مع استعداد رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول لإلقاء خطاب مهم يوم الجمعة ، قد يبدأ المستثمرون أخيرًا في أخذ كلمته: البنك المركزي سيحافظ على موقف متشدد للسيطرة على أعلى معدل تضخم منذ أربعة عقود. هذا يعني أن الأسواق المالية ستظل متقلبة ، على الرغم من الارتفاع الأخير في سوق الأسهم.
هناك العديد من الأسباب لاعتبار صناديق الاستثمار العقاري ، أو REITs ، ملاذات آمنة نسبيًا لتوفير دخل ثابت عندما يظل التضخم مرتفعًا وقبل التباطؤ الاقتصادي المحتمل.
يوجد أدناه شاشة لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة التي من المتوقع أن تنتج الكثير من التدفقات النقدية لتمكين زيادة توزيعات الأرباح في عام 2023.
في مجلة بحاجة إلى معرفة في 24 أغسطس ، لخص ستيف غولدشتاين التوقعات الجديدة "دورة فائقة في التضخم وأسعار الفائدة"من داريو بيركنز ، العضو المنتدب للاقتصاد الكلي العالمي في TS Lombard.
يتوقع بيركنز استمرار ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل ، ويشير إلى أن العقد القادم من القرن الحادي والعشرين سيتطلب من المستثمرين اتخاذ "نهج أكثر تمييزًا لتخصيص الأصول".
بالابتعاد عن مزودي الخدمات الذين سيطروا على السوق الصاعدة حتى عام 2021 ، يعتقد أن الأفضل هو تخصيص الأصول الملموسة ، بما في ذلك العقارات.
انهيار قطاع REIT
تأتي صناديق الاستثمار العقاري في العديد من الأصناف ، ولكن العنصر الأساسي هو أنها تمرر معظم الأرباح للمساهمين للحفاظ على هيكل صناديق الاستثمار العقارية المميّزة من الضرائب.
هناك فئتان عريضتان من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقاري التي تقرض الأموال للمقترضين التجاريين أو السكنيين و / أو تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك عقارات تجارية أو سكنية وتؤجرها.
صناديق الاستثمار العقاري دورية ، مع الضغط على التقييمات مع ارتفاع أسعار الفائدة. يمكن أن يكون هذا التأثير واضحًا بشكل خاص بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري ، لأن أعمال الإقراض العقاري تتباطأ مع ارتفاع أسعار الفائدة.
حتى الآن من هذا العام ، وحتى 24 أغسطس ، انخفض قطاع العقارات في S&P 500 بنسبة 15٪ ، بينما انخفض مؤشر S&P 500 بالكامل
SPX
انخفض بنسبة 12٪ ، مع إعادة استثمار الأرباح على حد سواء.
قد يفاجئك إلقاء نظرة على المدى الطويل. فصلت مؤشرات S&P Dow Jones قطاع العقارات عن القطاع المالي في عام 2016. ولكن إذا اختصرنا نطاق S&P 500 REIT لقياس الأداء على المدى الطويل ، فإن متوسط العائد السنوي لمدة 20 عامًا كان 9.9٪ ، متقدمًا قليلاً من متوسط عائد 500 عامًا لمؤشر S&P 20 البالغ 9.8٪.
صناديق الاستثمار العقاري حسب الفئة
تمر أنواع مختلفة من صناديق الاستثمار العقاري بدورات اقتصادية مختلفة. على سبيل المثال ، عانت صناديق الاستثمار العقارية الفندقية ومستأجريها بشكل رهيب في المراحل الأولى من جائحة فيروس كورونا ، بدءًا من الإغلاق الافتراضي لصناعة السفر خلال النصف الأول من عام 2020.
تركز العديد من صناديق الاستثمار العقاري على مساحة التخزين والخدمات اللوجستية ، والتي استفادت من زيادات الإيجار السنوية المكونة من رقمين في السنوات الأخيرة ، وفقًا لما ذكره فيكرام مالهوترا ، العضو المنتدب للعقارات في ميزوهو.
لكن Amazon.com Inc.
AMZN
قال في لها بيان صحفي مالي للربع الأول في أبريل ، بعد مضاعفة حجم شبكة الإنجاز الخاصة بها في عامين فقط ، "لم تعد تطارد القدرات المادية أو الموظفين" و "تركز بشكل مباشر على تحسين الإنتاجية وكفاءة التكلفة" في البنية التحتية للتسليم.
خلال مقابلة ، قال مالهوترا إنه بعد إعلان أمازون ، فقد "لاحظ وسمع في السوق أن أمازون تضع مستودعات في سوق الإيجار من الباطن".
وقال: "لذلك قال اللاعب الأكبر في التجارة الإلكترونية للسوق إنه لديه الكثير جدًا وكان يعمل على ترشيد ذلك ، مما تسبب في انخفاض أسعار مخزونات الخدمات اللوجستية".
شركة برولوجيس
PLD
هي أكبر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الولايات المتحدة للتداول العام في المستودعات ومساحات الخدمات اللوجستية. أدرجت الشركة Amazon ، FedEx Corp.
FDX,
هوم ديبوت
HD,
شركة Geodis و Walmart Inc.
WMT
كأكبر خمسة عملاء لها في نهاية عام 2021 ، حيث استأجرت أمازون 24 مليون قدم مربع ، أو 7٪ من إجماليها.
وانخفضت أسهم شركة Prologis بنسبة 21٪ في الفترة من 2022 حتى 24 أغسطس ، مع إعادة استثمار الأرباح. يبلغ عائد توزيعات الأسهم للسهم حوالي 2.5٪. من المقرر أن تستحوذ شركة Prologis على Duke Realty Corp.
DRE
من خلال صفقة لجميع الأسهم بقيمة 26 مليار دولار عندما تم الإعلان عنه في يونيو.
ميزوهو لديها تصنيف محايد على Prologis ، والذي قال مالهوترا أنه "خارج الإجماع." ومن المؤكد - من بين 17 محللاً استطلعت آراؤهم شركة FactSet ، أن 13 محللًا صنف الأسهم على أنها "شراء" أو ما يعادلها. البقية تقييمات محايدة.
ومضى يقول إن Mizuho تراقب مشغلي الخدمات اللوجستية التابعين لجهات خارجية ، مثل XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx و United Parcel Service Inc.
يو بي إس
بحثًا عن إشارات على تباطؤ الطلب إذا حدث انحدار كبير في الاقتصاد.
مع كل ما قيل ، قد يكون هناك جانب إيجابي لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالمستودعات / الخدمات اللوجستية: تتوقع مالهوترا أن يتباطأ نمو الإيجار في المساحة إلى "أرقام فردية متوسطة إلى عالية" من النطاق الحالي فوق 10٪. وزارة العمل قالت ذلك أظهر مؤشر أسعار المستهلك في يوليو زيادة بنسبة 8.5٪ من العام السابق. وقد تحسن ذلك من 9.1٪ في الشهر السابق. قد لا يكون من المبالغة أن نتوقع أن يتمكن مشغلو مستودعات REIT من الحفاظ على زيادة إيجاراتهم لتتناسب مع وتيرة التضخم.
هذا هو المكان الذي يلعب فيه رأيك الخاص ، بناءً على بحثك الخاص. هل سيؤدي الاتجاه المستمر نحو التسوق عبر الإنترنت والطلب على التسليم السريع إلى تمكين شركة Prologis ومنافسيها من التفوق في الأداء خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة؟ إجمالي عائد Prologis لمدة خمس سنوات على الرغم من 10 أغسطس كان 24٪ (مقارنة بـ 138٪ لمؤشر S&P 85) ، حتى مع التراجع الكبير لهذا العام.
فحص صناديق الاستثمار العقارية
لإلقاء نظرة واسعة على صناديق الاستثمار العقارية المدرجة في الولايات المتحدة ، بدأنا بـ 185 مدرجًا في مؤشر Russell 3000
AUR.
يمثل هذا المؤشر حوالي 98٪ من الأسهم الأمريكية ، وفقًا لـ FactSet.
ثم نظرنا إلى تركيزات الاستثمار لكل صندوق من صناديق الاستثمار العقاري وأزلنا جميع صناديق الاستثمار العقاري لتقليص القائمة إلى 158 شركة. قمنا بقطع أكثر من 112 شركة كانت تقديرات الإجماع متاحة لها بين خمسة محللين على الأقل استطلعت شركة FactSet آراءهم بشأن الأموال المعدلة من العمليات في عام 2023.
تتمثل إحدى طرق قياس قدرة الشركة على توزيع الأرباح في النظر إلى التدفق النقدي الحر المقدر - التدفق النقدي المتبقي بعد النفقات الرأسمالية المتوقعة. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية ، يتم استخدام الأموال من العمليات (FFO) - وهو مقياس لا يتبع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً - بشكل شائع. يضيف FFO الاستهلاك والإهلاك (البنود غير النقدية) إلى الأرباح ، مع استبعاد المكاسب من بيع الممتلكات. تذهب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) إلى أبعد من ذلك ، حيث تحدد النفقات الرأسمالية المتوقعة للحفاظ على جودة الاستثمارات العقارية.
إذا قمنا بتقسيم AFFO المقدر لشركة ما على سعر سهمها الحالي ، فلدينا عائد تقديري AFFO. يمكن مقارنة ذلك مع عائد توزيعات الأرباح الحالي لمعرفة ما إذا كان هناك "ارتفاع" لمزيد من الزيادات - ونأمل أن يكون هناك الكثير من الإرتفاع.
من بين 112 من صناديق الاستثمار العقارية المتبقية ، هناك 104 منها تدفع أرباحًا وقدرت ارتفاع 2023 بما لا يقل عن 1.00٪ - وهذا هو التخفيض النهائي لدينا.
وضعنا 104 من صناديق الاستثمار العقارية في ثماني فئات واسعة. هذا ليس بالأمر السهل دائمًا ، لأن صندوق الاستثمار العقاري قد يكون شديد التنوع. لذا فإن الفئات هي محاولة لوضع كل صندوق REIT في مجموعة وفقًا لأكبر تركيز تجاري لها. ثم قمنا بدمج أكثر قليلاً إلى تسع فئات عامة وفرزناها حسب العائد المتوقع لعام 2023 AFFO.
على سبيل المثال ، شركات التخزين / الخدمات اللوجستية تقع في الفئة "الصناعية". سنبدأ بهذا.
صناديق الاستثمار العقارية الصناعية
فيما يلي صناديق الاستثمار العقاري العشرة الصناعية التي مرت على الشاشة ، مع أعلى عائد متوقع من AFFO لعام 10:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| صندوق الممتلكات اللوجستية الصناعية | إلبت | 14.65% | 0.49% | 14.16% | $536 |
| شركة Global Net Lease Inc. | الغاز الطبيعي المسال | 12.66% | 11.30% | 1.36% | $1,468 |
| شركة بليموث الصناعية ريت | بليم | 7.76% | 4.24% | 3.53% | $833 |
| شركة Broadstone Net Lease Inc. | BNL | 7.12% | 5.35% | 1.77% | $3,497 |
| شركة Stag الصناعية | STAG | 6.31% | 4.49% | 1.82% | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | 6.28% | 4.93% | 1.35% | $16,563 |
| بوتلاتش | PCH | 5.75% | 3.72% | 2.03% | $3,281 |
| شركة CatchMark Timber Trust Inc. Class A | CTT | 4.43% | 2.77% | 1.66% | $534 |
| شركة Americold Realty Trust Inc. | البرد | 3.92% | 2.88% | 1.04% | $8,232 |
| شركة برولوجيس | PLD | 3.88% | 2.41% | 1.47% | $97,078 |
| المصدر: فاكتست |
انقر فوق المؤشرات لمعرفة المزيد حول كل شركة ، بما في ذلك ملفات تعريف الأعمال. ثم اقرأ دليل Tomi Kilgore التفصيلي لوفرة المعلومات المتاحة مجانًا على صفحات عروض أسعار MarketWatch.
الرعاية الصحية
فيما يلي جميع صناديق الاستثمار العقاري التسعة التي تؤجر ممتلكات الرعاية الصحية واجتازت الشاشة. هذه المجموعة تستثني الشركات التي تركز على إسكان كبار السن:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| صندوق الخصائص الطبية | وزارة الأشغال العامة | 9.94% | 7.63% | 2.31% | $9,111 |
| شركة جلوبال ميديكال ريت. | GMRE | 9.86% | 7.41% | 2.44% | $742 |
| شركة صبرا للرعاية الصحية ريت. | SBRA | 9.82% | 7.74% | 2.08% | $3,582 |
| شركة العقارات الصناعية المبتكرة | IIRP | 9.50% | 7.22% | 2.27% | $2,710 |
| شركة كير تراست ريت | سي تي آر إي | 7.71% | 5.08% | 2.62% | $2,101 |
| شركة Community Healthcare Trust Inc. | CHCT | 6.73% | 4.53% | 2.21% | $973 |
| شركة Healthpeak Properties Inc. | PEAK | 5.79% | 4.43% | 1.36% | $14,617 |
| الفئة أ | HR | 5.50% | 1.69% | 3.81% | $9,826 |
| شركة Welltower Inc. | حسن | 4.43% | 3.15% | 1.28% | $35,916 |
| المصدر: فاكتست |
موقع سكني
تشمل هذه الفئة صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك عقارات سكنية لعائلة واحدة أو متعددة العائلات ، بالإضافة إلى مجتمعات سكنية مُصنعة ومساكن لكبار السن. فيما يلي صناديق الاستثمار العقارية السكنية العشرة التي اجتازت الشاشة:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| شركة المستثمرون الصحيون الوطنيون | NHI | 6.90% | 5.41% | 1.49% | $2,971 |
| شركة LTC Properties Inc. | LTC | 6.71% | 5.14% | 1.57% | $1,797 |
| شقق BRT Apartments Corp. | BRT | 6.22% | 4.07% | 2.15% | $464 |
| شركة UMH Properties Inc. | HMU | 5.88% | 4.35% | 1.52% | $1,005 |
| شركة NexPoint Residential Trust Inc. | إن إكس آر تي | 5.82% | 2.64% | 3.18% | $1,477 |
| شقة شركة بعض REIT Corp | جنة العلاقات الصناعية الاسترالية | 5.60% | 4.16% | 1.44% | $6,672 |
| شركة فينتاس | VTR | 5.56% | 3.73% | 1.83% | $19,282 |
| إنديبندنس ريالتي ترست إنك. | IRT | 5.33% | 2.74% | 2.59% | $4,541 |
| فضاء مركزي | مهمتنا | 5.26% | 3.70% | 1.56% | $1,215 |
| صندوق واشنطن للاستثمار العقاري | WRE | 5.02% | 3.39% | 1.63% | $1,753 |
| المصدر: فاكتست |
الفنادق والممتلكات الترفيهية
فيما يلي صناديق الاستثمار العقارية الثمانية التي تؤجر الفنادق و / أو العقارات الترفيهية واجتازت الشاشة:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| خصائص EPR | الجيش الشعبي الثوري | 10.80% | 7.13% | 3.67% | $3,470 |
| صندوق RLJ Lodging Trust | رلج | 10.75% | 1.56% | 9.19% | $2,085 |
| Park Hotels & Resorts Inc. | PK | 10.48% | 0.27% | 10.21% | $3,287 |
| فندق Pebblebrook Trust | PEB | 10.12% | 0.21% | 9.91% | $2,511 |
| شركة Apple Hospitality REIT Inc. | APLE | 9.62% | 5.03% | 4.58% | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | 8.47% | 2.57% | 5.90% | $13,366 |
| شركة خصائص الألعاب والترفيه | GLPI | 7.36% | 5.53% | 1.83% | $13,090 |
| شركة فيشي للعقارات | فيسي | 5.98% | 4.24% | 1.74% | $32,736 |
| المصدر: فاكتست |
مكاتب
فيما يلي صناديق الاستثمار العقاري العشرة التي تحتوي على مباني المكاتب التي اجتازت الشاشة:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| برانديواين ريالتي ترست | تمديد BD | 10.88% | 9.27% | 1.61% | $1,407 |
| شركة هدسون باسيفيك العقارية | HPP | 9.91% | 7.28% | 2.62% | $1,945 |
| إس إل جرين ريالتي كورب. | مجموعات خطوط متزامنة | 9.85% | 8.11% | 1.74% | $2,957 |
| شركة دوغلاس إميت | ل | 9.25% | 5.48% | 3.77% | $3,595 |
| شركة Highwoods Properties Inc. | HIW | 8.51% | 6.27% | 2.24% | $3,358 |
| مجموعة باراماونت | PGRE | 8.25% | 4.30% | 3.95% | $1,625 |
| شركة Cousins Properties Inc. | كوز | 7.38% | 4.52% | 2.86% | $4,290 |
| صندوق ممتلكات مكتب الشركة | OFC | 7.17% | 4.18% | 2.99% | $2,959 |
| شركة Easterly Government Properties Inc. | DEA | 6.95% | 5.75% | 1.19% | $1,673 |
| مكتب المدينة ريت شركة | CIO | 6.94% | 6.45% | 0.50% | $516 |
| المصدر: فاكتست |
خدمات البيع بالتجزئة
فيما يلي صناديق الاستثمار العقاري العشرة التي تؤجر بشكل أساسي عقارات البيع بالتجزئة التي اجتازت الشاشة:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| شركة Macerich | ماك | 14.68% | 6.02% | 8.65% | $2,139 |
| شركة Simon Property Group Inc. | SPG | 10.53% | 6.56% | 3.97% | $34,922 |
| طنجة فاكتوري أوتليت سنترز إنك. | SKT | 9.21% | 4.93% | 4.28% | $1,694 |
| سبيريت ريالتي كابيتال إنك | SRC | 8.69% | 6.27% | 2.42% | $5,763 |
| وايتستون ريت | WSR | 8.51% | 4.59% | 3.92% | $516 |
| ستور كابيتال كورب. | STOR | 8.35% | 5.58% | 2.77% | $7,802 |
| RPT العقارات | PTR | 8.11% | 5.13% | 2.98% | $863 |
| كايت ريالتي جروب تراست | حكومة إقليم كردستان | 7.80% | 4.03% | 3.76% | $4,455 |
| جيتي ريالتي كورب. | جيتي | 7.25% | 5.42% | 1.83% | $1,413 |
| أكاديا ريالتي تراست | AKR | 7.22% | 4.33% | 2.89% | $1,577 |
| المصدر: فاكتست |
مجال الاتصالات
فيما يلي جميع الشركات الخمس التي اجتازت الشاشة التي تؤجر خصائص البنية التحتية للاتصالات ، أو في حالة Outfront Media Inc.
OUT,
اللوحات الإعلانية:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| شركة يونيتي جروب | UNIT | 18.95% | 6.24% | 12.72% | $2,282 |
| شركة أوت فرونت ميديا | OUT | 11.73% | 6.40% | 5.33% | $3,078 |
| شركة كراون كاسل | CCI | 4.39% | 3.36% | 1.02% | $75,713 |
| شركة البرج الأمريكية | AMT | 4.11% | 2.09% | 2.02% | $123,138 |
| شركة SBA Communications Corp. Class A | SBAC | 3.99% | 0.85% | 3.1 ثانية 3٪ | $35,920 |
| المصدر: فاكتست |
مراكز البيانات
مرت صناديق الاستثمار العقاري الثلاثة لمراكز البيانات هذه الشاشة:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| شركة آيرون ماونتن | IRM | 7.62% | 4.54% | 3.08% | $15,828 |
| شركة Digital Realty Trust Inc. | DLR | 5.56% | 3.88% | 1.67% | $36,110 |
| شركة Equinix Inc. | EQIX | 4.74% | 1.85% | 2.89% | $61,154 |
| المصدر: فاكتست |
التخزين الذاتي
بالنسبة إلى فئتنا الأخيرة ، مرت خمس صناديق REIT للتخزين الذاتي على الشاشة:
| الشركة | مبرقة كاتبة | العائد المقدر 2023 AFFO | عائد توزيعات الأرباح الحالية | المقدرة "الارتفاع" | القيمة السوقية. (مليون دولار) |
| صندوق شركات التخزين الوطنية | NSA | 5.35% | 4.03% | 1.31% | $5,007 |
| كيوب سمارت | CUBE | 5.27% | 3.52% | 1.75% | $10,958 |
| شركة Life Storage Inc. | LSI | 4.83% | 3.21% | 1.62% | $11,340 |
| التخزين العام | PSA | 4.64% | 2.33% | 2.31% | $60,213 |
| شركة تخزين مساحة إضافية | EXR | 4.27% | 2.89% | 1.38% | $27,811 |
| المصدر: فاكتست |
إذا كنت مهتمًا بمساحة REIT ، فأنت بحاجة إلى إجراء البحوث الخاصة بك ووضع أهدافك الاستثمارية في الاعتبار - النمو أو الدخل أو كليهما - والاستعداد للبقاء ملتزماً على المدى الطويل ، مما يعني عدة سنوات.
من بين صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في الجداول أعلاه ، تمتلك مالهوترا تصنيفات "شراء" في شركة Ventas Inc.
VTR,
شركة Welltower Inc.
حسن,
صندوق الخصائص الطبية
وزارة الأشغال العامة,
مجموعة باراماونت
PGRE
و Duke Realty (التي يتم تداولها الآن بما يتماشى مع Prologis ، تحسباً لإتمام الاندماج).
عندما سئل مالهوترا عن القاسم المشترك بين صناديق الاستثمار العقاري ذات التصنيف الشرائي ، قال: "هذه شركات ، كأفراد ، نعتقد أن قوة تسعيرها ستستمر".
وقال أيضًا إن الجميع يستفيدون من الاتجاهات الموضوعية ، بما في ذلك ، بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية ، شيخوخة السكان.
اسمع من Ray Dalio في MarketWatch's أفضل الأفكار الجديدة في مهرجان المال يومي 21 و 22 سبتمبر في نيويورك. رائد صندوق التحوط لديه وجهات نظر قوية حول وجهة الاقتصاد.
المصدر: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792؟siteid=yhoof2&yptr=yahoo
يمكن أن تحميك هذه الأسهم الموزعة لأن الاحتياطي الفيدرالي يبطئ الاقتصاد
مع استعداد رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول لإلقاء خطاب مهم يوم الجمعة ، قد يبدأ المستثمرون أخيرًا في أخذ كلمته: البنك المركزي سيحافظ على موقف متشدد للسيطرة على أعلى معدل تضخم منذ أربعة عقود. هذا يعني أن الأسواق المالية ستظل متقلبة ، على الرغم من الارتفاع الأخير في سوق الأسهم.
هناك العديد من الأسباب لاعتبار صناديق الاستثمار العقاري ، أو REITs ، ملاذات آمنة نسبيًا لتوفير دخل ثابت عندما يظل التضخم مرتفعًا وقبل التباطؤ الاقتصادي المحتمل.
يوجد أدناه شاشة لصناديق الاستثمار العقارية المتداولة التي من المتوقع أن تنتج الكثير من التدفقات النقدية لتمكين زيادة توزيعات الأرباح في عام 2023.
في مجلة بحاجة إلى معرفة في 24 أغسطس ، لخص ستيف غولدشتاين التوقعات الجديدة "دورة فائقة في التضخم وأسعار الفائدة"من داريو بيركنز ، العضو المنتدب للاقتصاد الكلي العالمي في TS Lombard.
يتوقع بيركنز استمرار ارتفاع أسعار الفائدة طويلة الأجل ، ويشير إلى أن العقد القادم من القرن الحادي والعشرين سيتطلب من المستثمرين اتخاذ "نهج أكثر تمييزًا لتخصيص الأصول".
بالابتعاد عن مزودي الخدمات الذين سيطروا على السوق الصاعدة حتى عام 2021 ، يعتقد أن الأفضل هو تخصيص الأصول الملموسة ، بما في ذلك العقارات.
انهيار قطاع REIT
تأتي صناديق الاستثمار العقاري في العديد من الأصناف ، ولكن العنصر الأساسي هو أنها تمرر معظم الأرباح للمساهمين للحفاظ على هيكل صناديق الاستثمار العقارية المميّزة من الضرائب.
هناك فئتان عريضتان من صناديق الاستثمار العقاري: صناديق الاستثمار العقاري التي تقرض الأموال للمقترضين التجاريين أو السكنيين و / أو تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك عقارات تجارية أو سكنية وتؤجرها.
صناديق الاستثمار العقاري دورية ، مع الضغط على التقييمات مع ارتفاع أسعار الفائدة. يمكن أن يكون هذا التأثير واضحًا بشكل خاص بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري ، لأن أعمال الإقراض العقاري تتباطأ مع ارتفاع أسعار الفائدة.
حتى الآن من هذا العام ، وحتى 24 أغسطس ، انخفض قطاع العقارات في S&P 500 بنسبة 15٪ ، بينما انخفض مؤشر S&P 500 بالكامل
SPX
انخفض بنسبة 12٪ ، مع إعادة استثمار الأرباح على حد سواء.
قد يفاجئك إلقاء نظرة على المدى الطويل. فصلت مؤشرات S&P Dow Jones قطاع العقارات عن القطاع المالي في عام 2016. ولكن إذا اختصرنا نطاق S&P 500 REIT لقياس الأداء على المدى الطويل ، فإن متوسط العائد السنوي لمدة 20 عامًا كان 9.9٪ ، متقدمًا قليلاً من متوسط عائد 500 عامًا لمؤشر S&P 20 البالغ 9.8٪.
صناديق الاستثمار العقاري حسب الفئة
تمر أنواع مختلفة من صناديق الاستثمار العقاري بدورات اقتصادية مختلفة. على سبيل المثال ، عانت صناديق الاستثمار العقارية الفندقية ومستأجريها بشكل رهيب في المراحل الأولى من جائحة فيروس كورونا ، بدءًا من الإغلاق الافتراضي لصناعة السفر خلال النصف الأول من عام 2020.
تركز العديد من صناديق الاستثمار العقاري على مساحة التخزين والخدمات اللوجستية ، والتي استفادت من زيادات الإيجار السنوية المكونة من رقمين في السنوات الأخيرة ، وفقًا لما ذكره فيكرام مالهوترا ، العضو المنتدب للعقارات في ميزوهو.
لكن Amazon.com Inc.
AMZN
قال في لها بيان صحفي مالي للربع الأول في أبريل ، بعد مضاعفة حجم شبكة الإنجاز الخاصة بها في عامين فقط ، "لم تعد تطارد القدرات المادية أو الموظفين" و "تركز بشكل مباشر على تحسين الإنتاجية وكفاءة التكلفة" في البنية التحتية للتسليم.
خلال مقابلة ، قال مالهوترا إنه بعد إعلان أمازون ، فقد "لاحظ وسمع في السوق أن أمازون تضع مستودعات في سوق الإيجار من الباطن".
وقال: "لذلك قال اللاعب الأكبر في التجارة الإلكترونية للسوق إنه لديه الكثير جدًا وكان يعمل على ترشيد ذلك ، مما تسبب في انخفاض أسعار مخزونات الخدمات اللوجستية".
شركة برولوجيس
PLD
هي أكبر صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الولايات المتحدة للتداول العام في المستودعات ومساحات الخدمات اللوجستية. أدرجت الشركة Amazon ، FedEx Corp.
FDX,
هوم ديبوت
HD,
شركة Geodis و Walmart Inc.
WMT
كأكبر خمسة عملاء لها في نهاية عام 2021 ، حيث استأجرت أمازون 24 مليون قدم مربع ، أو 7٪ من إجماليها.
وانخفضت أسهم شركة Prologis بنسبة 21٪ في الفترة من 2022 حتى 24 أغسطس ، مع إعادة استثمار الأرباح. يبلغ عائد توزيعات الأسهم للسهم حوالي 2.5٪. من المقرر أن تستحوذ شركة Prologis على Duke Realty Corp.
DRE
من خلال صفقة لجميع الأسهم بقيمة 26 مليار دولار عندما تم الإعلان عنه في يونيو.
ميزوهو لديها تصنيف محايد على Prologis ، والذي قال مالهوترا أنه "خارج الإجماع." ومن المؤكد - من بين 17 محللاً استطلعت آراؤهم شركة FactSet ، أن 13 محللًا صنف الأسهم على أنها "شراء" أو ما يعادلها. البقية تقييمات محايدة.
ومضى يقول إن Mizuho تراقب مشغلي الخدمات اللوجستية التابعين لجهات خارجية ، مثل XPO Logistics Inc.
XPO,
FedEx و United Parcel Service Inc.
يو بي إس
بحثًا عن إشارات على تباطؤ الطلب إذا حدث انحدار كبير في الاقتصاد.
مع كل ما قيل ، قد يكون هناك جانب إيجابي لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالمستودعات / الخدمات اللوجستية: تتوقع مالهوترا أن يتباطأ نمو الإيجار في المساحة إلى "أرقام فردية متوسطة إلى عالية" من النطاق الحالي فوق 10٪. وزارة العمل قالت ذلك أظهر مؤشر أسعار المستهلك في يوليو زيادة بنسبة 8.5٪ من العام السابق. وقد تحسن ذلك من 9.1٪ في الشهر السابق. قد لا يكون من المبالغة أن نتوقع أن يتمكن مشغلو مستودعات REIT من الحفاظ على زيادة إيجاراتهم لتتناسب مع وتيرة التضخم.
هذا هو المكان الذي يلعب فيه رأيك الخاص ، بناءً على بحثك الخاص. هل سيؤدي الاتجاه المستمر نحو التسوق عبر الإنترنت والطلب على التسليم السريع إلى تمكين شركة Prologis ومنافسيها من التفوق في الأداء خلال السنوات الخمس إلى العشر القادمة؟ إجمالي عائد Prologis لمدة خمس سنوات على الرغم من 10 أغسطس كان 24٪ (مقارنة بـ 138٪ لمؤشر S&P 85) ، حتى مع التراجع الكبير لهذا العام.
فحص صناديق الاستثمار العقارية
لإلقاء نظرة واسعة على صناديق الاستثمار العقارية المدرجة في الولايات المتحدة ، بدأنا بـ 185 مدرجًا في مؤشر Russell 3000
AUR.
يمثل هذا المؤشر حوالي 98٪ من الأسهم الأمريكية ، وفقًا لـ FactSet.
ثم نظرنا إلى تركيزات الاستثمار لكل صندوق من صناديق الاستثمار العقاري وأزلنا جميع صناديق الاستثمار العقاري لتقليص القائمة إلى 158 شركة. قمنا بقطع أكثر من 112 شركة كانت تقديرات الإجماع متاحة لها بين خمسة محللين على الأقل استطلعت شركة FactSet آراءهم بشأن الأموال المعدلة من العمليات في عام 2023.
تتمثل إحدى طرق قياس قدرة الشركة على توزيع الأرباح في النظر إلى التدفق النقدي الحر المقدر - التدفق النقدي المتبقي بعد النفقات الرأسمالية المتوقعة. بالنسبة لصناديق الاستثمار العقارية ، يتم استخدام الأموال من العمليات (FFO) - وهو مقياس لا يتبع مبادئ المحاسبة المقبولة عموماً - بشكل شائع. يضيف FFO الاستهلاك والإهلاك (البنود غير النقدية) إلى الأرباح ، مع استبعاد المكاسب من بيع الممتلكات. تذهب الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) إلى أبعد من ذلك ، حيث تحدد النفقات الرأسمالية المتوقعة للحفاظ على جودة الاستثمارات العقارية.
إذا قمنا بتقسيم AFFO المقدر لشركة ما على سعر سهمها الحالي ، فلدينا عائد تقديري AFFO. يمكن مقارنة ذلك مع عائد توزيعات الأرباح الحالي لمعرفة ما إذا كان هناك "ارتفاع" لمزيد من الزيادات - ونأمل أن يكون هناك الكثير من الإرتفاع.
من بين 112 من صناديق الاستثمار العقارية المتبقية ، هناك 104 منها تدفع أرباحًا وقدرت ارتفاع 2023 بما لا يقل عن 1.00٪ - وهذا هو التخفيض النهائي لدينا.
وضعنا 104 من صناديق الاستثمار العقارية في ثماني فئات واسعة. هذا ليس بالأمر السهل دائمًا ، لأن صندوق الاستثمار العقاري قد يكون شديد التنوع. لذا فإن الفئات هي محاولة لوضع كل صندوق REIT في مجموعة وفقًا لأكبر تركيز تجاري لها. ثم قمنا بدمج أكثر قليلاً إلى تسع فئات عامة وفرزناها حسب العائد المتوقع لعام 2023 AFFO.
على سبيل المثال ، شركات التخزين / الخدمات اللوجستية تقع في الفئة "الصناعية". سنبدأ بهذا.
صناديق الاستثمار العقارية الصناعية
فيما يلي صناديق الاستثمار العقاري العشرة الصناعية التي مرت على الشاشة ، مع أعلى عائد متوقع من AFFO لعام 10:
انقر فوق المؤشرات لمعرفة المزيد حول كل شركة ، بما في ذلك ملفات تعريف الأعمال. ثم اقرأ دليل Tomi Kilgore التفصيلي لوفرة المعلومات المتاحة مجانًا على صفحات عروض أسعار MarketWatch.
الرعاية الصحية
فيما يلي جميع صناديق الاستثمار العقاري التسعة التي تؤجر ممتلكات الرعاية الصحية واجتازت الشاشة. هذه المجموعة تستثني الشركات التي تركز على إسكان كبار السن:
موقع سكني
تشمل هذه الفئة صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك عقارات سكنية لعائلة واحدة أو متعددة العائلات ، بالإضافة إلى مجتمعات سكنية مُصنعة ومساكن لكبار السن. فيما يلي صناديق الاستثمار العقارية السكنية العشرة التي اجتازت الشاشة:
الفنادق والممتلكات الترفيهية
فيما يلي صناديق الاستثمار العقارية الثمانية التي تؤجر الفنادق و / أو العقارات الترفيهية واجتازت الشاشة:
مكاتب
فيما يلي صناديق الاستثمار العقاري العشرة التي تحتوي على مباني المكاتب التي اجتازت الشاشة:
خدمات البيع بالتجزئة
فيما يلي صناديق الاستثمار العقاري العشرة التي تؤجر بشكل أساسي عقارات البيع بالتجزئة التي اجتازت الشاشة:
مجال الاتصالات
فيما يلي جميع الشركات الخمس التي اجتازت الشاشة التي تؤجر خصائص البنية التحتية للاتصالات ، أو في حالة Outfront Media Inc.
OUT,
اللوحات الإعلانية:
مراكز البيانات
مرت صناديق الاستثمار العقاري الثلاثة لمراكز البيانات هذه الشاشة:
التخزين الذاتي
بالنسبة إلى فئتنا الأخيرة ، مرت خمس صناديق REIT للتخزين الذاتي على الشاشة:
إذا كنت مهتمًا بمساحة REIT ، فأنت بحاجة إلى إجراء البحوث الخاصة بك ووضع أهدافك الاستثمارية في الاعتبار - النمو أو الدخل أو كليهما - والاستعداد للبقاء ملتزماً على المدى الطويل ، مما يعني عدة سنوات.
من بين صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في الجداول أعلاه ، تمتلك مالهوترا تصنيفات "شراء" في شركة Ventas Inc.
VTR,
شركة Welltower Inc.
حسن,
صندوق الخصائص الطبية
وزارة الأشغال العامة,
مجموعة باراماونت
PGRE
و Duke Realty (التي يتم تداولها الآن بما يتماشى مع Prologis ، تحسباً لإتمام الاندماج).
عندما سئل مالهوترا عن القاسم المشترك بين صناديق الاستثمار العقاري ذات التصنيف الشرائي ، قال: "هذه شركات ، كأفراد ، نعتقد أن قوة تسعيرها ستستمر".
وقال أيضًا إن الجميع يستفيدون من الاتجاهات الموضوعية ، بما في ذلك ، بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرعاية الصحية ، شيخوخة السكان.
اسمع من Ray Dalio في MarketWatch's أفضل الأفكار الجديدة في مهرجان المال يومي 21 و 22 سبتمبر في نيويورك. رائد صندوق التحوط لديه وجهات نظر قوية حول وجهة الاقتصاد.
المصدر: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792؟siteid=yhoof2&yptr=yahoo