الملكية ليست هي المشكلة ، بل هي ندرة السكن

حضرت الشهر الماضي اجتماعًا مجتمعيًا في سينسيناتي لطلاب دورة أنظمة الإسكان في كلية التخطيط بجامعة سينسيناتي لمناقشة "كيفية تأثير المستثمرين المؤسسيين على مدينتنا ؛ ما الذي يتم عمله حاليًا لمعالجة هذه المشكلة وما الذي يتعين علينا القيام به أكثر ". لقد نشرت من قبل حول جهود ميناء سينسيناتي لإحباط المستثمرين المؤسسيين شراء مساكن لعائلة واحدة في المدينة. كان السؤال الذي كان من الصعب الإجابة عليه في الاجتماع هو ما هو بالضبط "المستثمر المؤسسي" وما إذا كانت الملكية مرتبطة سببيًا بنتائج الإسكان السيئة ، مثل الإيجارات المرتفعة أو الإخلاء أو الخراب. يبدو أن القلق بشأن من يملك السكن هو إلهاء آخر عن المشكلة الحقيقية ، نقص العرض في مواجهة الطلب المتزايد.

يأخذ الطلاب دورة تسمى أنظمة الإسكان، يدرس من قبل البروفيسور هايدن شيلبي. تتضمن الدورة إلقاء نظرة على "طبيعة مشاكل الإسكان وأسواق الإسكان" و "معالجة إخفاقات سوق الإسكان". إن النظر إلى أنماط الملكية وكيفية ارتباطها بالنتائج في سوق الإسكان يستحق بالتأكيد تمرينًا في الفصل الدراسي ، ولكن هل ينبغي أن تركز تدخلات السياسة على من يملك العقارات؟ يعتمد ذلك على إمكانية وجود علاقة سببية واضحة ومتسقة بين الملكية والنتائج السيئة. حتى الآن ، لم أجد أي بيانات تؤسس اتصالاً.

في الواقع ، لفترة من الوقت ، كان هناك ضجة كبيرة حول الاستحواذ الأجنبي على المساكن في الولايات المتحدة. كانت الرواية المخيفة هي أن المستثمرين الصينيين كانوا "يوقفون" النقود في سوق الإسكان الأمريكية ، يشترون الكثير من المباني السكنية ، ويفرغونها ، ثم ينتظرون بيعها. منذ حوالي 5 سنوات ، كان هناك اقتراح بفرض ضريبة على شراء المساكن من قبل المستثمرين الأجانب لوقف هذا.

ومع ذلك ، فإن المشكلة المتمثلة في قيام المستثمرين الهزيلة بشراء المباني السكنية وإفراغها ، لم تكن حقيقية. بالتأكيد ، كانت هناك بعض المعاملات مع مستثمرين خارج الولايات المتحدة ، لكنهم كانوا يحاولون كسب المال ، وليس خسارته. عندما اشترى هؤلاء المستثمرون مبانٍ أداروها مثل أي مالك آخر ، لم يفرغوها ؛ كانت الحجة الغريبة هي أنه من خلال تركها فارغة ، سترتفع الأسعار وكذلك قيمة الاستثمار. فيما عدا ذلك لخلق زيادة بنسبة 1٪ في متوسط ​​الإيجارات ، سيتعين عليهم الشراء والإزالة 1,400 وحدة من سوق سياتل، شيء لم يكن يحدث ببساطة.

القلق اليوم هو أن المستثمرين بطريقة أو بأخرى - والمعدلات الآن ليسوا "أجانب" ولكن "كبار" أو "خارج المدينة" أو "كبير" أو "شركة" أو كل ما سبق - هم بالضرورة جهات فاعلة سيئة. يشير المدافعون إلى نتائج ارتفاع الإيجارات وعمليات الإخلاء والتدمير كدليل. لكن كل هذه الأشياء تحدث على أي حال بغض النظر عما إذا كان المالك يعيش على بعد ميل أو 1,000 ميل. وببساطة لا يوجد أي خطأ أو شرير بشأن صناديق الاستثمار العقاري (REITS) أو صناديق التقاعد التي تشتري المساكن إذا اعتقدت أنها ستحقق عائدًا. إن الفكرة القائلة بأن مثل هذه المعاملات ستكون أكثر ربحية من خلال ترك المباني تنهار ، ومضايقة المستأجرين ، وطردهم لا معنى لها فحسب ، بل لا يدعمها أي دليل كمي.

هناك موفرو إسكان سيئون - وهناك سائقو حافلات سيئون ، وشرطة ، ومعلمون ، وربما حتى سياسيون - لكن لا يحاول المرء أن ينسب إخفاقات هؤلاء الممثلين إلى شيء مثل المكان الذي يعيشون فيه أو إلى أين ذهبوا إلى المدرسة. إذا قام أي من هذه الأنواع من الممثلين بفعل شيء خاطئ ، فمن المنطقي معاقبتهم لخرقهم القواعد أو تعريض المجتمع للخطر. توجد مثل هذه العقوبات بالفعل على الأشخاص الذين يسيئون إدارة الممتلكات بطريقة تؤدي إلى حدوث آفة ويترأس عملية الإخلاء قاض ، وليس مقدم الإسكان نفسه. وإذا كان ارتفاع الإيجارات هو المشكلة ، فإن أفضل طريقة لتعويض ذلك هي من خلال إنشاء سوق إسكان تنافسي حتى يتمكن الأشخاص غير الراضين عن السعر من العثور بسهولة على بديل في مكان قريب.

كان الشعور الكامن بالغضب في غرفة الاجتماع واضحًا ؛ بعض "الشركات المجهولة الهوية" تكسب المال ، الكثير من المال ، على حساب الفقراء. من الواضح ، كما يقول المنطق ، أن تلك الشركات يجب أن تتوقف عن امتلاك العقارات في سينسيناتي. اقترح أحد المشاركين عدم السماح بامتلاك أكثر من عدد معين من المنازل من قبل المستثمرين من أي نوع.

الغريب أن ميناء سينسيناتي يوافق. قصة أخرى نُشرت مؤخرًا تسلط الضوء على جهود الميناء لشراء أكبر قدر ممكن من المساكن بالدولار العام أو عائدات مبيعات السندات. الفكرة هي أنه لن يتبقى أي شيء للمستثمرين "البديهيين". هل الميناء مؤسسة؟ وماذا يحدث عندما يتوقف شخص ما عن دفع الإيجار أو ينتهك شروط الإيجار؟ هل سيخرجهم الميناء؟ تقوم الهيئات غير الربحية والإسكان ، وكذلك المؤسسات ، بإخلاء العديد والعديد من المستأجرين بسبب عدم الدفع ومخالفات الإيجار. سوف الميناء أيضا. يخطط الميناء "لاستعادة أمواله من تأجير المنازل وبيعها في نهاية المطاف. لكن بيت القصيد هو إبقاء الإيجارات في المتناول ، وأسعار المبيعات منخفضة بما يكفي بحيث يستطيع الناس الدفع ".

هممم. كيف سيقومون بفعل ذلك؟ تشير الدلائل من القصة إلى أن مبلغ الـ 10,000 آلاف دولار الذي خمّن الميناء أنهم سينفقونه لتحسين المنازل ليس كافياً. بدأ الميناء يدرك - مثل أي مالك آخر ، كبيرًا كان أم صغيرًا - أن شخصًا ما يجب أن يدفع مقابل الإصلاحات. إذا كان المستخدم النهائي أو المستأجر أو المشتري ، فإن السعر سيرتفع. إنها عملية حسابية بسيطة. الحقيقة هي أن أي مشتر ، سواء كان مستثمرًا ريت أو مستثمرًا لأول مرة يشتري عقارًا مستأجرًا واحدًا ، فإن الإيجار هو الطريقة الوحيدة للدفع مقابل التحسينات. إذا كانت هناك مشكلة في الإسكان ، فإن أفضل طريقة لمعالجتها هي تحفيز التحسينات ، وليس فرضها. إذا جاء تفويض ، فسيقوم المستأجرون بالتقاط علامة التبويب ، ولن تكون الوحدات في متناول اليد.

قد يكون الأمر اختزاليًا ، ولكن هناك دائمًا طريقة واحدة لإصلاح أي مشكلة تتعلق بالسكن: السماح للسوق بإنتاج الكثير والكثير من المساكن ، لدرجة أنه يتعين على المنتجين ومقدمي الخدمات التنافس مع بعضهم البعض لحمل الناس على استئجار أو شراء منتجاتهم. أي شيء أقل من هذا سيحول الملعب بعيدًا عن المستهلك ، ويجبرهم على التنافس مع بعضهم البعض وقبول أسعار وظروف أقل من مثالية. وإليك النقطة الأساسية في هذه المناقشة بأكملها: حتى لو كان هناك علاقة سببية قوية وقابلة للقياس بين الملكية ونتائج الإسكان ، فإن أفضل حل لذلك سيكون المزيد من الإسكان. المذيب لمعظم قضايا الإسكان هو توفير ما يكفي من الإمدادات بحيث تتاح للناس الفرصة التي توفرها لهم الحرية في اختيار بديل ميسور التكلفة.

كانت البروفيسور شيلبي صبورًا على أسئلتي في الاجتماع وكان أيضًا كريما بما يكفي للإجابة على بعض الأسئلة التي أرسلتها إليها حول موضوع ملكية المستثمر والطبقة. ها هي أسئلتي وإجاباتها كاملة.

ما مدى أهمية التوصل إلى تعريف واضح لما هو المقصود بكلمة "المستثمر"؟ على سبيل المثال ، يستخدم الميناء أموال المستثمرين من مبيعات السندات لشراء منازل لمنع المستثمرين الآخرين من شرائها ؛ هل هذا حقًا يتعلق بالمستثمرين "الجيدين" مقابل "السيئين"؟ كيف يتم قياس ذلك؟

أعتقد أنه من المهم حقًا التمييز بين أنواع مختلفة من المستثمرين. اعتمدنا في هذا المشروع على المصطلح الذي استخدمه الآخرون لوصف هذه الظاهرة ، "المستثمرين المؤسسيين". لكنني أدرك أن هذا مصطلح غير كامل. لقد كافحنا للتوصل إلى مصطلح أفضل لوصف نوع الممثل الذي يمثل إشكالية بالفعل في هذا المجال. أنواع الكيانات التي نهتم بها هي تلك التي لها آثار سلبية على مواطنينا ومجتمعاتنا من خلال (1) رفع الإيجارات إلى مستويات لا يمكن للمستأجرين إدارتها دون تحسين الممتلكات ماديًا ، (2) الإخلاء بمعدلات أعلى من معظم الأنواع الأخرى أصحاب العقارات في السوق ، و (3) عدم الاحتفاظ بالممتلكات بشكل كافٍ ، بحيث يتعين على المستأجرين العيش في ظروف سيئة وقد يتعرض الجيران لآثار غير مباشرة على قيم ممتلكاتهم. ربما نحتاج إلى مصطلح أفضل لهذه الأنواع من المستثمرين. ربما يكفي مجرد "المستثمرين الفاعلين السيئين". لكن السبب وراء رغبتنا في استضافة هذه المحادثة المجتمعية هو أنه في سينسيناتي لاحظ العديد من الأشخاص والمنظمات في مدينتنا أن لدينا عددًا قليلاً من الكيانات الكبيرة ، معظمها صناديق الاستثمار العقاري ، التي ظهرت على الساحة في تلك السنوات القليلة الماضية ويبدو أنها تنتج هذه المشاكل المادية للمقيمين بمعدلات أعلى بكثير من المالك النموذجي.

ما هي النتائج السلبية التي يمكن ربطها بالمستثمرين "السيئين"؟ هل هذه النتائج مرتبطة سببيًا بمسافة وحجم المستثمر؟ من الواضح أنه سيكون هناك مستثمرون كبار عن بعد لديهم مساكن "جيدة" ومستثمرون محليون صغيرون لديهم مساكن "سيئة".

لا أعلم أن سبب هذا الحجم هو بالضرورة (أو حتى مرتبط دائمًا) بهذه النتائج السيئة التي ذكرتها أعلاه. من المؤكد أنه من الممكن (والمعقول) بالنسبة لصغار المستثمرين وأصحاب العقارات أن ينتجوا هذه المشاكل ، وكذلك للمستثمرين على نطاق واسع لإنتاج مساكن جيدة وبأسعار معقولة. ومع ذلك ، عندما يكون هناك . كيانات استثمارية كبيرة تنتج هذه المشاكل - ولدينا شركتان في سينسيناتي - يمكن لهذه الشركات أن تسبب الكثير من الألم بسبب حجمها وتأثيرها. هناك أيضًا مشكلة تتمثل في صعوبة محاسبة هذه الكيانات الكبيرة غالبًا لأنها تعمل في إطار شركات ذات مسؤولية محدودة متعددة وغالبًا ما لا يكون لديها ممثل محلي يمكن الوصول إليه بسهولة من قبل المستأجرين والمدافعين عن المجتمع عند ظهور المشاكل. هذه هي القضية الأساسية.

بدلاً من محاولة تنظيم الملكية ، هل سيكون من المنطقي معالجة النتائج السيئة باستخدام التعليمات البرمجية الحالية وتطوير البرامج لتحفيز السلوكيات المختلفة. على سبيل المثال ، إذا أصبحت الوحدة السكنية متداعية ، يمكن للمدينة أن تقدم قرضًا بفائدة منخفضة للحصول على منحة من صندوق يمكن أن يسمح بالإصلاحات بتكلفة معقولة ويمنع نقل التكاليف إلى السكان.

أعتقد أن إحدى طرق مكافحة ذلك هي فرض اللوائح الحالية ، وبالتأكيد الأشخاص الذين تحدثت إليهم في المدينة يحاولون فعل ذلك بالضبط. ومن المنطقي بالتأكيد تقديم منح وقروض منخفضة الفائدة لمساعدة الملاك في الحفاظ على ممتلكاتهم. من المؤكد أن أصحاب العقارات الصغيرة ، على وجه الخصوص ، يعملون في كثير من الأحيان على هوامش ضيقة للغاية ويواجهون صعوبة حقيقية في الحفاظ على ممتلكاتهم ، خاصة الآن بعد أن أصبحت المواد والعمالة باهظة الثمن. لكن القضية التي نركز عليها هنا ليست أصحاب الأملاك الذين يحتاجون إلى قرض صغير لترقية اثنين من العقارات. نحن نتحدث عن كيانات كبيرة تأتي إلى الأحياء ، وتزيد من الإيجارات ، ولا "تستثمر" حقًا في العقارات بمعنى وضع أي شيء فيها ماديًا ، واستخراج القيمة من خلال تلك الإيجارات. هذه هي القضية الأساسية التي يجب أن نضعها في الاعتبار بشأن نموذج العمل الذي نراه يظهر في إيجارات الأسرة الواحدة. كانت معظم الاستثمارات العقارية في الماضي تتطلع إلى تحقيق إيرادات من خلال تراكم القيمة للممتلكات نفسها بمرور الوقت. لذلك هناك حافز للحفاظ على الممتلكات. لكن هذا ليس ما تفعله هذه الشركات. إنهم يستخرجون مكاسب قصيرة الأجل من خلال زيادة الإيجارات وخفض التكاليف من خلال عدم صيانة العقارات. أعتقد أن هذا نموذج عمل مختلف تمامًا عن معظم مالكي العقارات من الأمهات والبوب ​​، ونحن بحاجة إلى وضع ذلك في الاعتبار عندما نتحدث عن هذه المشكلة. نحن أيضا. نحتاج إلى وضع ذلك في الاعتبار عندما ننظر في استجابات السياسة المناسبة. لا نريد وضع لوائح تضر بمالكي العقارات الصغار الذين يكافحون بالفعل للحفاظ على جودة الوحدات.

هل لديك أي أفكار أو تعليقات أخرى حول ما تأمل أن يحققه هذا المشروع من حيث نتائج الإسكان الأفضل؟ إذا كان الأمر يتعلق بالتنظيم ، فكيف يمكن للقواعد الجديدة تجنب خلق مثبطات يمكن أن تقلل من الاستثمار من قبل المطورين من القطاع الخاص في بناء المساكن في سينسيناتي.

من منظور الدعوة ، أريد أن يجمع الناس معًا للتفكير في الحلول التي يمكن أن تؤدي إلى ظروف معيشية أفضل وأمن حيازة أكبر للمستأجرين في مدينتنا. ليس لدي مجموعة محددة مسبقًا من مبادرات السياسة التي أحاول دفعها ، لكنني بدلاً من ذلك أستمع إلى الأشخاص في المجتمع ، وأحاول ربطهم ، وأحاول إيجاد طرق يمكنني من خلالها توجيه بحث يمكن أن يكون مفيدًا . فيما يتعلق بذلك ، من منظور فكري وتربوي ، أعتقد أن هذا المشروع قد قام بالفعل بالكثير مما كان يأمل أن يفعله ، وهو تحفيز المحادثة التي تساعدنا على توضيح ماهية المشكلة وأين يجب أن تستهدف دعوتنا.