السماح لمزيد من الإسكان يؤثر إيجابيا على أسعار المساكن

كتبت الأسبوع الماضي عن استيائي من محاولة الحصول على بيانات من المدن حول الوقت الذي يستغرقه إنتاج وحدة سكنية. ألا توجد أي بيانات عامة يمكن أن تساعد في ربط التصاريح والسكان والسعر؟ حسنًا ، نعم ولا. تعتبر البيانات من بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس ، والمعروف باسم فريد مثيرة للاهتمام ولكنها ليست دقيقة للغاية. لكن دعونا نلقي نظرة على ناشفيل خلال السنوات من 2010 إلى 2020 وما يمكن أن تخبرنا به عن تصاريح الإسكان والسكان والسعر. مع بعض المساعدة من Zumper وهو متتبع عبر الإنترنت للإيجارات ، يبدو أنه عندما ينخفض ​​عدد الأشخاص الذين حصلوا على تصاريح الإسكان ، ينخفض ​​أيضًا معدل الزيادة في أسعار المساكن. ها هي البيانات.

لنبدأ بالنمو السكاني في ناشفيل خلال الفترة التي نتطلع إليها ، من 2010 إلى 2020. في تلك الفترة ، وفقًا لفريد ، أضافت ناشفيل حوالي 300,000 ألف شخص ، بزيادة سكانية تقارب 20٪.

هناك شيء واحد ستلاحظه على الفور وهو ميزة البيانات المجنونة عندما يتعلق الأمر بالمدن: لا يمكننا رؤية ناشفيل حقًا ولكن فقط منطقة أوسع. هذه سمة مربكة لبيانات الإسكان. غالبًا ما يجمع تعداد الولايات المتحدة المدن معًا ويسميها منطقة إحصائية حضرية أو MSA. لا صفقة كبيرة ، أليس كذلك؟ لكن غالبًا ما تحدث الخلافات حول الإسكان في الحدود الصارمة للمدن ، وعندما تكون البيانات أكثر انتشارًا من ذلك ، فإنها تربك ما يمكنك قوله عن المدن المناسبة مقابل المنطقة المحيطة بها. سنذهب مع بيانات Fred's MSA.

بعد ذلك ، دعنا ننظر إلى السماح. يتتبع فريد هذه البيانات باستخدام أرقام التعداد. عندما نأخذ العدد السنوي للتصاريح الصادرة ونقارنها بالسكان ، توجد نسبة مثيرة للاهتمام.

هناك كل أنواع المشاكل مع هذا. أولاً ، والأكثر وضوحًا ، التصريح لا يساوي وحدة سكنية فعلية صالحة للسكن. لهذا السبب أتابع المزيد من البيانات الدقيقة حول وقت السماح. آمل أن نتمكن من رؤية الفترة الزمنية المستغرقة بين السماح وعندما تصبح الوحدة الفعلية قابلة للعيش. ومع ذلك ، فإن نسبة الوحدات الجديدة إلى الأشخاص الجدد تستحق الدراسة. على سبيل المثال ، كان الـ 33,579 شخصًا الذين وصلوا إلى ناشفيل في عام 2014 بحاجة إلى مكان للعيش فيه. هناك عوامل مثل معدلات الشغور - وغالبًا ما يطلق عليها "الاستيعاب" - وعوامل أخرى يجب وضعها في الاعتبار. لكن العلاقة بين الأشخاص الجدد وعدد التصاريح ذات صلة. وهذا يعني تنافساً أقل بين الباحثين عن وحدات سكنية نادرة.

الآن دعونا نلقي نظرة على السعر. لا يتتبع فريد الإيجارات ، ولكنه يتتبع "سعر المنزل الذي يشمل جميع المعاملات". إليك التغيير خلال فترة العشر سنوات في أسعار المساكن جنبًا إلى جنب مع تتبع Zumper للإيجارات خلال الخمس سنوات الماضية.

ما هو واضح هنا هو أنه عندما نقارن الاتجاه في السماح والسكان والسعر ، توجد علاقة.

يبدو أن التصاريح تلحق بالنمو السكاني في ناشفيل على مدى فترة العشر سنوات ، وعندما ننظر إلى السنوات الخمس التي لدينا للإيجارات وأسعار المساكن ، تبدأ تلك السنوات في التراجع جنبًا إلى جنب مع الزيادة الواضحة في الإنتاج. مع انخفاض نسبة الأشخاص الجدد إلى الوحدات السكنية ، ينخفض ​​أيضًا معدل الزيادات في الأسعار.

لكن لا يزال لدي أسئلة ، حتى شكوك. تنظر بيانات Fred إلى "المقدرة باستخدام أسعار المبيعات وبيانات التقييم" للحصول على السعر. ماذا يعني ذلك بالضبط؟ يمكن أن تختلف بيانات الإيجار من مصادر مختلفة بشكل كبير وكذلك يمكن أن تختلف التقديرات المحلية للسعر. مشكلة كبيرة في السماح بالبيانات هي أنها لا تخبرنا متى دخلت الوحدات المسموح بها بالفعل في الخدمة. أيضًا ، ستكشف البيانات المحلية الكثير عن طول الوقت الذي يستغرقه الحصول على تصريح.

يبدو أن هذه النظرة الأولى على البيانات العامة تؤكد صحة حجتي الطويلة القائلة بأن المزيد من العرض يعني أسعارًا أقل. ما زلت أعتقد أن هذا صحيح. لكن على عكس نظرائي في اليسار الذين يسعدهم الخلط بين الارتباط والسببية ، فأنا ببساطة لا أستطيع. المزيد من البيانات المحلية حول التصاريح الفعلية والأسعار وتواريخ دخول المساكن في الخدمة ستجعل الحالة أقوى. لكن هذه بداية جيدة.

لكن بينما نحاول التعمق في مدن سريعة النمو مثل ناشفيل ، وننظر إلى البيانات المتوفرة لدينا ، هناك اتجاه: عندما يزداد عدد السكان ويسمح بما يلي ، نرى زيادات في الأسعار تبدأ في الانخفاض.

أخيرًا ، هناك بعض النقاط المضيئة المثيرة للاهتمام الموجودة هناك أيضًا. على سبيل المثال ، تُظهر إحدى أسرع المدن تقلصًا في الولايات المتحدة في الواقع علامة تصاعدية في أسعار المساكن منذ عام 2018. نشرت محطة تلفزيونية محلية قصة في العام الماضي حول كيفية "تسخين سوق الإسكان في ديكاتور".

وماذا عن الإيجارات؟ يُظهر Zumper زيادة بنسبة 26 ٪ في الإيجارات في ديكاتور خلال العام الماضي ، حوالي 123 دولارًا في المتوسط. وإلقاء نظرة على الرسم البياني للإيجارات على مدى السنوات القليلة الماضية يظهر اتجاهاً مماثلاً لأسعار المساكن.

ماذا يحدث في ديكاتور؟ ارتفاع التضخم من مقالب السيولة الكبيرة من قبل الحكومة الفيدرالية ومشاكل سلسلة التوريد؟ يمكن. لكن هذه هي سمات العامين الماضيين ، ويبدو أن النمو في الأسعار يتكشف منذ عام 2018. لماذا ا؟ الأمر يستحق النظر.

ما نحتاجه هو أن تكون السلطات القضائية المحلية مهتمة بهذه التدابير مثلي وأن تستخدمها لإدارة اقتصادات الإسكان بشكل أفضل. في النهاية ، أساس أي اقتصاد فعال ومنصف وفعال هو الكثير من التبادلات بين المشترين والبائعين. عندما يرى المنتجون طلبًا ، فإنهم يريدون بطبيعة الحال إنتاج المزيد. إبطاء ذلك يؤذي فقط الأشخاص الذين يبحثون عن سكن ، وخاصة الأشخاص الذين لديهم أموال أقل. هناك المزيد من العمل الذي يتعين القيام به ، ولكن سيكون من الأفضل بكثير أن نخطئ في جانب المزيد من الإسكان بدلاً من المزيد من القواعد والتأخيرات.