أوهايو تعمل بشكل حاسم للحد من مراقبة الإيجارات

مرت 4 سنوات منذ أن تحدثت في مؤتمر في كولومبوس بولاية أوهايو وكتبت هنا أن أوهايو يمكن أن تكون المكان المثالي في البلاد لمواجهة سياسة الإسكان السيئة. تم التحقق من صحة هذا الرأي مع تمرير مشروع قانون مجلس النواب 430 ، وهو إجراء يستبق المدن المحلية من فرض الرقابة على الإيجارات ، مما يجعل ولاية أوهايو واحدة من 29 ولاية لا تسمح بتمرير الرقابة على الإيجارات من قبل الحكومات المحلية. ما يجعل الممر مهمًا للغاية هو أنه تم إجراؤه في وقت تتزايد فيه التحريض على التحكم في الإيجارات والتدابير الأخرى الموجهة لمقدمي خدمات الإسكان على المستوى المحلي في أوهايو. أقرت ولايات أخرى إجراءات منذ سنوات ، لكن الخطوة الجريئة لولاية أوهايو تغلق واحدة من أسوأ التدخلات التي يمكن أن تتخذها الحكومات المحلية في اقتصاد الإسكان ؛ قد يكون إجراءً قد يقود بقية البلاد إلى عكس تيار سياسات الإسكان السيئة بشكل عام.

أولاً ، تخبرنا الأسعار عندما تكون المساكن نادرة. عندما يفشل عرض المساكن في مواكبة الطلب ، ترتفع الإيجارات. بكل بساطة. قد يكون الحل للطلب المتزايد بسبب الوظائف الجديدة في المدينة هو زيادة المعروض من المساكن. يعني المزيد من العرض مزيدًا من المنافسة بين المطورين والبنائين ومشغلي المساكن للمستأجرين بدلاً من المستأجرين الذين يتنافسون مع المستأجرين على الشقق النادرة والمنازل المستأجرة.

ومع ذلك ، فإن سياسة التخفيف والقضاء على القواعد واللوائح التي تحد من الإسكان وتقديم حوافز لبناء المزيد من المساكن تتطلب الشجاعة. من الأسهل بكثير على السياسيين إلقاء اللوم على المطورين ومقدمي الإسكان لارتفاع الإيجارات ؛ الإيجارات ترتفع بسبب الجشع وليس بسبب نقص العرض. جوابهما هو ببساطة وضع حد لمقدار ارتفاع الأسعار مع عدم القيام بأي شيء حيال الاختلال المتزايد بين العرض والطلب. والنتيجة هي أسعار أعلى عندما يتوقف إنتاج المساكن. إذا كنت تريد شرحًا كاملاً لماذا يؤذي التحكم في الإيجارات الأشخاص الذين لديهم أموال أقل ، تحقق من الورقة التي كتبتها لمؤسسة تكافؤ الفرص.

في ولاية أوهايو ، كان الحديث عن ضبط الإيجارات في ارتفاعخاصة في المدن الكبرى. في عام 2018 ، كتبت هذا عن تلك المدن وبقية ولاية أوهايو:

يميل الديمقراطيون المؤيدون للعمل إلى أن يكونوا أقوى سياسياً في تلك المدن بينما يهيمن الجمهوريون في المناطق الريفية ؛ تميل السياسة المحلية إلى السيطرة عليها من قبل مجالس المدن ورؤساء البلديات ذات الميول اليسارية بينما الهيئة التشريعية بأغلبية ساحقة من الجمهوريين. هذا المزيج من التركيبة السكانية والاقتصاد المختلفة يعني أن أوهايو قد تكون أيضًا ساحة المعركة التالية حول محاولة للحد من المساكن المؤجرة الخاصة والسيطرة عليها في جميع أنحاء الولايات المتحدة. قد تكون الدولة هي المكان الذي قد يتحقق فيه الواقع من مشكلة متنامية تتعلق بالسياسات السيئة "

لهذا منزل بيل 430 مهم جدا. يعالج مشروع القانون المرافق ، لكن التعديل الذي تم إجراؤه على مشروع القانون أثناء انتقاله خلال العملية التشريعية شمل قيودًا على مراقبة الإيجارات ، وتم تمرير مشروع القانون الكامل مع التعديلات مجلسي البرلمان. حاليا مشروع القانون ينتظر توقيع الحاكم مايك ديواين.

مشروع القانون يفعل بعض الأشياء المهمة. أولاً ، يُعرّف التحكم في الإيجار بوضوح بأنه "يتطلب إيجارات أقل من السوق للمباني السكنية أو التحكم في أسعار الإيجار للمباني السكنية بأي شكل من الأشكال ، بما في ذلك عن طريق حظر زيادة الإيجارات" والحد من "تغييرات أسعار الإيجار بين الإيجارات ، والحد من زيادة أسعار الإيجار ، وتنظيم الإيجار معدلات المباني السكنية على أساس دخل أو ثروة المستأجرين ، وأشكال أخرى من تقييد أو تقييد معدلات الإيجار ".

يعرّف مشروع القانون أيضًا "استقرار الإيجار" ، وهو اسم آخر لضوابط الإيجار على أنه "السماح بزيادة الإيجارات للمباني السكنية بمبلغ ثابت أو وفقًا لجدول زمني ثابت كما هو محدد من قبل التقسيم السياسي."

التعريفات مهمة لأنه لاحقًا في مشروع القانون ، تم وضع هاتين الفئتين من ضوابط الأسعار خارج حدود الحكومات المحلية. تعتبر الطريقة التي يتم بها تحديد التحكم في الإيجارات أمرًا بالغ الأهمية لأن السياسيين المحليين لديهم مصلحة في فرض ضوابط على الإيجارات ولكنهم يدعونها شيئًا آخر. هذا لا يترك أي ثقوب حلقة لاستغلالها.

من المهم أيضًا أن يشرح مشروع القانون ويعلن أن "الجمعية العامة تجد وتعلن أن الحفاظ على إمدادات السكن الملائم ، بما في ذلك الوصول إلى المباني السكنية المؤجرة الصالحة للعيش والنظيفة والتي يتم صيانتها جيدًا ، في ولاية أوهايو هي أولوية عاجلة على مستوى الولاية و ضرورية لرفاهية سكان ولاية أوهايو ".

على الرغم من أن هذا يبدو واضحًا ، إلا أن تقنينه يعد ذا قيمة لأنه يضع في قانون الولاية فكرة أن المزيد من الإسكان هو الحل لمشاكل الإسكان ، وليس المزيد من الأموال أو ضوابط الأسعار. يستمر التشريع في فهرسة جميع الأسباب التي تجعل التحكم في الإيجارات سياسة سيئة. يجدر النظر في القائمة الشاملة.

"كما تكتشف الجمعية العامة وتعلن أن إجراءات التحكم في الإيجار وتثبيت الإيجار قد تقوم بأي مما يلي:

(أ) قمع قيم الإيجار والممتلكات وبالتالي تثبيط صيانة وصيانة وإعادة تأهيل المباني السكنية القائمة وبناء مباني سكنية جديدة ؛

(ب) تحفيز الملاك على تحويل المباني السكنية إلى عمارات وتعاونيات وأنواع أخرى من المساكن ، وبالتالي إزالة هذه المباني السكنية من التوافر في سوق الإيجار ؛

(ج) انخفاض عائدات ضريبة الأملاك لحكومات الولايات والحكومات المحلية والتقسيمات السياسية الفرعية ؛

(د) تؤدي إلى تدهور المباني السكنية ؛

(هـ) تثبيط دوران المباني السكنية وبالتالي حرمان المستأجرين المحتملين من القدرة على استئجار هذه المباني ، مما يؤدي إلى سوء تخصيص المباني السكنية ؛

(و) إعاقة بيع المباني السكنية.

(ز) تثبيط الاستثمار في المباني السكنية الجديدة والقائمة ، خاصة في أوقات ارتفاع تكاليف المواد ونقص العمالة ؛

(ح) أن يكون لها تأثير سلبي ، بسبب الافتقار إلى السكن اللائق ، على الأفراد الذين يسعون للحصول على عمل في مناطق ذات مساكن نادرة وعلى أرباب العمل الذين يبحثون عن موظفين في هذه المناطق ؛

(ط) تشويه عمل سوق المباني السكنية ؛

(ي) فرض نفقات إدارية وتنفيذية كبيرة على التقسيمات الفرعية السياسية ؛

(ك) حرمان أصحاب المباني السكنية من حقوق الملكية بأثر رجعي.

ثم يدفع مشروع القانون الحصة إلى قلب أي محاولة محلية لفرض السيطرة على الإيجارات.

"لا يجوز لأي قسم فرعي سياسي أن يسن أو يتبنى أو يجدد أو يحافظ أو ينفذ أو يستمر في وجود أي مرسوم ولا يجوز لأي بلدة أن تتبنى أو تستمر في وجود أي حكم من أحكام ميثاق القرار أو المرسوم أو القرار أو القاعدة أو أي إجراء آخر يتعارض مع هذا الفصل ، أو الذي ينظم حقوق والتزامات الأطراف في اتفاقية الإيجار التي ينظمها هذا الفصل ، بما في ذلك ، على سبيل المثال لا الحصر ، فرض أو طلب التحكم في الإيجار أو تثبيت الإيجار. "

ينتهي مشروع القانون بتوضيح قاعدة ديلون. تستند قاعدة ديلون إلى سابقة قانونية يمكن أن تحد من أنواع الأشياء التي يمكن للدولة أن تمنع الحكومات المحلية من القيام بها. الرابطة الوطنية للمدن يصفها بأنها، "مستمدة من قراري المحكمة الصادرين عن القاضي جون ف. ديلون من ولاية أيوا في عام 1868. وهي تؤكد التفسير الضيق السابق لسلطة الحكومة المحلية ، والتي لا يجوز لحكومة فرعية أن تنخرط في نشاط إلا إذا تمت معاقبة ذلك على وجه التحديد من قبل حكومة الولاية ".

يوضح مشروع القانون أن "توفير المساكن هو مسألة تغلب على المصلحة على مستوى الولاية والتي تتطلب نهجًا موحدًا للتحكم في الإيجارات وتدابير تثبيت الإيجار في المباني السكنية في جميع أنحاء الولاية". توضح اللغة الختامية لمشروع القانون بشكل واضح أن "نية الجمعية العامة هي منع التقسيمات الفرعية السياسية من تنظيم حقوق والتزامات الأطراف في اتفاقية الإيجار التي ينظمها هذا الفصل ، بما في ذلك من خلال فرض الرقابة على الإيجارات. واستقرار الإيجار بأي طريقة ".

إن لغة مشروع القانون شاملة وسليمة من الناحية الفلسفية ، وتتوافق مع جميع الأسباب الرئيسية التي تجعل التحكم في الإيجارات فكرة سيئة ، وتأثيرها على اقتصاد الإسكان ، وأخيراً ، تأكيد فكرة أن إيجار المساكن محكوم بالعقود ، والتي تنص على أنها قابلة للتنفيذ قانونًا "الحقوق والمسؤوليات." لا يتم تحديد الإيجار بسبب الجشع ولكن بسبب الاستجابة لقوى السوق ، وعندما يتفق المقيم ومزود الإسكان على سعر وشروط ، تكون الاتفاقية قابلة للتنفيذ ولا يجب التعدي عليها لأسباب سياسية من قبل الحكومات المحلية.

تُظهر أوهايو ريادتها ، ونأمل أن تبدأ المدن المحلية في التفكير في تسهيل بناء المساكن واستكشاف طرق أكثر ابتكارًا لمساعدة الناس في اقتصاد الإسكان في غضون ذلك ، مع الإصلاح السريع للتحكم في الإيجارات. نأمل أن تفعل أوهايو نفس الشيء الذي فعلته مع التحكم في الإيجارات مع التدخلات الأخرى التي ترفع التكاليف والأسعار للأشخاص الذين يحتاجون إلى السكن ، مثل سياسة التقسيم الشامل الإلزامي (MIZ) التي تسببت في أضرار في مدن أخرى.