يسمح القسم 1031 من قانون الضرائب الأمريكي للأشخاص الذين لديهم مكاسب رأسمالية من مبيعات العقارات بتأجيل التعرض للضرائب على تلك الأرباح. للقيام بذلك ، يجب عليهم استخدام هذه الأرباح لشراء عقار مماثل في غضون 180 يومًا من البيع الأصلي ، ولا يمكنهم أبدًا لمس الأموال بأنفسهم. تُعرف هذه العملية باسم أ 1031 تبادل العنوان. لأسباب واضحة ، فهي تحظى بشعبية بين المستثمرين العقاريين.
يوجد القانون لتشجيع المستثمرين على إعادة أموالهم إلى التداول بدلاً من مجرد وضع أرباحهم في بنك ، حيث يستفيد المستثمر فقط. لهذا السبب يُسمح لك بإجراء 1031 عملية تبادل عدد المرات التي تريدها. ومع ذلك ، فإن العنصر الأساسي هو أنه لا يمكنك لمس أي من الأرباح فعليًا. إذا قمت بوضعها في البنك الخاص بك ليوم واحد ، فإن الأرباح تخضع للضرائب.
يتخطى المستثمرون هذه العقبة من خلال تحويل أرباحهم إلى ما يُعرف بالوسيط المؤهل ". الوسيط المؤهل هو شركة تحتفظ بأرباحك ثم تطلقها بأمر منك عندما تجد عقارًا جديدًا. يبدو الأمر بسيطًا ، لكن الثغرة التنظيمية الكبيرة في العملية تعني أنه يجب عليك توخي الحذر عند اختيار وسيط مؤهل.
هل تبحث عن طرق لزيادة عائداتك؟ تحقق من تغطية Benzinga للاستثمارات العقارية البديلة:
أو تصفح خيارات الاستثمار الحالية بناءً على معاييرك مع فاحص عروض بنزنغا.
الوسطاء المؤهلون منظمون بشكل فضفاض للغاية
عندما تحول أموالك إلى سمسار عقارات أو محامٍ ، تحدد الرقابة التنظيمية القوية كيف يمكنهم التعامل مع أموال العملاء. تم تصميم هذه اللوائح لتجعل من الصعب عليهم التصرف بشكل غير لائق أو سرقة أموالك.
يجب عليهم الاحتفاظ بأموال عملائهم في حسابات استئمانية منفصلة عن حساب التشغيل لشركة المحاماة أو الوساطة العقارية. يحظر عليهم قانونًا خلط الأموال أو استخدام أموال العميل لأي غرض بخلاف المعاملات أو الخدمات القانونية التي يتم التعهد بالأموال من أجلها. كما يُطلب منهم تسوية جميع حسابات الثقة الخاصة بهم على أساس شهري.
يجب على هذه الكيانات تجميع دفتر الأستاذ الذي يقوم بفهرسة تواريخ وأسباب عمليات الإيداع والسحب من حسابات الأمانة الخاصة بهم. يُطلب منهم موازنة دفتر الأستاذ هذا مقابل البيانات المصرفية الشهرية والاحتفاظ بسجلات تسوياتهم متاحة للفحص من قبل ممثلي الدولة في أي وقت خلال ساعات العمل العادية. قد يؤدي عدم القيام بذلك إلى فقدان ترخيصهم ، حتى لو لم يتم أخذ أي أموال.
المشكلة المستثمرين العقاريين هو عدم وجود هيئة تنظيمية معادلة على المستوى الاتحادي مسؤولة عن الإشراف على الوسطاء المؤهلين. ال مصلحة الضرائب لديه حتى تحذير بشأن هذه الكيانات على موقعه على الإنترنت. على مستوى الولاية ، هناك ثماني ولايات فقط تنظم سلوك الوسطاء المؤهلين أو تشرف عليه. هم انهم:
نيو هامبشاير
فرجينيا
واشنطن
مين
كاليفورنيا
ايداهو
كولورادو
نيفادا
هذا يعني أن الوسيط المؤهل في الولايات الـ 42 الأخرى غير الخاضعة للتنظيم يمكنه من الناحية النظرية أن يتعاطى مع 1031 من أموال الصرف الخاصة بك ، وطالما قاموا بتحريره بناءً على طلبك عند إكمال التبادل ، فلن تكون أكثر حكمة. هذه فكرة مخيفة والتعريف ذاته للشبح في الآلة.
ماذا لو نفد وسيطك المؤهل بأموالك؟
على الرغم من عدم وجود اللوائح الفيدرالية والولائية للشركات الوسيطة المؤهلة ، لا يزال اختلاس أموالك جريمة. إذا هربوا بأموالك ولم يدفعوها عندما تطلبها ، فقد يتعرضون للمحاكمة والسجن. ومع ذلك ، هذا لا يحل مشكلتك كمستثمر.
تذكر ، لديك 180 يومًا فقط لإجراء التبادل. تلك الساعة لا تتوقف تحت أي ظرف من الظروف. لذلك ، إذا لم يكن لدى وسيطك المؤهل أموالك عندما تحتاج إلى إجراء التبادل ، ولا يمكنك إكماله في غضون 180 يومًا ، فأنت تخضع لضريبة أرباح رأس المال على أموالك المسروقة.
وسيط مؤهل يهرب بأموالك ويلصقك بفاتورة ضريبية في هذه العملية؟ أوتش. في بعض الحالات ، تقوم شركات التأمين التابعة للوسيط المؤهل بسداد جزء من الأموال ، ولكن من غير المحتمل أن يحدث ذلك في وقت كافٍ لإكمال عملية التبادل. لذا ، فإن اختيار الوسيط المؤهل الخاطئ يمكن أن يتسبب حرفياً في كابوس مالي سيستغرق سنوات للاستيقاظ منه.
هل تحدث سرقة وسيط مؤهل في كثير من الأحيان؟
الحمد لله لا ، لا. ولكن عندما تفكر في حقيقة أن الوسطاء المؤهلين يمكن أن يحصلوا على أرباح من عشرات ، أو حتى المئات ، من مبيعات العقارات في وقت واحد ، فإن وسيطًا مؤهلًا واحدًا فقط يفعل شيئًا خاطئًا يمكن أن يتسبب في خسائر تقدر بملايين الدولارات.
لنأخذ حالة إدوارد أوكون، الذي كان الرئيس السابق لمجموعة 1031 Tax Group. أدار شركته الوسيطة المؤهلة إلى الأرض باستخدام أموال العملاء لتمويل أسلوب حياة فاخر شمل القصور في ولايات متعددة ، والعديد من القوارب والكثير من المجوهرات التي أغدقها على زوجته التي تشبه البيكيني.
عندما نفد المال أخيرًا ولم يتمكن من الدفع لعملائه ، لم يعرفوا ما هي الصدمة الأكبر: اكتشفوا أن أموالهم قد سُرقت أو اكتشفوا أنه لا يوجد إطار تنظيمي أو إشراف لمنع أوكون من السرقة هو - هي. في وقت اعتقاله ، كان أوكون يضع اللمسات الأخيرة على صفقة لشراء شركة وسيطة أخرى مؤهلة بإيداع ما يقرب من 900 مليون دولار.
وحُكم عليه بالسجن 100 عام وأُجبر على مصادرة ما يقرب من 40 مليون دولار من الممتلكات. في النهاية ، انتهى الأمر بعملائه المهجرين بحوالي 70 ٪ من أموالهم. ومع ذلك ، فإن 70٪ لم يأتوا في الوقت المناسب لدفع فواتيرهم الضريبية ، والتي كان عليهم دفعها من جيوبهم ، وما زالوا يتكبدون رسومًا قانونية أثناء مطاردته للحصول على تعويضات.
كيف تحمي نفسك من وسيط مؤهل شادي؟
إدوارد أوكون ليس وحده في استخدام شركات وسيطة مؤهلة لارتكاب مخالفات مالية. هناك حالات عديدة حيث تم القبض على وسطاء مؤهلين ، وخسائر هذه القضايا تصل إلى مئات الملايين من الدولارات. على الرغم من ذلك ، لا يوجد حتى الآن إشراف فيدرالي على الصناعة. لذا ، كيف تحمي نفسك من وسيط مؤهل مشبوه؟
إذا كنت لا تعيش في ولاية تنظم الوسطاء المؤهلين (وربما لا تفعل ذلك نظرًا لوجود ثمانية منهم فقط) ، فمن المحتمل أن يكون أفضل رهان لك هو اختيار وسيط مؤهل وهو أيضًا محامٍ معتمد من نقابة المحامين. عندها على الأقل سيُطلب منهم إجراء تسويات شهرية للحساب.
هذا ليس ضمانًا ، ولكنه يمنحك بعض راحة البال لمعرفة أن الوسيط المؤهل الذي اخترته لديه نقابة المحامين التابعة للدولة. ثانيًا ، قم ببحثك. تحقق من تقييمات الوسيط عبر الإنترنت. هل يتمتعون بسمعة طيبة لكونهم مستجيبين واستباقيين في التواصل مع العملاء؟ هل تصنيفهم BBB مرتفع؟ اطرح أسئلة صعبة عند إجراء مقابلة مع وسطاء مؤهلين. احصل على الإجابات التي تريدها أو انتقل إلى الإجابة التالية.
يجب أن تحمي مصالحك الخاصة في 1031 بورصات
قبل مباراة الملاكمة ، يدعو الحكم كلا المقاتلين إلى الحلبة ويقول لهما "ارفعوا أيديكم واحموا أنفسكم". تنطبق هذه النصيحة القوية على المستثمرين الذين يعملون من خلال بورصة 1031. تقع على عاتقك مسؤولية اختيار وسيطك المؤهل بحذر وعناية قصوى. لقد عملت بجد لجني الأرباح من استثمارك. الأمر متروك لك لحمايته.
تصوير استوديو بروستوك على شترستوك
رؤية المزيد من Benzinga
لا تفوت التنبيهات في الوقت الفعلي بشأن الأسهم الخاصة بك - انضم بنزينجا برو مجاناً! جرب الأداة التي ستساعدك على الاستثمار بشكل أكثر ذكاءً وأسرع وأفضل.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga لا تقدم نصائح استثمارية. كل الحقوق محفوظة.
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/ghost-machine-1031-title-exchanges-153416295.html