يمكن أن تؤثر الضرائب على التدفق النقدي للعقار

يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات ذات التدفق النقدي ، والمعروف أيضًا باسم تأجير العقارات ، وسيلة فعالة لتوليد نسبة كبيرة التدفق السلبي للدخل. تقوم بشراء عقار ، وتثبيت مستأجر أو اثنين ، وتحصيل مدفوعات الإيجار الشهرية. يبدو الأمر بسيطًا بما فيه الكفاية ، ولكن هناك القليل من المشاركة في التأكد من أن استئجار عقار هو استثمار مفيد. معرفة كيفية حساب التدفق النقدي في العقارات من أجل تعظيم الأرباح كمالك للعقار.

A المستشار المالي يمكن أن تساعدك على دمج العقارات في محفظتك.

ما هو التدفق النقدي في العقارات؟

بعبارات بسيطة ، تدفق مالي يشير إلى حركة الأموال داخل وخارج العمل. عندما تناقش التدفقات النقدية للعقار ، فأنت تتحدث عن الأموال التي يولدها العقار (أي دخل الإيجار) والأموال التي يتم إنفاقها فيما يتعلق بالعقار.

يمكن أن تولد الاستثمارات العقارية تدفق نقدي إيجابي أو تدفق نقدي سلبي. عندما يكون للعقار تدفق نقدي إيجابي ، فإن دخله يتجاوز المصروفات. من ناحية أخرى ، عندما يكون هناك تدفق نقدي سلبي ، تتجاوز النفقات الدخل.

يفضل التدفق النقدي الإيجابي المستثمرين العقاريين لأنه يعني أنهم يكسبون المال من الممتلكات أو الممتلكات التي يمتلكونها. كلما اتسع هامش الربح ، كان عائد الاستثمار أفضل. يمكن أن يؤدي التدفق النقدي الإيجابي أيضًا إلى تسهيل الحفاظ على الاستثمارات العقارية نظرًا لأنه قد يكون لديك فائض نقدي يمكنك استخدامه للصيانة والإصلاحات والصيانة.

التدفق النقدي السلبي يعني أن المستثمر يخسر المال على عقار مؤجر. يمكن أن يحدث التدفق النقدي السلبي إذا ظل العقار شاغرًا لفترات طويلة من الوقت أو إذا كانت أسعار الإيجار غير قادرة على مواكبة التكاليف التي يكلفها المستثمر للحفاظ على العقار.

كيفية حساب التدفق النقدي في العقارات

يبدأ حساب التدفق النقدي في العقارات بمعرفة بعض التفاصيل الأساسية حول العقار. على وجه التحديد ، لحساب التدفق النقدي للعقارات المؤجرة ، عليك أن تعرف:

• مقدار الدخل الإجمالي للممتلكات

• إجمالي مصاريف العقار

• ما هي الديون ، إن وجدت ، المرتبطة بالعقار

القصة مستمرة

يمثل إجمالي دخل الإيجار كل الدخل الذي يحققه العقار قبل خصم أي مصاريف ، بما في ذلك المدفوعات على الرهن العقاري. عادةً ما يكون الإيجار هو المصدر الرئيسي للدخل عند حساب التدفق النقدي للعقارات السكنية المؤجرة. ولكن بناءً على ما تم تضمينه في اتفاقية الإيجار الخاصة بك ، يمكنك أيضًا تحصيل الدخل عن طريق فرض رسوم على المستأجرين للحيوانات الأليفة أو الرسوم المتأخرة أو الرسوم الأخرى.

من ناحية النفقات ، فأنت تقوم بإدراج أي وجميع التكاليف التي تدفعها مقابل امتلاك العقار. لذلك يمكن أن يشمل هذا أشياء مثل:

• الضرائب العقارية

• تأمين

• رسوم إدارة الممتلكات (إذا دفعت لشخص آخر لإدارة الممتلكات نيابة عنك)

• Utilities

• الصيانة والتصليح

• دعاية

• تراخيص العمل التي قد يُطلب منك الاحتفاظ بها من أجل تأجير العقار

• الرسوم القانونية والمهنية (أي نفقات الإخلاء)

يمكنك أيضًا تضمين معدل الشغور بالعقار هنا. يمثل معدل الشغور عدد أيام السنة التي يمر فيها العقار بدون مستأجر ، مما يعني أنه لا يولد أي دخل على الإطلاق. للعثور على معدل الشغور بالعقار ، يجب عليك إضافة إجمالي الوقت الذي ظل فيه العقار شاغرًا على مدار عام واحد ، ثم قسمة ذلك على مقدار الوقت الذي كان من الممكن أن يتم فيه تأجير العقار وضرب الإجابة في 100 .

لذلك إذا ظل العقار شاغرًا لمدة 16 أسبوعًا ولكن كان من الممكن استئجاره لمدة 52 أسبوعًا ، فسيكون معدل الشغور فيه 30.76٪ (16/52 × 100). يعتبر معدل الشغور كمصروفات تشغيل عند تأجير العقارات.

بمجرد حصولك على إجمالي دخلك ونفقاتك ، يمكنك الانتقال إلى الخطوة التالية وهي حساب صافي دخل التشغيل (NOI). للعثور على NOI لعقارات التدفق النقدي ، يمكنك ببساطة طرح النفقات من الدخل. الرقم الناتج هو مقدار التدفق النقدي الناتج عن العمليات. لا يشمل أي دين قد يكون مرتبطًا بالممتلكات. للعثور على صافي التدفق النقدي بعد احتساب خدمة الدين في الاعتبار ، يمكنك طرح خدمة الدين من صافي الدخل التشغيلي.

لماذا تعتبر حسابات التدفق النقدي في العقارات مهمة؟

يعد حساب التدفق النقدي للعقارات أمرًا مهمًا لأنه يمكن أن يساعدك على تحديد مدى ربحية الاستثمار العقاري المؤجر. إن النظر إلى المبلغ الذي يمكن أن تتقاضاه في الإيجار لعقار معين لا يكفي لإعطائك صورة دقيقة. عليك أولاً أن تزيل المصاريف التشغيلية للممتلكات وأي مدفوعات ديون يتعين عليك سدادها فيما يتعلق بها لمعرفة مقدار التدفق النقدي المتبقي لديك.

إذا كان لديك معدل عائد محدد تستهدفه، يمكن أن يمنحك حساب التدفق النقدي للعقار فكرة عما إذا كان من المحتمل أن يلبي العقار التوقعات أو يتجاوزها أو يقصر. لا يوجد معدل عائد محدد يعتبر مرغوبًا عند الاستثمار في العقارات المؤجرة. إنها ذاتية إلى حد كبير ، بناءً على سوق الإيجار الذي تستثمر فيه وأهدافك الفردية.

كقاعدة عامة ، من الذكاء التفكير في الخصائص التي اجتازت اختبار 1٪. تشير قاعدة 1٪ إلى أنه من المحتمل أن يكون العقار مربحًا إذا كان بإمكانك فعليًا تحصيل 1٪ من سعر شرائه كإيجار. لذلك إذا اشتريت شقة 350,000 دولار لتأجيرها ، فستحتاج إلى أن تكون قادرًا على تحصيل 3,500 دولار على الأقل كإيجار شهري.

ما إذا كان هذا واقعيًا أم لا يمكن أن يعتمد على سوق الإسكان والإيجارات أنت في. إن تحصيل 3,500 دولار للإيجار في سان فرانسيسكو أو نيويورك ، على سبيل المثال ، ليس بعيد المنال. لكن فرض نفس المبلغ على منزل لأسرة واحدة في بلدة صغيرة في ولاية أيوا لن يطير على الأرجح. لذلك من المهم مراعاة السوق ككل بالإضافة إلى تكلفة المعيشة والدخل لتلك المنطقة عند تطبيق قاعدة 1٪.

يمكن أن تؤثر الضرائب على التدفق النقدي للعقار

يمكن للاستثمارات العقارية أن تؤتي ثمارها بمرور الوقت ، ولكن مصلحة الضرائب تريد نصيبها العادل من دخل الإيجار الذي تجلبه. عند إجراء حسابات التدفق النقدي للعقارات ، تذكر أن تضع في اعتبارك ما يتعين عليك دفعه في الضرائب هذا الدخل. بشكل عام ، يخضع صافي دخل الإيجار للضريبة وفقًا لمعدل ضريبة الدخل العادي. لذلك إذا كنت في شريحة ضريبية أعلى ، فقد يعني ذلك دفع المزيد من الضرائب على دخل الإيجار.

ومع ذلك ، يمكنك تعويض بعض ما تدين به خصم مصاريف تأجير الممتلكات. تتضمن بعض النفقات التي يمكنك خصمها ما يلي:

• تكاليف الصيانة والتنظيف

• استبدال الأجهزة أو HVAC

• مصلحة الرهن العقاري

• تأمين الملكية

• الضرائب العقارية

• رسوم الدعاية

• رسوم إدارة الممتلكات

• رسوم HOA أو رسوم الشقة

• Utilities

• خدمات أخرى مثل مكافحة الآفات أو تنسيق الحدائق

• الرسوم القانونية والمهنية (على سبيل المثال ، إذا كان عليك الدفع لإخلاء المستأجر)

• نفقات الشغور

يمكنك أيضًا خصم مصروفات الإهلاك على الممتلكات. يمكن أن يؤدي خصم هذه النفقات إلى تقليل دخل الإيجار الخاضع للضريبة. يمكن أن يمنحك فهم المبلغ المحتمل أن تدين به في الضرائب لامتلاك عقار مؤجر فكرة أفضل عن مقدار أرباحك التي ستحتفظ بها حقًا في نهاية اليوم.

الخط السفلي

إن فهم التدفق النقدي في العقارات مهم عند الموازنة بين الفرص الاستثمارية الجديدة. آخر شيء تريده هو الاستثمار في عقار مؤجر فقط حتى يتحول إلى حفرة مالية. معرفة كيفية حساب التدفق النقدي للعقار يمكن تساعدك في وضع خطة استثمارية وتجنب القيام باستثمار سيء.

نصائح الاستثمار

• إذا كنت ترغب في امتلاك عقار مستأجر دون الاضطرار إلى القيام بكل العمل الشاق لكونك مالكًا للعقار ، فهناك طرق أسهل للاستثمار. تتيح منصات التمويل الجماعي العقاري ، على سبيل المثال ، إمكانية الاستثمار في العقارات التجارية والسكنية دون الحاجة إلى امتلاك العقار نفسه. صناديق الاستثمار العقاري (REITs) خيار آخر للاستثمار في العقارات دون شراء العقارات. يُطلب من صناديق الاستثمار العقارية دفع 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة للمستثمرين كأرباح كل عام ، مما يوفر لك تدفقًا ثابتًا من الدخل مع القليل من الجهد من جانبك.

• ضع في اعتبارك التحدث إلى مستشار مالي حول ما إذا كانت عقارات التدفق النقدي يمكن أن تكون إضافة جيدة إلى محفظتك. لا يجب أن يكون العثور على مستشار مالي مؤهل أمرًا صعبًا. سمارت اسيت أداة مجانية يطابقك مع ما يصل إلى ثلاثة من المستشارين الماليين الذين يخدمون منطقتك ، ويمكنك إجراء مقابلات مع مستشاريك دون تكلفة لتحديد أيهم مناسب لك. إذا كنت مستعدًا للعثور على مستشار يمكنه مساعدتك في تحقيق أهدافك المالية ، نبدأ الآن.

رصيد الصورة: © iStock.com / Feverpitched ، © iStock.com / Feverpitched ، © iStock.com / dcsliminky

وظيفة كيفية حساب التدفق النقدي في العقارات ظهرت للمرة الأولى على مدونة SmartAsset.