وضع العجلات في سياسة سيئة

على مدار العقد الماضي ، كان العمل على قضايا سياسة الإسكان مع المسؤولين المنتخبين والمطورين والبنائين ومقدمي الإسكان والمدافعين "ما هي الإجابة؟" أو "ماذا علينا أن نفعل؟" يحدث هذا عادة بعد أن أرسم صورة قاتمة إلى حد ما للمستقبل ؛ تستمر حكومات الولايات والحكومات المحلية في الإفراط في تنظيم إنتاج المساكن مما يؤدي إلى ندرة وارتفاع الأسعار ثم السعي لفرض الضرائب وابتزاز الاقتصاد لدعم ضحايا الأسعار المرتفعة. من أجل وضع الإجابة كلها في مكان واحد ، أنشرها كسلسلة هنا.

لسوء الحظ ، عادةً ما يتم تجاهل الإجابة التي أقدمها ؛ تخيل مريضًا يغادر مكتب الطبيب ويتجه مباشرة إلى متجر الكعك بعد أن تم إخطاره بأنه لإنقاص الوزن ، يحتاج المريض إلى اتباع نظام غذائي. من الأسهل إلقاء علب البيرة على التلفزيون أو رفع دعاوى قانونية بدلاً من القيام بالعمل الشاق لفهم الرأي العام حول الإسكان ثم تطوير رسائل لتغييره. ولكن هنا ، في خمس منشورات ، هي أفضل إجابة على السؤال ، "ماذا نفعل لفهم لماذا يتم وضع سياسة الإسكان على النحو الذي هو عليه ، وكيف يمكننا تغييرها؟"

مقدمة: وضع عجلات في سياسة الإسكان السيئ

Dividimus muros et moenia pandimus urbis وفقًا لأعمال كل شيء عن طريق التدوير الجزئي للحجر والحصار.

وهكذا ، نفتح أسوار المدينة. وفضح الأسوار ، التي تعمل جميعها معًا لتحقيق ذلك ، وتثبيت العجلات المنزلقة بأقدامها العملاقة ، والحبال حول رقبتها ، كقواطع يمكن بواسطتها سحبها إلى الضريح.

فيرجيل. الإنيادة، ترجمة ديفيد فيري، (الكتاب الثاني، 349-353، ص 46). مطبعة جامعة شيكاغو، 2017.

نعلم جميعًا قصة حصان طروادة حتى لو لم نقرأ الإنيد مطلقًا. كان الإغريق في حالة حرب مع أحصنة طروادة وخداعهم ، يختبئون في حصان خشبي مخادع غير ضار. عندما يسحب حصان طروادة الحصان إلى المدينة ، ينبثق اليونانيون ويصبح الباقي من التاريخ ، يتم تدمير طروادة. القصة والصورة معروفان جيدًا لدرجة أن قلة من الناس يمكنهم إخبارك أين سمعوا عنها لأول مرة ؛ يبدو الأمر كما لو أننا ولدنا ونحن نعرف فكرة "عدم الوثوق أبدًا في حمل اليونانيين هدايا" (Timeo Danaos et Dona Ferentis) ، تحذير أطلقه كاهن طروادة Laocoon وتم تجاهله في النهاية.[1]

لقد نقلت أعلاه جانبًا مؤثرًا بشكل خاص للقصة ضروري لفهمها ولتقدير علاقتها بخلق سياسة عامة سيئة. ببساطة ، بعد فوات الأوان ، نعلم جميعًا أن إحضار الحصان إلى تروي كان فكرة سيئة. لكني أعتقد أن معظم الناس سيقولون ، إذا طُلب منهم ذلك ، "لقد جاء مع عجلات". هذا ، من المحتمل أن يقف أولئك منا على الشاطئ يهزّون رؤوسنا قائلين ، "لا تفعل ذلك!" سننظر إلى حصان بأربع عجلات كاملة وحبل متصل. كل ما كان على أحصنة طروادة فعله هو سحبها ، أليس كذلك؟

لكن من الواضح أن هذا لم يكن هو الحال في ذلك اليوم خارج أسوار طروادة. كان على أحصنة طروادة أن تعمل (Acccunt omnes operi) لتدمير أنفسهم. في كل حالة تقريبًا من حالات السياسة السيئة التي رأيتها ، خاصة في مجال الإسكان ، لم يكن الأمر كما لو كان الانتقال من "لدينا أزمة سكن" إلى شيء مثل التحكم في الإيجارات حيث كان الحل بسيطًا مثل فتح هدية مغلفة. في كل حالة ، يتم تجاهل العديد من التحذيرات ومن ثم يجب بذل جهود غير عادية لإنشاء وتنفيذ السياسة السيئة.

ربما يكون أفضل مثال (والذي يميزني بصفتي لاوكون المحلية) هو سياسة سياتل الخاصة بقدرة الإسكان الإلزامي على تحمل التكاليف. بدأ كل شيء مع "أزمة الإسكان" في عام 2013 عندما أدى الانتعاش بعد الركود إلى توفير فرص العمل وزيادة الطلب على المساكن في المدينة. بدأت أسعار المساكن والإيجارات في الارتفاع. تلا ذلك نوع من الذعر المدني. كان لا بد من فعل شيء. يحب وإلا - أرسل الوكيل اليوناني الشاب مع الحصان لتشجيع أحصنة طروادة على نقله داخل المدينة - ظهر استشاري من نصح قادة المدينة بأن سبب ارتفاع أسعار المساكن هو كل تلك المساكن الجديدة التي يتم بناؤها! جادل المستشار أنه كلما تم توفير المزيد من الوظائف والمساكن ، كلما كان على المدينة أن تدفع أكثر لدعم الأشخاص الذين لا يستطيعون دفع الإيجار.

يأتي بجانب الحصان ، التقسيم الشامل الإلزامي (MIZ). الحجة الأساسية لـ MIZ هي أن هناك بعض الظلم يحدث ؛ بينما تنمو المدينة ، يكسب المطورون الملايين بينما ترتفع الإيجارات. وفي الوقت نفسه ، فإن الجمهور من خلال حكومة الولاية والحكومة المحلية عالق في فاتورة دعم الفقراء الذين يرون ارتفاع الإيجارات. لذلك ، فإن الجواب هو فرض ضرائب على كل قدم مربع من المساكن الجديدة وإعطاء الأموال للمنظمات غير الربحية التي ستبني يومًا ما "وحدات بأسعار معقولة". ببساطة ، هذا غير منطقي: إضافة التكاليف مع الرسوم لن تجعل السكن الجديد المطلوب أرخص ، بل سيجعله أكثر تكلفة. لكن ما هو منطقي هو أن التضخم المتزايد سوف يبرر المزيد من الرسوم للمنظمات غير الربحية. إنها حلقة مدمرة تجعل بناء المساكن أكثر صعوبة وأكثر تكلفة ، وهو ما يبرر بعد ذلك ، ومن المفارقات ، زيادة صعوبة بناء المساكن. شرحتها مرة أخرى في عام 2016 ، و مرة أخرى في الآونة الأخيرة. لم أكن الوحيد then or الآن.

ماذا كانت النتيجة؟ اعتبارًا من التقرير الأخير، حقق برنامج MHA في سياتل 96 مليون دولار. عندما تم اقتراحه مرة أخرى في عام 2015 ، اقترح أن هناك حاجة لعشرات الآلاف من "الوحدات المعقولة التكلفة". زعمت المدينة في عام 2017 ذلك,

"MHA هو جزء من أجندة سياتل للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان والمعيشة (HALA) التي تسعى جاهدة لإنشاء 50,000 منزل بحلول عام 2025 ، بما في ذلك 20,000 منزل بأسعار معقولة. يعد تطوير كل من الإسكان الميسور التكلفة والإسكان بسعر السوق إستراتيجية مهمة لإبطاء الزيادات في تكلفة الإسكان وتوفير مجموعة أوسع من خيارات الإسكان ".

اعتبارًا من نشر هذا التقرير الذي ربطته به ، تطالب المدينة بإنفاق 712 وحدة مدعومة من أموال وزارة الشؤون الداخلية التي تم إنفاقها. لم يكن هناك تدقيق مستقل لهذا الادعاء ، ولكن حتى لو قبلناه ، فإن البرنامج يعتبر فشلًا مروعًا. نحن في منتصف الطريق حتى عام 2022 وحتى عند حساب Covid-19 ، فإن معدل الإنتاج ضعيف. أحدث تقرير سياتل تايمز أظهر المزيد من الأرقام الخيالية:

"يمكن لمساحة 2021 [من MHA] أن تساعد المدينة في تمويل أكثر من 900 وحدة ميسورة التكلفة ، بالنظر إلى أن سياتل تفترض أن كل وحدة تحتاج إلى حوالي 80,000 ألف دولار من المدينة. عادةً ما تجمع مشاريع الإسكان الميسور التكلفة بين دولارات المدينة والتمويل من مصادر أخرى ، بما في ذلك الحكومة الفيدرالية وحكومات الولايات ".

كل وحدة تحتاج 80,000،67 دولار. الصحيح. كلف مشروع تم إدخاله إلى الخدمة مؤخرًا 148 مليون دولار مقابل XNUMX وحدة أو حوالي 456,000 دولار لكل وحدة. حسنًا ، من يهتم؟ انخفضت الإيجارات ، أليس كذلك؟ حسنًا ، حتى مع الأخذ في الاعتبار انخفاضات كوفيد ، فإن الإيجارات ترتفع مرة أخرى في سياتل ، وتصل إلى على أساس سنوي زيادة بنحو 18٪.

الحقيقة هي أن MHA أضاف التكاليف وأبطأ إنتاج المساكن الجديدة ، وكان قد تم بناء المزيد قبل الجائحة وحتى أثناء الجائحة بدون رسوم وقواعد أخرى ، فإن العرض سيكون مواكبًا للطلب لأنه يزداد بعد الوباء. جعل مخطط MHA الناس يشعرون بالتحسن قبل خمس سنوات ، وهو اليوم عامل مساهم في تضخم الإسكان بعد الوباء.

هل هناك احتمال أن تتراجع مدينة سياتل عن البرنامج الآن مع ارتفاع الطلب وارتفاع الإيجارات؟ بالطبع لا. إنه نجاح. انظر إلى كل الأموال التي جمعتها للإسكان. لماذا نتوقف الآن؟ في الواقع ، إنها مسألة وقت فقط من قبل ، مع الإيجارات ، سيدعو أعضاء المجلس إلى زيادة رسوم MHA. كما يندب أينياس على الحصان ، "لقد كرسنا الشيء الوحشي في القلعة نفسها (العبارة 46)."

مع كل سياسة إسكان ، فإن النمط هو نفسه. ترتفع الإيجارات وكذلك تزداد الدعوات إلى زيادة التنظيم بشكل مكثف ورسوم السكن. العرض والطلب؟ اخرس Laocoon! هناك حل واحد فقط ، وهو العثور على المزيد من الأموال لتوفير المزيد من "الإسكان الميسور التكلفة". وهناك الكثير من سينون هناك ، نشطاء لديهم حكايات أكثر من البيانات الحقيقية ، على استعداد لتقديم الدعم السياسي لجهود إعادة توزيع الثروة لضمان أن لكل فرد "الحق في السكن". بدلاً من ذلك ، ما يحصل عليه الناس هو مكان في قائمة انتظار للحصول على سكن ميسور التكلفة قد يأتي يومًا ما.

إنه لأمر محبط أن نرى الكثير من الناس في المدن يعملون بجد لوضع سياسات سيئة لسياسة الإسكان. ما هي الخطوة الأولى لمنع الحصان من القدوم إلى المدينة؟ الجواب هو معرفة ما نؤمن به.

[1] من الجدير بالذكر أن الفروق الدقيقة في اللغة اللاتينية تسمح بمجموعة من التفسيرات الدقيقة بشكل متساوٍ لما "وآخرون دونا فيرينتيس"يمكن أن يعني في السياق (انظر مورلي ، كلايد." Et Dona Ferentis. "The Classical Journal ، المجلد 22 ، رقم 9 ، 1927 ، ص 658-62).