ما الذي يعنيه العمل الهجين للبيع بالتجزئة في المناطق الحضرية

لم تعد شوارع المدن مهجورة كما كانت قبل عام أو عامين، لكن الكثير منها لا يزال يحمل جوًا من الفراغ. ربما يكون هناك نقص في ارتطام الكتف أثناء المشي إلى العمل، أو استراحة غداء خالية من الطوابير، أو ركوب مترو الأنفاق الذي لم يعد يحاكي لعبة السردين. قد يفضل السكان هذه التغييرات على حياة المدينة، لكن المدينة الأقل كثافة بسكانها اليومي هي مدينة أقل جاذبية للبيع بالتجزئة.

أصدرت Placer.ai مؤخرًا تقريرًا يحلل حركة البيع بالتجزئة في شهر ديسمبر في أكبر أربع مدن في الولايات المتحدة. وانخفضت مدينة نيويورك بنسبة 4%، وانخفضت لوس أنجلوس بنسبة 1%، واستقرت شيكاغو وهيوستن حتى عام 2019. وبالمثل، أصدرت شركة JLL تقريرًا عن البيع بالتجزئة في المدينة في وقت سابق من هذا الشهر استشهد ببيانات Placer.ai من ديسمبر 2021، مما يشير إلى إجمالي حركة البيع بالتجزئة في المناطق الحضرية عبر وانخفضت حركة المرور في البلاد بأكثر من 15% عن عام 2019. ومن المحتمل أن يرجع هذا الانخفاض في حركة المرور، خاصة في ممرات المكاتب، إلى نموذج العمل المختلط المعتمد حديثًا. وفقًا لشركة Kastle Systems، كانت نسبة العودة إلى المكاتب أقل من 28% اعتبارًا من منتصف يناير، مما يشير إلى أن العديد من الموظفين لا يزالون يعملون من المنزل.

لقد كانت الممرات السكنية الحضرية أفضل من الممرات المكتبية والسياحية

إن الافتقار إلى حركة البيع بالتجزئة ثابت عبر الأحياء في معظم المدن، ولكن الممرات السكنية تعافت بشكل أسرع من المناطق المكتبية والسياحية. على سبيل المثال، في ديسمبر من عام 2021، انخفضت حركة السير في الممرات السكنية الحضرية بنسبة 16%، في حين انخفضت المناطق المكتبية والسياحية بنسبة 24% مقارنة بعام 2019. وقد غادر العديد من الأشخاص المدن أثناء الوباء وعادوا العام الماضي. ومع ذلك، فإن نموذج العمل المختلط يعني أنهم ما زالوا يقضون الكثير من الوقت في المنزل وفي الحي المحلي. ونتيجة لذلك، فإن أحياء المكاتب بطيئة في التعافي.

وبالمثل، أدت القيود المفروضة على السفر إلى تباطؤ انتعاش السياحة. وفقًا لمكتب النقل، انخفض السفر الجوي الدولي بنحو 30% الأسبوع الماضي، بينما انخفض السفر الجوي المحلي بنسبة 8% مقارنة بعام 2019. وانخفض سفر الكنديين إلى الولايات المتحدة بالسيارة أو القطار أو الحافلة بنسبة 46% في عام 2021 مقارنة حتى عام 2019. يؤدي هذا الانخفاض في السياحة إلى انخفاض حركة البيع بالتجزئة في الممرات السياحية للمدن في جميع أنحاء الولايات المتحدة.

على المدى القصير، يستسلم الملاك لمعدل دوران المبيعات وحالات الاستخدام المرنة

عندما بدأ الوباء لأول مرة، كان هناك الكثير من النقاش حول كيفية إعادة التفاوض بين الملاك والمستأجرين بشأن عقود الإيجار وإدراج شروط مرنة مثل الإيجار الأساسي المنخفض وارتفاع نسبة الإيجار. واستمرت هذه الشروط مع تجارة التجزئة في المناطق الحضرية، حيث لم يعد الطلب إلى مستويات ما قبل الوباء. ونتيجة لذلك، يتم افتتاح المزيد من النوافذ المنبثقة والمفاهيم التجريبية في المدن، مع الاستفادة من عقود الإيجار قصيرة الأجل. على سبيل المثال، في العام الماضي، رحبت شيكاغو بمتحف الآيس كريم، وتجربة المكتب المبنية على البرنامج التلفزيوني، وتجربة دكتور سوس.

وفي الوقت نفسه، فإن فئات البيع بالتجزئة التي حققت أداءً جيدًا خلال العامين الماضيين، مثل السلع الرياضية والسلع المنزلية، تستفيد أيضًا من شروط الإيجار المرنة. على سبيل المثال، افتتحت Arc'teryx، وهي علامة تجارية كندية للملابس الخارجية، ثلاثة متاجر خلال العام الماضي في مواقع بالمدن — West 4^th في فانكوفر، ويونيون سكوير في سان فرانسيسكو (واحدة من الصفقات الوحيدة لعام 2020 في هذا الحي الذي يركز على السياحة)، وسوهو في مدينة نيويورك. وفي الوقت نفسه، افتتحت Joybird، وهي علامة تجارية للأثاث المباشر للمستهلك مملوكة لشركة La-Z-Boy، العديد من المتاجر خلال العام الماضي مع خطط نمو مستمرة.

وعلى المدى الطويل، قد يتم إعادة تطوير ممرات المكاتب الحضرية

ارتفع إجمالي الاستثمار العقاري بالتجزئة في المناطق الحضرية عن عام 2020، ليصل إلى 1.45 مليار دولار عبر 52 صفقة، لكن الحجم الإجمالي لا يزال أقل بنسبة 14% عن عام 2019. بالإضافة إلى ذلك، انخفض سعر البيع للقدم المربع بنسبة 12.8%. قد تكون العقارات الرخيصة فرصة للمطورين وأصحاب العقارات لإعادة تطوير ممرات المكاتب الحضرية، خاصة وأن حركة المرور قد لا تعود أبدًا إلى مستويات ما قبل الوباء. على سبيل المثال، قد يقوم المطورون أو المالكون بتحويل مباني المكاتب إلى منازل سكنية أو فنادق أو حتى حالات استخدام صناعية. أو قد يقومون بتحويل مواقع البيع بالتجزئة إلى مفاهيم لا تتطلب حركة مرور، مثل المطابخ الوهمية ومستودعات التجارة الإلكترونية المحلية. إذا كانت هذه التغييرات ضرورية لإبقاء الأحياء على قيد الحياة، فسيتعين على المدن أيضًا أن تكون أكثر تساهلاً في تصاريحها.

لقد غيّر الوباء الطريقة التي يعيش بها الناس ويعملون على المدى الطويل. وبدأت عواقب هذا التغيير تظهر ببطء، بما في ذلك التأثير على تجارة التجزئة. على الرغم من عودة الأشخاص إلى المدن، سيستمر نموذج العمل المختلط في التأثير على مواقع البيع بالتجزئة الموجودة في ممرات المكاتب. ونتيجة لذلك، يواصل أصحاب العقارات امتيازات الإيجار الوبائية في هذه المناطق. ولكن على المدى الطويل، لكي تزدهر تجارة التجزئة، يجب إجراء إعادة تطوير ومزج مزيج المستأجرين. كيف سيظهر ذلك، الوقت وحده سيخبرنا.