قد يكون ركود سوق الإسكان قد وصل إلى أدنى مستوياته. ماذا يعني ذلك بالنسبة لأسعار المساكن؟

أوضح رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول الأمر بوضوح الصيف الماضي: إن رفع معدلات الرهن العقاري من شأنه أن يساعد في ذلك "إعادة ضبط" سوق الإسكان في الولايات المتحدة، والتي تحولت إلى كابوس للمشتري أثناء الوباء.

بالطبع ، لن يؤدي ارتفاع معدلات الرهن العقاري إلى بناء المزيد من المنازل بطريقة سحرية. ومع ذلك ، فإن المعدلات الأعلى من الناحية النظرية يمكن أن "تعيد التوازن" في سوق الإسكان في الولايات المتحدة عن طريق إلقاء الماء البارد عليها طفرة الطلب على الإسكان الوباء، مما يتيح الفرصة لتنفس المخزون في الارتفاع ، ودفع أسعار المنازل إلى الانخفاض. هذا أيضًا بالضبط ما حدث في النصف الثاني من العام الماضي: دخلت مبيعات كل من المنازل الجديدة والقائمة وضع السقوط الحر، في حين بدأت أسعار المساكن في الولايات المتحدة في الانخفاض للمرة الأولى منذ عام 2012.

لكن تقدم سريعًا حتى عام 2023 ، ويبدو الأمر كذلك يمكن أن ينتهي الانخفاض الحر في مبيعات المنازل. في الواقع ، هذا الأسبوع فقط جولدمان ساكس نشر ورقة بعنوان "توقعات الإسكان لعام 2023: البحث عن حوض صغير". وتقول الصحيفة إن مبيعات المنازل وصلت إلى أدنى مستوياتها ، في حين تصحيح سعر المنزل لديه وقت أطول لتشغيله.

اعرض هذا الرسم البياني التفاعلي على موقع Fortune.com

كتب باحثو جولدمان ساكس: "نعتقد أن مبيعات المنازل القائمة يمكن أن تنخفض أكثر قليلاً ولكن من المحتمل أن تكون في أدنى مستوياتها في الربع الأول". "نتوقع انخفاضًا من الذروة إلى الحضيض في أسعار المساكن الوطنية بنسبة 1٪ تقريبًا وأن تتوقف الأسعار عن الانخفاض في منتصف العام تقريبًا [في عام 6]. على أساس إقليمي ، نتوقع حدوث انخفاضات أكبر عبر ساحل المحيط الهادئ ومناطق الجنوب الغربي ".

لفهم أفضل إذا ركود سوق الإسكان في الولايات المتحدة في الواقع يصل إلى قاع ، Fortune تواصلت مع كبير الاقتصاديين في زوندا علي وولف. عندما لا تسافر في جميع أنحاء البلاد وتتحدث إلى بناة المنازل ، فهي تسافر تقديم المشورة للبيت الأبيض بشأن مسائل الإسكان.

في الأسفل يكون Fortuneسؤال وجواب مع علي وولف.

ثروة: هناك إشارات مبكرة على أن الطلب على المساكن ، الذي انخفض العام الماضي مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، بدأ في الانتعاش. هل ترى هذا أيضًا؟ إذا كان الأمر كذلك ، فهل هذا مجرد موسمية ، أم أيضًا نتيجة لانخفاض معدلات الرهن العقاري قليلاً؟

كان هناك ارتفاع في اهتمام المشتري منذ بداية العام فيما يتعلق بثلاثة أشياء رئيسية: الموسمية ، والقبول ، والخصومات.

القصة مستمرة

الموسمية: يعتبر سوق الإسكان تقليديًا هو الأبطأ في نهاية عام معين ، وينتعش مرة أخرى في يناير ، ويدخل حيز التنفيذ الكامل خلال موسم البيع الربيعي الذي يبدأ حول Super Bowl. تشير الدلائل المبكرة إلى أن المشترين خرجوا للتسوق مرة أخرى. في الوقت الحالي ، يبدو أن هناك عددًا أكبر من المشترين يتطلعون إلى توقيع العقود بالفعل ، لكن حركة المرور المتزايدة تشير إلى الاهتمام الأساسي: أبلغ 38 ٪ من شركات البناء إلى Zonda أن حركة المرور كانت أقوى مما كان متوقعًا في يناير حتى الآن. الشيء الرئيسي الذي يجب مراقبته في الأشهر القادمة هو مخزون إعادة البيع. لقد رأينا العديد من مالكي المنازل الحاليين يشطبون منازلهم في نوفمبر وديسمبر عندما لم يتم بيع منازلهم بالسرعة أو مقابل الكثير من المال كما كانوا يأملون. عادةً ما يجلب موسم البيع الربيعي المزيد من المخزون معه ، لذلك نحن نراقب لنرى ما إذا كان هؤلاء البائعون قد قرروا إعادة الإدراج في هذا الوقت التقليدي الأقوى من العام للإسكان.

القبول: كان المستهلكون في حداد على خسارة معدلات الرهن العقاري المنخفضة القياسية. على سبيل المثال ، إذا كان المستهلك قادرًا على تحمل الدفعة الشهرية لمنزل بقيمة 500,000 دولار في بداية العام الماضي ، دون تغيير ميزانيته ، فإنه يبحث الآن عن منزل في نطاق 350,000 دولار. بالنسبة لبعض المستهلكين ، فهم غير راغبين أو غير قادرين على المضي قدمًا في عملية الشراء. بالنسبة للآخرين ، يدخلون مرحلة القبول. نحن في الأسبوع العاشر على التوالي لمعدلات الرهن العقاري بمتوسط ​​أقل من 10٪. يمنح هذا الاستقرار في الأسعار المستهلكين مزيدًا من الثقة حول مكان السوق في الوقت الحالي. يقدم بعض بائعي المنازل الحاليين والعديد من شركات البناء أموالًا للمساعدة في شراء الفائدة ، مع خيارات الرهن العقاري ذات المعدل القابل للتعديل وخيارات الرهن العقاري ذات المعدل الثابت لمدة 7 عامًا.

الخصومات: يمثل بناة المنازل الآن أكثر من 30٪ من إجمالي مخزون المساكن. البناة يعملون في بناء وبيع المنازل. نتيجة لذلك ، رأينا شركات البناء تقدم تخفيضات في الأسعار وحوافز لإغراء المستهلكين. ما رأيناه يحدث هو أنه في الأيام الأولى لتباطؤ الإسكان ، قدم البناؤون تخفيضات متواضعة في الأسعار تصل إلى 1 أو 2٪ من السعر الأساسي. كل ما تم فعله هو إخبار المستهلكين أنه من المنطقي الانتظار ، لأنه من المحتمل أن تنخفض أسعار المنازل في المستقبل (أي أن المستهلكين دخلوا في عقلية انكماشية). سرعان ما تعلم البنّاء أنه من الأفضل كثيرًا "قطع الإسعافات الأولية" مع أسعار المساكن ، ولكن فقط تعديلها مرة واحدة بقوة وبسرعة للعثور على السوق. نتيجة لذلك ، قام ما يقرب من 40 ٪ من شركات البناء بالفعل بتخفيض أسعار المنازل بين خمسة و 15 ٪. بالنسبة للمستهلكين ، هدأت عقلية FOBATT (الخوف من الشراء من الأعلى) قليلاً لأنهم لم يعودوا ينتظرون بدء الأسعار في الانخفاض.

هل يجد البناؤون النجاح مع تخفيض الأسعار؟ 

تُظهر بيانات Zonda أن أكثر من 50٪ من مجتمعات المنازل الجديدة في جميع أنحاء البلاد تقدم نوعًا من الحوافز للمستهلكين. يمكن أن تتراوح هذه الحوافز من أقفال الأسعار الممتدة إلى الأموال لإغلاق التكاليف أو الخيارات والترقيات وشراء أسعار الرهن العقاري. عمليات شراء سعر الرهن العقاري هي في الأساس بناة يدفعون نقاطًا لخفض معدل الرهن العقاري. يدفع بناة ما بين 10,000 دولار و 70,000 دولار لخفض السعر. بالنسبة للمستهلكين ، فإن السبب الرئيسي وراء انسحابهم من سوق الإسكان هو صدمة القدرة على تحمل التكاليف القياسية. تثبت المعدلات المنخفضة ، خاصة عندما يقدم المنشئ سعرًا أقل على الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا ، فعاليتها في إعادة بعض المستهلكين إلى السوق. ببساطة ، عمليات الشراء باهظة الثمن ولكنها فعالة.

هل لديك أي بيانات عن مقدار / عدد شركات البناء التي خفضت الأسعار؟

أظهر مسح البناء الذي أجريناه لشهر ديسمبر أن 43٪ من شركات البناء خفضت الأسعار على أساس شهري ، بينما ترك 56٪ الأسعار ثابتة. بالنسبة لشهر كانون الثاني (يناير) ، كانت قراءتنا المبكرة هي أن 56٪ من شركات البناء حافظت على الأسعار ثابتة ، و 32٪ خفضت الأسعار ، وزاد 12٪ [أسعار المنازل]. شهدنا في بعض الأسواق انخفاض متوسط ​​أسعار قائمة المنازل الجديدة المنفصلة بنسبة 20٪ عن الذروة ؛ في الأسعار الحالية الأخرى لا يزال في ذروته.

توقع زوندا مع اقتراب عام 2023 أن أسعار المساكن في الولايات المتحدة ستنخفض بحوالي 15٪ من الذروة إلى القاع. هل أجريت أي نوبات في التوقعات لأسعار المنازل في الولايات المتحدة؟

ما زلنا نتوقع أن تنخفض أسعار المساكن في عام 2023 مقارنة بعام 2022 ، ولكن مدى عمق الانخفاض سيعتمد على مدى سرعة البائعين في "العثور على السوق" مع تخفيضات الأسعار ، وما يحدث لمعدلات الرهن العقاري ، واتجاه مستويات المخزون ، وما يحدث فيما يتعلق ركود اقتصادي أمريكي.

تريد البقاء على اطلاع دائم على تصحيح المساكن؟ اتبعني  تويتر at تضمين التغريدة.

ظهرت هذه القصة في الأصل على Fortune.com

المزيد من فورتشن: 
خسر الأسطورة الأولمبية يوسين بولت 12 مليون دولار في عملية احتيال. بقي 12,000 دولار فقط في حسابه
خطيئة ميغان ماركل الحقيقية التي لا يستطيع الشعب البريطاني مسامحتها - ولا يستطيع الأمريكيون فهمها
"إنها فقط لا تعمل." يتم إغلاق أفضل مطعم في العالم حيث يصف مالكه نموذج الأكل الفاخر الحديث بأنه "غير مستدام"
وضع بوب إيجر قدمه على الأرض وطلب من موظفي ديزني العودة إلى المكتب