حان الوقت لإلغاء التقسيم؟ كتاب جديد يصنع القضية

في العديد من المدن الأمريكية الإسكان غالي جدا. من المعروف أن أسعار المساكن في المدن الساحلية مثل نيويورك وسان فرانسيسكو باهظة الثمن ، ولكن حتى في المدن الداخلية مثل ناشفيل ودنفر ، ترتفع الأسعار بسرعة. بحث عروض أن تقسيم المناطق هو مساهم كبير في ارتفاع تكاليف الإسكان في أمريكا ، وفي كتاب جديد ، الخطوط التعسفية: كيف كسر تقسيم المناطق المدينة الأمريكية وكيفية إصلاحها، مخطط مدينة نيويورك السابق M. Nolan Gray يجادل بشكل مقنع بأن المدن يجب أن تلغي تقسيم المناطق الجذرية والفروع.

قبل مناقشة مشاكل تقسيم المناطق ، غراي (الإفصاح الكامل: غراي صديق وأحيانًا المؤلف المشارك) يخبر القارئ ما هو تقسيم المناطق وما هو ليس كذلك. تقسيم المناطق يفصل استخدامات الأراضي إلى ثلاث فئات واسعة - السكنية والتجارية والصناعية - بالإضافة إلى العديد من الفئات الفرعية ، وينظم الكثافة. تقسيم المناطق ليس قوانين البناء ، أو الحفظ التاريخي ، أو قوانين التقسيم الفرعي ، أو مراجعة التصميم ، أو التنظيم البيئي ، أو التخطيط الشامل. هذه كلها أدوات تستخدمها الحكومات المحلية لتشكيل البيئة المبنية ، لكنها ليست تقسيم مناطق.

يعد تحديد تقسيم المناطق مسبقًا أمرًا مهمًا لأن فكرة إلغاء تقسيم المناطق قد تبدو جذرية إذا اعتقد الناس أنها الطريقة الوحيدة التي يمكن للمسؤولين المحليين من خلالها التخفيف من مضايقات الحياة في المدينة. ولكن كما يشرح جراي ، على الرغم من أن تقسيم المناطق له تأثير كبير على شكل المدينة ، إلا أنه لا يفعل الكثير لجعلها أكثر ملاءمة للعيش.

الكتاب مقسم إلى ثلاثة أجزاء. يوضح الجزء الأول ما هو تقسيم المناطق ولماذا تم إنشاؤه. يقدم الجزء الثاني أربعة انتقادات للتقسيم إلى مناطق: فهو يزيد من تكاليف الإسكان ، ويقلل من النمو الاقتصادي ، ويثير الفصل الاقتصادي والعرقي ، وانتشار التفويضات. يناقش الجزء الثالث جهود الإصلاح الحالية لتقسيم المناطق والنجاحات المبكرة ؛ يجعل قضية إلغاء تقسيم المناطق ؛ وينظر في الشكل الذي يمكن أن يبدو عليه تخطيط المدينة في عالم بدون تقسيم المناطق.

تاريخ موجز لتقسيم المناطق

يذكرنا غراي أن تقسيم المناطق جديد نسبيًا. تم إنشاء أول كود تقسيم للمناطق في مدينة نيويورك عام 1916 ، بالكاد منذ أكثر من 100 عام. ومع ذلك ، كانت المدن موجودة بالفعل منذ آلاف السنين ، وكان على المسؤولين والمقيمين في تلك المدن المقسمة مسبقًا إلى المناطق التعامل مع جميع المضايقات التي تصيب حياة المدينة الحديثة - الضوضاء والتلوث والتخلص من النفايات والازدحام - دون تقسيم المناطق. هل قدم تقسيم المناطق للمسؤولين المحليين طريقة جديدة وأكثر فاعلية لتحسين حياة المدينة؟ ليس حقًا ، كما يقول جراي.

في حين أن مشاكل الحياة في المدينة كانت ولا تزال حقيقية للغاية ، يوضح جراي أن تقسيم المناطق تحول بسرعة من أداة لمعالجة المضايقات التقليدية إلى شيء أكثر شناعة - طريقة لاستبعاد الناس من بعض الأعراق ، وفئات الدخل ، والمهن من مناطق مرغوبة.

على سبيل المثال ، يستحضر جراي بيركلي ، قانون تقسيم المناطق في كاليفورنيا ، الذي تم إنشاؤه بعد فترة وجيزة من مدينة نيويورك. احتوت على أول منطقة تقسيم للعائلة الواحدة في البلاد. ظاهريًا حول حماية طابع الحي والحد من الازدحام - الامتناع الشائعة لمؤيدي تقسيم المناطق الحديث - فقد حظرت خيارات الإسكان الأكثر تكلفة مثل الشقق والمساكن السكنية.

كما منعت الشركات ، مثل المغاسل الصينية ، من العمل في الأحياء السكنية. على الرغم من أن هذه القاعدة لم تكن الهدف المعلن ، إلا أنها أبقت المهاجرين الصينيين بعيدًا عن المواطنين الأكثر ازدهارًا حيث كان معظم الناس في ذلك الوقت يعيشون بالقرب من وظائفهم حتى يتمكنوا من المشي إلى العمل.

أصبحت هاتان الفكرتان - إعطاء الأولوية لمنازل الأسرة الواحدة المنفصلة وحظر معظم الأعمال التجارية من الأحياء السكنية - ركائز لمراسيم تقسيم المناطق الحديثة التي تستمر في تعزيز الدخل والفصل العنصري.

يعتبر وصف جراي لدور الحكومة الفيدرالية في تعزيز تقسيم المناطق المحلية نظرة ثاقبة بشكل خاص. في عام 1923 ، كان لدى 218 بلدية فقط مراسيم تقسيم المناطق. بحلول عام 1936 ، تبنت أكثر من 1,000 حكومة محلية تقسيم المناطق. ساعد المسؤولون الفيدراليون ، مثل وزير التجارة آنذاك هربرت هوفر ، في دفع هذا التوسع السريع لتقسيم المناطق لأنهم أرادوا مجتمعًا من ملكية المنازل على نطاق واسع من شأنه أن يعيد "الشخصية الوطنية" ويدعم صناعة البناء.

لتعزيز أهدافه ، قام هوفر بتجميع اللجنة الاستشارية لتخطيط المدن وتقسيم المناطق. كانت تتألف من عدة نجوم من حركة التخطيط المعاصرة ، بما في ذلك مهندس المناظر الطبيعية المتميز فريدريك لو أولمستيد جونيور. صاغت اللجنة قانون التمكين المعياري لتقسيم المناطق (SZEA) ، والذي كان بمثابة تشريعات نموذجية يمكن للدول أن تتبنى تلك البلديات المخولة لإنشاء قوانين تقسيم المناطق المحلية. تم الترويج لـ SZEA بشكل كبير من قبل Hoover واللجنة ، وبحلول عام 1930 ، نفذت 35 ولاية من أصل 48 ولاية تشريعات ، غالبًا ما تكون على غرار SZEA ، والتي سمحت للحكومات المحلية بتنفيذ تقسيم المناطق. في وقت لاحق ، شجعت الحكومة الفيدرالية أيضًا تقسيم المناطق من خلال جعل مراسيم تقسيم المناطق شرطًا لمساعدة إدارة الإسكان الفيدرالية وغيرها من المنح والقروض الفيدرالية.

ارتفاع تكاليف تقسيم المناطق

يشرح الجزء الثاني من الكتاب أربع مشاكل ناتجة عن تقسيم المناطق. أولاً ، يزيد تقسيم المناطق من تكاليف السكن. كما يوضح جراي ، فإن قواعد تقسيم المناطق التي تحد من كثافة المساكن مثل الحد الأدنى من أحجام الأراضي ، والقيود المفروضة على السكن متعدد العائلات ، وحدود الارتفاع ، ومتطلبات الحد الأدنى لوقوف السيارات ، كلها تقليل العرض من السكن. عندما يكون المعروض من المساكن غير قادر على مواكبة الطلب ، ترتفع الأسعار. باختصار ، هذا ما يحدث في كل حي باهظ الثمن في كل مدينة باهظة الثمن في البلاد.

التكلفة الثانية التي يناقشها جراي هي التأثير السلبي لتقسيم المناطق على المستوى الوطني النمو الاقتصادي. عندما يكون الناس غير قادرين على الانتقال إلى المدن التي لديها المزيد من فرص العمل والأجور الأعلى ، فإن البلد بأكمله يعاني. نحن نخسر السلع والخدمات التي سينتجها الناس إذا استطاعوا تحمل تكاليف التنقل ، ومن خلال حبس الناس في أماكن ذات أجور أقل وفرص أقل ، ينتهي بنا الأمر حتمًا إلى إنفاق المزيد من الأموال على برامج شبكات الأمان الاجتماعي.

بعد ذلك ، يصف غراي كيف أن تقسيم المناطق يشجع على الفصل. احتوت رموز تقسيم المناطق المبكرة على لغة عنصرية صريحة ، ولكن بعد أن قضت المحاكم بأن هذه اللغة غير قانونية ، تم استبدال القيود العرقية الصريحة بقيود أخرى حققت إلى حد كبير نفس النتيجة. قواعد تقسيم المناطق التي تقيد أو تحظر بناء شقق أو دوبلكس أو تربلكس أرخص وتطلب بدلاً من ذلك من الناس شراء منازل عائلية واحدة على مساحات كبيرة تمنع الأشخاص ذوي الدخل المنخفض من شراء مساكن في العديد من الأحياء. نظرًا لأن السود واللاتينيين وغيرهم من الأقليات كان لديهم - ولا يزالون - دخلًا أقل من البيض في المتوسط ​​، أدت هذه القواعد إلى انتشار الفصل العنصري والدخل القائم حتى يومنا هذا.

أخيرًا ، يشجع تقسيم المناطق على الامتداد الذي يضر بالبيئة. يروي جراي قصة عن هذه النقطة منذ أيام التخطيط له. اقترح أحد المطورين مشروعًا لتحويل مبنى مستشفى قديم إلى مبنى سكني به مكاتب طبية في الطابق الأول وحوالي 140 وحدة مقيدة الدخل إلى جانب 220 وحدة بسعر السوق. كان الموقع قريبًا من العبور ، لذلك كان بإمكان الكثير من الناس العيش في المبنى دون الحاجة إلى سيارة. كما كتب جراي ، "من منظور التخطيط ، كانت ضربة قاسية." ومع ذلك ، استخدم بعض السكان المحليين عملية إعادة تقسيم المناطق لمعارضة المشروع بشدة ، بحجة أن التطوير الجديد سيضر بالبيئة.

فكرة أن النمو مضر بالبيئة شائعة بين معارضي المزيد من التنمية ، ولكن كما يشرح جراي ، فإن التنمية الأكثر كثافة أفضل للبيئة. يسهل على الناس المشي أو ركوب الدراجة إلى الأماكن ، مما يقلل من الحاجة إلى السيارة والانبعاثات المصاحبة. تتطلب الشقق والدوبلكس أيضًا طاقة أقل للتدفئة والتبريد من منازل الأسرة الفردية المنفصلة نظرًا لأن الوحدات عادة ما تكون أصغر حجمًا وتحتوي على عدد أقل من الجدران المعرضة للخارج. أخيرًا ، يقلل التطوير الأكثر كثافة من الحاجة إلى تطوير جديد على حافة المدن ، مما يعني المزيد من الغابات والمتنزهات والمساحات المفتوحة.

كيفية إلغاء تقسيم المناطق

بعد شرح التكاليف الكبيرة لتقسيم المناطق ، يعود جراي إلى حجته الرئيسية - وهي الحاجة إلى إلغاء تقسيم المناطق. لإثبات أن إلغاء تقسيم المناطق لن يؤدي إلى كارثة ، يلجأ جراي إلى هيوستن ، المدينة الكبيرة الوحيدة في أمريكا التي ليس لديها تقسيم المناطق التقليدي.

كما يشرح جراي ، فإن استخدام الأراضي في هيوستن يتبع إلى حد كبير النمط الذي شوهد في مدن أخرى - الأعمال التجارية على الطرق الشريانية ، والمنازل في أحياء سكنية أكثر هدوءًا ، والشقق غالبًا في أحياء متعددة الاستخدامات ، والاستخدامات الصناعية الثقيلة بعيدة عن المناطق السكنية. هذا لأن نظام الأسعار يخصص بشكل طبيعي الأراضي النادرة في هيوستن ، القيام بهذه المهمة أقسام تخطيط المدن الأخرى ولكن دون آثار جانبية ضارة. ونتيجة لذلك ، تعد هيوستن صالحة للعيش مثل المدن المخصصة للمناطق ولكنها أرخص ، لأنه بدون قيود تقسيم المناطق ، يمكن أن يواكب المعروض من المساكن الطلب.

يقترح جراي خطوتين يمكن أن تتخذها المدن الأخرى لتكون أكثر شبهاً بهيوستن. أولاً ، يجب على البلديات أن تطلب الموافقة على مراسيم تقسيم المناطق بانتظام من قبل أغلبية ساحقة في استفتاء عام الانتخابات. صوت سكان هيوستن على تقسيم المناطق ثلاث مرات - في 1948 و 1962 و 1993 - وفي كل مرة رفضوا ذلك. إذا سمحت مدن أخرى للمقيمين بالتصويت على تقسيم المناطق ، فقد نرى نتائج مماثلة في مكان آخر.

أصحاب المنازل القلقون بشأن قيم الممتلكات والمسؤولين المحليين الذين يحتاجون إلى أصواتهم قد يترددون في تنفيذ شرط التصويت بأنفسهم ، ولكن نظرًا لأن حكومات الولايات تتحكم في النهاية في ما يُسمح للحكومات المحلية بفعله ، فإن قانون الولاية الذي يتطلب استفتاءات تقسيم المناطق المنتظمة يمكن أن يفرضها بشكل مناسب كف. في جميع أنحاء الكتاب ، يدعم جراي استباق الدولة لقواعد تقسيم المناطق المحلية للتغلب على NIMBYism المحلية وقاعدة استفتاءات الدولة هي مثال على ذلك.

تتمثل الخطوة الثانية في إنشاء عملية تسمح لأكثر دعاة تقسيم المناطق إصرارًا بتنفيذ قواعد تشبه تقسيم المناطق في جوارهم المباشر. هيوستن فعلت هذا، مما يسمح للمناطق بالاشتراك في قواعد أكثر صرامة بناءً على تصويت مالكي العقارات المتأثرين. يمكن أن يؤدي إنشاء خيار لمزيد من السيطرة على الحي إلى استرضاء السكان الذين يفضلون تقسيم المناطق مع منعهم من فرض تفضيلاتهم على المدينة بأكملها.

الحياة بعد تقسيم المناطق

إذن ، كيف يبدو تخطيط المدينة بدون تقسيم المناطق؟ يقدم جراي بعض الأفكار.

يجب أن يركز المخططون على التخفيف من العوامل الخارجية الفعلية ، غير مثقلين بإنفاذ التقسيم إلى مناطق. تعد الضوضاء والتلوث والازدحام مشاكل حقيقية في المدن ، لكن تقسيم المناطق ليس هو الطريقة الوحيدة أو الأفضل لمعالجتها. لا يتطلب وضع معايير للعوامل الخارجية المختلفة ، مثل قواعد الضوضاء ، تقسيم المناطق التقليدي. يمكن للمخططين والشرطة تطبيق المعايير بينما يمكن لقانون الضرر وخدمات الوساطة الفصل في النزاعات بين الجيران عند الضرورة. جنبًا إلى جنب مع تطبيق الكود ، يقترح جراي أن على المخططين أن يلعبوا دورًا في عملية الوساطة.

سيؤدي إلغاء تقسيم المناطق أيضًا إلى منح المخططين مزيدًا من الوقت للعمل على التخطيط الفعلي للمدينة - وضع شبكات الشوارع ، وضمان وجود مساحة للحدائق ، وتحديد مكان وجود المدارس والمرافق العامة الأخرى لاستيعاب النمو المستقبلي. للتأكد من نجاح التخطيط ، يقترح جراي على المخططين جمع المزيد من البيانات وتحليلها ، مثل أوقات التنقل وجودة الهواء وأسعار المساكن. هل يمكن للناس الوصول إلى وظائفهم في فترة زمنية معقولة؟ هل يستطيع الناس الانتقال إلى المدينة؟ يجب أن تشغل هذه الأسئلة وقت المخطط ، وليس ما إذا كان المبنى السكني يمكن أن يتكون من طابقين أو ثلاثة أو ما إذا كانت المغسلة استخدامًا معتمدًا للمساحة التجارية.

وفي الختام

بشكل عام ، يعد كتاب جراي إضافة ممتازة إلى الأدبيات المتعلقة بأنظمة الإسكان واستخدام الأراضي. من الواضح أنه يشخص المشاكل التي يسببها تقسيم المناطق ويقدم حلولًا معقولة لتحسين طريقة استخدام المدن الأمريكية للأرض. تعزز خبرته كمخطط ممارس انتقاداته وتوصياته. على الرغم من أنني لم أتفق مع كل شيء - فمقترحاته للحفاظ على القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في المناطق الجهوية تنطوي على تدخل حكومي أكثر من اللازم حسب ذوقي - فإن الحجة الرئيسية للكتاب مقنعة: بدلاً من تحسين المدن ، يتم استخدام تقسيم المناطق إلى حد كبير من قبل المقيمين لاستبعاد الوافدين الجدد. الرمادي على حق ، يجب أن نلغي تقسيم المناطق. نأمل أن تكتسب هذه الفكرة زخمًا في المدن في جميع أنحاء البلاد.