خلال فترة طويلة من السوق الصاعدة التي تغذيها أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً والأموال شبه المجانية ، ترأس دوج هارمون وفريقه مبيعات قياسية للعديد من مباني المكاتب التذكارية في مانهاتن.
ليس اطول. في هذه الأيام ، يقضي هارمون ، رئيس أسواق رأس المال في شركة Cushman & Wakefield للخدمات العقارية ، معظم وقته في إجراء "الفرز" ، على حد تعبيره.
عانى أكبر سوق للمكاتب في العالم مؤخرًا من رحيل المستثمرين الصينيين ذوي الإنفاق الضخم ، وصعود العمل عن بُعد في عصر كوفيد ، والتداعيات الاقتصادية للحرب الأوكرانية. الآن هناك قلق متزايد من أن الارتفاع الدراماتيكي في أسعار الفائدة سيكون أكبر من أن يتحمله العديد من المالكين وأن الحساب الذي طال انتظاره يقترب.
قال هارمون: "هناك إجماع على أن الاستسلام قادم." "في كل مكان أذهب إليه ، في أي مكان حول العالم الآن ، يقول أي شخص يمتلك مكتبًا:" أود تخفيف العبء عندي. "
تعج الصناعة بالحديث عن انهيار الشراكات تحت الإكراه ، وتحويل مباني المكاتب لاستخدامات أخرى ، والتكهنات حول أي المطورين قد لا يصلون إلى الجانب الآخر. في غضون ذلك ، يستعد الانتهازيون لما يعتقدون أنه سيكون سربًا من المبيعات المتعثرة بأسعار متدنية ، ربما في الربع الأول من العام المقبل.
قال أديلايد بولسينيلي ، السمسار المخضرم في كومباس: "سنرى محنة". "نحن نراه بالفعل."
منذ كانون الثاني (يناير) ، تراجعت أسهم SL Green و Vornado ، وهما صندوقان من صناديق الاستثمار العقارية المتداولة علنًا وهما من بين أكبر مالكي المكاتب في نيويورك ، بمقدار النصف.
ظهرت علامات الإجهاد الجديدة هذا الأسبوع. أخبرت شركة بلاكستون ، شركة الأسهم الخاصة ، المستثمرين أنها ستقيد عمليات الاسترداد في صندوق عقاري تجاري قيمته 125 مليار دولار.
واتضح أيضًا أن Meta ، الشركة الأم لـ Facebook ، ستخلى حوالي 250,000 قدم مربع من المساحة في تطوير Hudson Yards الجديد لخفض التكاليف. كانت هي وشركات التكنولوجيا الأخرى من بين المصادر الأخيرة للتوسع في سوق المكاتب في عصر الوباء في مانهاتن.
لا تزال المجموعة الصغيرة من المكاتب مثل Hudson Yards - ذات الإنشاءات الجديدة وأفضل وسائل الراحة والمواقع - مطلوبة بشدة ، وفقًا لروث كولب هابر ، التي ، بصفتها رئيسة شركة وارتون العقارية ، تستشير الشركات بشأن التأجير.
لكنها حذرت من أن "الخطر الحقيقي يكمن في الطابق السفلي في المباني من الفئة B و C التي تفقد المستأجرين بمعدل ينذر بالخطر دون بدلاء." إجمالاً ، قدر كولب هابر أن ما يقرب من 40 في المائة من مباني المكاتب في المدينة "تواجه الآن قرارًا كبيرًا" بشأن مستقبلها.
كان المتنبئون يتوقعون مصير قطاع المكاتب منذ ظهور جائحة كوفيد ، مما أدى إلى تسريع الاتجاه نحو العمل عن بُعد وبالتالي خفض الطلب على المساحات. وفقًا لـ Kastle Systems ، شركة أمن المكاتب ، لا يزال متوسط الإشغال خلال أيام الأسبوع في مكاتب مدينة نيويورك أقل من 50 في المائة. قدر تحليل مروع وغالبًا ما يُستشهد به أساتذة في جامعة كولومبيا وجامعة نيويورك أن القيمة الجماعية لمباني المكاتب الأمريكية يمكن أن تتقلص بنحو 500 مليار دولار - أكثر من الربع - بحلول عام 2029.
لقد تحدى القطاع حتى الآن مثل هذه التوقعات. تستمر عقود الإيجار بشكل عام من سبع إلى عشر سنوات ، وبالتالي لا يزال المستأجرون يدفعون الإيجار حتى لو كان عدد قليل من عمالهم يأتون إلى المكتب. في أعماق الوباء ، كان المقرضون أيضًا على استعداد لإظهار التساهل أو ، كما قال البعض ، "للتمديد والتظاهر".
لكن الارتفاع الحاد في أسعار الفائدة قد يفرض ، في النهاية ، القضية. أصبح التمويل فجأة أكثر تكلفة للمالكين والمطورين - إذا كان متاحًا على الإطلاق. قال أحد المطورين: "إذا كان لديك ديون مستحقة السداد ، فجأة تتضاعف أسعارك وسيجعلك البنك تضع المال في الأصل".
قد تكون المباني منخفضة الجودة هي الأكثر عرضة للخطر. مع انتهاء عقود الإيجار ، يقوم العديد من المستأجرين بالانسحاب أو المطالبة بتخفيضات الإيجار. حتى مع تضاؤل إيراداتهم ، لا يزال يتعين على المالكين دفع الضرائب ونفقات التشغيل.
يرى بوب كنكال ، رئيس مبيعات الاستثمار في JLL ، حشدًا متزايدًا من مباني المكاتب "الزومبي" في مانهاتن التي لا تزال على قيد الحياة ولكن ليس لها مستقبل واضح. ربما تم شراء الزومبي النموذجي منذ أجيال وتقديم شيكات شهرية إلى قائمة دائمة التوسع من المستفيدين.
"الآن المبنى ليس منافسًا من منظور التأجير لأنه يحتاج إلى لوبي جديد ومصاعد ونوافذ وحمامات جديدة. وإذا ذهبت إلى هؤلاء الـ 37 شخصًا وقلت: أتعلم ماذا؟ عليك كتابة شيك بمبلغ 750,000 ألف دولار حتى نتمكن من إصلاح المبنى. قال كناكال: `` هؤلاء الناس سيصابون بنوبة قلبية.
إذا كان هناك دين يتم ترحيله ، فسوف يطلب المقرضون من المالكين المساهمة بمزيد من الأسهم لتعويض انخفاض قيمة المبنى. قال كناكال: "هناك حساب سيأتي ، وأعتقد أنه سيكون من الصعب على الكثير من هؤلاء إعادة التمويل".
يبدو أن هذا يحفز موجة من المناقشات خلف الكواليس بين المقترضين والبنوك والمقرضين من القطاع الخاص وغيرهم.
شبّه مانوس كلانسي ، المحلل في تريب ، الذي يراقب الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري ، الوضع بالحالة التي كانت تواجه مراكز التسوق التقليدية قبل خمس سنوات مع تدهور آفاقها. سقط الكثير في نهاية المطاف في حبس الرهن. وتوقع ما إذا كان يمكن إعادة تمويل قرض مكتبي سيعتمد على حداثة المبنى ومستويات إشغاله وطول عقود الإيجار. قال: "ليس هناك الكثير من الضيق ، في حد ذاته ، هناك الكثير من القلق".
قد يتم تحويل بعض مباني المكاتب المتقادمة إلى مباني سكنية ، وهو ما من شأنه ، من الناحية النظرية ، أن يساعد في تخفيف النقص المزمن في المساكن في مدينة نيويورك. لكن قول هذا أسهل من فعله ، كما يقول العديد من الخبراء. سيتطلب تغييرات تقسيم المناطق. وحتى مع ذلك ، قد لا تكون العديد من مباني المكاتب مرشحين مناسبين للتحويلات السكنية - إما لأن ألواح الأرضية الخاصة بهم كبيرة جدًا ، أو أن مصاعدها تقع بشكل خاطئ ، أو نوافذها لا تفتح ، أو لأن أحيائها غير جذابة. لجعل مثل هذه المشاريع جديرة بالاهتمام ، سيتعين على المالكين البيع بتخفيضات كبيرة.
لم يحدث ذلك - على الأقل ليس علنًا. قال ديفيد ستيرن ، مؤسس شركة Townhouse Partners ، وهي شركة استشارية تقوم بالعناية الواجبة لمتعهدي الاكتتاب في العقارات التجارية: "لا أحد يريد أن يكون أول من يغمس أصابع قدمه في هذا الأمر لأن لا أحد يريد أن يسجل انخفاضًا جديدًا دون داعٍ". "هذا ما ينتظره الجميع: إعادة التقييم المذهلة هذه." بعبارات عامية أكثر ، سخر أحد المطورين من أن بعض المالكين ، الذين اعتادوا على امتلاك العقارات لسنوات ، لم "يروا يسوع" بعد - لكنهم سيفعلون ذلك.
في غضون ذلك ، ألمحت بعض المعاملات الأخيرة إلى تحول السوق. في يوليو ، باعت RXR و Blackstone 1330 Sixth Avenue مقابل 325 مليون دولار ، بانخفاض عن 400 مليون دولار دفعت RXR في عام 2010. في عام 2014 ، دفعت شركة Oxford Properties ، وهي شركة استثمارية كندية ، 575 مليون دولار للفوز في حرب مزايدة على 450 Park Avenue ، 33 -برج قصة. تم بيعها من قبل مالك لاحق في أبريل مقابل 440 مليون دولار.
"ما هي قيمتها اليوم؟" سأل أحد الوسطاء. "أقل من 440 مليون دولار."
Source: https://www.ft.com/cms/s/a970a7f3-e493-43fd-ac11-afe40a73fbb7,s01=1.html?ftcamp=traffic/partner/feed_headline/us_yahoo/auddev&yptr=yahoo