استرخاء LIHTC ، إنشاء مزايا ضريبية للبناة والعائلات

ليس هناك شك في أن الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC) على مدى 36 عامًا قد استضاف العديد من الأشخاص. لكن كم عددها؟ كما أظهر آخر منشور لي ، هناك العديد من الأشياء المجهولة المعروفة حول كيفية عمل LIHTC ومدى نجاحه خلال تلك السنوات. على سبيل المثال ، يتم تقديم رقم مشترك كإجابة على السؤال ، "كم عدد الوحدات التي أنشأتها LIHTC على مدار 36 عامًا؟" الجواب غالبا ما يقارب 29 مليون. من أين يأتي هذا الرقم؟ العمود الخامس في "قاعدة بيانات" LIHTC ، عمود في جدول بيانات Excel يحتوي على 3,000 فراغ و 1,500 خلية مع "0" كإجابة. يعد إصلاح الإنفاق الفيدرالي تحديًا عندما لا يكون من الممكن إجراء تقييم عميق بسبب نقص البيانات الجيدة. ومع ذلك ، أود أن أغلق جزء LIHTC من إلقاء نظرة على نقد بول رايان ببعض الأفكار للإصلاح.

لقد استنتجت أن برنامج الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل ليس برنامجًا على الإطلاق. إنها شخص ضخم جداأو المعلم معقدة من التعقيدات يدر مليارات الدولارات من الأموال لمشاريع التنمية التي تغذي اقتصاد "الإسكان الميسور" الذي لم يعالج المشكلة المركزية للتضخم - الكثير من المال يطارد عددًا قليلاً جدًا من الوحدات السكنية - ولم يجعل البلاد أقرب إلى حل أو نهاية "أزمة" الإسكان المستمرة. تم بناء LIHTC على مليارات الدولارات من الضرائب المؤجلة ، ومع ذلك لا يوجد شخص واحد أو إدارة مسؤولة عن تشتيت كل هذه الأموال ، أو التأكد من استخدامها بشكل فعال ، أو تقييم ما إذا كانت تحقق هدفها المعلن ، إنتاج والحفاظ على الإيجار بأسعار معقولة الإسكان إذن ، كيف يمكن إنقاذ المفهوم ، الذي يخلق حافزًا لبناء مساكن تخدم الأشخاص الذين لديهم أموال أقل ، من النظام الحالي.

استخدم نظام الإيداع الضريبي الحالي

ضرائب أقل للإيجارات المنخفضة

تخيل لو لم يكن LIHTC موجودًا وكان شخص ما في غرفة من الأشخاص يحاولون حل مشكلة تضخم الإسكان يرفع يده بحماس قائلاً ، "Oooo ، oooo ، ooo ، لقد حصلت عليه!" يتوقف الجميع وينظر ، ويقول أحدهم ، "حسنًا ، ملفين ، ما هي فكرتك." ينهض ملفين ويقول بفخر: "لنحل المشكلة باستخدام قانون الضرائب!" كان الناس إما يضحكون حتى يبللون سراويلهم ، أو يعترفون بأن ملفين كان عبقريًا شريرًا. ربما يكون قانون الضرائب في الولايات المتحدة واحدًا من أكثر الإبداعات البشرية تعقيدًا في التاريخ منذ أهرامات مصر ولكنه أقل ثراءً بكثير.

ولكن كل شخص تقريبًا في الولايات المتحدة قام بدفع الضرائب لديه بعض الفهم لمفهوم "الإعفاءات" ، وهي مطالبة تقلل الدخل الخاضع للضريبة ، و "الخصومات" مطالبة بالنفقات التي تقلل الدخل ، و "ائتمان" ، وهو مبلغ يتم تطبيقه عادةً على تخفيض إجمالي الالتزام الضريبي. الأمريكيون على دراية بمفهوم أن الحكومة تشجع وتثبط السلوك باستخدام الضرائب أو أن قانون الضرائب له هذا التأثير. إن أبسط طريقة لتحفيز الاستثمار في بناء المساكن ، وخاصة المساكن المستأجرة ، هي تقليل الضرائب على المطور الذي يوافق على إبقاء الإيجارات منخفضة في مبنى جديد ومقدم الإسكان لخفضها أو إبقائها منخفضة في مبنى قائم.

انها بسيطة جدا. إذا كان المطور يبني 100 وحدة سكنية ووعد بالحفاظ على 25 من هذه الوحدات في متناول الأسر التي تدر أقل من 60٪ من متوسط ​​الدخل في المنطقة (AMI) ، فيمكنها المطالبة بالإيجار المفقود كخصم ، كمصروف ، على الإقرارات الضريبية. يمكن للحكومة أن تضيف مكافأة إضافية إلى إعفاء الدولار مقابل الدولار لتشجيع الناس على استخدام الخصم. في حالة مشاركة البنوك ، يمكن للمطورين اقتراض ما قيمته 15 عامًا من الخسائر عند إغلاق التمويل على المبنى ، ويمكن للحكومة السماح بدفع الفائدة على هذا القرض كخصم أيضًا ، مما يتيح للمطور الوصول إلى رأس المال على الفور.

يمكن تطبيق هذا المفهوم بسهولة على المباني القائمة أيضًا ، مما يسمح بنفس الخصم لمزود الإسكان الذي يخفض الإيجارات في مبناه أو يبقي الإيجارات المنخفضة بالفعل ثابتة. سيسمح التحلية هنا أيضًا بتغطية الفائدة إذا تم الاقتراض مقابل خسائر الإيجار المستقبلية إذا تضمن القرض تحسينات للمبنى لا يمكن استردادها في إيجارات أعلى. قد يحفز هذا التحسينات بدلاً من استخدام الصيانة المؤجلة لدعم الإيجارات الأكثر تنافسية ، وهي ممارسة تلحق في النهاية بالمالكين عندما تؤدي نفقات الصيانة الكبيرة أو البيع إلى الحاجة إلى زيادة الإيجارات.

تكمن مشكلة هذا الحل في أن متوسط ​​الدخل يتغير ، وكذلك أسواق الإسكان. كل عام ، يجب تطبيق هذه التغييرات على جميع المشاركين في البرنامج. في حالة زيادة الدخل ، يمكن زيادة الإيجارات في الوحدات المشمولة ، سواء زاد دخل تلك الأسر أم لا ، ما لم يكن البرنامج يتصور أنه يتطلب خسائر في وحدات محددة بدلاً من التطبيق الواسع لـ AMI. على الرغم من أن LIHTC الحالي يقوم بعمل رديء لتتبع مليارات الدولارات المخصصة للولايات ، فإن تتبع ملايين الوحدات وما إذا كان دافعو الضرائب يقدمون تقارير دقيقة سيكون شيئًا آخر يجب على دائرة الإيرادات الداخلية تتبعه.

ائتمان ضريبة عبء التكلفة

لقد نشرت من قبل عن تقريبا الاستخدام الفاضح لـ "عبء التكلفة" من قبل السلطات القضائية والحكومات للتحدث عن "الطلب" على الإسكان الميسور التكلفة. باختصار ، يتم إنشاء عبء التكلفة باستخدام بيانات المسح من الأسر المعيشية المستجيبة التي تبلغ عن دخلها وإيجاراتها. هذا الاستطلاع مستمر ، وليس من الواضح مدى موثوقيته. شيء واحد مؤكد هو أن النتائج غير دقيقة بمجرد جدولة النتائج ؛ الناس ينتقلون ، الدخول والإيجارات تتغير ، والظروف الاقتصادية العامة في تغير مستمر. في أحسن الأحوال ، بيانات عبء التكلفة هي رسم تخطيطي لما حدث لبعض الأشخاص في مكان ما مع تكاليف سكنهم. إنه ليس الأساس لاستثمارات رأسمالية ضخمة.

ولكن دعنا نسمي خداع عبء التكلفة ونسمح لأي شخص يكسب 60٪ أو أقل من AMI بالمطالبة بخصم عبء التكلفة. إذا كان المستأجر يكسب 50٪ من AMI ، لنفترض أن 36,000 دولار سنويًا يجب أن تدفع 1000 دولار كإيجار شهريًا ، أي 30٪ من إجمالي دخلها الشهري. إذا دفعت أكثر ، لنفترض 1,200 دولار ، يمكنها أن تدعي أن 200 دولار كمصروف ، ثم تخصم المصروفات التراكمية من الضرائب التي قدمتها في العام التالي. قد يكون النهج الأفضل هو ضريبة استقطاع سلبية. اسمح للمستأجر المثقل بالتكلفة بتقديم مطالبة بإيجار شهر مارس ، ثم احصل على المبلغ النقدي في شيكات الراتب في الشهر التالي. هاهو! عبء التكلفة في أمريكا قد انتهى بشكل فعال.

جمال هذا النهج هو أنه يدير جميع المحامين والمحاسبين والبيروقراطيين الذين يديرون نظام LITHC الحالي ، ويتجنب المطورين ومقدمي خدمات الإسكان. قد يأخذ الأمر فكرة دفع الأسر الكثير من الإيجار على محمل الجد ويضع أموال الحكومات في مكانها الصحيح دائمًا ، ويتذمر من حل مشكلة الإسكان أو أزمة الإسكان ، ولكن وضع المزيد من القواعد التي تخنق العرض ، وترفع الأسعار ، ثم تخلق المزيد من الطلب السياسي على النقد. انتزاعها من الاقتصاد لدعم التضخم التنظيمي.

ومع ذلك ، هناك مشاكل مع هذا النهج. يتخذ الناس خيارات ، بما في ذلك دفع أكثر من 30٪ من دخلهم كإيجار. كما كنت أقول منذ أكثر من عقد، يعتبر المعيار المعياري بنسبة 30٪ طريقة مروعة لمحاولة القياس الكمي لمشكلة نوعية ، علاقة الناس بالسعر. بعض الناس يدفعون أكثر وهم بخير ، والبعض الآخر يدفع أقل ولا يزالون يعانون. سيكون هذا النوع من البرامج تضخميًا بالتأكيد ، مما يزيل الحافز للتسوق من أجل الصفقات لأن كل شخص أقل من مستوى دخل معين سيضمن دعمًا أينما عاش. قد يساعد فرض قيود على الدعم والإيجارات ، ولكن يجب أن تقف البيروقراطية للقيام بذلك ، والمزيد والمزيد من القواعد (انظر المشاكل مع القسم 8) سيتبع.

ربط الاعتمادات الضريبية بالأداء المحلي فيما يتعلق بإلغاء الضوابط التنظيمية

نعم ، قلت: تحرير. مصطلح حقبة ريغان هو لعنة على اليسار وينساها معظم الجمهوريين عندما يتعلق الأمر ببرامج الإسكان على المستوى الفيدرالي. لقد نشرت عن خطة الإسكان الأولية في مونتانا استنادًا إلى الاعتراف بأن دفع المزيد والمزيد من دعم الإسكان إلى الحكومات المحلية لا يحافظ فقط على قواعد ولوائح قتل العرض ، بل إنه يشجع على المزيد. الجواب هنا هو فرض الانضباط على حكومات الولايات والحكومات المحلية ؛ إذا قمت بزيادة حجم وتأثير رموز الإسكان واستخدام الأراضي الخاصة بك ، فسوف تحصل على إعانات أقل.

التحدي في هذا النهج هو أن جميع أعضاء الكونغرس البالغ عددهم 535 يطعمون وظائفهم السياسية بنظام غذائي من الدولارات الفيدرالية لتلبية احتياجات ولاياتهم. لا يوجد شيء خطأ بطبيعته في هذا ، ولكن العودة إلى المسؤولين والناخبين في ولايتك للتهديد بخسارة التمويل للبرامج الحالية ليست استراتيجية سياسية جيدة. والإدمان على وضع المزيد من القواعد التي تحد من تطوير الإسكان ثم دعم التضخم قوي للغاية ، ومن المرجح أن يؤدي خفض الأموال من نظام الائتمان الضريبي إلى جعل المدمنين يبحثون عن مصادر محلية أخرى مثل زيادة الضرائب والرسوم والغرامات على التطوير الجديد.

ركز على الأساسيات

في النهاية ، مشكلة تضخم الإسكان هي أسهل مشكلة إسكان يمكن حلها. عندما يرتفع الطلب على الإسكان بسبب الوظائف الجديدة والنمو ، يجب على الحكومات المحلية أن تبتعد عن الطريق وتسمح بأكبر قدر ممكن من الإنتاج عن طريق تقليل الحواجز التنظيمية وتحفيز الإنتاج. المزيد من الإنتاج يعني المزيد من المنافسة ، وهو شرط يفيد المستهلكين. يجب دفع الإعانات نقدًا للأسر التي لا تزال تكافح لدفع الإيجار ، ويجب أن يقتصر البناء الجديد على إسكان الأشخاص الذين لا يستطيعون كسب ما يكفي من المال لدفع إيجار كامل والذين لديهم مشكلات أخرى تستفيد من السكن مع خدمات أخرى. ربما يكون تبسيط الحوافز الضريبية لتقليل الإيجارات في المساكن الجديدة والقائمة هو الجسر الذي يقودنا إلى هذا الحل الأساسي والفعال.