سندات النشاط الخاص و 4٪ ائتمانات ضرائب الإسكان ذات الدخل المنخفض

تنقسم برامج الإسكان الفيدرالية عمومًا إلى فئتين ، تلك التي تقدم دعمًا مباشرًا للناس لدفع ثمن السكن وتلك التي تستخدم الأدوات المالية لتسهيل بناء المساكن. من بين الأدوات المالية ، فإن أهمها هو الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل (LIHTC). هذا المخلوق من قانون الضرائب يحقق الدخل من الإعفاء الضريبي للاستثمار في الإسكان الميسور التكلفة. ولكن في برامج الفقر التي راجعها عضو الكونجرس السابق بول رايان ، توجد أيضًا أداة مثيرة للاهتمام ولكنها معقدة - رابطة النشاط الخاص أو PAB. يسمح قانون العقوبات العام (PAB) للحكومات المحلية ببيع سندات معفاة من الضرائب نيابة عن الكيانات التي تبني مشاريع تعود بالنفع على الجمهور ، بما في ذلك الإسكان. عند إقرانها بالائتمانات الضريبية ، يمكن أن تكون PABs أداة قوية للبناة الذين يتطلعون إلى تجميع رأس المال لمشاريع الإسكان. لكن التعقيد والتكاليف مرتفعة. (إذا كنت تريد نافذة على LIHTC هذا منشور عن كيفية عملهم).

خدمة أبحاث الكونغرس نشر كتابًا تمهيديًا ممتازًا عن سندات النشاط الخاص. مثل الاعتمادات الضريبية ، يتم تضمين PABs في قانون الضرائب وتشمل نوعين من السندات. واحد للمشاريع التي تخدم الأغراض الحكومية ؛ والآخر لتلك التي تخدم أغراضًا خاصة ، طالما أنها تعود بالنفع على الجمهور. إذا كانت سندات النشاط الخاص من أجل "أنشطة خاصة مؤهلة" مثل الإسكان ، فإن مشتري السندات لا يدفعون أي ضرائب على الفائدة التي يكسبونها. يحدد الكونجرس مقدار الدين الذي يمكن إصداره للأنشطة الخاصة ؛ 150 مليون دولار و 50 دولار للفرد في عام 1986 إلى 335 مليون دولار أو 110 دولار للفرد في عام 2022. هناك أيضًا حدود حسب نوع المشروع أيضًا من أجل التأثير على الاستثمار. يعتزم الكونجرس أيضًا الحد من النفقات الضريبية (الإعفاءات تعني عددًا أقل من الدولارات في الإيرادات الضريبية).

كيف يمكن دمج هذه السندات مع LIHTC ، وتحديداً 4٪ الإعفاءات الضريبية ، يتم التعامل معها بشكل جيد في ورقة من قبل مؤسسة الإسكان الداعم (CSH) ، تمويل الإسكان الداعم بسندات معفاة من الضرائب و 4٪ من ائتمانات ضريبة الإسكان ذات الدخل المنخفض. فيما يلي ملخص لمتطلبات استخدام السندات المعفاة من الضرائب مع الإعفاءات الضريبية.

يمكن فقط لحكومات الولايات والحكومات المحلية جنبًا إلى جنب مع الوكالات شبه الحكومية إصدار السندات. عادة ، هذه هي وكالة تمويل الإسكان (HFA) ، وهي وكالة حكومية تتلقى مخصصات الائتمان الضريبي. ولكن نظرًا لأن مقدار السندات المعفاة من الضرائب التي يمكن إصدارها يخضع لسقف حجم (الحد المذكور أعلاه) ، فإن جميع هذه الكيانات الحكومية تتنافس بقوة لتلائم الحد الأقصى. أيضًا ، لا يمكن للمشاريع الوصول إلى عائدات السندات حتى يتلقى المشروع الموافقة من إطار عمل هيوغو الحكومي ، وتقتصر هذه العائدات على التكاليف السكنية ولا يمكن استخدامها للمساحات التجارية ، على سبيل المثال.

هناك حد واحد مهم جدير بالملاحظة فيما يتعلق بدمج الإعفاءات الضريبية والسندات المعفاة من الضرائب. لتلقي مخصص الائتمان الضريبي ، يجب على مدير المشروع تغطية ما لا يقل عن 50٪ من تكاليف البناء ("قاعدة 50٪") من عائدات السندات ؛ وبالطبع ، يجب أن يكون أي سكن يتم بناؤه باستخدام هذه السندات والإعفاءات الضريبية متاحًا للأشخاص الذين يكسبون أقل من 60٪ من متوسط ​​الدخل في المنطقة (AMI). عادة ، يجب أن تكون 20٪ من الوحدات في متناول الأشخاص في 50٪ من AMI أو أقل ، أو 40٪ من الوحدات عند 60٪ من AMI.

إذا لم يكن الأمر واضحًا بالفعل ، فهذه الأنواع من المشاريع معقدة. أضف إلى ذلك حقيقة أن هذه الأنواع من "الصفقات" غالبًا ما تتضمن ممولين إضافيين. على سبيل المثال ، كان مشروع الإسكان الوحيد الذي عملت فيه كمطور هو مشروع 4٪ يستخدم سندات معفاة من الضرائب. لكن لدينا أيضًا أموال من صندوق الائتمان للإسكان التابع للولاية بالإضافة إلى قرض بناء. لكي أكون صادقًا ، كان عليّ أن أزعج ذهني وأتفحص رسائل البريد الإلكتروني القديمة لأتذكر بالضبط كيف جاء المشروع معًا. تقوم ورقة CSH بعمل رائع في إظهار من خلال سبع دراسات حالة مختلفة بعض الطرق المميزة التي يمكن أن يتضافر بها هذا التمويل. على سبيل المثال ، واحدة من أبسط دراسات الحالة هي من ميتشيغان. فيما يلي رسم بياني يوضح التمويل للمشروع.

MSHDA هي هيئة تطوير الإسكان في ولاية ميشيغان ، وكالة تمويل الإسكان في الولاية. باعت MSHDA السندات وتتم خدمة الدين من خلال الدخل المتواضع من المستأجرين ، والذي يأتي جزئيًا من قسائم القسم 8. لكل من الممولين في المشروع متطلبات مختلفة ، وفي هذه الأنواع من المشاريع ، فإن تلبية أحد المتطلبات يمكن أن يزعج أحد متطلبات الممول الآخر.

في بعض الحالات ، يمكن استخدام حقوق الملكية الائتمانية لدفع خدمة الدين. تستخدم ورقة CSH دراسة حالة استخدمت السندات ثم "أجريت محادثة دائمة للسندات مع القروض العامة الأخرى والمنح وحقوق الملكية الائتمانية الضريبية." يبدو أن استخدام حقوق الملكية الائتمانية الضريبية لسحب ديون السندات. هذا أمر مقنع: على الرغم من أن الائتمان الضريبي بنسبة 4 ٪ هو نسبة مئوية أصغر من الأساس المؤهل لمشروع ميسور التكلفة ، فإن القدرة على استخدام الائتمان لسداد السندات فكرة جيدة. هكذا يتم الجمع بين مختلف مصادر التمويل.

لا يقضي رايان الكثير من الوقت على PABs بخلاف اقتراح "القليل من الدراسات حول فعالية سندات النشاط الخاص. . . من حيث صلته بتحسين التنقل الصعودي للمستأجرين ". هذا صحيح ، ونظرته إلى نفقات البرنامج تظهر أن السندات لم يتم استخدامها بشكل متكرر مثل ائتمانات ضرائب الإسكان ذات الدخل المنخفض.

ولم يتغير الكثير في العقد منذ تحليله (بيانات الرسم البياني من وزارة الخزانة الأمريكية).

رأيي هو أنه يجب استخدام PABs بالطريقة التي يتم بها استخدام جميع الديون: الحصول على القيمة. في حالة السكن ، لقد اقترحت مخطط الحصول على القيمة لمساكن المشردين حيث يتم تحديد تكاليف المعسكرات ، على سبيل المثال ، كمياً ، وبيع السندات لتنفيذ التدخلات لإنهاء المعسكرات ، ثم عند تحقيق المدخرات ، باستخدام تلك المدخرات كخدمة للديون. مشكلة تجميع ما يُعرف في العالم غير الربحي باسم "مكدس رأس المال" هو مستوى التعقيد الذي يمثل مشكلة للأسباب التالية:

● الوقت: - هذه الأنواع من ترتيبات التمويل تمضغ بمرور الوقت ، والوقت هو المال. يعد الاحتفاظ بالتكاليف أثناء انتظار تجميع التمويل ومواءمته إضافة حقيقية إلى إجمالي تكاليف التطوير ؛

● المعاملات - المزيد من الممولين يعني المزيد من تكاليف المعاملات ، وتضيف هذه التكاليف أيضًا إلى إجمالي تكاليف التطوير ؛

● محامون ومستشارون - في كل خطوة على الطريق ، من أجل تجنب الكوارث التي قد تؤدي إلى فشل المشروع ، يجب تعيين محامين ومستشارين ؛ و

● إنها ليست فعالة للغاية - مع كل الأجزاء المتحركة والتكاليف الإضافية ، هل هذه هي الطريقة الأكثر فعالية لتوفير السكن للأشخاص الذين يحتاجون إليه الآن؟

في النهاية ، أعود إلى القاعدة الأساسية المتمثلة في أن أي اقتراح لتمويل الإسكان يجب أن يكون بسيطًا قدر الإمكان ، بحيث يتم توفير الأموال أو الوحدات اللازمة للأشخاص الذين يحتاجون إليها اليوم. بينما أنا مفتون وأستمتع بالتحدي المتمثل في حل لغز التمويل ، فإن لعب هذه الألعاب لا يدفع الإيجار للناس ؛ نحن بحاجة إلى إيجاد طرق لتغيير مواقع PABs لغرض أفضل من صفقات التمويل المعقدة لبناء المساكن المدعومة.