الأسهم في سوق هابطة ، هل سيتبع انهيار الإسكان؟

الوجبات الرئيسية

• تُظهر البيانات الواردة من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن أسعار المنازل ارتفعت بنسبة 37٪ منذ مارس 2020
• وفي الوقت نفسه ، انخفض إجمالي مبيعات المنازل بنسبة 8.6٪ على أساس سنوي و 3.4٪ على أساس شهري في مايو
• تشير بيانات Moody's Analytics إلى أن متوسط ​​المنزل مبالغ فيه بنسبة 24.7٪ ، مع ارتفاع الأسعار بمعدل أسرع أربع مرات من الدخل
• نظرًا لخروج مشتري المساكن من السوق باستمرار ، يخشى العديد من المستثمرين ومالكي المنازل من أن انهيار الإسكان قد يكون قاب قوسين أو أدنى

الاثنين ، مؤشر S&P 500 أقفلت على انخفاض بنسبة 18.7٪ منذ بداية العام ، وتحوم بالقرب من منطقة السوق الهابطة الأسبوع الماضي. في غضون ذلك ، لا يزال مؤشر ناسداك المركب منخفضًا بنحو 27٪ لهذا العام ، بينما يتدحرج مؤشر داو جونز بخسارة 14٪. بعبارة أخرى ، يقع جزء كبير من السوق في دولة هابطة أو بالقرب منها ، مع عدم وجود تأجيل في الأفق للأسهم التي انخفضت أسعارها من أعلى مستوياتها في يناير.

والآن ، يشعر المستثمرون وأصحاب المنازل بالقلق من أن يحذو سوق الإسكان حذوه.

البيانات من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) يوضح أنه بين مايو 2021 ومايو 2022 ، ارتفعت أسعار المساكن القائمة بنحو 15٪. منذ مارس 2020 ، لقد ارتفعوا بنسبة 37٪. وفي الوقت نفسه ، تجاوز متوسط ​​أسعار المساكن 400,000 ألف دولار لأول مرة.

في حين أن الأسعار المرتفعة جيدة للمستثمرين والبائعين ، إلا أنها تدفع باستمرار المشترين من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​للخروج من السوق. والآن ، يشعر البعض بالقلق من أن نفس الأسعار التي جعلت البائعين يبتهجون قد تحفز انهيار سوق الإسكان.

الفقاعات والأعطال

تحدث فقاعات الأصول عندما ترتفع أسعار الطلب والمضاربة ووفرة السوق بما يتجاوز أساسياتها. النتيجة النهائية؟ الأصول باهظة الثمن التي تظل مطلوبة طالما ظل المشترون مهتمين.

وفقًا الاحتياطي الفيدرالي في دالاس، فقاعات العقارات شائكة بشكل خاص بسبب آثارها الاقتصادية واسعة النطاق. غالبًا ما تؤدي فقاعات الإسكان إلى مجموعة من العواقب غير المقصودة مثل:

• أنماط الاستثمار والشراء المشوهة
• سوء تخصيص الموارد الاقتصادية
• تموجات تنزف في النمو الاقتصادي والتوظيف

اذا متى ذعر المستثمرين، أو ضربت حالات الإفلاس وحبس الرهن السوق ، فإن الفقاعة "تنفجر". تنهار أسعار العقارات ، ويكافح المستثمرون للبقاء يربحون وقد يجد أصحاب المنازل أنفسهم تحت الماء جدا قروض باهظة الثمن.

ومع ذلك ، ليس بالضرورة أن تنتهي كل فقاعة بانهيار كامل.

قد تشهد بعض الأسواق تصحيحًا بدلاً من ذلك ، حيث تنخفض أسعار المساكن تدريجيًا ثم الركود لأشهر أو سنوات.

على النقيض من ذلك ، ينطوي الانهيار على انخفاض سريع في الأسعار (غالبًا ما يكون مصحوبًا بموجة من حبس الرهن) يسحب البساط من تحت السوق.

حينئذ و الأن

إن الانهيارات الشاملة لسوق الإسكان ليست شائعة كما قد تعتقد. ومع ذلك ، مع ظهور الركود الكبير في أذهان العديد من الناس ، يظل أصحاب المنازل والمستثمرون حذرين.

الركود العظيم

كان انهيار سوق الإسكان في الفترة 2007-2008 حدثًا فريدًا ولد من ممارسات الحكومة والمقرض والمستثمرين المتقصرة.

للبدء ، سمحت المعدلات الرخيصة وقواعد الإقراض العقاري الدنيا للبنوك بتقديم قروض الرهن العقاري إلى مقترضين غير مؤهلين. تم إصدار العديد من هذه القروض بدون أوراق مناسبة توثق قدرة المقترض على السداد.

وفي الوقت نفسه ، اقتنص المستثمرون "الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري" (MBS) التي تجمع الرهون العقارية كأصول قابلة للاستثمار. مع نمو معدلات الإقراض عالي المخاطر ، شكلت قروض الرهن العقاري حصة أكبر من هذه الأوراق المالية.

لسوء الحظ ، لم يتمكن العديد من مالكي المنازل من سداد مدفوعاتهم ، مما أدى إلى حدوث أزمة حيث بدأت البنوك في حبس الرهن على المقترضين المتعثرين. في كثير من الحالات ، تكبدت البنوك خسائر في محاولة للتخلص من الممتلكات ذات القيمة المتدهورة. سرعان ما هرب أصحاب المنازل من الرهون العقارية تحت الماء إلى اليسار واليمين ، تاركين البنوك تحتفظ بممتلكات تقل قيمتها عن القرض مقابلها.

في الوقت نفسه ، واجه مستثمرو MBS أزمتهم الخاصة مع تعثر المقترضين ، مما أدى إلى استنزاف أرباحهم.

في نهاية المطاف ، أدى التقاء الأحداث إلى حدوث ركود عالمي (وأطنان من اللوائح الجديدة للإقراض العقاري).

سريع إلى الأمام حتى عام 2022

ثم لدينا طفرة الإسكان الحالية ، والتي - كما سترى - لها مجموعة مختلفة جدًا من الأسباب. وهي: جائحة كوفيد -19.

عندما بدأ الوباء لأول مرة ، كان الاحتياطي الاتحادي خفض أسعار الفائدة لتجنب أ ركود وتشجيع الإنفاق. في الوقت نفسه ، بين عمليات الإغلاق التي فرضتها الحكومة وتملق الموظفين ، وضعت العديد من الشركات سياسات جديدة للعمل من المنزل. وفي الوقت نفسه ، قامت العديد من العائلات بإلقاء أموال التحفيز في المدخرات أو سداد ديونها.

أدى الجمع بين صناديق التحفيز والديون الرخيصة ومرونة WFH إلى جذب العديد من مالكي المنازل إلى إخلاء المدن باهظة الثمن. وفي الوقت نفسه ، أعاقت سلسلة التوريد وقيود Covid-19 بناء المنازل الجديدة ، مما أدى إلى تشديد العرض.

نتيجة لذلك ، ارتفع الطلب. سرعان ما وجد المشترون أنفسهم يتنافسون على نفس العقارات ، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل كبير حيث قبل أصحاب المنازل الدائمين العروض النقدية التي غالبًا ما تكون أعلى بكثير من السعر المطلوب.

هل يمكننا استبعاد حدوث انهيار محتمل في سوق الإسكان؟

على الرغم من أننا لم نعد في حالة إغلاق ، إلا أن تأثيرات Covid-19 على سوق الإسكان لا تزال قائمة. يشعر البعض بالقلق من أن هذا يعني أن انهيار الإسكان قد يكون قاب قوسين أو أدنى.

للبدء ، مؤخرًا مكتب التعداد تظهر البيانات أن مبيعات المنازل قد انخفضت أربعة أشهر متتالية. تراجعت مبيعات المنازل الجديدة للأسرة الواحدة وحدها بنسبة 16.6٪ بين مارس وأبريل. وفي مايو ، انخفض إجمالي مبيعات المنازل بنسبة 3.4٪ على أساس شهري و 8.6٪ عن العام الماضي. أخيرًا ، ارتفع مخزون المنازل الحالية غير المباعة في يونيو إلى 1.16 مليون وحدة.

لكن بينما انخفضت المبيعات ، لم تحذو الأسعار حذوها. في الواقع ، سجلت May رقمًا قياسيًا جديدًا ، حيث اقترب متوسط ​​سعر المنزل الجديد من 450,000 دولار. في الوقت نفسه ، تجاوز متوسط ​​سعر بيع جميع المساكن 511,000 ألف دولار.

إذا كنت تعتقد أن هذا يبدو مرتفعًا ، فأنت لست وحدك. في وقت سابق من هذا العام ، ذكرت Moody's Analytics أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة لا تزال قائمة مبالغ فيها بمتوسط ​​24.7٪. في مارس ، حذر بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس من أن أسعار مبيعات المساكن قد فاقت أسعار الإيجارات ، مما يشير إلى قيم "متضخمة بشكل غير مستدام".

ولا يتعلق الأمر فقط بمدى تكلفة المساكن - إنها السرعة التي وصلت إليها هناك. في العام الماضي وحده ، ارتفعت أسعار المساكن أربع مرات أسرع من الدخل. في نفس الوقت ، الرهن العقاري أسعار الفائدة من 3٪ في يناير إلى 6.4٪ بنهاية يونيو ، أي أكثر من ضعف تكلفة الاقتراض.

بشكل عام ، تشير الأرقام إلى ضعف التوقعات لأسواق الإسكان. التضخم المرتفع ، وارتفاع أسعار الفائدة والمخزون المحدود جعل العديد من مشتري المنازل يخرجون من السوق. مع حاجة أصحاب المنازل إلى توسيع نطاق أنفسهم للوصول إلى سلم العقارات ، يمكن أن تنفجر الفقاعة إذا أدت العوامل الاقتصادية إلى انخفاض الدخل أو ارتفاع معدلات الرهن العقاري

فوارق حاسمة بين 2008 و2022

ومع ذلك ، فإن الإجماع العام بين الاقتصاديين هو أنه بينما يحدث انهيار في سوق الإسكان ممكن، ليست كذلك على الأرجح.

للبدء ، تظل الأسس الحالية للسوق أكثر استقرارًا بكثير مما كانت عليه قبل 14 عامًا. معايير الإقراض الأكثر صرامة والحماية القوية لمشتري المساكن تعني أن الجزء الأكبر من الرهون العقارية الحديثة يتم دفعها في الوقت المحدد. شهد النصف الثاني من عام 2021 أن متوسط ​​مشتري المنزل يتقدم بامتياز سجل متوسط ​​درجة ائتمانية عالية من 786.

بالإضافة إلى ذلك ، لا تزال المتأخرات في السداد عند حوالي 3٪ ، وشهد الربع الأول من عام 2022 فقط 78,000 ملف حبس الرهن. (على النقيض من ذلك ، فقد 10 ملايين أمريكي منازلهم بين عامي 2006 و 2010 ، مع 3.1 مليون ملف حبس رهن في عام 2008 وحده).

وبالمثل ، فإن أصحاب المنازل لديهم الآن لافتة للنظر 28 تريليون دولار من حقوق الملكية مقارنة بأسهم المنازل التي غالبًا ما تكون سلبية في عام 2008. و ملاحظات جي بي مورجان أن أصحاب المنازل الحديثة لم يتكبدوا تقريبًا نفس مستويات الديون التي شهدوها قبل عام 2008.

في الوقت نفسه ، لا تزال مخزونات المساكن ، على الرغم من ارتفاعها ، قريبة من أدنى مستوياتها على الإطلاق. سبتمبر الماضي ، NARAR
أفادت عن توريد منازل للبيع لمدة 2.4 شهرًا ؛ بحلول فبراير ، انخفض ذلك إلى شهرين فقط.

وفي الوقت نفسه ، تراجعت شركات البناء ، بسبب ارتفاع التكاليف وتباطؤ الطلب ، عن الإنتاج. (كان العكس صحيحًا في الفترة التي سبقت الركود العظيم).

السيناريو الأكثر احتمالا

ومع ذلك ، فإن سوق الإسكان القوي لا يعني أنه لا يوجد مجال لانخفاض الأسعار. التمييز: يعتقد معظم الاقتصاديين أن التصحيح وليس الانهيار هو الحل.

على سبيل المثال ، أفاد بنك الاحتياطي الفيدرالي في دالاس أنه في حين أن أسعار المنازل الحقيقية تتجاوز أساسياتها ، إلا أنهم لا يرون "أي توقع بأن تداعيات تصحيح الإسكان يمكن مقارنتها بالأزمة المالية العالمية 2007-09 من حيث الحجم أو جاذبية الاقتصاد الكلي".

دوج دنكان ، كبير الاقتصاديين في فاني مايFnma
، يوافق إلى حد كبير. موقفه هو أنه في حين أن المعدلات ترتفع بشكل كبير ، "تاريخيًا ، انتهت هذه الحركات الكبيرة بتباطؤ في قطاع الإسكان".

يتفق جريج ماكبرايد ، كبير المحللين الماليين في Bankrate ، مشيرًا إلى أن: "أسعار العقارات يمكن أن تتحرك في طفرات كبيرة - كما هو الحال الآن - ثم تظهر تغيرًا طفيفًا نسبيًا على مدى سنوات. النتيجة الأكثر ترجيحًا هي استقرار الأسعار ".

ولكن ما الذي يعتبر "تصحيحًا" على أي حال؟

يعتقد ماثيو بوينتون ، كبير الاقتصاديين العقاريين في Capital Economics ، أن أ انخفاض بنسبة 5٪ بحلول منتصف عام 2023 هدف معقول. ويوافق كبير الاقتصاديين في NAR ، لورانس يون ، على أن "انخفاضات طفيفة في الأسعار" تصل إلى 5٪ أمر محتمل - وصحي لسوق "باهظ الثمن".

لا تدع شبح انهيار سوق الإسكان يحبطك

في المناخ الحالي ، يبدو من غير المحتمل حدوث انهيار في سوق الإسكان الوطنية ، وإن لم يكن واردًا. هذا يترك العديد من المستثمرين العقاريين يتساءلون: الاستثمار أم الانتظار؟

مع Q.ai ، لن تضطر أبدًا إلى التساؤل عن الخطوة الصحيحة التالية. تعتمد استراتيجيات الاستثمار المدعومة بالذكاء الاصطناعي لدينا على البيانات السليمة - وليس المشاعر مثل الخوف أو الإثارة المتجذرة في انهيار السوق النظري.

لكن هذا لا يعني أننا خارج الحلقة. مع استثمارات حديثة مثل فوربس كيت، يمكنك الاستفادة من الأخبار العاجلة والمعلومات الصاخبة وأرشيف المعرفة الواسع - كل ذلك بدون تحريك إصبع. كل ما عليك فعله هو تمويل حسابك.

قم بتنزيل Q.ai اليوم للوصول إلى استراتيجيات الاستثمار المدعومة بالذكاء الاصطناعي. عندما تقوم بإيداع 100 دولار ، سنضيف 50 دولارًا إضافيًا إلى حسابك.