هل يجب أن تستأجر منزلك أو تبيعه إذا كنت تنطلق في الخارج؟

واجهت أنا وزوجتي ، ريبيكا ، مأزق الإيجار مقابل البيع في عام 2018 عندما قررنا الانتقال من فرجينيا إلى المكسيك.

بصفتي محامي ضرائب سابق في دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) ، كنت على دراية بالعديد من القوانين ذات الصلة ، لكنني ما زلت تعلمت بعض الدروس المهمة والمدهشة خلال هذه العملية. هنا ، أود أن أشارككم قصة كيفية تعاملنا مع معضلة الإيجار أو البيع ، بحيث يمكن أن تساعد في اتخاذ القرار إذا كنت تفكر في الانتقال إلى الخارج.

استثمار في مستقبلنا المالي

العقارات عنصر حاسم في محفظة استثمارية متوازنة. ولكن قبل 20 عامًا ، عندما كنت أنا وريبيكا نتطلع لشراء منزلنا الأول ، كنا مهتمين أكثر بما إذا كنا سنكون قادرين على شراء منزل بدلاً من كيف سيبدو بجوار ممتلكاتنا.

في ذلك الوقت ، كان الطلب على المساكن في أحياء فيرجينيا العصرية عبر نهر بوتوماك مباشرةً من وظائفنا في واشنطن العاصمة ، الأمر الذي دفع المشترين المحتملين بشكل روتيني إلى تقديم عروض أكثر من طلب السعر والتخلي عن عمليات التفتيش على المنزل والسلامة. هذا جعلنا متوترين. علاوة على ذلك ، كان مبلغ المال الذي أراد البنك إقراضه لنا (في تلك الأيام الجنونية قبل الانهيار المالي العالمي) أكثر مما يمكن لأي منا أن يتخيل سداده.

نظرًا لأننا كنا نعارض أن نكون فقراء في المنزل - أي أننا لم نرغب في إنفاق غالبية دخلنا على الرهن العقاري - فقد ذهبت أنا وريبيكا بكل ما في وسعنا وقررنا خيارًا أرخص.

اشترينا منزل مستقل مبني عام 1940 على "الجانب الخطأ من المسارات" الذي يضرب به المثل مقابل نصف ما كنا ننفقه على منزل أكبر قليلاً لأسرة واحدة في حي أكثر شعبية. لكننا شعرنا بالأمان في المنزل الجديد وخططنا لاستخدام الأموال التي لم ندفعها للبنك مقابل السفر الذي أحببنا القيام به.

اتضح أن الحظ كان معنا. كما توقع السمسار الخاص بنا ، كنا في طليعة تطوير حينا الجديد. تم بناء مشاريع سكنية حديثة على جانبينا ، وانتقلت المزيد من المتاجر والمطاعم ، وأصبحت منطقتنا تعرف باسم الحي الاستعماري الجذاب. ثم بدأت أسعار المساكن في المدينة بأكملها في الارتفاع.

عندما اشترينا منزلنا في عام 2000 ، قدرت المدينة أرضنا ومنزلنا بمبلغ 127,900 دولار. بعد عشر سنوات ، كان التقييم $ 378,420،2018. وبحلول الوقت الذي قررت فيه أنا وريبيكا نقل عائلتنا إلى المكسيك في يناير 516,168 ، كان المبلغ XNUMX دولارًا.

الاختيار بين خيارين جذابين

كان لديّ أنا وريبيكا خيارًا صعبًا بشأن المنزل بعد أن قررنا الانتقال إلى الخارج. هل يجب أن نؤجرها ونستخدم دخل الإيجار الشهري للمساعدة في دفع نفقاتنا في المكسيك ، أم ينبغي لنا صرف الأموال والاستفادة من القانون الفيدرالي الذي يلغي الضرائب على المكاسب الكبيرة التي نحققها من خلال البيع؟

كان للتأجير مزايا. سيوفر الإيجار الشهري تدفقًا ثابتًا للدخل ليحل جزئيًا محل الرواتب التي تركناها وراءنا ، وبالتالي تقليل المبلغ الذي نحتاج إلى سحبه من المدخرات لتغطية نفقات معيشتنا اليومية. سيغطي الدخل إيجارنا في المكسيك ، والرسوم الدراسية لمدرسة أطفالنا ، وكما أحببت المزاح ، اترك بضعة دولارات للتاكو. بصفتي محافظين ماليين (على الأقل عندما يتعلق الأمر بإنفاق أموالنا الخاصة) ، أحببت أنا وريبيكا أن يوفر دخل الإيجار دعامة مالية حتى نتمكن من تطوير العديد من الأفكار التجارية التي أردنا متابعتها.

هناك نقطة أخرى يجب مراعاتها عند الانتقال إلى الخارج وهي أن دخل الإيجار يمكن أن يساعدك في الحصول على تأشيرة إقامة في بلدك الجديد. في حين أن هذا لم يكن ذا صلة بوضعنا ، فإن بعض الدول - أوروغواي ، على سبيل المثال - تتطلب تدفقًا ثابتًا من الدخل للحصول على الإقامة الدائمة. يمكن أن يساعدك دخل الإيجار على تلبية هذا المطلب.

ومع ذلك ، هناك جوانب سلبية للتأجير أيضًا ، كما تعلمنا في البحث عن خياراتنا. أولاً ، ستؤثر تكلفة شركة الإدارة للإعلان عن الممتلكات والإشراف عليها في أرباحنا. غالبًا ما تتقاضى هذه الشركات رسومًا تساوي إيجار شهر واحد للعثور على مستأجر ثم 8٪ إلى 10٪ من الإيجار الشهري للحفاظ على العقار والاستجابة للقضايا التي يثيرها المستأجر. بينما توجد مواقع على الإنترنت مثل Craigslist كمنصات مجانية للمساعدة في ربط الملاك والمستأجرين ، فإن هذه الأدوات لا يمكنها إدارة العقار.

ثانيًا ، يتعين علينا الإبلاغ عن دخل الإيجار باعتباره خاضعًا للضريبة ، مما يقلل بشكل أكبر ما يذهب إلى جيوبنا.

كما أنني وجدت أنا وريبيكا البيع خيارًا مثيرًا. استنادًا إلى المحادثات التي أجريناها مع العديد من السماسرة المحليين ، بالإضافة إلى بحثنا المستقل باستخدام الأداة عبر الإنترنت Zillow ، والتي تستخدم خصائص مماثلة لتقدير القيمة السوقية للمنزل ، توقعنا أن نبيع المنزل مقابل 600,000 دولار تقريبًا.

في هذه الحالة ، سنحقق ربحًا قدره 400,000 دولار بعد طرح سعر الشراء الأولي وتكلفة التحسينات الرأسمالية التي أجريناها ، والتي بلغ مجموعها 200,000 دولار. يمكننا استثمار ربح 400,000 دولار واستخدام العوائد لتغطية النفقات في المكسيك.

علاوة على ذلك ، بموجب القسم 121 من قانون الإيرادات الداخلية (استبعاد السكن) ، لن يكون أيًا من هذا الربح البالغ 400,000 دولار خاضعًا للضريبة. يسمح استبعاد السكن للزوجين بالتخلص من المكاسب التي تصل إلى 500,000 ألف دولار من بيع المنزل. يمكن لشخص واحد استبعاد ما يصل إلى 250,000 دولار.

للتأهل لهذا الاستبعاد (وهذا أمر بالغ الأهمية لفهم ما إذا كنت تفكر في بيع منزلك) ، يجب على الأزواج والأفراد المتزوجين اجتياز اختبار الملكية واختبار الاستخدام.

أنت مؤهل للاستبعاد إذا كنت قد امتلكت واستخدمت العقار كمنزلك الرئيسي لفترة مجموعها عامين على الأقل من الخمس سنوات السابقة للبيع. يمكنك اجتياز اختبارات الملكية والاستخدام خلال فترات مختلفة مدتها سنتان ، ولكن يجب عليك اجتياز كلا الاختبارين خلال فترة الخمس سنوات المنتهية في تاريخ البيع.

إذا قمنا ببيع منزلنا ، فسنلبي كلاً من اختبارات الملكية والاستخدام وسنكون قادرين على استبعاد كل أرباحنا ، مما يؤدي إلى عدم وجود ضريبة.

بدون فائدة استبعاد السكن ، فإن معدل ضريبة أرباح رأس المال البالغ 10٪ يعني أننا سندفع ضريبة قدرها 40,000 ألف دولار على ربح 400,000 ألف دولار. أربعون ألف دولار أكثر مما توقعنا سيكلف عائلتنا المكونة من أربعة أفراد للعيش في المكسيك لمدة عام واحد. هذا كثير من المال لدفع الضرائب.

الأسباب التي استأجرناها

ساهمت عدة عوامل في اتخاذ قرار تأجير منزلنا. أولاً ، وجدنا على الفور مستأجرًا موثوقًا به بمفردنا يمكننا الوثوق به لرعاية المنزل والفناء. زودناها بمعلومات الاتصال بأفراد الإصلاح المحليين الذين استخدمناهم سابقًا ، مما يلغي الحاجة إلى شركة إدارة.

يتم فرض ضرائب على الإيجار الذي نجمعه كدخل عادي (أنا وريبيكا ندفع في شريحة ضريبة 12٪ ، لكن المعدلات تختلف من 10٪ إلى 37٪ على أساس الدخل وحالة التسجيل). ومع ذلك ، فإن عدم تحمل تكلفة شركة إدارة تابعة لطرف ثالث يعني المزيد من الأموال في جيوبنا.

ثانيًا ، نظرًا لطبيعة منطقة مترو واشنطن العاصمة - وهي منطقة عابرة للغاية مع ارتفاع الطلب على المساكن مثل مساكننا - توقعنا أن تستمر قيمة المنزل في الارتفاع. علاوة على ذلك ، نظرًا لأن اختبار استخدام استبعاد الإسكان يوفر نافذة مدتها سنتان من أصل خمس سنوات ، لم يكن علينا البيع على الفور للحصول على الميزة الضريبية.

في أبسط تطبيق للاختبار ، كان لدينا ما يصل إلى ثلاث سنوات بعد الانتقال للبيع. إذا كان تاريخ البيع في يناير 2021 ، فستبدأ فترة المراجعة البالغة خمس سنوات من يناير 2016 إلى يناير 2021 ، وكنا نعيش في المنزل كمقر إقامتنا الأساسي من يناير 2016 إلى يناير 2018 وسنكون قادرين على استبعاد يكسب.

كان السبب الأخير الذي دفعنا إلى الاستئجار بدلاً من البيع في البداية هو أننا أردنا مكانًا نعود إليه في حالة عدم نجاح الأمور في المكسيك.

وقت القرار ، مرة أخرى

في يونيو 2020 ، أبلغتنا المستأجرة أنها ستنتقل في أغسطس. بحلول هذا الوقت ، كنا قد أمضينا عامين ونصف العام في تجربتنا مع المكسيك وملتزمين بحياتنا هناك ، مع عدم وجود خطط للعودة إلى الولايات المتحدة. كنا مستعدين لإعادة استكشاف خياراتنا فيما يتعلق بالمنزل.

كان رد فعلي الأول هو البيع. كنا ما زلنا في حدود فترتين من نافذة الخمس سنوات للوفاء باختبار الاستخدام واستبعاد مكاسبنا من الضرائب. توقع السماسرة الذين تحدثنا معهم (ومنصة Zillow عبر الإنترنت) أنه يمكننا الآن بيع المنزل مقابل 100,000 دولار أكثر من عامين سابقين ، مما يعني أننا سنوفر حوالي 50,000 دولار من الضرائب ولدينا كامل ربح 500,000 دولار في متناول اليد للاستثمار.

أرادت ريبيكا الاستمرار في الاستئجار. بدأنا نشاطًا تجاريًا في كومبوتشا وكانت دورات اللغة الإسبانية التي كانت تديرها في المكسيك مربحة بشكل متقطع ، لكنها كانت تحب الحصول على دخل ثابت من الإيجار.

سبب آخر أرادت ريبيكا التمسك بالمنزل هو تحقيق تقدير إضافي توقعه العديد من السماسرة المحليين بعد إعلان أمازون أنها ستبني مقرها الثاني في المنطقة.

بينما كنا لا نزال نناقش ما يجب القيام به ، تدخل القدر. كنت أناقش معضلتنا مع صديق لديه خبرة في الاستثمار وقدم شيئًا لم نفهمه أنا وريبيكا تمامًا. وأوضح أن معدل العائد الذي حصلنا عليه من الإيجار كان أكثر مما كنا نحصل عليه على الأرجح إذا قمنا ببيع المنزل واستثمرنا المكاسب.

في ذلك الوقت ، كنا نقوم بتخليص ما يقرب من 25,000 دولار سنويًا من دخل الإيجار بعد دفع ضرائب الممتلكات والتأمين على أصحاب المنازل ونفقات الصيانة. (لقد سددنا الرهن العقاري المتبقي قبل الانتقال).

إذا أردنا بيع المنزل واستثمار ربح 500,000 دولار ، فسنضطر إلى إيجاد استثمار يحقق عائدًا بنسبة 5 ٪ لتحقيق قدر ما كنا نحصل عليه في دخل الإيجار. في حين أننا قد نكون قادرين على العثور على معدل العائد في سندات الشركة أو الأسهم المتداولة علنًا ، فإن أنواع الأصول هذه عادةً ما تكون استثمارات أكثر خطورة من العقارات.

في نفس الوقت تقريبًا الذي أجريت فيه هذه المحادثة مع صديقي ، ريبيكا ، وجدت من خلال الكلام الشفهي عائلة ذات وظائف جيدة وستدفع إيجارًا شهريًا أعلى قليلاً مما كنا نتلقاه سابقًا. هذا جعل قرار الاستئجار سهلاً مرة أخرى.

بالإضافة إلى ذلك ، كنت أعلم أن الاستبعاد من السكن لم يكن بعيدًا تمامًا عن الطاولة. بموجب القانون ، يمكننا إعادة تعيين فترة الخمس سنوات الحاسمة لاختبار الاستخدام إذا قررنا العودة إلى المنزل كمقر إقامتنا الأساسي وبقينا هناك لمدة عامين - أو أكثر إذا كان ذلك مناسبًا لنا. على الرغم من أنه ليس في أذهاننا العودة إلى الوراء الآن ، إلا أنه ليس خارج نطاق الاحتمالات. ولما لا؟ كان المنزل جيدًا بالنسبة لنا.

في النهاية ، قرار بيع أو تأجير منزلك هو قرار شخصي. لا يوجد حل واحد يناسب الجميع. ومع ذلك ، كما تظهر قصتنا ، فإن أحد الاعتبارات المالية الحاسمة التي يجب على كل صاحب منزل أن يضعها في الاعتبار هو استبعاد السكن. إذا انتهى بك الأمر ببيع منزلك خارج نافذتي الخمس سنوات ، فقد تضطر إلى تسليم جزء كبير من سعر البيع إلى العم سام.

لذلك ، إذا قررت الاحتفاظ بمنزلك لعدة سنوات بعد الانتقال إلى الخارج ، فكن على دراية بمدى تأثير هذه الضريبة على أموالك في المستقبل.

ركضت هذه القصة في الأصل في الحياة الدولية.