الأسبوع الماضي تلقيت رسالة بالبريد.
مثلك ، أنا مندهش من أن هذا لا يزال موجودًا كممارسة ولكن الأوقات اليائسة تتطلب إجراءات يائسة:
الآن أود أن أعتقد أن منزلنا جميل إلى هذا الحد ، لكن لا أعتقد أننا الوحيدين الذين تلقوا رسالة من هذا السمسار. أنا متأكد من أنه كان هناك العديد من المنازل في العديد من الأحياء التي حصلت على نفس الشيء.
لقد عرضت على زوجتي هذه الرسالة وقلت مازحا أنه يجب علينا أن نطلب علاوة 20٪ على القيمة الحالية. إنه رقم مستدير كبير ولكنه عديم الفائدة أساسًا.
لماذا؟
علينا أن نعيش في مكان ما!
حتى لو تمكنا من تأمين سعر بيع أعلى بكثير ، فلن يساعدنا ذلك كثيرًا.
لدينا بالفعل معدل رهن عقاري بنسبة 3٪. لدينا جزء لا بأس به من الأسهم في المنزل. وكما أشار سمسار عقاراتنا اليائس في رسالتهم ، سيكون من المستحيل تقريبًا العثور على منزل آخر الآن لشرائه.
إن الجمع بين ارتفاع أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة التي يحبسها أصحاب المنازل الحاليون وانخفاض العرض يجعل بيع منزلك والبحث عن منزل آخر الآن غير جذاب.
مايك سيمونسن من Altos Research رسمًا بيانيًا يوضح مدى خطورة وضع العرض السكني في الوقت الحالي:
هذا هو 271,913 منزل معروض للبيع في البلد بأكمله الآن!
نحن في سوق الإسكان حيث لدينا طلب مرتفع قياسي وعرض منخفض قياسي. إذا كنت تريد معرفة سبب ارتفاع الأسعار بنسبة 20٪ عما كانت عليه قبل عام ، فهذا هو أبسط تفسير.
لكن هناك المزيد يحدث هنا.
شارك سيمونسن مؤخرًا في البودكاست Odd Lots مع Tracy Alloway و Joe Weisenthal حيث أوضح عدد مالكي المنازل الذين يتضاعفون في استثماراتهم العقارية:
إنها مثل المضاعفة. يذهب صاحب المنزل لشراء المنزل التالي ، أو التحرك لأعلى أو النزول. ولأن الرهون العقارية رخيصة جدًا ، فقد حان الوقت حقًا للاحتفاظ بالأول كوحدة إيجارية. ولذا أذهب كل عام لشراء واحدة تالية وأحتفظ بها للمرة الأولى. وهذه ظاهرة كبيرة. وفجأة أصبحت مستثمر عقارات. وفي الوقت نفسه ، كانت أموال المؤسسات رخيصة. هناك الكثير من الأخبار حول صناديق الأسهم الخاصة الكبيرة التي تشتري المنازل ، لكن الأفراد هم الذين يقودون معظمها في الواقع. لذلك في العقد الماضي ، قمنا بإخراج 8 ملايين منزل من دورة إعادة البيع ونقلناها إلى جزء تأجير الاستثمار في المجمع. وهذا ، كما تعلمون ، 9٪ من جميع منازل الأسرة الواحدة.
أعلم أن الجميع يريد تقديم شكوى بشأن قيام BlackRock بشراء جميع المنازل في هذا البلد ، لكن 90٪ من الوحدات السكنية المؤجرة مملوكة لأفراد في الولايات المتحدة.
وهذا الرقم آخذ في الازدياد بسبب وفرة الأسهم العقارية وقوة الميزانيات العمومية للمستهلكين ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة السائدة.
جعلت معدلات الرهن العقاري المنخفضة مدفوعات شهرية ميسورة التكلفة كما كانت في أي وقت مضى:
ارتفعت حقوق الملكية العقارية بشكل كبير من ارتفاع أسعار المساكن:
بالإضافة إلى إلقاء نظرة على الجدارة الائتمانية لمشتري المساكن في هذه الأيام:
الأشخاص الذين يشترون المنازل اليوم لديهم درجات ائتمانية ممتازة. لم يكن هذا هو الحال في طفرة الرهن العقاري عالية المخاطر في الفترة المبكرة إلى المتوسطة عندما جاء غالبية المشترين من أشخاص لديهم درجات ائتمانية منخفضة.
تخيل فقط أنك امتلكت منزلك لمدة خمس سنوات أو أكثر. لقد قمت الآن بالتأكيد بإعادة تمويل ما لا يقل عن مرتين إلى ثلاث مرات ، ومن المحتمل أن يكون معدل الاقتراض 3٪ أو أقل. أنت أيضًا تجلس على بعض الأسهم الجيدة من خلال مزيج من المدفوعات الرئيسية وارتفاع الأسعار.
من المؤكد أنه لا يبدو أن أسعار المساكن ستتوقف عن الارتفاع في أي وقت قريب كما أن الإيجارات آخذة في الارتفاع ، لذلك من المنطقي أن يختار الناس التمسك بممتلكاتهم الأصلية حتى بعد شراء شيء جديد. يمكنهم ببساطة أن يتقاضوا إيجارًا كافيًا لتغطية الرهن العقاري والتأمين والضرائب ولا يزالون يتقدمون عن طريق سداد رهن عقاري رخيص ببطء ورؤية منزلهم يرتفع من حيث القيمة.
إذا كان عليّ أن أخمن أن الأمر سيستغرق سنوات حتى نرى أي شيء يقترب من سوق الإسكان "الطبيعي". نحن ببساطة لم نبني منازل كافية بعد الانهيار الأخير للإسكان لتلبية الطلب القادم من جيل الألفية الذين وصلوا إلى سنوات تكوين أسرهم.
الأمور تتحسن أخيرًا ، لكن لدينا سنوات وسنوات من البناء السفلي للتعويض. وهي ليست مثل مشاكل سلسلة التوريد ، فاللوائح الحكومية و COVID تجعل من السهل بناء المنازل بشكل أسرع.
في غضون ذلك ، قد يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة إلى إبطاء الأمور قليلاً إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري بدرجة كافية. إن ارتفاع أسعار المساكن ومعدلات الاقتراض المرتفعة من شأنه أن يجعل التمسك بمنازلهم القديمة وتأجيرها أمرًا غير جذاب على أقل تقدير.
ومع ذلك ، من المرجح أيضًا أن يؤدي ارتفاع المعدلات إلى كبح المعروض من المساكن لأن الكثير من الناس قد حبسوا معدلات منخفضة. لماذا تبيع لشراء منزل بسعر أعلى مع تكاليف اقتراض أعلى؟
من الواضح أن الناس سيظلون ينتقلون من أجل وظائف جديدة أو أسرة أو تغيير المشهد أو أي من الأسباب الأخرى التي يقرر الناس البيع.
لكن من المحتمل أن يستغرق الأمر وقتًا طويلاً حتى نرى نوعًا من التوازن بين العرض والطلب في سوق الإسكان.
أيضا من بن كارلسون: هل يجب علي بيع الأسهم الخاصة بي لأتمكن من الدفع نقدا لشراء منزل؟
بن كارلسون هو مؤلف مدونة الاستثمار "A Wealth of Common Sense" ، حيث تم نشر هذه المدونة لأول مرة. وطبع مع إذن. تابعوه على تويتر تضمين التغريدة.
رأي: هذان الرقمان يلخصان سبب عدم عودة سوق الإسكان إلى طبيعته لفترة طويلة
الأسبوع الماضي تلقيت رسالة بالبريد.
مثلك ، أنا مندهش من أن هذا لا يزال موجودًا كممارسة ولكن الأوقات اليائسة تتطلب إجراءات يائسة:
مجاملة بن كارلسون
الآن أود أن أعتقد أن منزلنا جميل إلى هذا الحد ، لكن لا أعتقد أننا الوحيدين الذين تلقوا رسالة من هذا السمسار. أنا متأكد من أنه كان هناك العديد من المنازل في العديد من الأحياء التي حصلت على نفس الشيء.
لقد عرضت على زوجتي هذه الرسالة وقلت مازحا أنه يجب علينا أن نطلب علاوة 20٪ على القيمة الحالية. إنه رقم مستدير كبير ولكنه عديم الفائدة أساسًا.
لماذا؟
علينا أن نعيش في مكان ما!
حتى لو تمكنا من تأمين سعر بيع أعلى بكثير ، فلن يساعدنا ذلك كثيرًا.
لدينا بالفعل معدل رهن عقاري بنسبة 3٪. لدينا جزء لا بأس به من الأسهم في المنزل. وكما أشار سمسار عقاراتنا اليائس في رسالتهم ، سيكون من المستحيل تقريبًا العثور على منزل آخر الآن لشرائه.
إن الجمع بين ارتفاع أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة التي يحبسها أصحاب المنازل الحاليون وانخفاض العرض يجعل بيع منزلك والبحث عن منزل آخر الآن غير جذاب.
مايك سيمونسن من Altos Research رسمًا بيانيًا يوضح مدى خطورة وضع العرض السكني في الوقت الحالي:
ألتوس للأبحاث
هذا هو 271,913 منزل معروض للبيع في البلد بأكمله الآن!
نحن في سوق الإسكان حيث لدينا طلب مرتفع قياسي وعرض منخفض قياسي. إذا كنت تريد معرفة سبب ارتفاع الأسعار بنسبة 20٪ عما كانت عليه قبل عام ، فهذا هو أبسط تفسير.
لكن هناك المزيد يحدث هنا.
شارك سيمونسن مؤخرًا في البودكاست Odd Lots مع Tracy Alloway و Joe Weisenthal حيث أوضح عدد مالكي المنازل الذين يتضاعفون في استثماراتهم العقارية:
إنها مثل المضاعفة. يذهب صاحب المنزل لشراء المنزل التالي ، أو التحرك لأعلى أو النزول. ولأن الرهون العقارية رخيصة جدًا ، فقد حان الوقت حقًا للاحتفاظ بالأول كوحدة إيجارية. ولذا أذهب كل عام لشراء واحدة تالية وأحتفظ بها للمرة الأولى. وهذه ظاهرة كبيرة. وفجأة أصبحت مستثمر عقارات. وفي الوقت نفسه ، كانت أموال المؤسسات رخيصة. هناك الكثير من الأخبار حول صناديق الأسهم الخاصة الكبيرة التي تشتري المنازل ، لكن الأفراد هم الذين يقودون معظمها في الواقع. لذلك في العقد الماضي ، قمنا بإخراج 8 ملايين منزل من دورة إعادة البيع ونقلناها إلى جزء تأجير الاستثمار في المجمع. وهذا ، كما تعلمون ، 9٪ من جميع منازل الأسرة الواحدة.
أعلم أن الجميع يريد تقديم شكوى بشأن قيام BlackRock بشراء جميع المنازل في هذا البلد ، لكن 90٪ من الوحدات السكنية المؤجرة مملوكة لأفراد في الولايات المتحدة.
وهذا الرقم آخذ في الازدياد بسبب وفرة الأسهم العقارية وقوة الميزانيات العمومية للمستهلكين ومعدلات الرهن العقاري المنخفضة السائدة.
جعلت معدلات الرهن العقاري المنخفضة مدفوعات شهرية ميسورة التكلفة كما كانت في أي وقت مضى:
ارتفعت حقوق الملكية العقارية بشكل كبير من ارتفاع أسعار المساكن:
بالإضافة إلى إلقاء نظرة على الجدارة الائتمانية لمشتري المساكن في هذه الأيام:
الأشخاص الذين يشترون المنازل اليوم لديهم درجات ائتمانية ممتازة. لم يكن هذا هو الحال في طفرة الرهن العقاري عالية المخاطر في الفترة المبكرة إلى المتوسطة عندما جاء غالبية المشترين من أشخاص لديهم درجات ائتمانية منخفضة.
تخيل فقط أنك امتلكت منزلك لمدة خمس سنوات أو أكثر. لقد قمت الآن بالتأكيد بإعادة تمويل ما لا يقل عن مرتين إلى ثلاث مرات ، ومن المحتمل أن يكون معدل الاقتراض 3٪ أو أقل. أنت أيضًا تجلس على بعض الأسهم الجيدة من خلال مزيج من المدفوعات الرئيسية وارتفاع الأسعار.
من المؤكد أنه لا يبدو أن أسعار المساكن ستتوقف عن الارتفاع في أي وقت قريب كما أن الإيجارات آخذة في الارتفاع ، لذلك من المنطقي أن يختار الناس التمسك بممتلكاتهم الأصلية حتى بعد شراء شيء جديد. يمكنهم ببساطة أن يتقاضوا إيجارًا كافيًا لتغطية الرهن العقاري والتأمين والضرائب ولا يزالون يتقدمون عن طريق سداد رهن عقاري رخيص ببطء ورؤية منزلهم يرتفع من حيث القيمة.
إذا كان عليّ أن أخمن أن الأمر سيستغرق سنوات حتى نرى أي شيء يقترب من سوق الإسكان "الطبيعي". نحن ببساطة لم نبني منازل كافية بعد الانهيار الأخير للإسكان لتلبية الطلب القادم من جيل الألفية الذين وصلوا إلى سنوات تكوين أسرهم.
الأمور تتحسن أخيرًا ، لكن لدينا سنوات وسنوات من البناء السفلي للتعويض. وهي ليست مثل مشاكل سلسلة التوريد ، فاللوائح الحكومية و COVID تجعل من السهل بناء المنازل بشكل أسرع.
في غضون ذلك ، قد يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة إلى إبطاء الأمور قليلاً إذا ارتفعت معدلات الرهن العقاري بدرجة كافية. إن ارتفاع أسعار المساكن ومعدلات الاقتراض المرتفعة من شأنه أن يجعل التمسك بمنازلهم القديمة وتأجيرها أمرًا غير جذاب على أقل تقدير.
ومع ذلك ، من المرجح أيضًا أن يؤدي ارتفاع المعدلات إلى كبح المعروض من المساكن لأن الكثير من الناس قد حبسوا معدلات منخفضة. لماذا تبيع لشراء منزل بسعر أعلى مع تكاليف اقتراض أعلى؟
من الواضح أن الناس سيظلون ينتقلون من أجل وظائف جديدة أو أسرة أو تغيير المشهد أو أي من الأسباب الأخرى التي يقرر الناس البيع.
لكن من المحتمل أن يستغرق الأمر وقتًا طويلاً حتى نرى نوعًا من التوازن بين العرض والطلب في سوق الإسكان.
أيضا من بن كارلسون: هل يجب علي بيع الأسهم الخاصة بي لأتمكن من الدفع نقدا لشراء منزل؟
بن كارلسون هو مؤلف مدونة الاستثمار "A Wealth of Common Sense" ، حيث تم نشر هذه المدونة لأول مرة. وطبع مع إذن. تابعوه على تويتر تضمين التغريدة.
المصدر: https://www.marketwatch.com/story/these-2-numbers-sum-up-why-the-housing-market-will-remain-tight-for-years-11643900338؟siteid=yhoof2&yptr=yahoo