قصة مالك العقار الذي أنهى بنجاح عقد إيجار أرضي

عندما يدخل مالك العقار والمطور (أو المستثمر) في عقد إيجار أرضي طويل الأجل ، سيصر المستأجر والمقرضون على أنه لا يمكن لمالك العقار إنهاء عقد الإيجار الأرضي بسهولة بسبب التقصير. سيكون للمستأجر حقوق واسعة في "علاج" حالات التخلف عن السداد. إذا لم يعالج المستأجر ، فسيكون لمقرض المستأجر حقوق علاج إضافية. بطريقة أو بأخرى ، يجب أن يكون المستأجر والمقرض قادرين على الحفاظ على عقد الإيجار. نتيجة لذلك ، لا يمكن لأصحاب العقارات تقريبًا إنهاء عقود إيجار الأرض ، بقدر ما قد يرغبون في القيام بذلك.

كانت إحدى الحالات الأخيرة في نيويورك تمثل تباينًا دراماتيكيًا عن هذا المبدأ. بدأت عندما توقف المستأجر عن دفع الإيجار. أعطى مالك العقار للمستأجر والمقرض إخطارات مختلفة بهذا التقصير ، لكن لم يدفع أحد الإيجار.

كخطوة تالية ، قرر مالك العقار عدم المضي قدمًا بموجب إجراء إنهاء عقد الإيجار المضمن في عقد الإيجار ، والذي كان سيتطلب إشعارًا للمقرض. وبدلاً من ذلك ، بدأ مالك العقار دعوى لعدم دفع الإيجار بموجب قانون نيويورك الذي يسمح بمثل هذه الإجراءات. لم يقم مالك العقار بإخطار مقرض المستأجر بهذا الإجراء ، لأنه لا يتطلب عقد الإيجار ولا القانون مثل هذا الإخطار. عندما لا يزال المستأجر لا يدفع الإيجار ، قام مالك العقار في النهاية بإنهاء عقد الإيجار كحدث نهائي في إجراءات عدم الدفع.

قال عقد الإيجار أنه عند أي إنهاء لعقد الإيجار ، كان على مالك العقار أن يعرض على مقرض المستأجر عقد إيجار جديد ليحل محل عقد الإيجار المنتهي. من الواضح أن المُقرض لم يأخذ مالك العقار في هذا العرض ، لذلك انتهى عقد الإيجار من خلال إجراءات عدم الدفع ولم يتمكن المُقرض من المطالبة بعقد إيجار بديل.

كتدبير هيل ماري لإنقاذ ضماناته ، حاول المُقرض الاعتماد على قانون نيويورك الغريب الذي يسمح للمستأجر والمقرض بإعادة عقد الإيجار المنتهي إلى الحياة من خلال دفع كل ما كان مستحقًا بموجب عقد الإيجار. المستأجر لديه سنة لإنجاز "استرداد" من عقد الإيجار. إذا لم يسترد المستأجر عقد الإيجار خلال ذلك الوقت ، فيحق لمقرض المستأجر القيام بذلك - ولكن في معظم الحالات فقط في اليوم التالي لانتهاء الموعد النهائي لاسترداد المستأجر ، وحتى الساعة 2:00 مساءً فقط في ذلك اليوم.

ينص قانون نيويورك هذا أيضًا على أنه يمكن للمستأجر التنازل عن حقوق الاسترداد الخاصة به. يتضمن كل عقد إيجار في نيويورك تقريبًا مثل هذا التنازل ، لكن المُقرض في هذا التقاضي بالذات حاول أن يجادل بأن تنازل المستأجر لا ينطبق على المُقرض. اختلفت المحكمة. في وقت من الأوقات ، أعلن المُقرض أنه غير رأيه ولم يرغب في ممارسة أي حق استرداد ، لكن هذا لم يمنع المحكمة من الحكم ضد المُقرض بشأن هذه القضية. كان هذا نهاية الضمان للمقرض.

يمكن لأي مقرض مقابل عقد إيجار أرضي أن يتعلم بعض الدروس المهمة من هذه الحالة.

أولاً ، يجب أن يتطلب أي عقد إيجار من مالك العقار إخطار أي مُقرض بأي عدم سداد أو إجراء آخر يسعى إلى إنهاء عقد الإيجار. لا يكفي مطالبة مالك العقار بإعطاء المُقرض إشعارًا بممارسة مالك العقار لحقه التعاقدي لإنهاء عقد الإيجار.

ثانيًا ، إذا أعطى عقد الإيجار للمقرض حقوقًا لمعالجة تقصير المستأجر ، فيجب على المُقرض ممارسة هذه الحقوق وعدم السماح لمالك العقار بالبدء في أي طريق نحو إنفاذ عقد الإيجار.

ثالثًا ، لا تغطي الأحكام المعقدة والمصاغة بعناية في عقد الإيجار (أو أي مستند آخر) في بعض الأحيان كل حالة يجب تغطيتها. هنا ، كان مالك العقار قادرًا على إيجاد طريقة للتغلب على عملية الإنهاء التعاقدي المضمنة في عقد الإيجار وتحقيق الإنهاء بطريقة لا تشمل المُقرض.

إذا كان المقرض قد تصرف بشكل أكثر عدوانية وأبدى مزيدًا من الاهتمام ، فربما كان بإمكانه الحفاظ على ضماناته.

الحالة المشار إليها هي Wells Fargo Bank، NA v. Joseph E. Marx Co. Inc.، محكمة ولاية نيويورك العليا 159999/2019.