كان مجتمع ملكية المنازل خطأ

• الأطلسي نشرت للتو مقال جديد هذا يجعل بعض النقاط نفسها حول ملكية المنزل مثل بلدي الفصل الذي تم إصداره حديثًا in تمكين العامل الأمريكي الجديد. في الواقع ، فإنه يجعل بعض من نفس الحجج كنت أفعل لسنوات.

عنوان المقال يروي كل شيء إلى حد كبير: كان مجتمع ملكية المنازل خطأ. الكاتبة ، القدس دمساس ، تعتقد أن "يجب معاملة العقار على أنه استهلاك وليس استثمار، وهي فرضية من الحكمة أن يتبعها العديد من الأمريكيين.

ديمساس ويشير إلى أن "الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع" عندما يكون الأصل الذي نتحدث عنه هو المكان الذي تعيش فيه هو نصيحة سخيفة إلى حد ما. يريد الناس العيش بالقرب من الأسرة ، أو بالقرب من المدارس الجيدة ، أو بالقرب من المتنزهات ، أو في الأحياء التي تتوفر بها أنواع وسائل الراحة التي يرغبون فيها ، وليس التجارة في مواقعهم مثل الأسهم النقدية ". هي يلاحظ ذلك أيضًا "يرتبط المنزل بموقع جغرافي محدد ، ويكون عرضة للصدمات الاقتصادية والبيئية المحلية التي يمكن أن تمحو قيمة الأرض أو الهيكل نفسه عندما تحتاج إليه".

هذه كلها نقاط جيدة وأسباب وجيهة لتجنب معاملة المنزل كاستثمار.

ديمساس أيضا يعكس حجة قمت بها شهادتي المصرفية في مجلس الشيوخ في أكتوبر 2021:

على الرغم من أن حقوق ملكية المساكن تمثل في كثير من الأحيان جزءًا كبيرًا من ثروة العديد من الأمريكيين ، إلا أن شراء منزل يمكن أن يكون استثمارًا محفوفًا بالمخاطر يعتمد كليًا على ارتفاع أسعار المنازل ، وهي سمة تتعارض بشكل أساسي مع زيادة تكلفة السكن.

على الرغم من أن ديمساس لا تتعمق في الأمر ، فإن هذا الاعتماد على ارتفاع أسعار المساكن يمثل مشكلة أكبر نظرًا لأن سياسة الإسكان الفيدرالية موجهة نحو تحفيز المزيد والمزيد من ديون الرهن العقاري منخفضة الأسهم. إنه يجعل شراء منزل محفوفًا بالمخاطر بشكل خاص لأولئك الذين يكافحون لكسب دخل أكثر استقرارًا.

أشك بشدة في أن السناتور إليزابيث وارن (ديمقراطية عن ولاية ماساتشوستس) ستدعم الاستثمار في سوق الأوراق المالية المدعوم اتحاديًا لجميع الأمريكيين ، ولكن هذا ما تفعله سياسة الإسكان الفيدرالية. (نعم هي كذلك بوضوح راغب لدعم "وول ستريت" و "البنوك الكبرى" عندما يناسبها ذلك ، لكن دعنا نترك ذلك لعمود آخر.)

في الواقع ، على مدار العشرين عامًا الماضية على الأقل ، أظهرت أسعار المساكن تقلبات مماثلة لأسواق الأسهم. ليس الأمر كما لو أن هذه الحقائق قد مرت دون أن يلاحظها أحد ، حتى من قبل الآخرين كتاب في المحيط الأطلسي. لكن لا يزال من غير الواضح تمامًا نوع السياسات البديلة التي يدعمها ديمساس.

نحن نتفق بالتأكيد على أن سياسة الترويج لملكية المنازل والاستخفاف بالإيجارات أمر ضار. ويبدو أننا نتفق على أنه من النفاق أن يتبنى المسؤولون الفيدراليون ما يسمى ببرامج الإسكان الميسور التكلفة بينما يروجون للسياسات التي ترفع أسعار المساكن.

بالنسبة للتغييرات المحددة في السياسة الفيدرالية ، لست متأكدًا. آمل أن يعطي ديمساس فصلي نظرة ويكتب قطعة جديدة. (حتى لو اختلفت معي).

النقطة العامة التي أطرحها في كتاب كاتو الجديدكما هو الحال في معظم المقالات التي أكتبها عن تمويل الإسكان ، فإن السياسة الفيدرالية موجهة بالكامل تقريبًا لتعزيز الطلب. هذه مشكلة لأن أسواق الإسكان مقيدة دائمًا بالعرض مقارنة بالعديد من الأنواع الأخرى من السلع الاستهلاكية. إنها حقيقة أيضًا أن قيود التوريد هذه غالبًا ما تكون مدفوعة بالقواعد واللوائح الحكومية والمحلية. وهذا يعني أن العديد من المواقع المرغوبة "مليئة" بالفعل بالمساكن ، ويمكن فقط لتغييرات الإدارة المحلية أن تفعل أي شيء حيال ذلك ، على الرغم من هؤلاء من غير المحتمل أن يكون للتغييرات تأثيرات كبيرة على المدى القريب.

بالنظر إلى هذا الواقع ، فإن أفضل ما يمكن أن تفعله الحكومة الفيدرالية هو التوقف عن زيادة الطلب. لكن هذا عكس ما فعلت الحكومة الفيدرالية (على الأقل) الخمسين عامًا الماضية.

بدأت كل التدخلات الفيدرالية في الظهور بالفعل في ثلاثينيات القرن الماضي ، إلى حد كبير في محاولة لتعزيز الوظائف. ولكن في مكان ما على طول الطريق ، اكتشف جميع أصحاب العقارات والبنائين والممولين أنه من الأفضل العمل مع السياسيين. الآن لدينا فوضى كاملة، الذي جعل الإسكان بشكل لا لبس فيه أقل تكلفة ، خصوصا ل ذوي الدخل المنخفض.

يشجع قانون الضرائب الفيدرالي ديون الرهن العقاري. تشجع متطلبات رأس المال في بازل امتلاك الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) المدعومة من الحكومة. وتتمتع فاني ماي وفريدي ماك منذ فترة طويلة بوضع خاص بالنسبة للشركات الخاصة. من المستحيل على القطاع الخاص التنافس مع الحكومة الفيدرالية ، لذا فإن توفير تأمين الرهن العقاري الحكومي وضمانات اتحادية (ضمنية) لمحمد بن سلمان كان له تأثير متوقع.

من 2009 إلى 2020 ، حصة Fannie و Freddie السنوية من بلغ متوسط ​​سوق MBS 70 بالمائة، على الرغم من مواثيقهم يحظر صراحة الاستخدام المفرط لمنشآتهم. بما في ذلك الأوراق المالية Ginnie Mae ، تلك التي تدعمها قروض الرهن العقاري FHA ، والحصة الفيدرالية من بلغ متوسط ​​سوق MBS 92 بالمائة سنويًا.

قلة تذكر ، مع ذلك ، أن الوضع لم يكن مختلفًا كثيرًا قبل أزمة عام 2008. من 1996 إلى 2007، بلغ متوسط ​​الحصة السنوية لفاني وفريدي من إجمالي سوق MBS 60 في المائة ، أي أقل بحوالي 10 نقاط مئوية فقط من حصة ما بعد الأزمة.

ليس من المنطقي المطالبة بمزيد من المساعدة الفيدرالية لأن الكثير من المساعدة الفيدرالية هو بالضبط ما أوصلنا إلى هنا. زادت السياسات الفيدرالية باستمرار الطلب من خلال تسهيل الحصول على الرهون العقارية. يبدو أنه لا يوجد زخم في الكونجرس لعكس هذا الاتجاه ، ولن يقول سوى أحمق أنه لا علاقة له بالمصالح الخاصة.

إذا كنت مخطئًا في ذلك ، فيمكن للكونغرس الجديد أن يبدأ بأدنى نقطة ممكنة. يمكن أن تمنع فاني وفريدي من تمويل القروض على منازل العطلات ، ويمكنها فرض أحكام الاستخدام المفرط في مواثيقهما. ثم يمكن أن تمنعهم من التمويل المنازل التي تكلف أكثر من مليون دولار وتتطلب أن يكون "مشترو المنازل لأول مرة" كذلك أولئك الذين لم يمتلكوا منازل قط.

أنا لست على وشك حبس أنفاسي.