تعاني القصور الضخمة من تخفيضات هائلة في الأسعار في المزادات العقارية

عندما تضعف القصور الضخمة عالية الثمن المعروضة للبيع في السوق - مترامية الأطراف وبراقة وغير قادرة على جذب المشتري - يلجأ بعض المالكين إلى خيار ذي حدين: مزاد عقاري.

يمكن لمجموعة المزاد نقل ممتلكات الجوائز التي تحمل بطاقات أسعار مناسبة للنزيف الأنفي بسرعة ، بعد سنوات من التباطؤ. لكنها تأتي مع حقيقة قاسية.

يمكن أن يكون المزاد بمثابة مقصلة عقارية مجازية ، تقطع أسعار الطلب المتضخمة إلى النصف أو أسوأ ، وفقًا لمراجعة CNBC للمبيعات الأخيرة.

تم طرح كل من المنازل الثلاثة الأعلى سعراً للبيع في مزاد علني للبيع في الأشهر الـ 14 الماضية. وبينما كانت كل معاملة تحمل عرضًا نهائيًا لافت للنظر ، شهدت القصور الثلاثة انخفاض أسعار الطلب الأصلية بنسبة 70 ٪ في المتوسط ​​- تاركة 600 مليون دولار على الطاولة.

إنه مصير مؤسف يمكن أن يصيب طبيب الأمراض الجلدية الذي تحول إلى مطور وتاريخ منزله القادم مع البائع بالمزاد.

كان الدكتور أليكس خادوي ، طبيب بشرة مشهور في لوس أنجلوس ، يأمل في بيع سريع ودفع يوم كبير عندما يكمل أخيرًا قصر مساحته 21,000 قدم مربع استغرق تطويره سبع سنوات وعشرات الملايين من الدولارات.

ولكن منذ أكثر من عام بقليل منذ إدراجه للبيع - وبسعر يضم سلسلة من السبعة المحظوظين بسعر 7،87,777,777،XNUMX دولارًا - سحقها جبل من الديون ، وفواتير المقاول غير المدفوعة ، وإجراءات محكمة الإفلاس والمشاكل مع القانون. 

الآن هو ينفد من الحظ والمال والوقت. 

ومع ذلك ، لم يفقد قذافي ، الذي تقدم بطلب الحماية بموجب الفصل 11 من الإفلاس بعد حوالي أسبوعين من طرح المنزل في السوق ، روح الدعابة لديه.

قال ضاحكًا لشبكة CNBC: "المنزل محصور بين أصحاب المليارات ، وأنا أفقر رجل في المنطقة".

اعترف Khadavi أنه دخل في تطوير المنزل الفاخر الذي يضم سبع غرف نوم و 11 حمامًا وميزات أعلى مثل المصعد الصناعي المغطى بالزجاج ومعرض السيارات العملاق وكشك DJ الخفي الذي يرتفع من الرخام. أرضية مدعومة بالمكونات الهيدروليكية الجوفية ، ونظام سمعي بصري عالي التقنية لعرض مجموعة NFT داخل وخارج المنزل.

قال قذافي: "لقد أصبح نوعًا ما شغفًا وهوسًا ، وكلفته أموالًا أكثر مما كنت أعتقد".

تظهر السجلات العامة دفع Khadavi 16 مليون دولار في عام 2013 مقابل قطعة أرض في 777 Sarbonne Road ، والتي تضمنت منزلًا قائمًا هدمه لاحقًا. ثم جاءت سلسلة من صفقات التمويل المكونة من سبعة أرقام ، بما في ذلك قرض كبير في عام 2020 بقيمة 27 مليون دولار. 

جلبت تلك السنوات التسع أيضًا عاصفة من المشاكل المالية حول الممتلكات بما في ذلك إشعارات التخلف عن السداد ، وامتياز حكومي ، والتهديد الذي يلوح في الأفق بمبيعات الوصي ، وامتيازات ميكانيكيين قدمها مقاولون ادعوا أنهم لم يدفعوا أبدًا مقابل خدماتهم.

علاوة على ذلك ، تم اعتقال خداوي في العام الماضي بعد أن تم القبض عليه بكاميرا مراقبة في بهو مبنى شقته باستخدام الافتراءات التي تنم عن رهاب المثلية الجنسية والتهديد بقتل جيرانه المتزوجين من المثليين. دفع قذافي بأنه غير مذنب وقال لشبكة CNBC إنه ليس لديه تعليق على القضية المعلقة.

على الرغم من كل مشاكله القانونية ، تمكن خداوي من إنهاء المنزل ، لكنه قال إنه لم يتخيل أبدًا أنه سيتعين عليه تحمل التكلفة لأكثر من عام أثناء انتظار مشتر لن يتحقق أبدًا. مع وجود القليل من الخيارات المتبقية ، استسلم لحقيقة أن قيمة منزله سيتم تحديدها قريبًا في مزاد علني. 

"لا يمكنني تحمل التكلفة. قال.

على أمل البيع السريع ، قرر Khadavi مع وكلاء الإدراج في المنزل ، آرون كيرمان من كومباس وماوريسيو أومانسكي من الوكالة ، بيع المنزل بالمزاد.

"كان لديه جدول زمني ضيق للغاية. وقال كيرمان لشبكة CNBC ، إنه كان على استعداد للتخلي عن مستوى من السيطرة ... والسماح للسوق بتحديد السعر في لحظة ضيقة ومرتفعة للغاية.  

سيتم التعامل مع عملية البيع من قبل Concierge Auctions ، الشركة الرائدة في مزادات المنازل الفاخرة ، وتتضمن احتياطيًا محددًا بمبلغ 50 مليون دولار ، مما يعني أن Khadavi لن يستقبل عروض أقل من هذا الرقم. من المقرر أن تبدأ العطاءات في 27 أبريل ، وسيبدأ المزاد خلال خمسة أيام - وهي المدة القياسية لمعظم مبيعات منازل الشركة.

قال كيرمان ، الذي شارك مؤخرًا مع Concierge Auctions في مزاد 944 Airole Way ، وهو قصر ضخم بيع بمبلغ 141 مليون دولار: "إنه إطار زمني قصير جدًا ، وقد يكون جيدًا أو سيئًا".

يأمل قذافي أن تبشر التخفيضات الكبيرة بالخير لمزاده القادم. بينما يعتقد أن المنظر وحده من 777 Sarbonne يستحق سعره الذي طلبه 87.78 مليون دولار ، فقد اعترف أنه سيكون سعيدًا بملايين أقل.

قال خداوي لشبكة CNBC: "رقمي السحري هو 77 مليون دولار". (رقمه المفضل هو 7.)

"أود أن يكون ذلك ، سيكون رائعًا."

قالت لورا برادي ، المؤسس والرئيس التنفيذي لمزادات الكونسيرج ، لشبكة CNBC إن غالبية عملاء الشركة يختارون المزاد بعد محاولتهم البيع بمفردهم دون جدوى. لكنها قالت إن المنازل التي تبقى في السوق لفترة طويلة من الوقت مع طلب مرتفع من غير المرجح أن تسجل هذا السعر في المزاد.

"أولئك الذين كانوا معروضين في السوق قبل المزاد ، خاصة إذا تم إدراجهم لمدة عام أو أكثر ، يواجهون صعوبة في تجاوز أسعار القائمة السابقة في المزاد ، حيث تعرضوا بالفعل لتلك الأسعار" ، برادي قال.

إذا تم بيع منزل Khadavi بمبلغ 50 مليون دولار أو أكثر ، فإن القصر الحديث سيحتل مكانًا بين أغلى المنازل التي تم بيعها في مزاد على الإطلاق.

إليك العد التنازلي لأغلى أربع مبيعات على الإطلاق في المزاد ، التخفيضات الهائلة في الأسعار التي عانوا منها في المزاد العلني وإلقاء نظرة فاحصة على بعض اللاعبين الرئيسيين في كل من الصفقات الضخمة.

هذا القصر الذي تبلغ مساحته 60,000 ألف قدم مربع والمستوحى من فرساي ويقع في هيلزبورو بولاية فلوريدا ، وصل لأول مرة إلى السوق في عام 2015 بسعر قياسي بلغ 159 مليون دولار. في ذلك الوقت ، كان أعلى سعر على الإطلاق لإدراج بروارد كانتري ، متاخمًا بالم بيتش من الشمال وميامي دايد في الجنوب. 

تمت تغطية المنزل الفخم ، المسمى Le Palais Royal ، بلمسات من أوراق الذهب عيار 22 قيراطًا من الداخل والخارج ، ويتضمن العديد من الشلالات جنبًا إلى جنب مع مسبح بحجم المنتجع بمساحة 150,000 جالون في الفناء الخلفي المطل على المحيط. 

كان المالك في ذلك الوقت هو روبرت بيريرا الثاني ، وهو مسؤول تنفيذي في شركة Middlesex Corporation ، وهي شركة إنشاءات مقرها ماساتشوستس أسسها والد بيريرا. من عام 2015 إلى عام 2018 ، كان المنزل داخل وخارج السوق وخضع لتغيير الاسم من Le Palais Royal إلى Playa Vista Isle.

في عام 2018 ، جلبت مزادات الكونسيرج القصر إلى ساحة المزاد. تكشف السجلات العامة أن أعلى عرض قدمته شركة ذات مسؤولية محدودة تربطها علاقات مع أندرو ماك المؤسس المشارك لشركة Teavana. 

تم بيع المنزل ، بالإضافة إلى قطعة أرض مجاورة غير مطورة ، مقابل 42.5 مليون دولار. في ذلك الوقت ، كان السعر هو الأعلى على الإطلاق في المزاد - ومع ذلك لا يزال يقل 116.5 مليون دولار عن سعر الطلب الأصلي لبيريرا ، مما عزز تخفيض السعر بنحو 73٪.

وبحسب ما ورد ، استغرقت فيلا فيرينزي في حي بيفرلي بارك في لوس أنجلوس سبع سنوات ، وتضم 20 غرفة نوم و 24 حمامًا ، وفقًا لسمسرة هيلتون آند هايلاند.

كان المالك الملياردير المجري المولد ستيفن أودفار-هازي الذي جمع ثروته في صناعة تأجير الطائرات وهو حاليًا الرئيس التنفيذي لشركة Air Lease Corp.

بحلول أوائل عام 2021 ، كان يحاول بالفعل بيع المنزل لسنوات. 

وصل القصر إلى السوق لأول مرة في عام 2017 مقابل 165 مليون دولار ، مما يجعله واحدًا من أغلى المنازل المعروضة للبيع في أمريكا. لكنها ظلت في السوق لمدة أربع سنوات دون أي مشترين ، وكانت غير مدرجة وأعيد إدراجها عدة مرات قبل أن ينخفض ​​السعر قليلاً إلى 160 مليون دولار في عام 2020.

لم يقنع الخصم البالغ 5 ملايين دولار أي مشترين بالقفز ، وفي وقت مبكر 2021 ذهب السكن في 67 Beverly Park Court للمزاد بدون احتياطي. أدارت مزادات الكونسيرج هذا المزاد أيضًا. 

تظهر السجلات العامة أن الصفقة أُغلقت في أبريل 2021 مقابل 51 مليون دولار ، بما في ذلك 12٪ رسوم للمشتري و 1.5٪ عمولة مقسمة من قبل الوسطاء على القائمة ، وفقًا لموقع منصات المزاد. 

تم شراء المنزل من قبل Roy L. Eddelman Trust. Eddelman هو المؤسس والرئيس السابق لشركة Spectrum Labs ، التي استحوذت عليها شركة الأدوية Repligen مقابل 359 مليون دولار في عام 2017. 

مثّل عرض Eddelman الفائز لشراء Villa Firenze انخفاضًا قدره 114 مليون دولار عن سعر الطلب الأصلي للبائع الملياردير - صفقة بخصم 69٪.

يعتبر The Hearst Estate في بيفرلي هيلز واحدًا من أكثر المنازل طوابقًا للبيع بالمزاد مؤخرًا. 

كان العقار المكون من ثماني غرف نوم و 15 حمامًا مملوكًا لراندولف هيرست واكتسب شهرة أكبر من خلال أفلام مثل "The Godfather" و "The Bodyguard" التي تضمنت القصر المميز بلون السلمون.  

في عام 2016 ، تم إدراج المنزل مقابل 195 مليون دولار. على مر السنين ، دخلت السوق وخارجها وشهدت انخفاض سعرها إلى 48 مليون دولار.

في عام 2019 ، تم إخطار الشركة ذات المسؤولية المحدودة التي تملك المنزل بإخطار التخلف عن سداد ديون بلغ مجموعها أكثر من 26 مليون دولار. وفي عام 2021 ، رأى مالك العقار والممول والمقاضي ليونارد روس منزله متجهًا إلى مزاد في قاعة المحكمة.

ومثلت القائمة أربعة وسطاء مدرجين من ثلاث شركات وساطة ، بما في ذلك جون جولد من روديو ريالتي وجاري جولد مع هيلتون آند هايلاند. كان كلا العميلين حاضرين في قاعة المحكمة ليشهدوا حرب الملياردير التي تلت ذلك.

وفقًا لجولد ، دخل خمسة من أصحاب المليارات قاعة المحكمة وبدأ القاضي المزايدة بمبلغ 48 مليون دولار.

قال: "كان الأمر مثيرًا". نظر القاضي في أرجاء الغرفة ، وقدم عطاءات بزيادات قدرها 100,000 دولار: "48 - واحد ، 48 - اثنان ، 48 - ثلاثة ... بسعر حوالي 54-55 مليون دولار ، بدأ أول من يقول ،" لا ، غني جدًا بالنسبة لي ".

قال هيلتون آند هايلاندز جولد إنه مع المبنى المثير للإعجاب ، بدأ يشعر وكأن السعر الذي لم يكن من الممكن الوصول إليه في السابق قد يكون في متناول اليد بالفعل.

قال غولد: "لديك كل هؤلاء الأشخاص يضعون أموالهم على استعداد تام لإجراء عملية شراء ، ويجلسون هناك مع أشخاص آخرين يريدون فعل الشيء نفسه".

وقال "الاختلاف مع هذه الأنواع من المبيعات هو أنه لا توجد حالات طوارئ ، وتنخفض المطرقة وأنت تشتري هذا المنزل".

أدى أعلى عرض ، بالإضافة إلى رسوم المزاد البالغة 12٪ ، إلى رفع سعر البيع النهائي إلى 63.1 مليون دولار ونقل المنزل إلى Berggruen Holdings ، الأداة الاستثمارية للملياردير Nicolas Berggruen's Charitable Trust. 

يقوم كل من وكلاء الإدراج بتقسيم العمولة المخفضة على الصفقة ، التي وافق عليها القاضي.

في أكتوبر 2021 ، عندما تم إغلاق الصفقة ، تفوقت Hearst Estate على كل من Playa Vista Isle و Villa Firenze لتصبح أغلى منزل يتم بيعه في المزاد ، لكن السعر كان لا يزال أقل بنحو 131.9 مليون دولار من سعر الطلب لعام 2016 ، وهو 68 ٪ يقطع.

لم يكن Gould ولا Gold متورطين في المنزل عند إدراجه لأول مرة في السوق ، لكن كلا الرجلين قالا إن التباين بين سعر الطلب وسعر البيع الفعلي ، سواء في المزاد أو في البيع التقليدي ، غالبًا ما يقول المزيد عن توقعات البائع غير الواقعية مما تفعله بشأن ظروف السوق.

قال غولد: "يمكن لأي شخص أن يطلب أي شيء يريده عن عقار ، بقدر ما أشعر بالقلق". "عندما كانوا يطلبون في الأصل 195 [مليون] دولار ... كان هذا مجرد بعض البائعين ، كما تعلمون ، حلم بعيد المنال." 

قال غولد من روديو ريالتي إنه يرى الكثير من "تسعير الأنا" ، حيث يطلب المالك من السمسار إدراج المنزل بعلامة سعر عملاقة ، بناءً على فخر مالك المنزل أكثر من التقييم القائم على السوق.

في الواقع ، قال ، المنازل "قد لا تساوي شيئًا قريبًا من ذلك". 

القصر الضخم سيئ السمعة المسمى The One يقع على قمة بيل إير ويمتد على مساحة تزيد عن 100,000 قدم مربع مع 21 غرفة نوم و 42 حمامًا ومرآبًا يتسع لـ 30 سيارة ومسبحًا داخليًا بطول 60 قدمًا وناديًا ليليًا ضخمًا.

تم الإعلان عن العملاق في الأصل من قبل المطور النيل نيامي بسعر 500 مليون دولار. 

استغرق بناء المسكن الواقع في 944 Airole Way عشر سنوات ، وعلى طول الطريق تراكمت ديون المطور التي تجاوزت 120 مليون دولار ، وفقًا لملفات المحكمة.

لم يكتمل القصر الضخم حتى قبل أن يهبط في إجراءات محكمة الإفلاس وتوجه إلى ساحة المزاد بدون شهادة إشغال وسعر طلب جديد يبلغ 295 مليون دولار.

المزاد ، الذي تمت إدارته أيضًا بواسطة مزادات الكونسيرج ، لم يحمل احتياطيًا من شأنه أن يدعم حدًا منخفضًا للعطاءات. لكن في هذه الحالة ، سيتطلب العطاء الفائز الموافقة النهائية من قاضي محكمة الإفلاس ، وهو سيناريو غير معتاد. 5٪ فقط من مبيعات Concierge Auction تشمل العقارات المتعثرة ، وفقاً لما قاله الرئيس التنفيذي برادي.

جلب القصر الضخم عرضًا أعلى بقيمة 126 مليون دولار ، قدمه ريتشارد ساجيان ، الرئيس التنفيذي لمتاجر الأزياء السريعة للبيع بالتجزئة Fashion Nova. دفع ساغيان علاوة المشتري القياسية للمزاد بنسبة 12٪ ، أو حوالي 15 مليون دولار ، ليصل إجمالي سعر البيع إلى 141 مليون دولار - وهو أعلى سعر مدفوع لمنزل عائلة واحدة في المزاد.

بعد أسابيع من موافقة قاضي محكمة الإفلاس على البيع ، بدا صاغيان أكثر من راضٍ عن الصفقة. 

قال ساغيان لشبكة CNBC من خلال متحدث رسمي: "باعتباري أنجيلينو مدى الحياة وجامعًا متعطشًا للعقارات ، أدركت أن هذه فرصة نادرة تتيح لي أيضًا امتلاك عقار فريد من المقرر أن يكون جزءًا من تاريخ لوس أنجلوس".

لقد دفع 1,342،XNUMX دولارًا فقط للقدم المربع في حي حيث يمكن للمنازل الراقية الحصول على ثلاثة إلى أربعة أضعاف هذا الرقم. لكن الخبراء يقولون إن صاغيان سيحتاج على الأرجح إلى إنفاق ملايين أخرى لإنهاء المنزل فعليًا والحصول على شهادة إشغال. 

قال وكيل شركة Compass ، كيرمان ، الذي عمل كوكيل إدراج معتمد من المحكمة ، إلى جانب Williams & Williams: "لقد فعلنا كل ما هو ممكن بشريًا للحصول على أكبر رقم".

شعر كيرمان بخيبة أمل علنية من نتيجة المزاد. 

قال السمسار ، الذي قام بتقسيم عمولة بنسبة 1٪ وافق عليها القاضي على الصفقة ، لشبكة CNBC أنه يأمل أن يتجاوز البيع 177 مليون دولار ، وهو سعر قياسي تم تحديده في أكتوبر لقصر أصغر بكثير في ماليبو.

"أردت تحطيم رقم قياسي. قال كيرمان: "أعني ، أردت أن أضرب ، كما تعلم ، 200 [مليون] دولار أو أكثر". "شعرنا بخيبة أمل في ذلك ... لكن السوق تحدث."