المزيد من الإشارات المختلطة على اقتصاد الإسكان

لقد نشأت في الثمانينيات ، وهي فترة كان التضخم والركود فيها لغة مشتركة. في نهاية السبعينيات ، كان التضخم مستشريًا ، وبالتالي رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة ، تبع ذلك ركود. تتضمن ذاكرتي لعام 80 تقارير لا حصر لها حول تسريح العمال والمصاعب الاقتصادية وانتصارات كبيرة في منتصف المدة للديمقراطيين. ثم انقلبت الأمور. اليوم ، القصة ليست بهذه البساطة ، ولا هي كما تتكشف الأحداث. وقارع الأجراس لديه بودكاست رائع يسمى Plain English ووجدت الحلقة الخاصة بهم الركود السكني قادم مفيدة ومثيرة للاهتمام. لقد توقعت الشهر الماضي حول ما يحدث لاقتصاد الإسكان ، لكن البودكاست جعلني أفكر مرة أخرى فيما قد يحدث للإسكان في عام 2023.

يبدأ المضيف Derek Thompson بالإشارات الغريبة القادمة من مصادر البيانات التي تقدم تقارير حول الاتجاهات الاقتصادية المختلفة وخاصة الإسكان. تظهر بعض المقاييس انخفاض أسعار المساكن والإيجارات بداية من بداية هذا العام ، بينما يُظهر ما يسمى "معدل التضخم الرئيسي" ، الذي أبلغت عنه الحكومة ، ارتفاع التضخم ، مدفوعًا إلى حد كبير بزيادة تكاليف الإسكان. فئة واسعة تسمى "المأوى" هي ثلث حساب مؤشر أسعار المستهلك ، وعندما يصبح هذا المؤشر ساخنًا ، يرتفع التضخم الإجمالي. وفي الوقت نفسه ، في الاقتصاد الأوسع ، انخفض الناتج المحلي الإجمالي وكان ربعين متتاليين ، ومع ذلك فإن أرقام التوظيف لا تزال قوية.

يستضيف Thompson Mark Zandi من Moody's Analytics للاستفادة من دماغه بشأن ما يحدث ، خاصةً فيما يتعلق بالإسكان. أولاً ، هناك محادثة جيدة حول المنهجية. يجب أن تكون منصات تتبع الإيجار مثل Zillow أسرع مع استطلاعاتها لبيانات الإيجار ، بينما يتأخر مكتب إحصاءات العمل ، باستخدام أداة مسح تستخدم منهجية فريدة لأخذ العينات. النقطة التي يشير إليها Zandi هي أن أرقام BLS تتخلف عن مقاييس الإيجار الأخرى ، لذلك من المحتمل أن الإيجارات في الواقع ، بشكل عام ، بدأت في الانخفاض في وقت مبكر من العام وتستمر في الانخفاض أو الاستقرار. لن تظهر هذه التغييرات في إحصاءات BLS حتى وقت لاحق ، وربما يخفف التضخم في نهاية العام.

يتعامل Zandi مع سؤال طومسون حول ما إذا كان "هذا عام 2007 مرة أخرى" مع تأرجح الإسكان على حافة الانهيار الشديد. لقد وجدت إجابة زاندي معقولة. على الاغلب لا. نحن لسنا على وشك الانهيار ولكننا على وشك التصحيح. بسبب تأخر إنتاج المساكن خلال العقد الماضي ، لم يتم تعويض العرض بعد انهيار الإسكان عام 2008. لذلك ، على الرغم من ارتفاع أسعار المساكن بشكل حاد ، إلا أن نقص العرض يخلق سقفًا. إنه يردد وجهة نظري حول الأشخاص الذين ربما اشتروا منازل في أماكن مثل بويز وأوستن في الجزء العلوي من السوق بأموال رخيصة ، لكنهم الآن يشهدون تراجع القيمة السوقية لمشترياتهم إلى الأرض.

كما أنه يردد قلقي من أنه إذا كان هناك ركود حقيقي ومستمر ، فإن تلك الأسر التي شاركت في شراء المساكن قد تواجه تحديات كبيرة. إذا ضرب الركود الذي يقوده بنك الاحتياطي الفيدرالي في أوائل عام 2023 لتصحيح التضخم ، وانقطعت ساعات العمل أو فقدت الوظائف ، فقد يكون سداد الرهن العقاري أكثر صعوبة ، مما يؤدي إلى حبس الرهن العقاري. يعتمد كل هذا على مدى عمق واستمرارية أي ركود ، ويفترض زاندي أننا لسنا في حالة ركود الآن وبسبب أعداد الوظائف القوية ، قد لا ننزل حقًا إلى ركود عميق ودائم في عام 2023.

رداً على سؤال طومسون حول صناعة البناء وما إذا كانت الوظائف ستتلاشى هناك ، تراهن زاندي على بناء مساكن متعددة العائلات للحفاظ على استقرار هذا القطاع على الأقل لأن هذا النوع من المساكن يبدو أنه يعمل بشكل جيد حتى مع تأخر بناء الأسرة الواحدة. أنا متشكك دون سبب وجيه بشأن وجهة نظر زاندي للعائلات المتعددة بخلاف ما أعتقد أنه يبقى أن نرى ما يحدث مع نمو الوظائف والدخل والنمو.

وهذا هو المكان الذي سأدخل فيه بأفكاري الخاصة بينما نتحرك نحو نهاية عام 2022. أنا لست خبير اقتصادي بالطبع، لكنني سأراجع أفكاري المبكرة وأعتقد أننا سندخل فترة ركود في عام 2023 ، وهي فترة ستشهد العديد من عمليات شراء المساكن في عام 2021 تبدو وكأنها خطأ فادح. أعتقد أيضًا أن بناء مشاريع متعددة العائلات ، خاصة المنازل السكنية ، التي هي منتجات للبيع ، ستشهد معدلات شغور عالية. ستظل العديد من المنازل السكنية والوحدات السكنية في السوق لعدة أشهر قبل أن يتم إخراجها من السوق أو بيعها بخصومات كبيرة. أسعار الفائدة مرتفعة ، وأعتقد أن الناس - المستثمرين والمشترين - سيبقون خارج اللعبة خلال الربع الأول من عام 2023.

ستكون سيكولوجية عام 2023 أساسية لأنها دائمًا اقتصاد. هل سيشعر الناس بالسعادة لأننا وصلنا إلى عام 2022 خالٍ من كوفيد نسبيًا ، وهل سيؤدي ذلك إلى وفرة ستبقي الإنتاج مرتفعًا؟ ألن يؤدي ذلك إلى مزيد من التضخم وبالتالي المزيد من الضغط من بنك الاحتياطي الفيدرالي على أسعار الفائدة؟ كيف ستعمل هذه الأشياء معًا؟ كيف سيؤثر كل هذا على سياسة الإسكان ، وهو شيء أعرفه أكثر عن هذا الاقتصاد؟

هذا السؤال الأخير يعتمد على ما ناقشه طومسون وزاندي ، طبيعة مقاييسنا لتكاليف السكن الشهرية. على عكس البنزين ، لا ترتفع أسعار المساكن وتنخفض بشكل ملحوظ على أساس يومي أو أسبوعي أو حتى شهري. بشكل عام ، إذا أبلغت الأخبار عن ارتفاعات كبيرة في الإيجارات ، فإن إيجار معظم الناس يظل كما هو. والرهون العقارية لا تتحرك على الإطلاق. إذا ظل السوق متقلبًا ، مع وجود "تصحيحات" أو "انهيارات" أو "ارتفاعات" (اختر صفتك أو ظرفك) ، فسيتعين على الناس مقارنة تجربتهم الخاصة مع الإشارات في الاقتصاد.

غالبًا ما اعتقدت أننا سنكون أفضل حالًا إذا تم دفع الإيجار والرهون العقارية على أساس أسبوعي أو حتى يومي ، أو حجبنا عن كل شيك راتب. قد يخفف هذا من حدة التقلبات في الأسعار ، مما يجعلها أقل إدراكًا. إذا كان على الناس أن يكتبوا شيكًا لضرائبهم كل شهر أو كل ثلاثة أشهر كما يفعل أصحاب الأعمال الصغيرة ، فقد تكون المواقف تجاه الضرائب مختلفة. أتساءل عما إذا كان الناس سيكونون أقل ذعرًا وبالتالي أقل ميلًا للمطالبة بمراقبة الإيجار إذا لم يضطروا إلى كتابة شيك إيجار ضخم أو رهن عقاري كل شهر. في الوقت الحالي ، لا يبدو التقلب الاقتصادي الواسع في اقتصاد الإسكان مجرّدًا ؛ يجعل الناس قلقين ويتوقون لأشياء مثل التحكم في الإيجار.

سيستمر التقلب في اقتصاد الإسكان بشكل جيد حتى عام 2023 ، واعتمادًا على نتيجة الانتخابات ، سيستمر الضغط على صانعي السياسات لتنظيم الصعود والهبوط في السوق. ما إذا كان هذا الضغط يدفعنا أكثر نحو المزيد و المزيد من تدخل الحكومة or سياسة أفضل سيعتمد على ما إذا كان بإمكان صانعي السياسات الاحتفاظ برؤوسهم وما إذا كان بإمكانهم إيجاد بدائل أفضل مثل التنظيم الأقل والإعانات الأكثر كفاءة.