على أسعار المنازل ، باول يتوقع تصحيحا ، ماذا يرى؟

الوجبات السريعة الرئيسية

• انخفضت مبيعات المنازل بنسبة 20٪ عن العام الماضي ، مما أدى إلى تفاؤل أولئك الذين يتطلعون للدخول إلى سوق العقارات.
• يتوقع الاقتصاديون توقف نمو أسعار المساكن في عام 2023.
• يثير الارتفاع المستمر في أسعار الفائدة من البنوك المركزية قلق العديد من الخبراء بشأن ما يعنيه هذا بالنسبة لسوق العقارات.

على مدى السنوات القليلة الماضية ، سمعنا جميعًا الكثير عن هذا الأمر سوق العقارات الساخنة. ظهرت قصص عن المنازل المباعة في وقت قياسي ، وتنازل المشترون عن عمليات التفتيش على المنازل للحصول على عملية البيع ، وقدموا كل الأموال النقدية فوق سعر القائمة دون رؤية العقار حيث أصبحت العديد من المدن فجأة غير ميسورة التكلفة.

كان الناس الذين يرغبون في دخول سوق العقارات قلقين ويتساءلون عما إذا كان بإمكانهم شراء منزل في أي وقت.

علق رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول قائلاً: "لقد مررنا بوقت شديد الحرارة في سوق الإسكان في جميع أنحاء البلاد ... كانت أسعار المساكن ترتفع إلى مستوى غير مستدام. ربما يتعين علينا في سوق الإسكان أن نمر بعملية تصحيح ".

يبدو أن نمو أسعار العقارات قد يعود أخيرًا إلى الواقع ، على الأقل هذا هو الأمل. كان العديد من مالكي المنازل المتفائلين ينتظرون بصبر انخفاض أسعار العقارات حتى يتمكنوا أخيرًا من الدخول إلى السوق.

هل هذا موت بطيء لسوق البائع؟ سنحاول فهم سوق العقارات الحالي.

إنه ليس سوقًا للمشتري حتى الآن

علينا أن نبدأ بمشاركة بعض الأخبار المخيبة للآمال قليلاً لأولئك الذين يتطلعون لدخول سوق العقارات في المستقبل القريب. إنه ليس سوقًا للمشتري بالضبط حتى الآن. على الرغم من انخفاض مبيعات المنازل بنسبة 20.2٪ عن العام السابق ، ارتفع متوسط ​​سعر بيع المنازل القائمة بنسبة 10.8٪ عن العام الماضي ، وفقًا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR). يبلغ متوسط ​​سعر بيع المنازل القائمة حاليًا 403,800 دولار ، لكنه انخفض عن السعر القياسي المسجل في يونيو والذي بلغ 413,800 دولار.

أشار خبير اقتصادي من NAR إلى أننا في حالة ركود في قطاع الإسكان بسبب انخفاض مبيعات المنازل والبناء. ومع ذلك ، فهو ليس ركودًا في الأسعار لأن المخزون لا يزال مرتفعًا بدرجة كافية.

كان المشترون المحتملون يأملون أن يكون أفضل وقت للدخول إلى سوق العقارات قاب قوسين أو أدنى. كان الكثير من الناس يدخرون على أمل أن يتمكنوا أخيرًا من شراء منزل بسعر معقول ، لكن لا يبدو أن أسعار العقارات ستنخفض بشكل كبير في أي وقت قريب. ومع ذلك ، هناك بعض الأخبار الجيدة للمشترين.

لا مزيد من حروب العطاءات

وفقًا لبيانات من Redfin ، يتم بيع المنزل العادي بسعر أقل من سعر القائمة لأول مرة منذ مارس 2021. هذا مقياس مهم لأنه يعني أن المنازل لم تسقط من قائمة الأسعار لمدة 17 شهرًا ، لذلك ، بشكل أساسي ، الأكثر واقعية من المحتمل أن يكون للمعاملات العقارية نوع من حرب العطاءات. سمعنا جميعًا بعض القصص الفوضوية عن حروب العطاءات وكيف كان الناس اليائسون يدخلون سوق العقارات. إذا كنت مشترًا ، فلا داعي للقلق بشأن الدخول في حرب مزايدة شديدة مثلما كان على بعض الأشخاص أن يعودوا إلى أشهر قليلة فقط.

كما أعلنت Redfin أن عدد المنازل المعروضة للبيع مع تخفيضات الأسعار تضاعف إلى 14.9٪ في يونيو عن العام السابق. هذا يعني أن البائعين يجب أن يكونوا واقعيين في توقعاتهم لمقدار الربح الذي يمكنهم تحقيقه.

حتى أن الاقتصاديين في Redfin كانوا يتوقعون أن يكون التباطؤ بعد العمل في سوق العقارات أكثر كثافة هذا العام ، مع توقعات بأن المنازل يمكن أن تبقى في السوق لفترة أطول من ذي قبل. إذا ظل المنزل في السوق لفترة أطول ، فهناك احتمال أن تبدأ المنازل البيع بأقل من سعر الإدراج بشكل متكرر في الأشهر القليلة الماضية من عام 2022. ومع ذلك ، فإن الوقت فقط هو الذي سيحدد ما إذا كان البائعون يائسين بدرجة كافية للخروج من السوق عن طريق التصفية من أجل سعر أقل بكثير.

ما هي علامة على أن أسعار العقارات يمكن أن تنخفض؟

هناك اعتقاد بأن زيادة العرض إلى جانب انخفاض الطلب يمكن أن يؤدي إلى انخفاض أسعار المساكن. تجاوز المعروض من المنازل الجديدة في الولايات المتحدة أكثر من عشرة أشهر في يوليو. هذا هو أعلى مستوى منذ يناير 2009. في كل مرة مرت أكثر من 10 أشهر في الماضي ، كانت الولايات المتحدة في حالة ركود. ذهب الرقم رسميًا إلى 10.9 في 23 أغسطس ، 200. عرض الأشهر هو المصطلح المستخدم لتحديد عدد الأشهر التي سيستغرقها المخزون المتاح من المنازل في السوق الحالية للبيع ، مع الأخذ في الاعتبار سرعة المبيعات. كان معروض الشهر عند مستوى قياسي منخفض بلغ 1.9 شهرًا في ديسمبر 2020.

وفقًا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) ، تراجعت مبيعات المنازل القائمة بنسبة 5.9٪ في يوليو مقارنة بالشهر السابق. إذا استمرت مبيعات المنازل في الانخفاض ، فمن المحتمل أن تنخفض الأسعار لأن البائعين لن يرغبون في الانتظار للعثور على العرض المثالي.

ذكرت Redfin أيضًا أن عمليات البحث على Google عن الكلمة الرئيسية "منازل للبيع" انخفضت في نهاية شهر أغسطس بنسبة 27٪ عن العام السابق. قد يشير هذا الاتجاه إلى أن الناس يفكرون مرتين قبل دخول سوق العقارات حيث تستمر المخاوف بشأن رفع أسعار الفائدة في إغراق الأخبار.

إيجارات أعلى مقابل مدفوعات رهن عقاري أعلى بكثير

هناك مشكلة أخرى في سوق العقارات تتمثل في الإيجارات المرتفعة التي يقابلها ارتفاع مدفوعات الرهن العقاري من قبل الملاك. في الماضي ، كان العديد من المستثمرين العقاريين يجادلون بأن فئة الأصول تنتج عوائد جيدة. مع ارتفاع الإيجارات ، من الصعب جني الأرباح كمالك لأن مدفوعات الرهن العقاري قد ارتفعت أيضًا. إلى جانب معدلات الرهن العقاري ، ارتفعت تكاليف التأمين أيضًا.

في أواخر أغسطس ، أُعلن أن الإيجارات وصلت إلى مستوى قياسي للشهر السابع عشر على التوالي في يوليو. وفقًا للمعلومات الواردة من موقع realtor.com ، كان متوسط ​​الإيجار الوطني عند مستوى قياسي جديد بلغ 17،1,879 دولارًا شهريًا لشهر يوليو ، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 12٪ عن العام الماضي. ومع ذلك ، فإن معدل تغيير الإيجار يتباطأ ، حيث أن الزيادة بنسبة 10٪ على أساس سنوي هي أصغر زيادة نراها منذ يونيو 2021.

مع زيادة الإيجارات ، زادت مدفوعات الرهن العقاري بشكل أكبر خلال العام الماضي. أفاد اتحاد المصرفيين للرهن العقاري أن متوسط ​​مدفوعات الرهن العقاري الشهرية كان 1.5X تقريبًا مقارنة بالمتوسط ​​الشهري الذي يطلب الإيجار للربع الثاني. سيكون هذا هو المستوى المرتفع المسجل مع البيانات التي تعود إلى عام 2009. إذا استمرت مدفوعات الرهن العقاري في الزيادة ، فسوف يفكر العديد من المستثمرين المحتملين مرتين قبل الدخول في العقارات كاستثمار.

لماذا ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري؟

أدى الجمع بين ارتفاع أسعار المساكن ومعدلات الرهن العقاري إلى أن تصبح مدفوعات الرهن العقاري باهظة الثمن ومخيفة. كانت أسعار الفائدة منخفضة تاريخيًا خلال فترة الإغلاق ، مما أدى إلى ازدهار الإسكان. أدى ازدهار العقارات في نهاية المطاف إلى حروب العطاءات التي أدت إلى نفاد العديد من المشترين المتفائلين.

تم إصدار مؤشر S&P CoreLogic Case-Shiller الأمريكي لأسعار المنازل الوطنية الأمريكية في 30 أغسطس وأظهرت الأرقام أن أسعار المنازل قد ارتفعت بنسبة 18٪ خلال العام الماضي اعتبارًا من يونيو. لإضافة المزيد من المنظور ، يبدو أن أسعار المنازل في الولايات المتحدة ارتفعت بنسبة 40٪ منذ بدء الوباء (من فبراير 2020 إلى مايو 2022 ، على وجه الدقة). مع ارتفاع أسعار العقارات المصاحبة لزيادة أسعار الفائدة ، ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري بشكل كبير.

هل أسعار المساكن سوف تنخفض؟

من الصعب التنبؤ بدقة بما سيحدث للاقتصاد حيث يواصل البنك المركزي رفع أسعار الفائدة لإبطاء النشاط الاقتصادي. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن Goldman Sachs قد حذر عملائه من أنه من المتوقع أن تتوقف أسعار المنازل تمامًا في عام 2023. لقد ذهبوا إلى حد التنبؤ بأن نمو أسعار المنازل سيظل عند متوسط ​​0٪ في عام 2023. بينما قد يرى المشترون المحتملون ذلك هذه أخبار إيجابية لأن الأسعار لن تستمر في الارتفاع ، وأسعار العقارات لا تزال مرتفعة بشكل كبير منذ بداية الوباء.

ومع ذلك ، هناك فرق كبير بين توقف نمو أسعار المساكن وانخفاض أسعار العقارات. فقط لأن النمو يتوقف ، فهذا لا يعني أن الأسعار ستنخفض. يرى بعض الخبراء أن الطلب على المساكن سيظل قوياً بسبب سوق العمل القوي وعدم كفاية العرض. مع الطلب القوي على المنازل ، من الصعب تخيل انخفاض أسعار العقارات بشكل كبير في أي وقت قريب.

كيف يجب أن تستثمر؟

قد يكون من الصعب تحديد ما إذا كان ينبغي عليك استثمار أموالك في سوق العقارات المربك في الوقت الحالي. يصبح الاستثمار في العقارات أكثر خطورة عندما تأخذ في الاعتبار أسعار الفائدة المرتفعة وأسعار العقارات المتضخمة. من ناحية أخرى ، لا تريد أن تنغلق على نفسك بمعدل مرتفع بشكل فلكي. من ناحية أخرى ، لست متأكدًا مما إذا كان عليك الانتظار لفترة أطول حتى تنخفض الأسعار إلى مستويات ما قبل الوباء أو إذا كان ذلك ممكنًا في هذه المرحلة.

البديل هو الاستثمار في العقارات من خلال شراء أسهم في شركات مرتبطة بسوق الإسكان. عروض Q.ai مجموعات الاستثمار مع صناديق الاستثمار العقاري والوظائف العقارية الأخرى المضمنة فيها.

الحد الأدنى

لم يعد سوق البائع للأسباب المذكورة في هذه المقالة ، لكننا لم نعد سوقًا للمشترين تمامًا حتى الآن. ستكون الأشهر القليلة القادمة بمثابة فترة انتقالية. هناك مجموعة متنوعة من البيانات التي تشير في اتجاهات مختلفة ، ولكن من الصعب التأكيد على وجه اليقين عندما تنخفض أسعار العقارات. يبدو أن نمو أسعار المنازل يتباطأ ، لكن هيئة المحلفين ما زالت قائمة حول موعد انخفاض الأسعار وإلى أي مدى ستذهب. قد يكون رئيس مجلس الاحتياطي الفيدرالي باول على حق ، فقد يكون الوقت قد حان لتصحيح في قطاع الإسكان.