نشأت كارلي تريب وهي تلعب في حقول الذرة في أولني بولاية ماريلاند ، على بعد حوالي 30 ميلاً خارج واشنطن العاصمة ، ولكن بحلول الوقت الذي تخرجت فيه من المدرسة الثانوية ، ظهرت خمسة متاجر بقالة في دائرة نصف قطرها ميل واحد ، مما حول المدينة إلى منطقة مزدحمة. ضاحية - نوع التطوير الذي تحاول الآن اكتشافه مبكرًا ، كمستثمر عقاري.
يشرف تريب على 144 مليار دولار كرئيس تنفيذي للاستثمار العالمي ورئيس الاستثمارات لشركة Nuveen Real Estate ، أحد أكبر مديري الاستثمار العقاري في البلاد ، والتي جمعت أكثر من 10 مليارات دولار في العقارات الأمريكية العام الماضي. في حين أن العديد من المستثمرين الآخرين كانوا متجهين نحو الانخفاض في عقارات التجزئة مع انتشار الوباء ، اكتشف Tripp بحق الفرص بين مجموعة فرعية من تجار التجزئة الذين توقعوا بشكل صحيح كيف قد يرغب المتسوقون في الشراء في حالة الوباء. تحدث تريب مع بارون من ديفيدسون ، نورث كارولاينا ، حول بعض أحدث أفكارها المتضاربة ، بما في ذلك سبب تفضيل التأجير على امتلاك منزل ، ولماذا لم تنته المساحات المكتبية ، وأفضل أنواع مراكز التسوق ، ومساكن كبار السن ، والصناعات التي يمكن امتلاكها. يتبع نسخة منقحة من حديثنا.
بارون: ما هي حالة سوق الاسكان؟
كارلي تريب: لا يزال هناك نقص من ثلاثة إلى خمسة ملايين وحدة في جميع أنحاء الولايات المتحدة. كان هناك الكثير من الندبات من أزمة الإسكان ؛ كان المستثمرون متقلبين في الاستثمار وكان بناة المنازل بطيئين في البناء. لقد مررنا بعقد كامل من البناء السفلي ونلعب الآن لعبة اللحاق بالركب. وحدات الإسكان التي تبدأ في وحدات متعددة العائلات وصلت إلى مستويات قياسية. انتقل تأخير التسليم من متوسط سبعة أشهر إلى أكثر من 16 شهرًا. إنها وصفة مثالية لتعزيز سوق الإسكان بشكل عام.
ارتفعت أسعار المساكن. هل هذه فقاعة؟
كان هناك الكثير من التقدير بعد انتشار الوباء ، لكن الناس لا يفكرون في أن معدلات الرهن العقاري قد انخفضت كثيرًا. إذا نظرت إلى متوسط أسعار المساكن بين عامي 2006 و 2021 ورفعت ذلك مقابل تكلفة الرهن العقاري بناءً على المعدلات الحالية ، فإن المنزل الذي تبلغ قيمته 250,000 ألف دولار في عام 2006 هو منزل بقيمة 400,000 ألف دولار اليوم. حتى في أكبر 20 سوقًا مركبًا ، من حيث معدل التضخم ، عدنا للتو إلى مستويات عام 2007. لا أعتقد أن هناك فقاعة.
هل تقلق بشأن القدرة على تحمل التكاليف؟
نعم ، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى قلة المعروض من المساكن الميسورة التكلفة. النسبة المئوية لبناء المنازل الجديدة [بيع] 200,000 دولار أو أقل هي أقل من 2٪ من المخزون [المتاح]. لا يقوم الناس فقط ببناء منازل أصغر حجماً وبأسعار معقولة. إذا كان بإمكان المنشئ تعظيم الأرباح والبناء عند نقطة سعر أعلى ، فهذا ما يفعله. بالنسبة لعام 2022 ، أحد المجالات التي أحبها هو الإسكان الميسور التكلفة ، والذي يعاني من نقص في المعروض وقلة الخدمات. نرى المزيد من الشراكات بين القطاعين العام والخاص هناك ، وإذا تمت إعادة البناء بشكل أفضل ، فهناك جزء كبير [من المال] ملتزم بتطوير مساكن ميسورة التكلفة.
هناك أيضًا مجموعة متزايدة من الأشخاص الذين يرغبون في الاستئجار مقابل التملك - أحد الأسباب التي تجعلنا نحب المنطقة الناشئة لإيجارات الأسرة الواحدة. عندما كان والداي يؤسسان عائلة ، جاء تكوين الثروة من امتلاك منزل. اليوم ، لدى الكثير من الناس طرق أخرى للوصول إلى تكوين الثروة. في الوقت الحالي ، يمكنك استثمار هذه الدفعة المقدمة في السوق ، أو Bitcoin ، أو Robinhood. أصبح المستهلكون أكثر تثقيفًا حول كيفية استثمار أموالهم - وأن لديهم خيارًا فيما يجب أن يفعلوه بأموالهم.
أين تجد معظم الفرص داخل البلد؟
كانت أنماط الهجرة مذهلة. كان هذا النزوح الجماعي من المدن الساحلية إلى الحزام الشمسي - عبر ولايتي كارولينا ، وجورجيا ، وتكساس - هائلاً. إن العيش في الهواء الطلق في أجواء أكثر دفئًا مع إمكانية الوصول إلى الشواطئ والجبال هو الطريقة التي يريد الناس العيش بها اليوم ، كما أن المزايا الضريبية للشركات تأتي في قمة اهتماماتهم أيضًا. خلقت التكنولوجيا هذه المناطق الحضرية الصغيرة في جميع أنحاء الولايات المتحدة لم تكن موجودة من قبل. هناك الكثير من الأماكن التي يمكن للناس فيها الحصول على عمل مربح والوصول إلى التعليم لعائلاتهم. لن تختفي المدن الساحلية ، لكن هناك الكثير من تشتت السكان.
أنا أيضًا أحب أكثر من 55 مسكنًا ، حيث يسود شعور بالأشخاص المتشابهين في التفكير بالقرب من المتقاعدين ، أو النستر الفارغ ، الذين يمكنهم الوصول إلى التنس وكرة المخلل والمرافق البدنية ، [بالقرب من] أفراد الأسرة. هناك المزيد من مخاطر الاضطراب في أشياء مثل العناية بالذاكرة ، والتي يمكن أن تتغير إذا تغيرت التكنولوجيا.
"من حيث معدل التضخم ، عدنا للتو إلى مستويات عام 2007. لا أعتقد أن هناك فقاعة."
كيف تؤثر هذه الهجرة على النظرة المستقبلية لمساحة المكاتب؟
تدرك الشركات فوائد وجود الأشخاص في مكان واحد والحاجة إلى إعادة الأشخاص إلى المكتب. إذن ، أنت ترى [وسائل الراحة مثل] الطعام وصالات الألعاب الرياضية. سيراهن الكثير من المؤسسات الكبيرة والمستثمرين في الأسهم الخاصة على مكاتب الجوائز مرة أخرى في الأسواق الساحلية. سيفتح ذلك مرة أخرى في عام 2022.
ما هو عدد القوى العاملة المتوقع أن يعود إلى المكتب؟
على المدى الطويل ، من المرجح أن يكون الاضطراب والنقصان في الطلب [على المساحات المكتبية] 10٪. سوف تختلف حسب الموقع والنوع. ما زلنا متفائلين للغاية بشأن العقارات ذات الاستخدام الخاص مثل الاستوديوهات وعلوم الحياة الطبية والمباني المكتبية الأصغر حجمًا والمريحة عبر Sunbelt. في كثير من هذه الأسواق حيث ينتقل الناس ، تعاني المكاتب من نقص في المعروض. لا يزال هناك الكثير من الزخم الإيجابي. الاختيار هو المفتاح ، وهناك بعض المخاطر مع الحاجة إلى الانتقال من الاستخدام الثقيل للكربون إلى الاستخدام الصافي الصفري. ليس هناك خطر أكبر من انتقال [الطاقة] من المساحات المكتبية.
بالحديث عن تحول الطاقة ، كيف يجب أن يفكر مستثمرو العقارات في تغير المناخ وإزالة الكربون؟
تلتزم Nuveen Real Estate بصافي صفر [انبعاثات] بحلول عام 2040. نحن نركز على تقييم كل أصل واحد نملكه ، و [التحليل] لأي شيء نشتريه يتضمن تكلفة الانتقال. بصراحة ، نحن بحاجة إلى شبكة متجددة أفضل في جميع أنحاء الولايات المتحدة ، حيث يمر كل فرد من أصولنا بنموذج يقيم مخاطر العواصف والحرائق والفيضانات ، فضلاً عن المخاطر التنظيمية المحلية ، على مستوى مفصل الشوارع. على سبيل المثال ، يشمل التضاريس: يمكن لنيويورك أن تبني جدرانًا بحرية ، لكن ميامي لا تستطيع ذلك لأن الأرض عبارة عن إسفنج. نقوم بتقييم كل ذلك على أساس القيمة المعرضة للخطر. إذا كانت مرتفعة للغاية خلال فترة 20 عامًا ، فلن نستثمر.
كيف ستؤثر أسعار الفائدة المتزايدة على الفرصة؟
تميل العقارات إلى الأداء بشكل أفضل من [المناطق] الأخرى في الأوقات التضخمية. لديك هياكل إيجار مضمنة بزيادات سنوية تميل إلى تجاوز التضخم ، وهياكل تمر عبر أي زيادات في النفقات للمستأجرين. لكن التضخم يمثل خطرًا كبيرًا على اقتصادنا ، والدوافع والعوامل المسببة للتضخم تشكل خطرًا أكبر.
كيف ذلك؟
انظر إلى نقص العمالة. هذا ليس جيدًا أبدًا. سيستغرق نقص الإمدادات وقتًا طويلاً للعمل من خلال النظام ، ويعتمد على تكتيكات الجغرافيا الدولية حول كوفيد. نحن نتعامل أيضًا مع قدر ضغط النفخ. يتخذ بنك الاحتياطي الفيدرالي موقفًا أكثر تشددًا ولكن يمكنه فقط التحكم في أسعار الفائدة قصيرة الأجل. يتحكم المستثمرون في أسعار الفائدة طويلة الأجل ، لذا عليك الانتباه جيدًا لمنحنى العائد. سيكون هذا أكبر مؤشر رئيسي [للمتاعب]. إذا بدأ منحنى العائد في أن يصبح أكثر انبساطًا ، وإذا استمر [الاحتياطي الفيدرالي] في رفع أسعار الفائدة على المدى القصير والطلب على المدى الطويل يبقي المعدلات منخفضة نسبيًا ، فإن ذلك من شأنه أن يقلقني. انتبه إذا كان [منحنى العائد] مستويًا وبالتأكيد إذا كان معكوسًا.
ماذا يعني ذلك لمحفظتك؟
نحن نواصل الاستثمار حيث لدينا قناعة عالية ، وهي أن الإسكان ضرورة. الصناعة لا تزال غير متوفرة. نحن سابع أكبر مالك للملكية الصناعية الأمريكية [المستودعات ، والمرافق اللوجستية ، وممتلكات الميل الأخير التي تعمل كنقطة أخيرة بين سلسلة التوريد والتسليم إلى العميل النهائي]. نحن نؤجر مساحة على أساس يومي ونرى عن كثب مدى قوتها. ليس هناك ما يشير إلى حدوث تباطؤ حتى الآن. يستمر الطلب في تجاوز أي سجلات سابقة من منظور إجمالي حجم التأجير. داخل الصناعات على الصعيد الوطني ، يكون معدل الشغور أقل من 4 ٪.
نظرًا للزيادة في التجارة الإلكترونية والانتقال إلى إدارة المخزون "في الوقت المناسب" ، زاد الطلب على الميل الأخير في السنوات الأخيرة ، وهذا هو تركيزنا. نحن أيضًا متفائلون في القطاعات البديلة مثل التخزين والمكاتب الطبية - كلاهما يعتمد على الضرورة - بالإضافة إلى علوم الحياة ، التي لها رياح خلفية مذهلة.
هناك الكثير من التشاؤم بشأن البيع بالتجزئة ومراكز التسوق على وجه الخصوص.
هل كنا كدولة تعاني من زيادة في المعروض من تجارة التجزئة بالطوب وقذائف الهاون؟ قطعا. بالمقارنة مع أي دولة صناعية أخرى ، لدينا خمسة أضعاف البيع بالتجزئة. ولكن لم يكن هناك أي إمداد جديد على مدى السنوات العشر الماضية كنسبة مئوية من مخزون التجزئة ، وتشير التقديرات إلى انخفاض بنسبة 10٪ في مخزون التجزئة ، ويرتبط بشكل أساسي بالتحويلات إلى الاستخدامات المختلطة ، أو الشقق ، أو المكاتب الطبية ، أو الصناعة على مدار العام. الخمس سنوات القادمة.
في حين أن التجزئة كانت تركز بشدة على الموقع ، فإننا نعلم الآن أن أولئك الذين لديهم تركيز متعدد القنوات لديهم قاعدة عملاء أكثر ثباتًا. أنا دائمًا أنظر إلى أرباح Target على أنها رائدة. لديهم واجهة متعددة القنوات وبنية تحتية رائعة ويبيعون سلعًا متعددة - طعام ، ملابس ، كتب. يمكنك الاستلام من المتجر أو التسليم أو الرصيف في نفس اليوم. الواجهة سهلة الاستخدام. أنت ترى المستثمرين يغمسون أصابعهم مرة أخرى في تجارة التجزئة. كان الربع الرابع هو الأول الذي كان فيه صافي افتتاح المتاجر الجديدة أعلى من صافي الإغلاق ، وبدأ التأجير في الانتعاش ، مدفوعًا ببعض تجار التجزئة.
هل تفعل أي شيء بشكل مختلف مع ارتفاع الأسعار؟
أكبر مجال استراتيجي هو كيفية تمويل الأشياء. نحن ننتقل من هياكل السعر العائم إلى هياكل السعر الثابت للتحوط من بعض تلك المخاطر. نحن نقوم أيضًا بتقييم الفرص المتاحة لزيادة الرافعة المالية ، وحبس الديون طويلة الأجل ذات السعر الثابت والمعدلات المحددة كانت في أدنى مستوياتها التاريخية.
إذن ، المول لم يمت؟
أولئك الذين لديهم إيجار جيد وليسوا بأغلبية ساحقة [هم أكثر عرضة للبقاء على قيد الحياة]. أشعر بقوة شديدة تجاه مراكز التسوق / مراكز أنماط الحياة في الهواء الطلق. ستستمر مراكز التسوق المغلقة والموجهة للسياح ، كما هو الحال في هاواي أو لاس فيجاس أو أورلاندو ، في العمل بشكل جيد. التجزئة الكبيرة الحجم والمغلقة ستكون صعبة.
ما هو مستقبل العقارات؟
نحن نمتلك بعض [خصائص] علوم الحياة المذهلة التي تشبه المدن الصغيرة. يوجد واحد في سان دييغو به ملاعب كرة قدم وحدائق بيرة وأماكن تريد العمل فيها. حتى في مقرنا الرئيسي في نيويورك ، توجد صالة ألعاب رياضية رائعة وغرف للتأمل ومدافع Thera وبار / مقهى ومربي النحل على السطح في محاولة لاستدامة تعداد نحل العسل.
شكرا كارلي.
الكتابة إلى Reshma Kapadia في [البريد الإلكتروني محمي]
المصدر: https://www.barrons.com/articles/the-outlook-for-housing-malls-workspaces-and-other-real-estate-51644435898؟siteid=yhoof2&yptr=yahoo