يأخذ تصحيح سوق الإسكان منعطفًا غير متوقع

لدى الاحتياطي الفيدرالي كتاب بسيط لمكافحة التضخم. يذهب الأمر على النحو التالي: استمر في ممارسة الضغط التصاعدي على أسعار الفائدة حتى يضعف إنفاق الأعمال والمستهلكين عبر الاقتصاد وينحسر التضخم.

من الناحية التاريخية ، يلقي دليل مكافحة التضخم لدى بنك الاحتياطي الفيدرالي دائمًا بضربة قوية بشكل خاص لسوق الإسكان في الولايات المتحدة. عندما يتعلق الأمر بمعاملات الإسكان ، فإن المدفوعات الشهرية هي كل شيء. وعندما ترتفع معدلات الرهن العقاري - وهو ما يحدث بمجرد أن يذهب بنك الاحتياطي الفيدرالي بعد التضخم - ترتفع هذه المدفوعات للمقترضين الجدد. هذا يفسر لماذا في أقرب وقت كما ارتفعت معدلات الرهن العقاري هذا الربيع، انزلق سوق الإسكان إلى حالة تهدئة.

لكن ذلك تصحيح المساكن يمكن أن تخسر قريبا بعض بخار.

خلال الأسبوع الماضي ، انخفضت معدلات الرهن العقاري بسرعة. اعتبارًا من يوم الثلاثاء ، استقر متوسط ​​معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا عند 5.05 ٪ ، بانخفاض عن يونيو ، عندما بلغت معدلات الرهن العقاري ذروتها عند 6.28٪. وتعطي معدلات الرهن العقاري الهابطة تلك الراحة الفورية لمشتري المساكن المهمشين. إذا حصل المقترض في يونيو على قرض عقاري قيمته 500,000 ألف دولار بمعدل 6.28٪ ، فسيدفع 3,088 دولارًا شهريًا في رأس المال والفائدة. بمعدل 5.05٪ ، ستكون هذه الدفعة 2,699 دولارًا فقط. على مدار القرض لمدة 30 عامًا ، يكون هذا توفيرًا قدره 140,000 ألف دولار.

ماذا يحدث هنا؟ كما ضعف البيانات الاقتصادية، الأسواق المالية تتسع لركود عام 2023. هذا يضع ضغوطا هبوطية على معدلات الرهن العقاري.

مارك زاندي ، كبير الاقتصاديين في موديز تحليلات ، يقول Fortune.

في حين أن بنك الاحتياطي الفيدرالي لا يحدد معدلات الرهن العقاري بشكل مباشر ، فإن سياساته تؤثر على كيفية تسعير الأسواق المالية لكليهما عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري. توقعًا لارتفاع معدل الأموال الفيدرالية والتضييق النقدي ، تعمل الأسواق المالية على زيادة كل من عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري. توقعًا لخفض معدل الأموال الفيدرالية والتيسير النقدي ، انخفضت أسعار الأسواق المالية كلاً من عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات ومعدلات الرهن العقاري. هذا الأخير هو ما نراه الآن في الأسواق المالية.

القصة مستمرة

اعرض هذا الرسم البياني التفاعلي على موقع Fortune.com

كما ارتفعت معدلات الرهن العقاري في وقت سابق من هذا العام, فقد عشرات الملايين من الأمريكيين أهليتهم للحصول على قروض عقارية. ومع ذلك ، مع بدء معدلات الرهن العقاري في الانخفاض ، يستعيد ملايين الأمريكيين الوصول إلى الرهون العقارية. هذا هو السبب وراء تشجيع العديد من المتخصصين في مجال العقارات على معدلات الرهن العقاري المنخفضة: يجب أن يساعدوا في زيادة نشاط شراء المساكن.

في حين أن معدلات الرهن العقاري المنخفضة ستدفع بلا شك المزيد من المشترين الجانبيين إلى العودة إلى المنازل المفتوحة ، فلا تفكر في نهاية تصحيح الإسكان حتى الآن.

كتب بيل ماكبرايد ، مؤلف كتاب "الاقتصاد": "المحصلة النهائية هي أن الانخفاض الأخير في معدلات الرهن العقاري سيساعد على الهامش ، لكن سوق الإسكان سيظل تحت ضغط مع معدلات الرهن العقاري عند 5٪ (مبيعات أقل ، وتباطؤ نمو أسعار المنازل)". مدونة المخاطر المحسوبة ، في رسالته الإخبارية يوم الثلاثاء. السبب؟ حتى مع انخفاض نقطة مئوية واحدة في معدلات الرهن العقاري ، القدرة على تحمل تكاليف السكن لا تزال منخفضة تاريخيا.

كتب ماكبرايد: "إذا قمنا بتضمين الزيادة في أسعار المنازل ، فإن المدفوعات تزيد بأكثر من 50٪ على أساس سنوي في نفس المنزل".

هناك سبب آخر لا ينبغي للمضاربين على ارتفاع أسعار العقارات أن يبالغوا في الثقة به: إذا كانت مخاوف الركود - التي تساعد على دفع معدلات الرهن العقاري منخفضة - صحيحة ، فقد يتسبب ذلك في مزيد من الضعف في القطاع. إذا كان شخص ما خائفًا من فقدان وظيفته ، فلن يقفز إلى سوق الإسكان.

يقول زاندي: "في حين أن المعدلات المنخفضة بحد ذاتها تعتبر إيجابية بالنسبة للإسكان ، فإن هذا ليس هو الحال عندما يصاحبها ركود وارتفاع سريع في البطالة". Fortune.

اعرض هذا الرسم البياني التفاعلي على موقع Fortune.com

أين ستتجه معدلات الرهن العقاري من هنا؟

باحثون في بنك أوف أمريكا نعتقد أن هناك احتمال أن ينخفض ​​عائد سندات الخزانة لأجل 10 سنوات من 2.7 إلى 2.0٪ خلال الاثني عشر شهرًا القادمة. ويمكن أن يؤدي ذلك إلى انخفاض معدلات الرهن العقاري إلى ما بين 12٪ و 4٪. (يرتبط مسار معدلات الرهن العقاري ارتباطًا وثيقًا بمسار عائد الخزانة لمدة 4.5 سنوات.)

لكن هناك ورقة جامحة كبيرة: الاحتياطي الفيدرالي.

من الواضح أن بنك الاحتياطي الفيدرالي يريد إبطاء سوق الإسكان. ازدهار الإسكان الوبائي-خلال ارتفعت أسعار المساكن بنسبة 42٪ و بلغ بناء المساكن أعلى مستوى له منذ 16 عامًا- كان من بين العوامل الدافعة للتضخم المرتفع إلى السماء. من المفترض أن يؤدي انخفاض مبيعات المنازل والانخفاض في بناء المنازل إلى توفير الراحة للعرض المفرط للإسكان في الولايات المتحدة. نحن نشهد ذلك بالفعل: إن الانخفاض الحاد في بدايات الإسكان يترجم إلى انخفاض الطلب على كل شيء من تأطير الخشب إلى الخزائن إلى النوافذ.

ولكن إذا انخفضت معدلات الرهن العقاري بسرعة كبيرة ، فقد يؤدي انتعاش سوق الإسكان إلى إفساد معركة بنك الاحتياطي الفيدرالي للتضخم. إذا حدث ذلك ، فإن الاحتياطي الفيدرالي لديه "قوة نارية" نقدية أكثر من كافية لممارسة ضغط تصاعدي مرة أخرى على معدلات الرهن العقاري.

"سواء كنا في حالة ركود من الناحية الفنية أم لا ، فهذا لا يغير تحليلي. أركز على بيانات التضخم ... وحتى الآن ، يستمر التضخم في مفاجأتنا في الاتجاه الصعودي ، "نيل كاشكاري ، رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في مينيابوليس ، قال لشبكة سي بي إس يوم الأحد. "نحن ملتزمون بخفض التضخم ، وسنفعل ما نحتاج إلى القيام به."

تريد البقاء على اطلاع الركود السكني؟ اتبعني  تويتر at تضمين التغريدة.

ظهرت هذه القصة في الأصل على Fortune.com