لا ، لم تستبعد سان فرانسيسكو الأسرة الواحدة

أعتقد أن الأمريكيين أصبحوا مخدرين تجاه الادعاءات القائلة بأن المنشور على الإنترنت هو "أخبار مزيفة" أو "معلومات مضللة". أصبحت الكلمات مجرد طريقة أخرى للقول ، "لا أريد أن أصدق أن هذا صحيح ، سواء كان ذلك صحيحًا أم لا." ومع ذلك ، لا يحتاج المرء إلى أن يكون فيلسوفًا لإثبات أن بعض الأشياء صحيحة أو خاطئة. سان فرانسيسكو لم "تنهي فقط تقسيم المناطق للأسرة الواحدة" عنوان في Planetizen المطالبات. ما حدث للتو في سان فرانسيسكو أكثر تعقيدًا ويلقي الضوء ليس فقط على وسائل الإعلام ولكن أيضًا على كيف أن مجلس المشرفين هناك لا يزال غير قادر على فعل أي شيء لجعل الإسكان أقل تكلفة لأنهم قلقون بشأن تحقيق شخص ما ربحًا. وينطبق الشيء نفسه على الجهود التي تبذلها الهيئة التشريعية في ولاية كاليفورنيا لتحفيز المزيد من الإسكان.

أولاً ، القصة في Planetizen هي ملخص لمنشور محمي بنظام حظر الاشتراك غير المدفوع في سان فرانسيسكو كرونيكل. يغطي الملخص تمرير التشريع في 28 يونيو^th التي تغير مناطق الأسرة الواحدة في سان فرانسيسكو. على الرغم من العنوان الرئيسي المضلل ، فإن المنشور يقوم بعمل جيد جدًا في تلخيص قصة كرونيكل والقضية.

هذه هي الفقرة الافتتاحية من منشور Planetizen:

"تخطط سان فرانسيسكو للتخلص من تقسيم المناطق للأسرة الواحدة وبدلاً من ذلك السماح بأربعة طوابق في كل حي ومنازل مكونة من ست وحدات في جميع قطع الزوايا ، وهو التغيير الذي سعى إليه دعاة تطوير الإسكان منذ فترة طويلة" ، وفقًا لتقرير جي دي موريس في مقال خاص بنظام حظر الاشتراك غير المدفوع لـ San فرانسيسكو كرونيكل ".

حتى الآن جيد جدًا ، أليس كذلك؟ لكن هناك مشكلة. يشير موريس إلى أن هناك شكوكًا حول التشريع لأنه يبدو أن تشريع الولاية المزعج الذي تم تمريره العام الماضي ، SB 9 ، والذي كان يهدف إلى السماح بتقسيم قطعة أرض واحدة لعائلة واحدة إلى قسمين. هذه التفاصيل مفقودة من القصة ، وسأدخل في SB 9 لاحقًا. أشار دعاة التنمية الآخرون إلى أن هناك الكثير من العوائق التي تحول دون بناء 4 منازل على قطعة أرض وستة منازل على قطعة أرض. ما العوائق بالضبط؟ لا يذكر ملخص Planetizen ، ولكن مرة أخرى ، سنصل إلى ذلك لاحقًا.

أخيرًا ، نقل موقع Planetizen عن مدير التخطيط في سان فرانسيسكو ، ريتشارد هيليس ، قوله إن تأثير القانون سيكون "صغيرًا إلى حد ما" على الرغم من كونه "خطوة كبيرة جدًا". ويضيف المشرف رافائيل ماندلمان ، راعي التشريع ، أنه يشعر بالإحباط لأن "الإجراء الذي كان متواضعاً بالفعل وتدريجياً في البداية انتهى به الأمر أكثر من ذلك".

هل أنهت سان فرانسيسكو تقسيم المناطق للأسرة الواحدة أم لا؟

استغرق الأمر مني بعض الوقت للبحث في موقع مجلس المشرفين في سان فرانسيسكو وموقع المجلس التشريعي للولاية لمعرفة ما حدث بالفعل. لكن ها هو. في العام الماضي ، قدم كل من المشرف Mandelman وزعيم الأغلبية في مجلس الشيوخ في كاليفورنيا توني أتكينز تشريعات لمعالجة تقسيم الأسرة الواحدة. بطبيعة الحال ، لن يؤثر ماندلمان إلا على سان فرانسيسكو ، مما يسمح بمزيد من الكثافة في مناطق الأسرة الواحدة. كان الهدف من برنامج Atkin's SB 9 هو فعل الشيء نفسه بشكل أساسي ولكن في مدن في جميع أنحاء الولاية ، بما في ذلك سان فرانسيسكو.

تم تمرير تشريع Atkin (يمكنك قراءة النص الكامل هنا) ، وإنشاء بدل لقطع أرض الأسرة الواحدة لتقسيمها لإنشاء وحدات سكنية إضافية. تم تلخيص نتيجة SB 9 بهذه الطريقة بواسطة California YIMBY في موقعة على الإنترنت,

• يسمح لأصحاب المنازل في معظم المناطق في جميع أنحاء الولاية بتقسيم ممتلكاتهم إلى جزأين ، وبالتالي زيادة فرص امتلاك المنازل في منطقتهم ؛ و
• يسمح ببناء منزلين على كل قطعة ، مع تأثير تقنين أربعة طوابق في المناطق التي كانت تسمح في السابق بمنزل واحد فقط.
• يحتوي SB 9 على وسائل حماية مهمة ضد تهجير المستأجرين الحاليين.

ألا ينبغي أن يؤدي هذا إلى طفرة في بناء المساكن الجديدة في مناطق كانت محظورة في السابق على المساكن الجديدة؟ لا ، لن يحدث ذلك. لفهم السبب ، عليك قراءة التفاصيل الدقيقة التي يقدمها شخص آخر شارحا من الهيئة التشريعية.

"تتطلب التعديلات الأخيرة أن تقوم وكالة محلية بذلك فرض شرط إشغال المالك كشرط أن يتلقى صاحب المنزل قسمة وزارية. هذا القانون يحظر أيضا تطوير التقسيمات الصغيرة و يحظر تجزئة القطعة الوزارية على الطرود المجاورة من قبل نفس الفرد لمنع المضاربة من قبل المستثمرين. في الواقع ، السماح بالمزيد من المساكن على مستوى الأحياء في مجتمعات كاليفورنيا في الواقع يحد من القوة السوقية للمستثمرين المؤسسيين. SB 9 يمنع المستغلين من إخلاء أو تهجير المستأجرين من خلال استبعاد العقارات التي أقام فيها المستأجر في السنوات الثلاث الماضية (التركيز لي).

القصد الصريح للقانون هو عزل "المستغلين" للسماح لأصحاب الأسرة الواحدة الحاليين "بتوفير فرص إيجار ميسورة التكلفة للعائلات العاملة الأخرى" ، مع تكوين ثروة لأنفسهم. كيف سيتمكن هؤلاء الملاك من القيام بذلك دون تحقيق "ربح"؟ هذا لغز. التشريع صامت بشأن التمويل الذي سيكون مستحيلًا بالنسبة لمعظم الأشخاص الذين لديهم منزل لأسرة واحدة يدفعون رهنًا عقاريًا. تخيل عائلة شابة بعد 5 سنوات من أول قرض عقاري لها تحاول تمويل التقسيم الفرعي لقطعتها ، وبناء جديد لمزيد من المساكن على الطرود اللاحقة ، ثم إدارة تأجير وصيانة 3 وحدات إيجارية. تخيل أي عائلة قادرة على القيام بذلك.

دعنا نواجه الأمر ، SB 9 هي مجرد طريقة يمكن للمشرعين اليساريين أن يقولوا إنهم "أنهوا تقسيم المناطق للأسرة الواحدة" ، وربت على ظهورهم ، ثم استرخوا وراقبوا عدم حدوث أي شيء. بدون استثمار ، لن يحدث إسكان جديد من أي نوع. كما أشرت من قبل ، فإن Keebler Elves لن يخرجوا من الأشجار ويبدأون بالطرق بعيدًا لبناء منازل إضافية على قطعة الأرض. سيكلف الكثير من المال. وتطوير أي وحدة سكنية جديدة معقدة وصعبة حسب التصميم وسيكون هذا صحيحًا حتى لو اضطرت المدن إلى منح التقسيمات كوظيفة "وزارية" ، فهذا يحدث تلقائيًا.

هل تشريع سان فرانسيسكو (النص الكامل هنا) تحسين SB 9 ، أو جعله أسوأ ، أو ليس له تأثير؟ الشكوى التي تم الاستماع إليها أثناء المناقشة حول التشريع هي أن مشروع القانون لا يكفي وأنه لا يفعل الكثير (يمكنك مشاهدة المناقشة الكاملة هنا). اعتقد المشرف آرون بيسكين أن الفاتورة لم تفعل سوى القليل حتى تمت إضافة التحكم في الإيجارات.

قال عن المعارضين: "لنكن حقيقيين بشأن ذلك". "إنهم يعارضون هذا لأنهم يكرهون التحكم في الإيجارات." ومضى بيسكين يقول إنه يؤيدها لأن "المجتمعات ظلت قادرة على البقاء بسبب التحكم في الإيجارات. انهيت قضيتي."

لكن تعليقات بيسكين تبعتها تعليقات المشرف مات دورسي الذي قال إنه سيصوت بـ "لا" على التشريع لأنه "يأخذنا في الاتجاه الخاطئ" وأنه سيخلق "القليل من الإنتاج السكني الجديد ، إن وجد ، نظرًا لمتطلبات إضافية. " كما أعرب عن قلقه من أنه الآن ، مع عدم وجود عائلة واحدة من الناحية الفنية في الكتب ، لم تعد سان فرانسيسكو مشمولة في SB 9 ، على الرغم من أن هذا القانون ، كما أشرت ، لن يخلق أي إسكان أيضًا.

بالعودة إلى العنوان والسؤال ، "هل أنهت سان فرانسيسكو تقسيم المناطق للأسرة الواحدة؟" بالمعنى الأكثر تقنية ، نعم ، هذا صحيح. ولكن كما أشار المشرف دورسي ، فإن جميع متطلبات التغيير تعني عمليًا ، تمامًا مثل SB 9 ، لن يتغير شيء. استغرق الأمر مني ساعات من البحث لمعرفة ذلك وشرح ذلك لكم هنا. إذا كنت قد قرأت هذا الآن ، فتهانينا. أنا متأكد من أن العديد من الأشخاص قد نشروا للتو منشور Planetizen على Facebook مع رمز تعبيري لوجه سعيد مع الآخرين الذين تأكدوا من إعادة النشر وإعادة النشر مرة أخرى ، تمامًا كما فعلوا مع SB 9 وإجراءات مثلها في جميع أنحاء البلاد.

للأسف ، سيقول لي الناس ، "هل سمعت ما فعلوه للتو في سان فرانسيسكو؟" بحماس. "أليس هذا ما تريده؟" لا ، ليس كذلك. إن مشاهدة المشرعين ذوي الميول اليسارية وزعماء المدن وهم يثبتون على ظهورهم مدعين أنهم فعلوا شيئًا مهمًا أمر مرهق. لكن الأسوأ من ذلك ، أنه يقنع الناس أنه تم فعلاً فعل شيء لمعالجة مشكلة نقص الإمدادات. عندما تستمر مشكلة ارتفاع الأسعار ، فإن دعاة ضبط الإيجارات ، سيقولون المزيد من الأموال لبناء مساكن حكومية أو غير هادفة للربح باهظة الثمن ، "السوق لا يعمل ؛ SB 9 وتشريع Mandelman لم يفعل شيئًا لمساعدة الفقراء ".

ما يثير السخط بشأن هذه الإجراءات التي تقل عن النصف هو أن سبب فشلها يرجع على وجه التحديد إلى أنها ليست حلولًا موجهة نحو السوق ، ولكن بدلاً من ذلك جهود لبرمجة نتيجة يستحيل تحقيقها بدون استثمار يمكن أن يحقق عائدًا ، نعم ، ربح. يريد الديمقراطيون والاشتراكيون من مالكي العقارات أن يمولوا بطريقة ما الزيادات التدريجية في الكثافة دون خلق أي قيمة يمكن التقاطها لتغطية التكاليف. هذا ببساطة مستحيل. من خلال عزل المطورين والمهنيين ، فإن هذه الجهود محكوم عليها بالفشل منذ البداية.

ما يحافظ على استمرار هذا النمط من السلوك هو "الأخبار الزائفة" بحدوث شيء ما. العناوين الرئيسية هي كل ما يلفت الانتباه ، والعمل الشاق لمعرفة ما حدث يترك للناس ليجدوه بأنفسهم ، وعندما تتم كتابة التقارير فعليًا ، لا أحد يكلف نفسه عناء قراءته أو فهم الآثار المترتبة عليه. إن حل هذه المشكلة واضح: تحتاج الهيئات التشريعية على جميع المستويات إلى التوقف عن تمرير التشريعات التي لا تفعل شيئًا ، ويجب على وسائل الإعلام التوقف عن الإبلاغ عن ذلك.