صناديق الاستثمار العقاري مقابل الصناديق العقارية المشتركة: ما هو الفرق؟

REITs مقابل صناديق الاستثمار العقاري: نظرة عامة

تقدم كل من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) وصناديق الاستثمار العقارية التنويع وطريقة سهلة وبأسعار معقولة للمستثمرين الأفراد للاستثمار في قطاعات مختلفة من سوق العقارات. كما أنها تمثل وسيلة أكثر سيولة للاستثمار في هذا القطاع من امتلاك أو الاستثمار في العقارات بشكل مباشر.

هناك مجموعة واسعة من صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار في القطاع العقاري للاختيار من بينها. قبل التفكير في أي نوع من الآلات ، تحتاج إلى فهم الاختلافات الرئيسية بين الاثنين ، بالإضافة إلى مزاياها وعيوبها.

صناديق الاستثمار العقاري

REIT هي شركة أو ائتمان أو جمعية تستثمر مباشرة في العقارات من خلال العقارات أو الرهون العقارية. إنهم يتداولون في البورصة ويتم شراؤهم وبيعهم مثل الأسهم. تدفع صناديق الاستثمار العقاري أرباحًا كجزء من هيكلها. يطلب منهم من قبل دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) دفع معظم أرباحهم الخاضعة للضريبة (90٪ أو أكثر) للمساهمين عن طريق توزيعات الأرباح. ومع ذلك ، لا تدفع شركات REIT ضريبة دخل الشركات.

يجب أن يكون 75 ٪ على الأقل من أصول REIT في العقارات ، ويجب أن يكون 75 ٪ على الأقل من إجمالي دخلها مستمدًا من الإيجارات أو فوائد الرهن العقاري أو المكاسب من بيع العقار.

الأنواع الثلاثة الرئيسية هي صناديق الاستثمار العقارية ، وصناديق الاستثمار العقاري ، وصناديق الاستثمار العقاري المختلطة.

صناديق الاستثمار العقارية

تمتلك صناديق الأسهم العقارية وتستثمر في عقارات مثل الشقق ومباني المكاتب ومراكز التسوق والفنادق. تتحقق الإيرادات بشكل أساسي من إيجارات العقارات التي يمتلكونها أو يشاركون فيها.

قد يستثمر صندوق الاستثمار العقاري على نطاق واسع ، أو قد يركز على قطاع معين مثل الفنادق والعقارات السكنية والمستودعات والمستشفيات وما إلى ذلك.

بشكل عام ، توفر صناديق الاستثمار العقارية دخلاً ثابتًا. ولأن هذه الصناديق تحقق إيرادات من خلال تحصيل الإيجارات ، فمن السهل نسبيًا التنبؤ بدخلها ويميل إلى الزيادة بمرور الوقت.

قروض الرهن العقاري

تستثمر صناديق الرهن العقاري (أو mREITs) في الرهون العقارية السكنية والتجارية. أموال قروض صناديق الاستثمار العقارية هذه للرهون العقارية ، أو شراء قروض عقارية قائمة أو أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS). في حين أن صناديق الاستثمار العقاري المتداولة عادةً ما تولد إيرادات من خلال الإيجارات ، فإن صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري تحقق دخلاً من الفوائد على استثماراتها في الديون.

 تميل صناديق الاستثمار العقاري الخاصة بالرهن العقاري إلى تحقيق أداء أفضل من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة عندما ترتفع أسعار الفائدة.

صناديق الاستثمار العقاري الهجينة

صناديق الاستثمار العقاري الهجينة هي مزيج من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في الأسهم والرهن العقاري. كلاهما يمتلكان الممتلكات ويجمعان الإيجارات ويستثمران أيضًا في سندات الرهن العقاري. من خلال الاستثمار في كل من الرهون العقارية والأصول الثابتة ، تتخذ صناديق الاستثمار العقاري الهجينة مثل Two Harbours نهجًا أكثر توازناً وقد تكون قادرة على الربح في كل من بيئات أسعار الفائدة المرتفعة والمنخفضة حيث يمكن أن تكافح الأسهم التقليدية فقط أو الرهن العقاري فقط.

لاحظ أنه لا يوجد سوى عدد قليل من صناديق الاستثمار العقاري المختلطة المدرجة.

أداء REIT

تميل صناديق الاستثمار العقاري إلى الأداء الأفضل عندما تنخفض أسعار الفائدة وعندما ترتفع الإيجارات. بصفتها أسهمًا مدفوعة توزيعات الأرباح ، يتم تحليل صناديق الاستثمار العقاري مثل الأسهم الأخرى. ولكن هناك بعض الاختلافات الكبيرة بسبب المعالجة المحاسبية للعقار. نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري تشتري العقارات ، على سبيل المثال ، فقد ترى مستويات أعلى من الديون مقارنة بالأنواع الأخرى من الشركات.

تعتبر ظروف سوق رأس المال مهمة أيضًا ، وهي الطلب المؤسسي على أسهم REIT. على المدى القصير ، يمكن لهذا الطلب أن يطغى على الأساسيات. على سبيل المثال ، كان أداء أسهم REIT جيدًا في عام 2001 والنصف الأول من عام 2002 على الرغم من الأساسيات الباهتة ، لأن الأموال كانت تتدفق إلى فئة الأصول بأكملها.

على مستوى REIT الفردي ، فأنت تريد أن ترى آفاقًا قوية للنمو في الإيرادات ، مثل دخل الإيجار ، ودخل الخدمات ذات الصلة ، و FFO. تريد معرفة ما إذا كان لدى REIT استراتيجية فريدة لتحسين الإشغال وزيادة الإيجارات.

قطاع الصناعة مهم أيضًا لأن صناديق الاستثمار العقاري المتخصصة ستشهد عوائد تختلف اعتمادًا على نوع العقارات المملوكة. على سبيل المثال ، يصور الرسم البياني أدناه عائدات صناديق الاستثمار العقارية حسب القطاع في عام 2019. في ذلك العام ، كان أداء العقارات الصناعية ومراكز البيانات أفضل بينما كان أداء التجزئة والتخزين الذاتي ضعيفًا.

صناديق الاستثمار العقارية

الصناديق المشتركة هي استثمارات مجمعة تُدار باحتراف وتستثمر في مجموعة متنوعة من الأدوات ، مثل الأسهم والسندات. يقوم المستثمرون بشراء أسهم أو وحدات صناديق الاستثمار المشتركة ، والتي يتم شراؤها أو استردادها بصافي قيمة الأصول الحالية للصندوق (NAV). يتم احتساب قيمة الأصول الصافية مرة واحدة في اليوم وتعتمد على أسعار إغلاق الأوراق المالية في محفظة الصندوق.

تستثمر الصناديق الاستثمارية العقارية بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري وشركات التشغيل العقاري باستخدام مديري محافظ محترفين وأبحاث خبراء. أنها توفر القدرة على اكتساب التعرض المتنوع للعقارات باستخدام مبلغ صغير نسبيًا من رأس المال. اعتمادًا على إستراتيجيتهم وأهداف التنويع الخاصة بهم ، فإنهم يوفرون للمستثمرين اختيارًا أوسع بكثير للأصول مما يمكن تحقيقه عن طريق شراء أسهم REIT وحدها ، كما أنها توفر المرونة في الانتقال بسهولة من صندوق إلى آخر.

ميزة واحدة للمستثمرين الأفراد هي المعلومات التحليلية والبحثية التي يقدمها الصندوق. يمكن أن يشمل ذلك تفاصيل حول الأصول المكتسبة ومنظور الإدارة حول جدوى وأداء استثمارات عقارية محددة وكفئة أصول. يمكن أن يستثمر المزيد من المستثمرين المضاربين في عائلة من الصناديق المشتركة العقارية ، مما يزيد من تكتيكي بعض أنواع العقارات أو المناطق لزيادة العائد.

أداء صندوق الاستثمار العقاري

نظرًا لأنهم يستثمرون بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري ، فإن أداء الصناديق العقارية يرتبط ارتباطًا وثيقًا بأداء صناديق الاستثمار العقارية التي يمتلكونها. ومع ذلك ، قد تكون الصناديق المشتركة أقل سيولة ، وأقل تفضيلًا للضرائب ، وتحمل رسومًا إدارية أعلى من صناديق الاستثمار العقاري أو صناديق الاستثمار العقارية المتداولة. على الرغم من أن الصناديق المشتركة العقارية تجلب السيولة إلى فئة الأصول غير السائلة تقليديًا ، يعتقد النقاد أنها لا يمكن مقارنتها بالاستثمار المباشر في العقارات.

اعتبارات خاصة

تمنح صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية المستثمرين الأفراد الذين لديهم وصول محدود لرأس المال إلى استثمارات عقارية متنوعة أو مركزة لأن لديهم حدًا أدنى للاستثمار منخفضًا نسبيًا. عندما يكون التنويع الذي يقدمونه ، فإن هذين النوعين من الأموال يساعدان في التخفيف من المخاطر.

اعتمادًا على إستراتيجيتها الاستثمارية ، يمكن أن تكون الصناديق المشتركة العقارية أداة استثمارية أكثر تنوعًا من صناديق الاستثمار العقاري. هذا يمكن أن يقلل من تكاليف المعاملات لأولئك الذين يبحثون عن مزيد من التنويع المركّز في صندوق واحد أو عدة صناديق. لديهم أيضًا ميزة إدارة المحافظ المهنية والبحث.

توفر الصناديق العقارية إيرادات توزيعات أرباح وإمكانية زيادة رأس المال للمستثمرين على المدى المتوسط ​​إلى الطويل. تذكر أن صناديق الاستثمار العقاري يجب أن توزع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين كل عام في شكل أرباح.

تميل قيمة العقارات إلى الزيادة في أوقات التضخم ، حيث ترتفع أسعار العقارات والإيجارات. لذلك ، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية أن تكون بمثابة تحوط محتمل ضد التضخم.

أخيرًا ، يوفر كلا النوعين من الصناديق العقارية السيولة في فئة الأصول غير السائلة عادةً.

عيوب

كما هو الحال مع أي استثمار ، هناك مخاطر للاستثمار في كل من صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية. العوائد ليست مضمونة.

أيضًا ، كما هو الحال مع جميع الصناديق الخاصة بقطاعات معينة ، يمكن أن تكون الصناديق التي تركز على العقارات أكثر تقلبًا من الصناديق ذات الآفاق الاستثمارية الأوسع ، مثل الصندوق الذي يتتبع مؤشر S&P 500. باختصار ، عندما يتعثر سوق العقارات ، تعاني الأموال في هذا القطاع. بالطبع ، العكس هو الصحيح عندما يكون سوق العقارات مزدهرًا.

يمكن أن يؤثر ارتفاع أسعار الفائدة أيضًا على عوائد الصناديق العقارية. على سبيل المثال ، تعتمد صناديق الاستثمار العقاري على الديون أو الأموال المقترضة للحصول على العقارات. عندما ترتفع أسعار الفائدة ، ترتفع كذلك تكلفة الاقتراض ، الأمر الذي يمكن أن يخفض من الأرباح.

REIT مقابل صندوق الاستثمار العقاري

إذا كنت ترغب في الاستثمار في سوق العقارات الديناميكي والمرتفع الثمن في مدينة نيويورك ، على سبيل المثال ، ففكر في شركة Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) التي تحمل اسمًا مناسبًا ، وهي عبارة عن صندوق REIT يمكنه المطالبة بمبنى Empire State الشهير كأحد خصائص محفظته. . تضم محفظتها ثمانية عقارات للبيع بالتجزئة وثمانية عقارات مكتبية في مانهاتن ومنطقة العاصمة نيويورك.

T. Rowe Price Real Estate (TRREX) هو مثال على صندوق استثمار مشترك في قطاع (عقاري) مع مقتنيات متنوعة. تضم 41 حيازة ، وتستثمر بشكل أساسي في صناديق الاستثمار العقاري وكذلك الشركات ذات الصلة بالعقارات المتداولة علنًا.

الخط السفلي

هناك اختلافات بين صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية ، لكنها متشابهة من حيث أنها توفر السيولة وطريقة يسهل الوصول إليها للتعرض لأصول عقارية متنوعة. بالنسبة للمستثمرين الأفراد الذين ليس لديهم رأس مال كبير ، فإن هذه الصناديق العقارية تخلق وسيلة للاستثمار في مجموعة واسعة من العقارات التي قد تكون بعيدة المنال لولا ذلك. المستثمرون على المدى الطويل ، على وجه الخصوص ، لديهم القدرة على جني ثمار دخل توزيعات الأرباح وزيادة رأس المال في المستقبل. قبل الاستثمار في أي منهما ، تأكد من فهم الاختلافات بين الاثنين ، وكذلك المخاطر والمكافآت المصاحبة.

الأسئلة الشائعة حول REIT مقابل الصناديق العقارية المشتركة

ما هو صندوق الاستثمار العقاري غير المتداول؟

صناديق الاستثمار العقاري غير المتداولة هي صناديق استثمار عقاري خاصة تدار باحتراف وتستثمر مباشرة في العقارات وغير مدرجة في البورصات. هذه متاحة فقط للمستثمرين المعتمدين ذوي الملاءة المالية العالية وتتطلب عادةً حدًا أدنى من الاستثمار.

ما هو REIT ETF؟

صناديق REIT ETFs هي صناديق يتم تداولها في البورصة (ETFs) تستثمر غالبية أصولها في الأوراق المالية REIT والمشتقات ذات الصلة. تتم إدارة صناديق REIT ETF بشكل سلبي حول مؤشر لأصحاب العقارات المتداولة علنًا. 

ما هو صندوق مؤشر ريت؟

مثل صندوق REIT ETF ، فإن صندوق مؤشر REIT هو صندوق مشترك يستثمر بشكل سلبي في مؤشر عقاري قياسي ، مثل مؤشر MSCI US REIT أو مؤشر Dow ​​Jones US REIT ، والذي يغطي معًا حوالي ثلثي القيمة الإجمالية لـ سوق صناديق الاستثمار العقاري المحلية المتداولة علنًا.

ما هو مشبك الورق ريت؟

مشبك الورق REIT عبارة عن هيكل يسعى إلى تعظيم المزايا الضريبية الكامنة في صناديق الاستثمار العقاري ، مع السماح للشركة بتشغيل العقارات التي لا تستطيع هذه الصناديق عادةً إدارتها. تخضع صناديق الاستثمار العقاري هذه لتدقيق تنظيمي مكثف نظرًا لأن الالتزامات الائتمانية في هيكل مشبك الورق مستحقة لمجموعات مختلفة من المساهمين وقد تكون هناك تضاربات متأصلة. إنه مشابه ولكنه أكثر مرونة في هيكله إلى REIT المدبّس.

ما هو الثلاثي الصافي ريت؟

صندوق REIT الثلاثي الصافي هو حقوق ملكية REIT التي تمتلك عقارات تجارية مستخدمة في عقود الإيجار الثلاثية الصافية (NNN). يعني عقد الإيجار الثلاثي أن تكاليف الصيانة والإصلاحات الهيكلية يجب أن يدفعها المستأجر - بالإضافة إلى الإيجار وضرائب الممتلكات وأقساط التأمين. نظرًا لأن هذه النفقات الإضافية يتم نقلها إلى المستأجر ، فإن المالك يتقاضى عمومًا إيجارًا أساسيًا أقل. هذا يعفي REIT من معظم مخاطر أي صافي إيجار.