخفض و المشترين لأول مرة لشراء منزل "، كما تقول كلير لوسي ، باحثة اقتصادية مساعدة في مركز تكساس لأبحاث العقارات في جامعة تكساس إيه آند إم.

ما مدى تأثير معدلات الرهن العقاري على الطلب على السكن؟

ليس هناك شك في أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة بشكل قياسي ساعدت على تغذية طفرة الإسكان في عامي 2020 و 2021. يعتقد البعض أنها كانت العامل الوحيد الأكثر أهمية في دفع سوق العقارات السكنية إلى حالة من المبالغة.

الآن وقد ارتفعت المعدلات أعلى مما كانت عليه في عقدين من الزمن ، كيف سيؤثر ذلك على مبيعات المنازل وأسعارها؟ يقول مايك فراتانتوني ، كبير الاقتصاديين في جمعية مصرفيي الرهن العقاري: "تسببت معدلات الرهن العقاري في توقف نشاط إعادة التمويل بشكل فعال وتباطؤ نشاط شراء المنازل بشكل ملحوظ". ليس فقط تباطأت المبيعات ، ولكن يتوقع الاقتصاديون انخفاض الأسعار في أي مكان من بضع نقاط مئوية إلى أكثر من 20 بالمائة.

ومع ذلك ، على المدى الطويل ، تميل أسعار المساكن ومبيعاتها إلى الصمود في وجه ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، كما يقول الاقتصاديون في قطاع الإسكان. ذلك لأن أحداث الحياة الفردية التي تحث على شراء منزل - ولادة طفل ، والزواج ، وتغيير الوظيفة - لا تتوافق دائمًا بشكل ملائم مع دورات معدل الرهن العقاري.

التاريخ يحمل هذا الأمر. في الثمانينيات من القرن الماضي ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى 1980 بالمائة ، لكن الأمريكيين ما زالوا يشترون المنازل. في التسعينيات ، كانت معدلات تتراوح بين 18 في المائة و 1990 في المائة شائعة ، واستمر الأمريكيون في اقتناص المنازل. أثناء ال فقاعة الإسكان من 2004 إلى 2007 ، كانت معدلات الرهن العقاري أعلى مما هي عليه اليوم - وارتفعت الأسعار.

لذا فإن التباطؤ الحالي قد يكون أكثر من تباطؤ السوق العودة إلى الحياة الطبيعية بدلاً من إشارة الانهيار الأولي. يقول فراتانتوني: "أدى الجمع بين معدلات الرهن العقاري المرتفعة والنمو الحاد في أسعار المنازل خلال السنوات القليلة الماضية إلى تقليل القدرة على تحمل التكاليف بشكل كبير". "التقلب الملحوظ في معدلات الرهن العقاري يجب أن يهدأ بمجرد أن يبدأ التضخم في التباطؤ ويظهر معدل الذروة لدورة التنزه هذه".

في الوقت الحالي ، على الرغم من ذلك ، لا يزال سوق الإسكان صعبًا بالنسبة للمشترين ، حيث يقول كبير الاقتصاديين في NAR ، لورانس يون: "إن قطاع الإسكان هو الأكثر حساسية ويتعرض للتأثيرات الفورية لتغيرات سياسة أسعار الفائدة في مجلس الاحتياطي الفيدرالي". "الضعف في مبيعات المنازل يعكس تصاعد معدلات الرهن العقاري هذا العام."

يقول يون المتوسط سداد الرهن الشهري قفزت بنسبة 28 في المائة خلال العام الماضي ، وهو نوع من الصدمة الملصقة التي لا بد أن يتردد صداها في اقتصاد الإسكان. يقول: "أتوقع أن تتباطأ وتيرة ارتفاع الأسعار مع تباطؤ الطلب وتحسن العرض إلى حد ما بسبب زيادة بناء المنازل".

في الواقع ، تقول الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) إن ضغوط الإسكان تتراجع بالفعل مع انخفاض الطلب. ارتفع جرد المنازل المعروضة للبيع إلى أ العرض 3.3 شهر في أكتوبر، مقارنةً بإمدادات منخفضة قياسية تبلغ 1.6 شهر في يناير.

الخطوات التالية للمقترضين

فيما يلي بعض النصائح للتعامل مع مناخ ارتفاع أسعار الفائدة:

يتسوق للحصول على قرض عقاري. التسوق الذكي يمكن أن تساعدك في العثور على سعر أفضل من المتوسط. مع تباطؤ طفرة إعادة التمويل ، يتوق المقرضون إلى عملك. يقول ماكبرايد: "إن إجراء بحث عبر الإنترنت يمكن أن يوفر آلاف الدولارات من خلال إيجاد المقرضين الذين يقدمون سعرًا أقل ورسومًا أكثر تنافسية".

كن حذرا بشأن ARMs. قروض عقارية قابلة للتعديل أصبحت أكثر إغراءً ، لكن ماكبرايد تقول إن على المقترضين الابتعاد عن الأمر. يقول ماكبرايد: "لا تقع في فخ استخدام الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل كأساس للقدرة على تحمل التكاليف". "هناك القليل من المدخرات المسبقة ، بمتوسط ​​نصف نقطة مئوية فقط للسنوات الخمس الأولى ، لكن خطر ارتفاع المعدلات في السنوات المقبلة يلوح في الأفق بشكل كبير. تم تصميم منتجات الرهن العقاري الجديدة القابلة للتعديل بحيث تتغير كل ستة أشهر بدلاً من كل 12 شهرًا ، والتي كانت في السابق هي القاعدة ".

النظر في HELOC. بينما إعادة تمويل الرهن العقاري يتضاءل ، يلجأ العديد من مالكي المنازل إلى خطوط ائتمان ملكية المنازل (HELOCs) الاستفادة من حقوق الملكية في المنزل.

ظهرت هذه القصة في الأصل على Fortune.com

المزيد من فورتشن:
الأشخاص الذين تخطوا لقاح COVID هم أكثر عرضة لحوادث المرور
يقول Elon Musk إن تلقي صيحات الاستهجان من قبل معجبي Dave Chapelle كان `` الأول بالنسبة لي في الحياة الواقعية '' مما يشير إلى أنه على دراية برد فعل عنيف
وجد الجيل Z وشباب جيل الألفية طريقة جديدة لشراء حقائب اليد والساعات الفاخرة - العيش مع الأم والأب
خطيئة ميغان ماركل الحقيقية التي لا يستطيع الشعب البريطاني مسامحتها - ولا يستطيع الأمريكيون فهمها