يتأرجح سوق الإسكان في الولايات المتحدة على الركود. هل سيتبع الاقتصاد قريبًا؟

من المحتمل أن يزداد الأمر سوءًا أيضًا.

كانت أسعار المساكن قد قفزت بالفعل إلى مستوى قياسي عندما بدأ الاحتياطي الفيدرالي في مارس بسرعة رفع أسعار الفائدة لمكافحة التضخم المرتفع. أدت الإجراءات الصارمة التي اتخذها البنك المركزي إلى دفع الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا إلى أكثر من 6٪ من 2.75٪ فقط في الخريف الماضي.

وقد أدى الجمع بين الرهون العقارية الأكثر تكلفة والأسعار المرتفعة للغاية إلى تحقيق ذلك يصعب على معظم المشترين شراء منزل. قالت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين إن القدرة على تحمل التكاليف تراجعت إلى أدنى مستوى لها منذ 16 عامًا.

كما يذهب الإسكان ، يذهب الاقتصاد الأمريكي أيضًا ، وفقًا لمثل قديم. ومن المقرر أن يؤدي التباطؤ الناتج في البناء إلى طرح جزء كبير من النمو من الناتج المحلي الإجمالي في الربع الثاني. وانخفاض المبيعات يعني قلة الملاك الجدد الذين ينفقون الأموال لتأثيث منازلهم.

ومع ذلك ، فإن سوق الإسكان مختلف تمامًا الآن عما كان عليه في عام 2006 ، وفي حد ذاته ، من غير المرجح أن يدفع الاقتصاد إلى حفرة. يقول الاقتصاديون إن الولايات المتحدة قد تنغمس في الركود في العام أو العامين المقبلين ، لكن الإسكان لن يكون السبب الرئيسي.

قال أليكس بيلي ، الاقتصادي الأمريكي في ميزوهو للأوراق المالية: "نتوقع المزيد من الانخفاض في المبيعات خلال الأشهر المقبلة ، لكننا لا نتوقع تكرارًا لانهيار العقد الأول من القرن الحادي والعشرين".

علامة صغيرة على وجود فقاعة

سوق الإسكان اليوم لا يشبه كثيرًا ما حدث في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

لسبب واحد ، أن المشتري النموذجي لديه درجة ائتمان عالية وأقل عرضة للتخلف عن السداد. يتم منح حوالي 2 ٪ فقط من جميع الرهون العقارية الجديدة لمن يسمون مشتري الرهن العقاري ، أو أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية أضعف.

على النقيض من ذلك ، كان لدى حوالي 15٪ من المقترضين ائتمانًا عالي المخاطر في ذروة فقاعة الإسكان منذ ما يقرب من عقدين من الزمن ، وفقًا لما أظهرته الأبحاث التي أجرتها شركة جيفريز في وول ستريت.

فقد العديد من هؤلاء المقترضين منازلهم في ركود 2007-2009 وانخفضت قيم العقارات ، مما أدى إلى حرمان ملايين الأمريكيين من الثروة الورقية وجعلهم يشعرون بأنهم أكثر فقرًا. أدت عمليات البيع الهائلة في سوق الأسهم إلى تفاقم مشاكلهم.

ساعد "تأثير الثروة" السلبي على المساهمة في انخفاض حاد في الإنفاق الاستهلاكي أدى إلى تعميق الركود. يمثل المستهلكون ما يقرب من 70٪ من كل ما يدور في الاقتصاد.

ومع ذلك ، من المحتمل ألا يؤدي التباطؤ الحالي في قطاع الإسكان إلى هبوط الأسعار وانخفاض قيمة المساكن.

بالنسبة للمبتدئين ، عانت الولايات المتحدة من نقص المساكن لسنوات حتى مع دفع عدد العائلات الجديدة التي يتم تشكيلها الطلب إلى آفاق جديدة. كما أدى الوباء إلى زيادة كبيرة في عدد الأشخاص الذين يعملون من المنزل والصخب من أجل المزيد من الإسكان.

قال كبير الاقتصاديين بيل آدامز من بنك كوميريكا إن الطلب على الإسكان قوي جزئيًا "بسبب ظهور العمل عن بُعد والتغيرات في أنماط الحياة".

حاولت شركة Builder تلبية معظم هذا الطلب. ارتفع تشييد المنازل الجديدة والوحدات المؤجرة إلى وتيرة سنوية قدرها 1.8 مليون في أبريل - وهو أعلى مستوى في 16 عامًا - قبل أن تبدأ معدلات الرهن العقاري المرتفعة بالفعل. لكن هذا لا يزال أقل من 2.2 مليون مقطع قياسي في أوائل عام 2006 عندما كان عدد السكان 11٪ الأصغر.

لن تتحسن الأمور قريبًا أيضًا. انخفض البناء بشكل حاد في مايو ومن المرجح أن يستمر في التباطؤ ، مما يقلل من المعروض من المنازل للبيع ويواصل الضغط التصاعدي على الأسعار.

خطوط فضيه

ومع ذلك ، فإن أسعار المنازل المرتفعة ليست بالأمر السيئ تمامًا ، خاصة بالنسبة لأولئك الذين يمتلكون منازلهم بالفعل. يمكن أن تؤدي قيم المنازل المستقرة إلى عزل الاقتصاد جزئيًا عن الركود.

كيف ذلك؟ من المرجح أن يشعر أصحاب المنازل بحالة أفضل من الناحية المالية مما كانوا عليه في عام 2006 لأن بيضهم الرئيسي لا يزال يحظى بالتقدير.

علاوة على ذلك ، استفاد الملايين من أصحاب المنازل من معدلات الفائدة المنخفضة القياسية خلال الوباء لإعادة التمويل وإنقاذ أنفسهم. اختار معظمهم أيضًا الرهون العقارية الثابتة ، مما جعلهم محصنين من ارتفاع معدلات.

لم يكن هذا هو الحال في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، عندما كان نصف جميع الرهون العقارية قابلة للتعديل. يجبر ارتفاع أسعار الفائدة الملايين من أصحاب المنازل على دفع مصاريف الرهن العقاري الشهرية المرتفعة والعديد من الذين لا يستطيعون تحمل ذلك قد تخلفوا عن السداد.

الآن فقط حوالي 10٪ من جميع الرهون قابلة للتعديل. بالإضافة إلى ذلك ، فإن النسبة المئوية للدخل الذي يتعين على أصحاب المنازل تكريسه لقروضهم العقارية وصلت إلى مستوى قياسي منخفض.

قالت أنيتا ماركوسكا ، كبيرة الاقتصاديين في جيفريز: "من المرجح أن تكون الروابط بين الإسكان والاستهلاك أضعف مما كانت عليه في الماضي".

إن ما يمكن أن يشكل تأثيرًا أكبر في سوق الإسكان هو الزيادة الكبيرة في البطالة التي تؤدي إلى تخلف المزيد من الناس عن السداد.

لكن مع معدل البطالة عند 3.6٪ فقط ومن المتوقع أن يستمر نقص العمالة لسنوات ، يتساءل بعض الاقتصاديين عما إذا كانت الشركات ستلجأ إلى تسريح جماعي للعمال إذا دخلت الولايات المتحدة في حالة ركود.

في غضون ذلك ، لا يزال سوق الإسكان صامدًا بشكل جيد نسبيًا على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع الأسعار. تحوم المبيعات والإنفاق على الإنشاءات الجديدة بالقرب من مستويات ما قبل الوباء ، مما يشير إلى أن القاع لن يتراجع كما حدث في عام 2006.

بالطبع ، قال بعض الخبراء نفس الشيء منذ 15 عامًا. قال مقال في صحيفة كريستيان ساينس مونيتور في ذلك الوقت: "يقول الباحثون إن التراجع الأخير في قطاع الإسكان لا يعني بالضرورة نهاية النمو الاقتصادي".

ما تبع ذلك كان أسوأ ركود منذ عقود.