تحركات معدل الرهن العقاري مستقلة ويمكن أن تتحول بسرعة

أثار الارتفاع السريع في معدل الرهن العقاري بنسبة 4٪ إلى 7٪ مخاوف بشأن سوق الإسكان. ومع ذلك ، ينتج سوق العقارات السكنية دوراته الخاصة ، حتى أنها تتعارض مع أسواق الأسهم والسندات. يأتي هذا الاستقلال من التركيز على العرض والطلب على المنازل الجديدة والقائمة.

ثم هناك مقرضو العقارات. إنها أساسية لأن معظم المشتريات يتم الاستدانة بها بشكل كبير من خلال الديون طويلة الأجل. تعد صحة الإسكان وقوة أسعاره (الضمان) ونوعية الائتمان للمقترضين (جنبًا إلى جنب مع عوامل التوظيف الحالية) عوامل مهمة في استعداد المقرضين لتقديم قروض عقارية.

معدل الرهن العقاري هو المكان الذي يأتي فيه وول ستريت. مع قيام المقرضين ببيع معظم الرهون العقارية ، تحدد أسعار الفائدة الحالية وطلب المستثمرين السعر المعروض.

إذا نظرنا إلى الوراء لفهم معدل الرهن العقاري اليوم

نظرًا لأن الدورات العقارية يمكن أن تكون طويلة ولها خصائص مختلفة ، فإن النظر إلى التاريخ يعد طريقة جيدة لمعالجة السؤال ، "إلى أين تتجه معدلات الرهن العقاري بعد ذلك؟" إذن ، يوجد أدناه رسم بياني شهري يبدأ في عام 1950.

لماذا العودة بعيدا؟ لأن أوائل الخمسينيات من القرن الماضي كان لديها اقتصاد جيد مع تضخم مستقر ومنخفض وعائدات سندات متطابقة. كانت التنمية السكنية والتجارية تعمل بشكل جيد في فترة ما بعد الحرب. بدأ الرهن العقاري السكني العقد بحوالي 1950٪. ثم جاء ارتفاع التضخم.

المكان الأول الذي يجب أن ننظر فيه هو دائرة عام 1959 حيث ارتفع معدل الفائدة لأول مرة إلى 6٪ - وهو ما يمكن مقارنته بمعدل الرهن العقاري اليوم. كان المستوى مهمًا لأن المستثمرين كانوا ينظرون تاريخياً إلى عائد بنسبة 6٪ على أنه آمن للسندات طويلة الأجل. ومع ذلك ، اعتبر مشترو المساكن عام 1959 أن هذا المعدل متطرف. لذلك ، فشل معدل 6 ٪ في الصمود ، والبقاء في منطقة 5-1 / 2 ٪ للسنوات الست المقبلة.

ثم جاء الاختراق بنسبة 6٪ دون ضجة ، وارتفع بعد ذلك بثبات لمدة أربع سنوات حتى المنطقة الحمراء - وهو مستوى لم يسمع به من 9٪ إلى 10٪. هل هذا يعني أن أسعار اليوم يمكن أن تصل أيضًا إلى هذا المستوى؟ على الاغلب لا. بدأ هذا الارتفاع الكبير بنسبة 4٪ عند 5-1 / 2٪. بدأ ارتفاع اليوم بنسبة 4٪ عند 2-1 / 2٪ إلى 3٪. كان كل ارتفاع جديرًا بالملاحظة بشكل خاص ، خاصة اليوم بسبب سرعته. نظرًا لأن مثل هذه التحركات تثير اهتمام المستثمرين (زيادة المعروض النقدي) وقلق مشتري المنازل (انخفاض الطلب على النقود) ، فإن الارتفاع يصل بالضرورة إلى سقف.

نوبة التاريخ من التضخم المرتفع

بعد التسكع في المستوى المنخفض 7٪ ، ارتفع المعدل مرة أخرى - وصل هذه المرة إلى 10٪ بعد خمس سنوات من وصوله لأول مرة إلى مستوى 9٪ إلى 10٪. مرة أخرى ، على الرغم من ذلك ، انخفض مرة أخرى ، ولكن فقط إلى مستوى 9٪.

أخيرًا ، بعد أربع سنوات في عام 1979 ، عندما أصبح التضخم المصحوب بالركود والتضخم المفرط مصدر قلق كبير ، كسر المعدل بسهولة 10 ٪ من أجل زيادة سريعة وصلت إلى 18 ٪.

استخدام هذا التاريخ لبيئة معدل الرهن العقاري اليوم

أولاً ، لا يوفر مستوى 7٪ اليوم أي أدلة من خلال مقارنته بمستوى 20 عامًا المماثل عندما كانت المعدلات تنخفض.

ما هو ملائم هو أن النسبة التي تصل إلى 7٪ يمكن مقارنتها في الحجم بتلك التي تمت مناقشتها أعلاه. الفرق هو السرعة الأعلى. الأهم من ذلك ، أنه لا الحجم ولا السرعة تنبئ بزيادة أخرى. بدلاً من ذلك ، كما حدث من قبل ، تنتهي الارتفاعات المسكرة فجأة وتعكس. لماذا ا؟ لأنه ، في حين أن المقترضين قد يتذمرون أيديهم ، فإن شهية المقرضين والمستثمرين تتأثر. بالإضافة إلى ذلك ، فإن جميع المشاركين في عملية البيع يطرحون استراتيجيات تساعد في مواجهة مخاوف المشترين (على سبيل المثال ، تخفيض المدفوعات المقدمة ، ومعدلات الرهن العقاري القابلة للتعديل ، ومعدلات الفائدة الأولية المخفضة). أخيرًا ، هناك قوة المنافسة القوية بين المقرضين.

في هذا السوق ، هناك أيضًا تغيير في مواقف مشتري المساكن والمستأجرين المحتملين. هؤلاء غير المشترين السابقين يمكن أن يكون لديهم تغيير في القلب. إذا كان الأمر كذلك ، فإنهم سيرحبون بسوق أقل جنونًا ، حيث تجلس المنازل لبعض الوقت وتتراجع الأسعار عن ارتفاعاتها السريعة. معدلات رهن عقاري أعلى؟ كما هو الحال في الفترات الماضية ، يركز مشترو المنازل على شراء منزل ، لذلك سيكونون مستعدين للعمل مع الظروف الموجودة - لا يظلوا غير مالكي المنازل من أجل احتمال الحصول على رهن عقاري منخفض التكلفة مع المخاطرة بارتفاع أسعار المساكن مرة أخرى .

مقالتان ممتازتان من صحيفة وول ستريت جورنال صف كيف تغيرت الظروف: أولاً ، كيف تغير السوق تحسين لمشتري المساكن. ثانيًا ، كيف هو ازدهار المستأجرين بدأت في الانهيار.

الخلاصة - يختلف سوق العقارات عن أسواق الاستثمار

لا تأخذ معدل الرهن العقاري البالغ 7٪ على أنه بيع سندات ذات دخل ثابت. المعدل الأعلى ليس نقطة انطلاق لمعدلات أعلى. إنها دعوة لجميع المشاركين للقيام بشيء ما.

هذا هو سوق العقارات السكنية في العمل. الطلب المكبوت على المنازل لا يزال قائما. ببساطة ، هناك حاجة إلى وسيلة لإيصال المنازل المرغوبة إلى أيدي مشتري المنازل. هذا هو عمل كل من يشارك في الصناعة ، لذا كن واثقًا من أن الأشياء الجيدة ستحدث في سوق الإسكان.

أحد الاختلافات المهمة للغاية بين المستثمرين ومشتري المساكن: يشعر المستثمرون بالتوتر عندما تنخفض الأسعار ؛ مشتري المساكن متحمسون. لذا ، فمن الجيد أن أسعار المساكن آخذة في الانخفاض الآن.