"حذاءان آخران لإسقاطهما" في سوق العقارات حتى ...

الحقائق الحالية - والنتائج المحتملة - لكيفية ظهور سوق العقارات التجارية في الأشهر المقبلة

لقد تعلمت مؤخرًا أصل عبارة "في انتظار سقوط الحذاء الآخر". في أواخر القرن التاسع عشر ، كان بإمكان المقيمين في شقق مدينة نيويورك سماع أصوات الجيران الذين يعيشون فوقهم. كان أحد الأصوات الشائعة هو إزالة الأحذية ؛ بمجرد سماع صوت ارتطام الحذاء بالأرض ، توقعت سماع صوت سقوط الحذاء الآخر بعد فترة وجيزة.

كان الحذاء الأول في سوق العقارات السكنية والتجارية في الولايات المتحدة هو عام 2022 بأكمله: ارتفاعات ثابتة في أسعار الفائدة ، وانخفاض كبير في أحجام المبيعات ، وتراجع أسعار العقارات. أبلغت ثلاثة من أكبر ستة شركات بناء منازل جديدة في البلاد مؤخرًا عن صافي طلبات جديدة لخريف عام 2022 مع انخفاض بنسبة 15٪ (LennarLEN
) و 38٪ (DR Horton) و 80٪ (KB HomeKBH
). في ديسمبر 2022 ، أعلنت وزارة التجارة الأمريكية عن انخفاض مبيعات منازل الأسرة الواحدة الجديدة 27% من ديسمبر 2021.

بالنسبة لشركات العقارات التجارية ، لا سيما في سوق المكاتب ، لا تزال الظروف مزرية. وفقًا للدراسات الحديثة ، تصل إلى 71% من مساحة المكتب يمكن أن تدعم "أربعة أضعاف استخدامها الحالي". مثل هذه الإحصاءات تضع الإحصاءات الوطنية حول الوظائف الشاغرة في موضع تساؤل خطير.

لنكن صادقين. 2022 لم تكن جميلة. ومع ذلك ، لا يزال الخبراء غير متأكدين من كيفية تشكيل عام 2023. كم عدد الأحذية التي تحتاج إلى إسقاطها قبل أن نطلق على المثل "كل شيء واضح" في العقارات السكنية والتجارية؟ الإجابة هي اثنان وثالث محتمل (لكل هؤلاء اللاعبين البستوني الموجودين هناك):

1. المراجعات
2. الضرائب البلدية
3. (ممكن) البيع القسري

الحذاء الأول الذي يسقط: المراجعات

تنتهي معظم شركات الأسهم الخاصة العقارية في نهاية ديسمبر / كانون الأول ، ويجب عليها تقديم بيانات مالية مدققة إلى بنوكها ومستثمريها بحلول نهاية مارس / آذار أو أبريل / نيسان. نظرًا لأن كانون الأول (ديسمبر) 2021 كان فعليًا أدنى بيئة لسعر الفائدة في التاريخ بينما كانت الإيجارات ترتفع بسرعة كبيرة (أي التضخم) ، كانت قيمة العقارات قريبة من الجاذبية. تقدم سريعًا حتى نهاية عام 2022 وكانت الظروف مختلفة تمامًا ، ومع ذلك لم يقم العديد من المستثمرين العقاريين بإعادة تقييم قيمة ممتلكاتهم العقارية بشكل استباقي في مواجهة أسعار الفائدة المرتفعة بشكل كبير.

لماذا لم يقم بعض المستثمرين العقاريين بإعادة تقييم قيمهم؟ من ناحية أخرى ، من المرجح أن الإيجارات وبالتالي الأرباح كانت لا تزال في ارتفاع في عام 2022 مقابل 2021. في ظاهر الأمر ، يحب مالكو العقارات الاعتقاد بأنهم إذا حققوا المزيد من الربحية ، فإنهم يخلقون قيمة أكبر ، وهذا صحيح. ولكن في العقارات ، يتطلب التقييم مضاعفة أرباحك في عامل التقييم للحصول على الإجابة النهائية (فقط لجعل الأمور أكثر إرباكًا). تقوم بتقسيم أرباحك على نسبة - تسمى معدل الرسملة - للحصول على القيمة الحالية لممتلكاتك. معدلات الحد الأقصى تميل إلى اتباع أسعار الفائدة. مع ارتفاع أسعار الفائدة ، ترتفع معدلات الحد الأقصى. عندما ترتفع معدلات الحد الأقصى ، تنخفض قيمة العقارات.

إذا تساوت كل الأمور الأخرى ، إذا حقق مالك العقارات ربحًا في عام 2022 أكثر مما كان عليه في عام 2021 على ممتلكاته العقارية ، فمن المحتمل أن يكون لديه تقييمات أقل مقارنة بالعام الماضي لأن أسعار الفائدة ارتفعت بنحو 5 نقاط مئوية.

وموسم التدقيق هو لحظة الحقيقة. مع عدد أقل بكثير من المعاملات - مما يعني عددًا أقل من الشركات للمثمنين الذين يقدرون العقارات التجارية - سيتعين على المستثمرين العقاريين الدفاع عن قيمهم لأول مرة منذ ارتفاع الأسعار. كل هذه "إعادة التقييم" تحدث الآن وستستمر لمدة 60 إلى 90 يومًا القادمة. هناك احتمال ضئيل نسبيًا أن تكون القيمة أعلى من العام الماضي.

لماذا كل هذا مهم؟ إذا كان قرض المستثمر إلى الحد الأقصى للقيمة مع المقرض 80٪ ، فإن البنك سيقرضك 80٪ فقط - حتى لو انخفضت قيمة الممتلكات الخاصة بك. ماذا يحدث إذا كان المستثمر مدينًا للبنك بأكثر مما هو على استعداد لإقراضك؟ تحتاج إما إلى سداد القرض بالكامل أو منح البنك المزيد من النقود (أو الأصول الأخرى) كضمان. خلال الوباء ، سارعت البنوك إلى إجراء تعديلات وتغطية المستثمرين على أي حال ، لكن الأمور مختلفة جدًا اليوم.

ظروف السوق المالية الحالية أكثر إحكامًا بشكل كبير. يمكن الآن إجبار المالكين الذين ربما كانوا آمنين في السنوات الأخيرة على إيجاد خيارات تمويل أخرى. أو يصبح البائع مجبرا.

هناك مستثمرون كانوا أذكياء وصادقين بشكل استباقي في مواجهة ارتفاع أسعار الفائدة (على الرغم من أن الدخل كان لا يزال يرتفع على ممتلكاتهم) ، لكن العديد منهم احتفظوا بقيمهم كما كانت في عام 2021. حتى أن البعض رفعها.

قد يضطر أولئك الذين كانوا يركلون التقييم على الطريق إلى الاعتراف بحقيقة أن أسعار الفائدة قد ارتفعت. حتى لو كان أداءها جيدًا ، فقد تجبرها البنوك على الإجابة على السؤال: هل تفي قروضك باختبار القيمة؟

الحذاء الثاني الذي يجب إسقاطه: القوائم الضريبية المخفضة

إذا كنت في مدينة أو مقاطعة أو منطقة تعليمية تقوم بتحصيل الضرائب العقارية ، فإن دخلك يعتمد على شيئين: 1. معدلات الملايين (معدلات الضرائب) و 2. قيمة الممتلكات التي تفرض ضرائب عليها.

هناك دائمًا فرق بين ما يقوله المثمن عن قيمة العقار والقيمة الخاضعة للضريبة. من المرجح أن تحدث تخفيضات كبيرة للغاية في قيمة العقارات في المحاكم على مدار الشهرين والأرباع المقبلين. نظرًا لأن المدققين ومالكي العقارات يتطرقون إلى مدى ارتفاع القيم المالية المدققة ، فإن أصحاب العقارات أنفسهم يميلون إلى محاربة المحاكم للحصول على أقل قيمة ممكنة للتقييم الضريبي من البلديات.

فماذا يعني ذلك؟ إذا أدت معدلات الفائدة المرتفعة إلى انخفاض القيم خلال موسم التدقيق ، فإن المستثمرين العقاريين الذين يمتلكون هذه العقارات سيذهبون إلى المحاكم لخفض مبلغ الضرائب التي يدفعونها للبلديات.

انخفاض قيمة العقارات وزيادة معدلات الشغور يعني انخفاض الإيرادات الضريبية للمدن. نظرًا لأن المدن تلعب دورًا مهمًا للغاية في توفير أشكال مختلفة من التمويل للحصول على صفقات عقارية عبر خط النهاية ، فمن الصعب تصور تخفيضات كبيرة في إيصالات الضرائب في الأماكن التي تعد فيها تحسينات البنية التحتية أمرًا حيويًا للتقدم في التطوير العقاري.

ببساطة ، تعني الإيرادات الضريبية المنخفضة فرصًا أقل للمطورين.

هذا الحذاء الخاص سيكون إقليميًا جدًا. البلديات لديها حالات متفاوتة من الجدوى المالية. أولئك الذين لديهم أسواق مكاتب أصغر ، على سبيل المثال ، من المرجح أن يكون حالهم أفضل. يمكن أيضًا التخفيف من قلق القوائم الضريبية من خلال رفع معدلات الضرائب ، والذي يمكن أن يصلح فجوة في الإيصالات مؤقتًا ، ولكنه في النهاية يجعل أي مكان أقل جاذبية للمستثمرين على المدى الطويل.

الحذاء الثالث (المحتمل) الذي يجب إسقاطه: البائعون القسريون

اسمحوا لي أن أوضح شيئًا واحدًا: لا أتوقع سوق بائع قسري. ربما قد تحصل؛ ربما لا.

ولكن بينما نشاهد الحذاء الأول يتساقط ، نحتاج جميعًا إلى إبقاء آذاننا مفتوحة لمعرفة ما إذا كان هذا الحذاء الثالث يسقط في أسواق العقارات السكنية والتجارية. من المحتمل تمامًا أن يؤدي الجمع بين هذين العاملين الأولين - التقييمات المدققة والإيرادات الضريبية المنخفضة - إلى أن يصبح المستثمرون بائعين مجبرين.

الأسئلة التي نحتاج إلى طرحها الآن هي ، "متى سنكتشف ذلك؟" وكم من الوقت سياخذ؟" الإجابة المختصرة هي أننا سنعرف على الأرجح بحلول الصيف. الربيع هو وقت رائع لمعرفة قوة السوق الاستهلاكية لأن موسم البيع في الربيع هو عندما يشتري غالبية المستهلكين منازل جديدة (في الوقت المناسب) للعام الدراسي المقبل. يبدو أن أوراق الشاي المبكرة في موسم البيع الربيعي على ما يرام ، ولكن قد يتغير ذلك بسرعة إذا ارتفعت أسعار الفائدة لسبب ما.

سيكون أيضًا في فصل الصيف قبل أن تتمكن البنوك من فك رموز الحلول لأولئك الذين لا يستوفون اختبارات القيمة الدائمة لقروضهم.

إذا لم تؤد التقييمات المنخفضة للعقارات إلى البيع القسري ، أعتقد أننا سنقترب من كل شيء في سوق الإسكان. معظم دورات الإسكان تكون أطول بكثير من عام ، ولكن كل شيء أكثر تقلبًا في العقارات التجارية مما كان عليه من قبل. تكون القمم أعلى ، وتكون سرعة الانخفاض أسرع ، وأعتقد أنه عندما يشعر المستثمرون أن الأسعار مستقرة ويتم تحييد مخاطر البيع القسري ، سيكون هناك طلب حقيقي على الأصول العقارية.