العام الماضي 3 نقطة مئوية زيادة في معدلات الرهن العقاري ، إلى جانب أسعار المساكن التي قفزت أكثر من 40 ٪ خلال جائحة الإسكان الازدهار، قام بتسعير الملايين من مشتري المساكن.
يأتي هذا التراجع الحاد للمشتري في وقت أقل من الوقت المثالي لبناة المنازل في الولايات المتحدة. انظر ، مزيج من قيود سلسلة التوريد المتعلقة بالوباء وفائض من المشترين المتحمسين خلال فترة الازدهار ، رأى إجمالي عدد الوحدات قيد الإنشاء يصل إلى مستويات تاريخية العام الماضي. وهذا التراكم التاريخي ، جنبا إلى جنب مع ارتفاع معدلات الإلغاء، يعني أن المشترين لديهم أخيرًا بعض القوة التفاوضية على البنائين.
لمعرفة كيف يمكن للمشترين إبرام صفقة أفضل مع بناة ، Fortune تواصلت مع جون داونز ، مستشار الرهن العقاري المعتمد ونائب الرئيس الأول في Vellum Mortgage.
إن الحيلة الأولى هي ببساطة استخدام تكتيكات تفاوض خام ، مثل تقديم عروض منخفضة ، أو استخدام مقرضين خارجيين "للحفاظ على صدق المقرضين البناة" ، كما يقول داونز. الحيلة الثانية هي معرفة ما يمكن لمنشئي الحوافز تقديمه.
على عكس مالكي المنازل - الذين تقل احتمالية تخليهم عن حقوق الملكية التي يمتلكونها - فإن البناة يسقطون الأرباح. لذلك عندما يتغير السوق ، يمكن للبناة خفض الأسعار و / أو التخلص من الحوافز مثل دفع تكاليف الإغلاق (والتي يمكن أن تصل إلى ما بين 2٪ إلى 5٪ من قرض الرهن العقاري الخاص بك) ، عمليات شراء سعر الرهن العقاري (يدفع البناؤون للمقرضين مبلغًا مقطوعًا من المال لتقليل معدلات الرهن العقاري للمشترين المحتملين) ، أو دفع مستحقات اتحاد أصحاب المنازل ، أو إجراء ترقيات طوال عملية البناء.
قال داونز: "بالنسبة لشركات البناء ، هذا عمل تجاري". "وهو أمر مختلف تمامًا عن أصحاب المنازل العاديين حيث يتم توفير مدخراتهم على الشبكة. لذلك بالنسبة إلى عامل البناء ، هذا مجرد قرار تجاري خام - هل ما زلت أكسب المال؟ وإذا خسرت ، ما الذي أكسبه من خساري؟ "
لا يزال الحصول على بناة لتقديم هذه الحوافز يمكن أن يختلف اعتمادًا على السوق والموسم والبناة الفرديين وما إذا كان المشتري يتطلع إلى شراء مخزون دائم مقابل طلب بناء منزل.
أما بالنسبة للبناة الأفراد ، فيمكن أن يكون لديهم عقليات مختلفة فيما يتعلق بالمخزون. على سبيل المثال ، في الأشهر القليلة الأولى من العام ، قد يفضل المرء التمسك بالمنزل حتى يحصل على السعر الذي يريده لأن هناك متسعًا من الوقت. وفي الوقت نفسه ، قد يكون منشئ آخر خائفًا من المستقبل ويقدم حوافز عدوانية.
هناك أيضًا فرق واضح بين البناة الصغار والبناة الأكبر حجمًا بدعم مالي أكبر ، ويمكن أن يترجم ذلك إلى الحوافز التي يمكنهم تقديمها. لذلك ، بصفتك مشترًا ، من المهم أن تفهم السوق والمخزون وشركة بناء المنازل التي تعمل معها - لتبدأ على الأقل.
بالنسبة إلى تحسينات المنزل أو ترقيته ، يستخدم البناة أحيانًا حقيقة أنه "يمكنهم بناء أشياء أرخص والقيمة المتصورة لـ [المشتري] أكبر" ، كما قال داونز Fortune. وضرب مثالاً: إذا تم اقتباس مبلغ 50,000 ألف دولار من المشتري لبناء فناء ولكن يمكن للمُنشئ أن يفعل ذلك مقابل 15,000 دولار - كمستهلك يقوم بالسحب ، ويستخدم المنشئ أساسًا "قيمًا متضخمة لإعطاء تصور للمدخرات الأكبر".
لذا فإن مثل هذه التحسينات ، المرتبطة بالمنزل المادي ، لا تعتبر تنازلات للبائع من قبل المقرضين. ينظر المقرضون بدلاً من ذلك إلى أي شيء يتغير نقدًا ، مثل تغطية تكاليف الإغلاق أو تقديم تخفيضات أسعار الفائدة ، على أنه امتياز للبائع. لكن هذا لا يعني أن البناة لا يزالون غير قادرين على استخدام هذه الاستراتيجيات لإغراء المشترين - بل يحتاج المشتري فقط إلى التأهل لهذه الحوافز ويمكن أن يعتمد ذلك على نوع القرض.
ومع ذلك ، فإن الحوافز ليست إلى الأبد - فهي تعتمد بشكل عام على السوق ، وهو دوري. هناك أوقات لا يحتاج فيها البناة إلى تقديم حوافز (عادةً في سوق تنافسي عندما يكون هناك العديد من العروض على سعر الطلب).
لكن داونز قال Fortune أنه يعتقد أننا في "مكان جيد لعقد الصفقات" ، على الأقل لبضعة أشهر أخرى حتى يستعيد السوق توازنه ويصبح أكثر توافقًا مع معيار ما قبل الجائحة. بالرغم من ذلك، القدرة على تحمل التكاليف لا تزال مشكلة، قال داونز - مما يعني أن البقعة الحلوة يمكن أن تدوم لفترة أطول قليلاً.
قال داونز: "عندما أقتبس المدفوعات ، لا يزال الناس يختنقون عندما يسمعونها".
ظهرت هذه القصة في الأصل على Fortune.com
المزيد من فورتشن:
خسر الأسطورة الأولمبية يوسين بولت 12 مليون دولار في عملية احتيال. بقي 12,000 دولار فقط في حسابه
خطيئة ميغان ماركل الحقيقية التي لا يستطيع الشعب البريطاني مسامحتها - ولا يستطيع الأمريكيون فهمها
"إنها فقط لا تعمل." يتم إغلاق أفضل مطعم في العالم حيث يصف مالكه نموذج الأكل الفاخر الحديث بأنه "غير مستدام"
وضع بوب إيجر قدمه على الأرض وطلب من موظفي ديزني العودة إلى المكتب
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/still-housing-market-slump-negotiate-225725403.html