هل تبحث عن خيارات استثمار جديدة؟ إليك ما يجب معرفته عن العقارات خارج ملكية المنازل

كثير من الأمريكيين مفتونون بملكية المنازل لدرجة أنهم قد ينسون أن هناك خيارات أخرى للاستثمار العقاري - ربما تكون أفضل.

يوفر امتلاك منزل المأوى وإمكانية التقدير والخصومات الضريبية والمزايا الأخرى. تتوسع الخيارات العقارية الأخرى في معظم ذلك ، باستثناء أنها لا توفر سقفًا فوق رأسك.

العقارات المؤجرة هي أحد الاحتمالات ، وكذلك الصناديق العقارية أو صناديق الاستثمار العقاري ، إلى جانب الصناديق العقارية. يتوفر التنويع وإمكانية الربح والمزايا الأخرى مع هذه الخيارات ، على الرغم من اختلاف التفاصيل.

قال جيريمي باغان ، المحلل العقاري لدى الباحث Morningstar.com ، إن امتلاك المنازل يمكن أن يكون خيارًا سليمًا ، ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع العديد من قيم العقارات بشكل حاد ، فإنه خيار لا يمكن تحمله بل ومثير للقلق بالنسبة لبعض المشترين المحتملين. قال: "قد يكون من المخيف أن تغمس قدميك في ماء تملك المنزل".

هل تفكر في استئجار منزل لأسرة واحدة ؟: هذه هي الأسواق العشر الأسرع نموًا

يأخذ ChatGPT العقارات: يقول الوكلاء إن الذكاء الاصطناعي يمكن أن يغير قواعد اللعبة في الصناعة

تصف NAREIT ، الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري ، المنازل التي يشغلها مالكوها على أنها سلعة استهلاكية أكثر من كونها استثمارًا لأن هذه المساكن لا تنتج دخلاً ولكنها تتطلب من المالكين تغطية عدد كبير من النفقات الجارية. لن يتفق الجميع تمامًا مع هذا الوصف ، ولكن من الواضح أن العقارات المؤجرة وصناديق الاستثمار العقاري والصناديق العقارية هي استثمارات. إليك كيف يقارنون:

الوقت والجهد والتحكم

إذا كنت لا تمانع في أن تتسخ يديك ، فإن امتلاك منازل للإيجار مباشرة يمكن أن يكون وسيلة جيدة للذهاب. لا يعني ذلك أنك حرفيًا تحتاج إلى فك مراحيض أو جدران مبللة بالطلاء ، ولكن على الأقل يجب أن تكون قادرًا على الإشراف على العمال الذين يقومون بهذه المهام. ما لم تستأجر مديرًا للعقار ، يجب أن تتوقع أيضًا التعامل مع المستأجرين ، بدءًا من التعامل مع طلبات الإيجار إلى تحصيل الإيجار.

صناديق الاستثمار العقاري هي الشركات التي تدير محافظ العقارات الخاصة بها. يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في سوق الأوراق المالية ، لذلك لا يحتاج أي شخص يشتري الأسهم إلى المشاركة في عملية إدارة الممتلكات. تتم إزالة الأموال العقارية بشكل أكبر من كل ذلك وبدلاً من ذلك ، قم بشراء أسهم REIT جنبًا إلى جنب مع أسهم شركات بناء المنازل وشركات البناء وما إلى ذلك.

القصة مستمرة

A دراسة جديدة كتبها باغان في Morningstar يشير إلى أن العقارات المؤجرة يمكن أن تكون خيارات جيدة للمتقاعدين ، وبعض الأفراد العاملين لحسابهم الخاص وغيرهم ممن لديهم الوقت والخبرة والاستعداد للإشراف على العقارات بشكل مباشر. في المقابل ، قد يفضل المحترفون المشغولون صناديق الاستثمار العقاري أو الصناديق التي تتطلب إشرافًا أقل بكثير.

المخاطر والتنويع

يوفر امتلاك منزل إيجار واحد القليل من التنوع ، حيث إنك تمتلك نوعًا واحدًا من العقارات في موقع جغرافي واحد. يمكنك التوسع في ذلك من خلال امتلاك إيجارات متعددة ، ويفضل توزيعها بين مناطق مختلفة. تتزايد فوائد التنويع في الحد من المخاطر بشكل كبير من خلال صناديق الاستثمار العقاري والصناديق العقارية.

ولكن في حين أن صندوق REIT واحد قد يمتلك مئات العقارات ، إلا أنهم غالبًا ما يركزون في صناعة واحدة ، سواء كانت مجمعات سكنية أو مباني مكاتب أو مجمعات صناعية أو مستشفيات أو أي شيء آخر. وبالتالي لن يكون لدى صندوق الاستثمار العقاري الكثير من التنوع مثل الصندوق العقاري الذي يمتلك حصصًا في أنواع مختلفة من الأعمال. حتى أن بعض الصناديق العقارية تصبح عالمية من خلال استثمارات في دول أجنبية.

أنتجت العديد من صناديق الاستثمار العقاري عوائد على المدى الطويل مطابقة أو تجاوزت تلك الخاصة بسوق الأوراق المالية الواسع ، لكنها تتعثر أحيانًا أيضًا ، كما حدث في عام 2022 وسط ارتفاع أسعار الفائدة. على سبيل المثال ، انخفضت جميع صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك عقارات صناعية وسكنية وممتلكات للتخزين الذاتي بأكثر من 25 ٪ في المتوسط ​​لهذا العام ، وفقًا لـ NAREIT. عانت صناديق الاستثمار العقارية المكتبية أكثر من ذلك ، حيث بلغ متوسط ​​الخسارة حوالي 38 ٪ ، حيث أدى اتجاه العمل من المنزل إلى إفراغ العديد من المباني.

المزايا الضريبية للاستثمار العقاري

تعتبر الضرائب العقارية موضوعًا معقدًا في حد ذاته ويتم التعامل مع العقارات المؤجرة بشكل مختلف تمامًا عن صناديق الاستثمار العقاري والصناديق العقارية.

مع العقارات المؤجرة ، يمكن للمالكين خصم مجموعة من النفقات بما في ذلك الإصلاحات وضرائب الممتلكات وفوائد الرهن العقاري والتأمين ورسوم الإدارة والاستهلاك وتكاليف السفر من وإلى العقار. إذا تجاوز دخل الإيجار تكاليفك ، فإنك تدفع ضرائب على الفرق. عندما تبيع عقارًا ، ستواجه ضرائب على أي ربح ، ويجب استرداد الإهلاك الذي تم على مر السنين ، مما يعني أنه سيتم تطبيق الضرائب على هذه المبالغ. تصف خدمة الإيرادات الداخلية العديد من التفاصيل الضريبية للعقارات المؤجرة في IRS النشر 527.

هل يتعافى سوق الإسكان ؟: إليكم سبب شعور بناة المنازل بـ "التفاؤل الحذر"

أين ستنخفض أسعار المساكن في الولايات المتحدة في عام 2023 ؟: وأين ستصبح أسعار المساكن أكثر تكلفة؟

بصفتك مستثمرًا في صندوق REIT أو صندوق عقاري ، فلن تتعامل مع كل ذلك. بدلاً من ذلك ، سيبدو انخراطك الضريبي مشابهًا لذلك مع الأسهم الأخرى أو الصناديق المشتركة أو الصناديق المتداولة في البورصة ، حيث ستواجه ضرائب على أرباح الأسهم بالإضافة إلى المكاسب إذا قمت ببيعها بربح. إحدى السمات البارزة لصناديق الاستثمار العقاري هي أنه يتعين عليهم دفع ما يقرب من جميع صافي دخلهم للمساهمين. وبالتالي ، تميل أرباح الأسهم إلى أن تكون ضخمة ، وهو أمر يمكن أن يكون موضع ترحيب ، خاصة إذا كنت في شريحة ضريبية منخفضة.

إذا كنت تمتلك صناديق REIT أو صناديق عقارات ضمن حساب تقاعد فردي أو خطة 401 (k) في مكان العمل ، يتم تأجيل الضرائب على أي أرباح معاد استثمارها. ولكن عندما تسحب الأموال في النهاية ، يتم تطبيق الضرائب. كما لوحظ ، تتداول صناديق الاستثمار العقاري في سوق الأوراق المالية ، ويتم التعامل معها مثل معظم الأوراق المالية الأخرى من وجهة نظر ضريبية.

الاحتياجات النقدية والقروض

لشراء عقار إيجار معتدل ، قد تحتاج إلى عشرات الآلاف من الدولارات لدفع دفعة أولى ، وربما أكثر ، وستواجه عمولات وسيط وقائمة غسيل لتكاليف الإغلاق. ثم هناك احتياجات مستمرة لتوظيف المقاولين ، ودفع الضرائب والتأمين على الممتلكات ، وربما سداد أقساط الرهن العقاري وما إلى ذلك. كل هذا يتطلب الكثير من المال ، على الرغم من أن الدخل سيتدفق عندما يدفع المستأجرون الإيجار.

مع صناديق الاستثمار العقاري وحتى الصناديق العقارية ، تختلف الاحتياجات النقدية كثيرًا. عادةً ما تكلف الرهانات في هذه الاستثمارات بضعة آلاف من الدولارات ، وربما أقل ، وليس هناك شرط مسبق لأموال إضافية. في الواقع ، يمكنك غالبًا شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري أو الصناديق العقارية من خلال خطة تقاعد 401 (ك) في مكان العمل ، بزيادات صغيرة قد تتميز بأموال مطابقة للشركة.

لا يوجد رهن عقاري أيضًا ، مما يعني عدم وجود عملية تقديم ، ولا مدفوعات شهرية ولا تأثير على سجلك الائتماني. على النقيض من ذلك ، تنطبق هذه العوامل على العقارات المؤجرة المشتراة بالقروض.

إمكانات التقدير والسيولة

لقد ارتفعت قيم العقارات تاريخيًا بمرور الوقت ، سواء كانت للمنازل الفردية ، والمباني السكنية ، والمجمعات الصناعية ، ومباني المكاتب ، والمستودعات ، والمستشفيات ، من بين أمور أخرى. ومع ذلك ، كما أشار باغان ، يمكن أن تختلف المرتجعات اختلافًا كبيرًا حسب نوع الملكية والموقع الجغرافي ، حتى حسب الحي أو الشارع.

تعكس أسعار REIT قيم العقارات المملوكة. ولكن نظرًا لأن صناديق الاستثمار العقاري هي أوراق مالية يتم تداولها في سوق الأوراق المالية ، فإن قيمها تتأثر أيضًا بما يرغب المستثمرون في دفعه. يمكنك شراء أو بيع أسهم REIT في أي وقت تقريبًا ، مما يوفر سيولة أكبر بكثير مقارنة بالعملية الطويلة في كثير من الأحيان لمعاملات تأجير العقارات.

الآن يمكن أن يكون الوقت المناسب لشراء صناديق الاستثمار العقاري والصناديق العقارية ، حيث انخفضت أسعار العديد من أنواع العقارات بشكل حاد العام الماضي في ظل هجوم ارتفاع أسعار الفائدة. وقال باغان مع استمرار استقرار أسعار الفائدة أو البدء في الانخفاض ، "ينبغي أن يكون ذلك مفيدًا لصناديق الاستثمار العقاري".

الوصول إلى الكاتب في [البريد الإلكتروني محمي].

ظهر هذا المقال في الأصل في Arizona Republic: العقارات: ما يجب معرفته عن الاستثمار في العقارات المؤجرة ، صناديق الاستثمار العقاري