هذا الدافع بنسبة 9.9٪ هو أكثر تجارة توزيعات أرباح تم تجاهلها في عام 2022

معظم الناس لا يعرفون ذلك ، لكن العقارات تداعت في الأسهم على المدى الطويل ، وهي تستعد لتحقيق مكاسب مرة أخرى في 2023.

ونحن مستثمرون في توزيعات الأرباح مصطفون بشكل جيد للاستفادة من الأموال ، وذلك بفضل الصندوق الذي طرح عائدًا ضخمًا بنسبة 9.9 ٪ وهذا هو تلعب هنا. سوف أسقط الاسم والمؤشر في ثوان.

أولاً ، تقرأ هذا الحق: العقارات هل يتفوق على الأسهم في الأداء على المدى الطويل - وبكميات قليلة أيضًا! من الواضح كما يمكن أن يكون في هذه المقارنة بين صندوق SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR
RWR
), صندوق المؤشر لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنًا (REITs) ، ومؤشر S&P 500 على مدار العشرين عامًا الماضية.

ضع في اعتبارك أن هذه الفترة تضمنت تحطم COVID-19 و أزمة الرهن العقاري عالية المخاطر ، والتي ، بطبيعة الحال ، المساكن المهجورة. لا مشكلة. صناديق الاستثمار العقاري - الشركات المتداولة علنًا والتي تمتلك كل شيء من المستودعات إلى المباني السكنية - تتمايل مرة أخرى إلى السطح!

مفتاح جاذبية صناديق الاستثمار العقارية هو أنها "تمر" بالاستثمارات: فهي تجمع شيكات الإيجار من المستأجرين ، وتنزع ما يكفي لإبقاء الأنوار مضاءة وتنظيف المباني ، ثم تسلم الباقي إلينا كأرباح. والنتيجة هي تدفق دخل أكبر مما تدفعه الأسهم العادية: ينتج عن صناديق الاستثمار العقارية النموذجية 3.2 ٪ ، مما يضاعف مؤشر S&P 500 البائس بنسبة 1.5 ٪.

ولكن على الرغم من أن RWR سحق الأسهم ، فإننا نفعل ذلك ليس تريد أن تسلك طريق ETF السلبي هنا. أولاً ، عائد RWR البالغ 3.2٪ ليس قريبًا بما يكفي لجعل قلوبنا تتسابق. وثانيًا ، مع صناديق الاستثمار العقاري (كما هو الحال مع كل شيء جيدًا هذه الأيام) ، فإن وجود مدير ذكي وسريع الاستجابة أمر بالغ الأهمية.

والدليل يكمن في عودة RWR على مدار السنوات الثلاث المتقلبة الماضية ، مقارنةً بسنوات صندوق مغلق (CEF) سنتحدث اليوم عن CBRE Global Real Estate Income Fund (IGR) صندوق سي بي آر إي العالمي للدخل العقاري. IGR تتخلص من هذا العائد الهائل البالغ 9.9٪ الذي ذكرته قبل ثانية (وهي تدفع لك شهريًا ، لا أقل)!

يعود السبب الرئيسي في ذلك إلى مديري المحافظ الخبراء في IGR ، الذين تنقلوا ببراعة في الأسواق المحلية التي يعرفونها بشكل أفضل. هذا هو المفتاح في العقارات ، والذي نعلم جميعًا أنه في الحقيقة مجرد مجموعة من الأسواق الصغيرة التي تتصرف جميعًا بشكل مختلف في أي وقت.

وعندما يتعلق الأمر بالعقارات ، فإن شركة إدارة الصندوق ، CBRE ، ليس لديها نقص في المعرفة: فبالإضافة إلى IGR وصناديق المستثمرين الخاصين ، فإنها تدير العقارات ، وتدير السمسرة وتستثمر أموالها في العقارات. تضم الشركة 80,000 موظف في أكثر من 100 دولة ، مما يمنحها منظورًا عالميًا وعلاقات في دول أجنبية لا يمكن أن يضاهيها أي صندوق ETF تديره خوارزمية.

استفادت CBRE من تلك المعرفة لتقليل محفظة IGR بذكاء بشكل كبير نحو الولايات المتحدة (68 ٪) ، وهي خطوة حكيمة مع استمرار الاقتصاد الأمريكي في النمو بمعدل صحي ، ويبدو التضخم وكأنه بدأ في الذروة والإنفاق الاستهلاكي (ناهيك عن التوظيف) ) تصمد بشكل جيد.

لكن شراء صندوق عقاري مُدار بشكل جيد لا يقتصر فقط على شراء القوة البحثية للإدارة والوصول إلى المعلومات - بل يتعلق أيضًا بالتنويع ، وهو أمر أساسي بشكل خاص في مجال العقارات.

IGR ، على سبيل المثال ، تستثمر في أكثر من 80 REITs ، التي تمتلك نفسها مئات وأحيانًا الآلاف من العقارات لكل منها. ومثل العديد من صناديق REIT الأخرى التي تفعل الشيء نفسه ، فإنه لا يلاحظ متى يتوقف مستأجر واحد عن دفع الإيجار ، لأن هناك الآلاف من الصناديق الأخرى التي تفعل ذلك.

في الوقت الحالي ، على سبيل المثال ، تشتمل أهم مقتنيات IGR على صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك مجموعة واسعة من العقارات. Crown Castle International (CCI) ، على سبيل المثال ، تمتلك أكثر من 40,000 برج خلوي حول العالم ، بالإضافة إلى 115,000 "خلية صغيرة" تعزز قدرة الشبكة المحلية في المدن الكبرى ؛ برولوجيس
PLD
(PLD) تمتلك 4,732،XNUMX مستودعًا في جميع أنحاء العالم ؛ والسكنية REIT منازل الدعوة (INVH) ، يؤجر أكثر من 85,000 منزل لأسرة واحدة.

لذلك لدينا بالفعل الكثير من التنويع هنا ، وهذا فقط من ثلاثة من مقتنيات IGR!

هناك سبب آخر غالبًا ما يتم تجاهله للنظر في صناديق REIT وهو أن كلاً من هذه الصناديق وصناديق الاستثمار العقارية نفسها لديها إمكانية الوصول إلى رافعة مالية أرخص منك ومن I. لذلك بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري المتداولة:

مدفوعات الرهن العقاري تذهب من خلال السقف

مع أسعار الفائدة التي بلغت 5٪ في وقت سابق من هذا العام وبقائها عند هذا المستوى ، ارتفعت قروض الإسكان. لكن أسعار الفائدة على صناديق الاستثمار العقارية أقل بكثير ، مع وجود تكاليف اقتراض في الدفاتر تقل عن 3٪ في الوقت الحالي.

تتمتع صناديق الاستثمار العقاري بأسعار منخفضة لأنها تدار بشكل احترافي وتتنوع عبر العديد من العقارات ، لذا فهي أقل خطورة من المستثمر العقاري الفردي المعتاد. هذا هو أحد الأسباب التي تجعل صناديق الاستثمار العقاري لديها بالفعل سجل ثابت إلى حد ما من تسجيل عوائد إيجابية خلال فترات ارتفاع أسعار الفائدة.

يعتمد هذا المخطط على دراسة أجرتها NAREIT ، وهي شركة أبحاث وبيانات REIT ، ويظهر بوضوح أن صناديق REIT تحقق أرباحًا خلال فترات ارتفاع معدلات الفائدة. وذلك لأن تكاليف الاقتراض المنخفضة تعزلهم إلى حد ما عن هذا الاتجاه. علاوة على ذلك ، تأتي فترات ارتفاع الأسعار عادة مع وجود اقتصاد قوي (كما هو الحال اليوم). وهذا يعني ارتفاع الطلب على عقارات صناديق الاستثمار العقاري ، مما يتيح لصناديق الاستثمار العقاري زيادة الإيجار. هذه الزيادات تفوق بكثير أي ارتفاع في تكاليف الاقتراض بسبب ارتفاع أسعار الفائدة.

شراء IGR باعتباره "زخم الخصم" يبني

أخيرًا ، دعنا نتحدث عن خصم IGR على NAV ، أو الفرق بين سعر السوق وقيمة السهم في محفظتها (هذا المقياس فريد من نوعه لـ CEFs). في الوقت الحالي ، هذا الخصم صغير ، مما يعني أن IGR ذات قيمة عادلة إلى حد ما.

الاتجاه هنا واضح: خصم IGR يتجه إلى منطقة متميزة - والسؤال هو إلى أي مدى. عندما يحدث ذلك ، فإنه سيضع مزيدًا من الدفع تحت سعر سهم IGR. وبالطبع ، ستحصل على عائد صحي بنسبة 9.9٪ (تدفع شهريًا) طوال الوقت.

مايكل فوستر هو محلل البحوث الرئيسي ل النظرة المتناقضة. لمزيد من أفكار الدخل الرائعة ، انقر هنا للحصول على أحدث تقرير لدينا "الدخل غير القابل للتدمير: 5 صناديق صفقات بأرباح آمنة بنسبة 8.4٪."

الإفشاء: لا يوجد