هل يجب عليك شراء منزل الآن؟ الخبراء يزنون في إيجابيات وسلبيات هل يجب عليك شراء منزل الآن؟ الخبراء يزنون في الإيجابيات والسلبيات

مع ارتفاع معدلات الاقتراض و الركود يلوح في الأفق، بعض مشتري المنازل المحتملين يشعرون بالبرد. من ناحية أخرى، من المؤكد أن أسعار الفائدة سترتفع، فهل يجب عليك إبرام صفقة على منزل تحبه وشراء منزل الآن؟

X

يقول الخبراء إن الدعوة صعبة. لماذا؟ قال بيتر باليون، المخطط المالي المعتمد في لونج آيلاند، ومقره نيويورك: "هناك العديد من الأجزاء المؤثرة في شراء منزل".

معدلات الرهن العقاري، أسواق الإسكان، المدخرات الشخصية، عشرات الائتمانوأهداف الاستثمار وفرص العمل كلها اعتبارات رئيسية. 

توقيت سوق الإسكان أمر صعب. ومع ذلك، فقد ألمح مراقبو الصناعة مؤخرًا إلى أن سوق الإسكان الساخنة قد تهدأ قريبًا وتميل لصالح المشترين.

وقال باليون: "عندما ينتهي الصيف، أعتقد أنه عندما يأتي الخريف، لن يكون الجو رغويًا في أي مكان كما كان من قبل". "أي شخص يمكنه التأجيل والانتظار يمكنه على الأرجح أن يحرز صفقة أفضل."

لقد تجاوز الطلب على المنازل العرض بكثير في السنوات الأخيرة، مما أدى إلى ارتفاع الأسعار. دفع كوفيد الأسعار إلى الارتفاع أكثر. وبينما كان من الصعب على وكلاء العقارات عرض المنازل أثناء الوباء، إلا أن الطلب لا يزال يفوق العرض، حيث اضطرت شركات بناء المنازل إلى إيقاف البناء مؤقتًا. لكن ارتفاع معدلات الاقتراض في الأشهر القليلة الماضية يمكن أن يوقف هذا المد.

ارتفاع معدلات الرهن العقاري: هل يجب عليك شراء منزل الآن؟

في 15 يونيو، الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة المرتفعة بمقدار ثلاثة أرباع نقطة أساس، وهي أعلى زيادة منذ ما يقرب من ثلاثة عقود. لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة على الرهن العقاري، ولكن التغييرات في سعر الفائدة الفيدرالي تدفع أسعار الفائدة على الرهن العقاري إلى أعلى أو أقل بشكل غير مباشر. 

إن معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا، والذي كان يحوم حول 3٪ طوال عام 2021، أصبح الآن أقرب إلى 6٪.

ونتيجة لذلك، قال رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول: "أود أن أقول إذا كنت مشتري منزل، أو شابًا يتطلع إلى شراء منزل، فأنت بحاجة إلى القليل من إعادة الضبط".

وتبين أن المستهلكين كانوا بالفعل على نفس الصفحة. كشفت فاني ماي في 7 يونيو عن استطلاع وطني للإسكان أظهر أن 17% فقط من المستهلكين أفادوا بأن الوقت مناسب لشراء منزل.

وقال دوج دنكان، نائب الرئيس الأول وكبير الاقتصاديين في مؤسسة فاني ماي: "توقعات المستهلكين بأن أوضاعهم المالية الشخصية سوف تتدهور خلال العام المقبل وصلت إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق في استطلاع مايو، وأعربوا عن قلقهم الأكبر بشأن الأمن الوظيفي". إفادة. 

أسعار المنازل لا تزال مرتفعة؛ هل التباطؤ قادم؟

عند 407,600 دولار، تجاوز متوسط ​​سعر مبيعات المنازل القائمة 400,000 دولار لأول مرة في مايو 2022، وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

يقول كينيث ليون، مدير أبحاث الأسهم في CFRA Research، إن هذا يظهر أن سوق الإسكان لا يزال تنافسيًا.

وقال لـ IBD: "لا يزال هناك الكثير من العطاءات للمنازل القائمة".

ومع ذلك، انخفضت المبيعات من شهر لآخر في ثلاث من أصل أربع مناطق في الولايات المتحدة وانخفضت المبيعات على أساس سنوي في جميع المناطق الأربع. وكان الشمال الشرقي هو المنطقة الوحيدة التي شهدت ارتفاعًا طفيفًا في مايو مقابل أبريل.

بشكل عام، انخفضت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 3.4% في مايو مقابل أبريل. وانخفضت بنسبة 8.6٪ مقارنة بالعام الماضي.

وقال لورانس يون، كبير الاقتصاديين في NAR، في بيان: "لقد عادت مبيعات المنازل بشكل أساسي إلى المستويات التي شهدتها في عام 2019 - قبل الوباء - بعد عامين من الأداء المذهل".

أسهم شركات بناء المنازل

ويعترف ليون من CFRA بأن شركات بناء المنازل تستعد للتباطؤ في الأشهر المقبلة. وهو يشير ليس فقط إلى توقعات شركات بناء المنازل خلال الأرباع القليلة القادمة، بل أيضاً إلى أسعار السلع الأساسية.

في مكالمة أرباح مع المستثمرين مؤخرًا، Lennar (LEN) قالت الإدارة إن حركة المرور إلى مجتمعات البيع التابعة لها انخفضت بشكل ملحوظ.

وقال الرئيس التنفيذي المشارك ريتشارد بيكويت: "حتى الآن في شهر يونيو، تفاقمت الطلبيات الجديدة وحركة المرور وحوافز المبيعات والإلغاءات في العديد من أسواقنا بسبب الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري والرياح المعاكسة الناجمة عن العناوين الاقتصادية السلبية".

الصفحة الرئيسية KB (KBH) وقال أيضًا إن الطلبيات الجديدة تأتي بوتيرة أبطأ.

قال مدير العمليات روبرت ماكجيبني في مكالمة هاتفية مع المستثمرين يوم 22 يونيو: "لقد شهدنا تراجعًا في شهر مايو مع زيادة عمليات الإلغاء". "أود أن أقول إن شهر يونيو كان مشابهًا لشهر مايو، حيث شهدنا بعض التراجع المستمر خلال الشهرين الماضيين."

وتقول إدارة KB Home إن زيادات الأسعار تباطأت أيضًا في شهر مايو، في حين ارتفعت الحوافز في مناطق معينة، وهو ما يبشر بالخير لمشتري المنازل الذين يبحثون عن صفقات.

وفي الوقت نفسه، مع مواكبة المعروض من المساكن للطلب، تتراجع أسعار الخشب من أعلى مستوياتها على الإطلاق والتي بلغت حوالي 1,400 دولار لكل 1,000 قدم في مارس إلى حوالي 600 دولار في الأيام الأخيرة.

وأضاف: "لقد تغيرت القصة". "لقد عاد الخشب إلى مستوياته الطبيعية."

مع ذلك، مخزون بناء المساكن كانت مرنة وسط سوق الأوراق المالية المتقلبة وحتى مع تراجع سوق الإسكان. أسهم Lennar وKB Home، التي انخفضت بشكل ملحوظ من أعلى مستوياتها في 52 أسبوعًا في أواخر عام 2021 وأوائل عام 2022، انتعشت في الأسابيع الأخيرة، وفقًا لـ تحليل مخطط MarketSmith.

قد يكون الركود قاب قوسين أو أدنى: هل يجب عليك شراء منزل الآن؟

إذا كانت الولايات المتحدة تتجه نحو الركود، فإن السؤال الذي يظل قائماً هو ما مدى سوء هذا الأمر. يقول ليون إن الركود القصير والمعتدل لن يكون له تأثير كبير على سوق الإسكان. ولكن من المؤكد أن الركود المطول من شأنه أن يؤدي إلى الفوضى.

وقال ليون: "الشيء الإيجابي هو أن التوظيف لا يزال قويا".

لكن هذا أيضاً يمكن أن يتغير، مع تزايد أخبار تسريح العمال في الأسابيع الأخيرة. بالنسبة لمشتري المنازل، لا يعني ذلك فقط الاضطرار إلى تقييم التأثير المالي لفقدان الوظيفة، ولكن أيضًا احتمالية الانتقال لقبول عرض جديد.

يقول باليون إن شراء منزل يمثل التزامًا كبيرًا.

وقال: "إنه ليس شيئاً يمكنك الابتعاد عنه بسهولة الشهر المقبل لأن الأمور تغيرت". "ضع في اعتبارك استقرار عملك ووضعك العائلي."

بالنسبة لأي شخص يواجه فرصة واحدة من كل ثلاثة للانتقال إلى جزء آخر من البلاد في غضون ثلاث إلى خمس سنوات، يقترح باليون التفكير بعناية في خيار الإيجار بدلاً من ذلك.

كم يمكنك حقا تحمله؟

تعد معدلات الرهن العقاري عنصرًا أساسيًا في حساب ما يمكنك شراؤه. وكذلك الدخل، ومقدار المدخرات التي استهلكتها، وتصنيفك الائتماني وقدرتك على تغطية التكاليف الأخرى المتكررة وغير المتوقعة لامتلاك منزل.

إحدى الطرق لمعرفة ذلك هي النظر في مؤشر القدرة على تحمل تكاليف السكن الفصلي الصادر عن NAR. ال أحدث البيانات تظهر أن الدفعة الشهرية النموذجية لأصحاب المنازل في الربع الأول من عام 2022 كانت 1,383 دولارًا، وهو ما يمثل 18.7% من دخل الأسرة. ويقارن ذلك بمتوسط ​​الدفعة الشهرية للربع الرابع من عام 4 البالغة 2021 دولارًا، والتي تمثل 1,237٪ من دخل الأسرة.

بشكل عام، تعتبر الدفعة الأولى بنسبة 20٪ مثالية، كما يقول باليون. لكن تذكر أن وضع كل مدخراتك في دفعة أولى ليس بالأمر المثالي. يمكن أن تتسلل الإصلاحات والضرائب العقارية إلى المشترين لأول مرة، مما يضعهم في كثير من الأحيان في ديون أعمق مما توقعوا.

هناك طريقة أخرى للحد من تكاليف شراء المنازل وهي تعزيز تصنيفك الائتماني. كلما ارتفع تصنيفك الائتماني، انخفضت تكلفة الاقتراض.

ومع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، فقد يختار مشتري المساكن المحتملين الانتظار قليلاً، وسداد أقساط أكثر انتظاماً على ديون أخرى، مثل أرصدة بطاقات الائتمان وقروض السيارات، وبالتالي تعزيز تصنيفهم الائتماني.

أين يجب عليك شراء العقارات؟

في عالم مثالي، المكان الذي تريد أن تعيش فيه وما يمكنك إنفاقه يتوافق تمامًا. ولكن هذا ليس هو الحال دائما. لذلك يختار بعض الباحثين عن المنازل الانتقال إلى جزء أقل تكلفة من البلاد.

وفقا لأحدث بيانات NAR، الغرب هو المنطقة الأكثر تكلفة لصاحب المنزل. ويبلغ متوسط ​​الدفعات الشهرية حوالي 2,200 دولار، وتمثل أكثر من 28% من دخل الأسرة، حيث تحصل الأسرة المتوسطة على حوالي 93,000 دولار. ويبلغ متوسط ​​سعر المنزل الحالي في الغرب ما يقرب من 526,000 دولار.

تعد منطقة الغرب الأوسط هي المنطقة الأكثر تكلفة لشراء منزل، حيث تبلغ الأقساط الشهرية حوالي 1,200 دولار، والتي تتكون من حوالي 17٪ من دخل الأسرة.

هل يجب عليك شراء العقارات المستأجرة الآن؟

وقال باليون إن شراء العقارات الاستثمارية هو بمثابة "كرة أخرى من الشمع".

وقال: "هناك فرق كبير بين العقارات الاستثمارية والسكن الأساسي". 

وأوضح باليون أن شراء منزل ستعيش فيه يتعلق أكثر بإرضاء التفضيلات الشخصية.

«يجب أن يكون الاستثمار العقاري في المقام الأول قرارًا تجاريًا؛ كم تدفع مقابل هذا العقار وما هو الإيجار الذي يمكنك تحصيله؟ هو قال.

يعد الوقت والمال الذي ستستمر في استثماره في تأجير العقارات بعد الشراء من الفروق الكبيرة أيضًا. إن امتلاك وحدات مستأجرة يعني أنه يجب عليك المشاركة في التفاصيل اليومية لإدارة العقار إلى حد ما، حتى لو قمت بالتعاقد مع جزء كبير من الإدارة.

قال باليون: "يجب أن تكون قادرًا على الرد على المكالمات في منتصف الليل بشأن يفيض المرحاض".

إذا كنت تريد أن تكون مستثمرًا غير مشارك تمامًا، ففكر في الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، أو صناديق الاستثمار العقارية، بدلاً من ذلك يقترح باليون. صناديق الاستثمار العقارية عبارة عن مجموعات من الممتلكات التي تقوم بتعيين مدير محترف وتتداول مثل أي سهم آخر.

سواء كنت تفكر في شراء مسكن أساسي أو عقار استثماري، فإن شركة Palion لديها نصيحة أخيرة: "اهدأ؛ اهدأ؛ اهدأ؛ اهدأ؛ اهدأ؛ لا تهدأ؛ لا تهدأ؛ لا تهدأ؛ لا تهدأ؛ لا تهدأ". خذها ببساطة. لا تتخذوا قرارات متهورة."

اتبع Adelia Cellini Linecker على Twitter IBD_Adelia.

ربما يعجبك أيضا:

لماذا تبسط أداة IBD البحث عن أفضل الأسهم

هل ترغب في الحصول على أرباح سريعة وتجنب الخسائر الكبيرة؟ جرب SwingTrader

IBD Digital: افتح قوائم الأسهم الممتازة والأدوات والتحليلات الخاصة بـ IBD اليوم