"صدمة السداد" تنتظر مشتري المنازل في الولايات المتحدة مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري

بدأت سوق الإسكان الأمريكية تظهر عليها علامات التوتر، حيث أدى الارتفاع الحاد في معدلات الرهن العقاري وارتفاع أسعار المنازل إلى دفع المشترين المحتملين إلى الهامش، وبحث بعض المستثمرين في أماكن أخرى عن عوائد أعلى.

تأرجح متوسط ​​أسعار الفائدة على الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا في الولايات المتحدة إلى 4.42 في المائة في أحدث استطلاع أسبوعي لفريدي ماك بعد أن وصل إلى مستوى قياسي منخفض بلغ 2.65 في المائة في يناير 2021.

مثل هذه التحركات الحادة في السوق نادرة. وقال ريك بالاسيوس، مدير الأبحاث في شركة جون بيرنز للاستشارات العقارية، إن المرة الأخيرة التي انتعشت فيها أسعار الفائدة بسرعة كانت قبل ما يقرب من عقدين من الزمن.

وقال إن الأشخاص الذين يتطلعون إلى شراء منزل هذا العام "سيواجهون أكبر صدمة في الدفع شهدناها خلال الأربعين سنة الماضية". "إذا كنت تعتقد أن هذا لن يسبب على الأقل بعض القلق للمشترين، فهذا أمر ساذج تمامًا."

وقال إدوارد سيلر، نائب الرئيس المساعد في جمعية المصرفيين للرهن العقاري، إن انخفاض معدلات البطالة ونمو الأجور لم يكن كافياً لتعويض تأثير ارتفاع الأسعار وأسعار الفائدة على ميزانيات متسوقي المنازل.

وقفز متوسط ​​الدفعة الشهرية على القروض العقارية الجديدة بنسبة 25 في المائة في شباط (فبراير) مقارنة بالعام الماضي، ويمثل حصة أكبر من دخل الشخص العادي، وفقاً لتقرير جديد صادر عن ماجستير إدارة الأعمال.

وقال سام خاطر، كبير الاقتصاديين في فريدي ماك، إن ارتفاع المدفوعات "يؤثر بسرعة على قدرة مشتري المنازل على مواكبة السوق".

أدى انخفاض أسعار الفائدة ونقص العرض في سوق الإسكان الأمريكي إلى نمو قياسي في أسعار المنازل خلال الوباء. ارتفع مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الوطني لأسعار المنازل شنومكس في المائة على أساس سنوي في يناير.

كما ساعد المستوى القياسي لمشاركة المستثمرين في سوق الإسكان السكني على زيادة الأسعار. وشكل المستثمرون ثلث المعاملات في كانون الثاني (يناير)، ارتفاعا من متوسط ​​قدره 27 في المائة، وهو أعلى مستوى على الإطلاق، وفقا لشركة جون بيرنز للاستشارات العقارية.

وقد نصحت الشركة الاستشارية العملاء بالاستعداد لتباطؤ حاد في ارتفاع قيمة المساكن. "يقوم المستثمرون بتسريع الاتجاهات الصعودية. وقال بالاسيوس: "لكنهم يفعلون الشيء نفسه بالضبط على الجانب السلبي".

قال كارلوس جاريجا، مدير الأبحاث في بنك الاحتياطي الفيدرالي في سانت لويس، إن الشراء المحموم للمنازل خلال الوباء أدى إلى انخفاض متوسط ​​الوقت الذي يستغرقه بيع منزل إلى مستوى قياسي منخفض بلغ شهرين، مقارنة بالمتوسط ​​التاريخي في الولايات المتحدة البالغ ستة أشهر.

ومع ذلك، قال جاريجا إن المستثمرين الذين يقودون السوق اليوم من المرجح أن يبحثوا عن تدفقات نقدية طويلة الأجل مرتبطة بتأجير العقارات، على عكس زعانف المنازل الذين قادوا الطفرة في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.

ومن المرجح أن يبدأ هؤلاء المستثمرون في نشر رأس المال في أماكن أخرى عندما يبدأ بنك الاحتياطي الفيدرالي في رفع أسعار الفائدة.

وقال جاريجا: "ستوفر [أسعار الفائدة المرتفعة] فرصًا مختلفة للاستثمار في مجالات أخرى، وهذا من شأنه أن يضع بعض الراحة في سوق الإسكان". "قد يبدأ المستثمرون في البحث عن مكان آخر لأن الأسعار الآن عند أعلى مستوياتها على الإطلاق بكل المقاييس."

مع تراجع المستثمرين، هناك عدد أقل من أصحاب المنازل المحتملين الذين يستطيعون التدخل والحفاظ على الزخم في السوق.

وقالت لوري جودمان، زميلة المعهد الحضري: "إن الزيادة في أسعار المنازل، إلى جانب ارتفاع معدلات الرهن العقاري، جعلت ملكية المنازل أقل تكلفة من أي وقت مضى منذ الأزمة المالية".