مع اقتراب العام ، فاني ماي توقع أن متوسط معدل الرهن العقاري الثابت 30 عاما سترتفع من 3.1٪ إلى 3.3٪ بنهاية عام 2022. كانت جمعية المصرفيين للرهن العقاري أكثر تفاؤلاً قليلاً فيما يتعلق بمعدلات الرهن العقاري ، حيث توقعت متوسط المعدل ترتفع إلى 4٪ بنهاية عام 2022.
في ذلك الوقت، قال علي وولف ، كبير الاقتصاديين في زوندا Fortune أن "تأثير ارتفاع أسعار الفائدة يعتمد على مكان هبوطها. إذا اقتربت معدلات [الرهن العقاري] من 4٪ قبل نهاية العام ، فسيكون هناك انخفاض ملحوظ في الطلب على السكن ... إذا ارتفعت معدلات الفائدة على الرهن العقاري تدريجيًا على مدار العام ، مما يسمح لبائعي المنازل بتسعير منازلهم وفقًا لذلك ، فإن صدمة النظام سيكون أقل وضوحًا ".
سريعًا إلى اليوم ، ومن الواضح أنه لا توقعات فاني ماي ولا تنبؤات جمعية المصرفيين للرهن العقاري كانت قريبة من الواقع. بدلاً من ذلك ، انتقلنا إلى ما يعتبره وولف فئة "صدمة النظام".
اعتبارًا من الثلاثاء ، متوسط 30 عامًاd قفز معدل الرهن العقاري إلى 6.28٪—زيادة من 5.3٪ قبل شهر واحد فقط. ويمثل هذا أعلى معدل للرهن العقاري منذ عام 2008. كما أن القفزة البالغة 3.2 نقطة مئوية في معدلات الرهن العقاري خلال العام الماضي تمثل أكبر تأرجح تصاعدي في معدلات الرهن العقاري منذ عام 1981.
معدلات الرهن العقاري المرتفعة تعني أن العديد من المقترضين المحتملين ، الذين يجب أن يفيوا بنسب الديون إلى الدخل المطلوبة للبنوك ، فقدوا أهليتهم للحصول على الرهن العقاري. بينما سيضطر المشترون الذين لم يردعهم ببساطة إلى دفع المزيد - أكثر بكثير.
اعرض هذا الرسم البياني التفاعلي على موقع Fortune.com
إذا أخذ مشتري منزل رهنًا عقاريًا بقيمة 400,000 ألف دولار في يونيو 2021 بمتوسط معدل ثابت في ذلك الوقت يبلغ 3.1٪ ، فسيكون مدينًا بمبلغ 1,708 دولارات شهريًا. بمعدل 6.28٪ ، يصل المبلغ الأساسي ودفع الفائدة إلى 2,471،20 دولارًا. ومع ذلك ، هذا على افتراض أن المنزل لم يتغير من حيث القيمة. لنفترض الآن أن المنزل قفز بنسبة XNUMX٪ -القراءة الأخيرة لنمو أسعار المساكن على أساس سنوي-في القيمة. سيؤدي ذلك إلى رفع قيمة الرهن العقاري إلى 480,000 ألف دولار. بمعدل 6.28٪ ، يأتي الرهن العقاري بقيمة 480,000 دولار إلى 2,965 دولارًا أمريكيًا دفعة أساسية وفائدة. هذا هو القفزة تماما.
في أكبر 100 سوق سكني إقليمي في أمريكا ، ارتفعت مدفوعات الرهن العقاري الجديدة النموذجية بنسبة 52٪ خلال الأشهر الستة الماضية. هذا وفقًا للبيانات التي قدمتها شركة Zonda ، وهي شركة أبحاث عقارية Fortune هذا الاسبوع. خلال فترة الستة أشهر تلك ، قفزت الدفعة الجديدة النموذجية لشخص ما يشتري في سان خوسيه - أغلى سوق للإسكان في البلاد - من 5,304 دولارات إلى 8,185 دولارًا. هذا التأرجح التصاعدي ، في مثل هذا الإطار الزمني القصير ، يفسر سبب تراجع المزيد من المشترين أخيرًا.
اعرض هذا الرسم البياني التفاعلي على موقع Fortune.com
كما أن الارتفاع السريع في معدلات الرهن العقاري مصحوبًا بارتفاع قياسي في أسعار المساكن لماذا بدأ سوق الإسكان يبرد بسرعة. على مدى الأشهر القليلة الماضية، انخفضت مبيعات المنازل وطلبات الرهن العقاري انخفاضًا حادًا مع بقاء المزيد من المشترين على الهامش.
منذ أبريل، موديز يقول كبير الاقتصاديين التحليلات مارك زاندي Fortune هذا سيحدث. ما دخلنا فيه ليس مجرد تباطؤ في قطاع الإسكان. في حين أن، يقول Zandi إنه "تصحيح شامل للإسكان". خلال الاثني عشر شهرًا القادمة ، توقعت Moody's Analytics أن المعدل السنوي لنمو أسعار المنازل سينخفض من 12٪ إلى 20٪. في حين أن أسواق الإسكان "المبالغة في التقييم" بشكل كبير مثل بويز وأتلانتا يمكن أن تشهد هبوطًا في أسعار المنازل بنسبة 0٪ إلى 5٪. (تقدر Moody's Analytics أن 10 سوقًا إقليميًا للإسكان "مبالغ فيها" بأكثر من 183٪ مقارنة بما ستدعمه الأساسيات الاقتصادية المحلية تاريخيًا.)
إذا حدث ركود - وهو أمر يمنحه زاندي فرصة بنسبة 1 في 3 خلال العام المقبل - فإنه يتوقع أن تنخفض أسعار المنازل في الولايات المتحدة بنسبة 5٪. من الناحية التاريخية ، يعد انخفاض أسعار المساكن عامًا بعد عام أمرًا نادرًا للغاية. يقول زاندي إنه على مدار المائة عام الماضية ، رأينا ذلك يحدث فقط خلال فترة الكساد الكبير وبعد أزمة الإسكان عام 100. إذا حدث ركود ، فإنه يتوقع أيضًا أن تشهد أسواق الإسكان "المبالغة في التقييم" انخفاضًا بنسبة 2008٪ إلى 15٪ في أسعار المنازل.
لماذا قفزت معدلات الرهن العقاري إلى 6٪؟
لم تكتف فاني ماي وجمعية المصرفيين للرهن العقاري بتخفيض توقعاتهم لمعدلات الرهن العقاري ، بل لم يكونوا قريبين من ذلك. كيف حدث هذا؟ حسنًا ، مع اقتراب العام ، كان هناك إجماع بين الاقتصاديين على أن معدل التضخم سيبدأ في الانخفاض. لم يحدث ذلك. في الحقيقة ، لقد رأينا ارتفع مؤشر أسعار المستهلك من 7.0٪ في ديسمبر 2021 إلى 8.6٪ المُعلن عنها الأسبوع الماضي.
في سعيها لمواجهة هذا التضخم المرتفع بعناد ، فرض الاحتياطي الفيدرالي ضغوطًا تصاعدية هائلة على معدلات الرهن العقاري—وهذا لديه ضرب المتسوقين في المنزل بشدة بشكل لا يصدق.
فلماذا أخطأ الاقتصاديون في فهم كل من صورة التضخم وتوقعات معدل الرهن العقاري؟ في نظر زاندي ، كان العامل المغير لقواعد اللعبة هو سلسلة التوريد وصدمات الطاقة الناجمة عن الغزو الروسي لأوكرانيا. وفقا لتحليله ، يقدر 3.5 نقطة مئوية من معدل التضخم 8.6 ٪ هو نتيجة مباشرة لحرب بوتين البرية في أوروبا الشرقية.
يقول زاندي إنه لو لم يحدث الغزو Fortune من المحتمل أن يكون متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا حوالي 3.8٪ في الوقت الحالي.
هل تبحث عن أحدث معلومات سوق الإسكان؟ تابعني على Twitter at تضمين التغريدة.
ظهرت هذه القصة في الأصل على Fortune.com
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/mortgage-rates-hit-6-3-100514615.html