لا يتم تسليم السند عند الإغلاق مجانًا

عندما يوافق البائع على بيع عقار إلى مشتر ، يوقع الطرفان عقدًا يحدد العقار ، ويوضح سعر الشراء ، ويغطي بعض النقاط المهمة الأخرى (بالإضافة إلى عدد لا يحصى من النقاط الثانوية). ثم يغلق الطرفان معاملتهما ، وكجزء من هذا الإغلاق ، يوقع البائع على عقد لنقل العقار إلى المشتري.

ماذا لو لم يصف السند العقار الصحيح ولم يدركه المشتري وأغلقه على أي حال؟ بموجب المبادئ التقليدية لقانون العقارات ، "يندمج" العقد في السند ، مما يعني أن العقد ينتهي فعليًا وكل ما تبقى هو الفعل. إذا نقل السند العقار الخاطئ ، فهذا سيء للغاية بالنسبة للمشتري - وبالطبع أيضًا لأي محامٍ وافق على صك المشتري.

قد يبدو هذا المبدأ وحشيًا إلى حد ما. ومع ذلك ، فقد كان جزءًا من قانون العقارات الأمريكي لعدة قرون. أكد قرار الاستئناف الأخير الصادر عن ولاية نيويورك أن نيويورك لا تزال تتبع هذا المبدأ. في هذه الحالة ، طلب العقد من البائع أن ينقل قطعة أرض كان المشتري ينوي بناء منزل عليها. تم وصف الدفعة في "وصف قانوني قياسي" - بشكل فعال ، قراءة سردية لحدود مخطط مسح يوضح الدفعة.

في الختام ، نقل البائع قطعة مختلفة قليلاً من العقارات ، على الرغم من أن الاختلاف لم يقفز لأن وصف الأرصفة والحدود المرفقة بالصك كان مشابهًا تمامًا للوصف الموجود في العقد. ومع ذلك ، فقد أغفل الوصف الوارد في السند دفعة ثانية كانت ضرورية للمشتري حتى يتمكن من تركيب نظام خزان للصرف الصحي للمنزل.

رفض البائع تصحيح السند وحاول أن يدفع المشتري المزيد من المال مقابل الدفعة الثانية. رفع المشتري دعوى قضائية في النهاية. وذكرت المحكمة أن السند يجسد الاتفاق النهائي بين الطرفين ، وأن العقد غير ذي صلة. لن تقوم المحكمة بإعادة النظر في العقد.

بالطبع ، هناك استثناءات لهذه القاعدة. على سبيل المثال ، إذا كان وصف العقار في السند غامضًا إلى حد ما ، فقد تعود المحكمة وتنظر في العقد. إذا كان العقد نفسه ينص على بقاء التزامات معينة بموجب العقد سارية بعد الإغلاق ، فستقوم المحكمة بإنفاذ هذا الحكم. تنص معظم عقود العقارات التجارية الحديثة على أن العديد من بنود العقد ستبقى على قيد الحياة بعد الإغلاق. لا تتضمن قائمة الأحكام المتبقية عادةً ، مع ذلك ، التزام البائع بنقل العقار المتفق عليه.

لم يتم تطبيق أي من الاستثناءات المذكورة في الفقرة السابقة في دعوى نيويورك الأخيرة ، وبالتالي فقد المشتري القضية.

كان يمكن للمشتري ، أو محاميه ، منع المشكلة من خلال مراجعة السند بعناية أكبر عند الإغلاق. كان بإمكانهم أيضًا تحديد الخاصية التي سيتم نقلها من خلال الرجوع إلى خريطة بلات ، والتي كان من الممكن أن تؤدي إلى وصف للممتلكات أبسط بكثير وأقل عرضة للخطأ.

الحالة المشار إليها هي بيكارد ضد كامبل، NY Slip Op. 04442 (8 يوليو 2022 ، دائرة الاستئناف ، الدائرة الرابعة).