الانهيار العقاري الكبير في عام 2022

"نوع من سوق الإسكان في السبعينيات أمر ممكن في المستقبل"

لدينا الآن "ضربة ثلاثية" في عام 2022. بالإضافة إلى المشاكل المتقلبة في سوق الأسهم والسندات ، حقق الإسكان للتو أسوأ تضرر لمدة شهرين منذ عام 2008 وقضى على ما يزيد عن عام من المكاسب.

يتتبع مؤشر Winans Real Estate Index (WIREI) ™ أسعار المنازل الجديدة في الولايات المتحدة حتى عام 1830. واستنادًا إلى أحدث بيانات الأسعار الصادرة عن مكتب العمل والإحصاء الأمريكي ، سجل WIREI انخفاضًا بنسبة 16.3٪ منذ المستويات القياسية لشهر مايو.

الرسم البياني 1: مؤشر Winans العقاري 2007-2022

بينما يفكر الكثير من الناس فورًا في فقاعة عام 2008 عندما يتعلق الأمر بأسواق العقارات الهابطة ، فإن أفضل مثال هو مقارنة المناخ الاقتصادي اليوم بالتضخم المرتفع وأسعار الفائدة المرتفعة في 1977-82. أتذكر هذه المرة بشكل مؤلم. كان والدي يمتلك شركة إنشاءات سكنية ، وعملت في مكتب كبير للوساطة العقارية خلال عامي الأول في الكلية. القول ، "لقد كان وقتًا صعبًا في صناعة العقارات" هو بخس بسيط:

الرسم البياني 2: مؤشر Winans العقاري 1977-1982

ماذا يخبرنا التاريخ أن نتوقع؟

· سوق إسكان جانبي لسنوات - كما يظهر الرسم البياني أعلاه ، انخفضت الأسعار بنسبة 7٪ في النصف الأخير من عام 1979 وتم تداولها بشكل جانبي إلى حد كبير حتى أواخر عام 1982 حيث واصل الاحتياطي الفيدرالي حربه على التضخم المرتفع بسياسات نقدية صارمة.

· النقص المستمر في المواد والعمالة - سيكون اتخاذ "المثبت العلوي" مكلفًا ويستغرق وقتًا طويلاً بسبب نقص ما بعد فيروس كوفيد وارتفاع تكاليف العمالة. سيكون من الأسهل بيع الممتلكات المعاد تشكيلها بالكامل بغض النظر عن "الموقع والموقع والموقع".

تشديد الإقراض العقاري - نظرًا لأن مجموعة المشترين المؤهلين سوف تتضاءل بسبب ارتفاع تكلفة الاقتراض والدفعات المقدمة الكبيرة ، سيتعين على البائعين "حمل الأوراق" واتخاذ مركز ثانٍ بعد الرهن العقاري لعدة سنوات.

· ليس سوقًا للمشتري أو البائع - مع وجود فروق واسعة بين أسعار العرض والطلب ، سيستمر حجم المبيعات في التباطؤ حتى تتحسن ظروف الائتمان.

· ضرائب استثمار أعلى - نظرًا لأن الدفعات المقدمة الأعلى ستكون مطلوبة للتأهل للرهون العقارية التقليدية ، يجب على المشترين التفكير في الحصول على قرض من خطة 401 ألف أو الاقتراض على الهامش من حساب استثمار مقابل دفع ضرائب عالية متعلقة بالاستثمار من بيع الأسهم.

نظرًا للسياسات النقدية الفضفاضة المعمول بها منذ عام 2009 ، فقد شهدنا اتجاهًا صعوديًا في قطاع الإسكان حيث ارتفع مؤشر Winans للعقارات بنسبة 104٪!

لكن كل أطراف السيولة وصلت إلى نهايتها!

منذ عام 1850 ، تحدث أسواق الإسكان الأمريكية متعددة السنوات بنسبة 16٪ من الوقت ، وبينما نأمل أن يكون هذا التباطؤ قصير الأجل ، فإن معدلات الرهن العقاري المنخفضة في العقد الماضي لن تعود في حياتنا.