هذا الصندوق غير المحبوب يتحدى التضخم ويحقق 7.4٪

على الرغم من صعوبة عملية البيع هذه بالنسبة لنا جميعًا ، فقد تركت بعض أرباح الأسهم الجذابة (والمخفضة) على السبورة ، خاصة في الصناديق المغلقة ذات العائد المرتفع (CEFs).

أعلم أنه من الصعب الشراء في سوق مثل هذا ، لكن الأرباح التي سنتحدث عنها اليوم في الواقع تستفيد من ارتفاع معدلات التضخم ، ونشر تدفقات نقدية أعلى وأعلى مع ارتفاع مؤشر أسعار المستهلكين أيضًا.

هذه هي الشركات التي نريد أن نكون فيها الآن ، سواء لتحصيل أرباحها المرتفعة من خلال حريق الإطارات اليوم أو لتحقيق الربح عندما يكون السوق (لا محالة) هادئًا ويلاحظ المستثمرون أخيرًا التدفقات النقدية القوية لهذه الأسهم.

يتم التقليل من قيمة صناديق الاستثمار العقارية طوال الوقت - وخاصة الآن

أنا أشير إلى صناديق الاستثمار العقاري (REITs). هؤلاء "الملاك" إلى حد بعيد الطريقة المفضلة لدي للاستثمار في العقارات - أفضل بكثير من شراء منزل بنفسك وتأجيره (إلا إذا كنت تستمتع باستبدال الأجهزة المعطلة والمراحيض غير المسدودة ، أي).

لنبدأ بشيكات الإيجار التي يجمعها جميع أصحاب العقارات (بما في ذلك صناديق الاستثمار العقارية) اليوم ، لأنهم في ازدياد ، بسبب العديد من الاتجاهات التي لا يبدو أنها ستهدأ قريبًا. الأول هو ارتفاع أسعار الفائدة ، والتي عند مزجها مع أسعار المساكن التي لا تزال مرتفعة ، تدفع بالعديد من الأمريكيين إلى سوق الإيجارات. وهذا بدوره يتسبب في ارتفاع الإيجارات.

تشير البيانات من مجموعة متنوعة من المصادر إلى نفس الحقيقة: بينما تشير البيانات الحكومية (من خلال التكلفة الإجمالية للإسكان - انظر الرسم البياني أعلاه) إلى أن الإيجار يرتفع بشكل أسرع مما كان عليه في الماضي ، فإن الشركات الخاصة تظهر تحولًا أكثر دراماتيكية للأحداث ، مع قائمة Zillow و Apartment List (الخطان الأصفر والأزرق الداكن أدناه) التي تظهر زيادات مضاعفة عن العام الماضي.

بغض النظر عن كيفية تقسيمها ، فإن الإيجار يرتفع ، ويقوم الاحتياطي الفيدرالي بما في وسعه لوقف هذا الاتجاه - على الرغم من أن البعض قد يقول أنه من خلال زيادة تكاليف الاقتراض للجميع ، فإن الأمر يزيد الأمور سوءًا. لكن في كلتا الحالتين ، فإن هذا يرقى إلى ارتفاع حاد في الأرباح لأصحاب العقارات.

تتيح لك صناديق الاستثمار العقارية تجنب سوق الإسكان الغالي

هناك مشكلة واحدة فقط لأصحاب العقارات المحتملين: إذا لم يمتلكوا عقارات مستأجرة الآن ، فسيتعين عليهم دفع أسعار مرتفعة لشراء منزل لتأجيره. لذا فإن الخطوة الأفضل هي الشراء في صندوق REIT الذي يؤجر بالفعل المساكن للآخرين. وبدلاً من الشراء بسعر مرتفع ، بفضل عمليات البيع في السوق ، يمكننا الشراء في هذه الشركات بسعر مخفضة السعر بدلا من ذلك.

على سبيل المثال، بيوت الدعوة
INVH
(INVH) تمتلك الآلاف من منازل الأسرة الواحدة في جميع أنحاء البلاد ، بمحفظة تزيد قيمتها عن 20 مليار دولار. وهذا يمنحها الكثير من التنوع ، والذي لا يمتلكه الملاك الأفراد ، الذين يقتصرون عادةً على عقار واحد أو عدد قليل من العقارات في سوق واحد ، أو سوقين على الأكثر. تتمتع Invitation أيضًا بميزة إدارة محفظتها بشكل احترافي من قبل فريق من محترفي العقارات.

أدى التنويع والفطنة الإدارية إلى زيادة حادة في أموال REIT من العمليات (FFO ، وهو مقياس أفضل لأداء REIT من ربحية السهم).

ومع ذلك ، فإن التدفق النقدي المرتفع والمتصاعد للشركة يعاقب عليه سوق يغذيها الخوف ، مما تسبب في انخفاض سعر سهم REIT بما يقرب من 25 ٪ هذا العام.

شاهد كيف انخفض سعر سهم Invitation تقريبًا تمامًا مثل سعر مؤشر REIT ETF القياسي ، و صندوق SPDR Dow Jones Real Estate ETF (RWR
RWR
)؟ هذا ليس من قبيل المصادفة: لقد كان بيع الدعوات نتيجة البيع العشوائي لصناديق الاستثمار العقاري في كل مكان ، مما يعني أنها ليست الصفقة الوحيدة التي تم الحصول عليها هذه الأيام.

من أجل التنويع ، من المنطقي شراء صندوق من صناديق الاستثمار العقاري مقابل دعوة ، لأنك تتعامل مع صناديق الاستثمار العقاري عبر مختلف الصناعات ، بالإضافة إلى فرق الإدارة المختلفة التي تهتم بهذه العقارات.

RWR هو خيار ، لكنه ليس خيارًا قد نفكر فيه مستثمرو CEF على الإطلاق ، ويرجع ذلك أساسًا إلى أن عائده البالغ 3.4٪ منخفض جدًا وفقًا لمعاييرنا.

تلاعب ذكي في CEF على ارتفاع الإيجارات (التي تحقق اليوم 7.4٪)

بدلاً من ETF ، نحن كثيرا تفضل CEFs مثل صندوق كوهين آند ستيرز للعقارات ذات الدخل العالي (RQI) ، التي تدر 7.4٪ غنية وأنا أكتب هذا. RQI هي مالك رئيسي لـ Invitation Homes (وهي واحدة من أكبر 10 ممتلكات في الصندوق) ، بالإضافة إلى أنها تمتلك مجموعة من الأنواع الأخرى من صناديق الاستثمار العقاري ، مثل مشغلي مراكز البيانات وأصحاب التخزين الذاتي ، الذين ينتجون أيضًا FFO المتزايدة. هذا التنويع ، بالإضافة إلى المديرين البشريين الحاذقين في REIT (Cohen & Steers هو اسم رائد في مساحة CEF ، مما يساعده على جذب أفضل المواهب) ساعده على التغلب على RWR على مدار العقد الماضي.

ضع في اعتبارك أيضًا أنه نظرًا لارتفاع عائد RQI ، كان الجزء الأكبر من العائد الذي تراه أعلاه في الأرباح.

تمت مكافأة الأداء المتفوق لشركة RQI بعلاوة كبيرة على صافي قيمة الأصول (NAV ، أو قيمة صناديق REIT في محفظتها) في الماضي (في وقت من الأوقات ، كان قسطها أكثر من 15٪). لكنها تتداول حاليًا بخصم 4٪ ، على الرغم من تداولها بعلاوة منذ بضع سنوات فقط.

هذا يعني أنه يمكننا شراء RQI بسعر مخفض اليوم ، وانتظار عودته إلى العلاوة التي يحصل عليها عادةً عندما يتوقف السوق عن الذعر ، ثم البيع بربح محتمل. في غضون ذلك ، يمكنك الحصول على توزيعات الأرباح ، والتي تتميز بعائد سنوي يبلغ 7.4٪ وتدفع شهريًا.

مايكل فوستر هو محلل البحوث الرئيسي ل النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، انقر هنا للحصول على أحدث تقرير لدينا "الدخل غير القابل للتدمير: 5 صناديق صفقات بأرباح آمنة بنسبة 8.4٪."

الإفشاء: لا يوجد