تشكل المكعبات الاختصار "REIT" (صندوق الاستثمار العقاري) بجوار منزل نموذجي.
جيتي
تدور صناديق الاستثمار العقاري في الرهن العقاري حول منحنى العائد. يقترضون من الحد الأدنى (30- إلى 60 يومًا LIBOR) لشراء الرهون العقارية التي تدفع فائدة على نهاية عالية (معدلات 30 عامًا) ثم توزيع الفرق على المساهمين كأرباح ، كما يوضح تود ماكينة حلاقة؛ هنا محرر تقرير السوق الصاعد - ومساهم في MoneyShow.com - يستعرض ثلاثة من صناديق الرهن العقاري للمستثمرين المهتمين بالدخل.
في ظل الظروف العادية ، هذه آلة نقدية دائمة الحركة. وحتى الآن ، عندما أصبح الفارق بين معدلات الاقتراض قصير الأجل ومعدلات الإقراض طويل الأجل ضيقًا بشكل غير مريح ، لا يزال الأشخاص الذين يديرون هذه المحافظ يجدون طرقًا للضغط على نصف نقطة مئوية أو نقطتين.
في عام 2019 ، عندما انعكس المنحنى تمامًا ، انخفض هذا السبريد إلى 0.55٪. . . لا تزال إيجابية ولا تزال كافية للحفاظ على التدفق النقدي. هذا كل ما يتطلبه الأمر لتجاوز الأوقات العصيبة. وبعد ذلك ، بمجرد أن تبدأ الفروق في الاتساع مرة أخرى ، تنتعش التوزيعات بسرعة. وقت تأمين العائد هو عندما ينعكس المنحنى. إذا كان التاريخ هو أي دليل ، فقد يتراجع دخلك لمدة ربع أو اثنين ، ولكن قبل أن تعرف ذلك ، ستكسب 8-10 ٪ سنويًا مرة أخرى.
ائتمان الاستثمار العقاري الرائد AGNC للاستثمار (AGNC) أصدرت نتائجها للربع الثاني قبل أسبوع ، حيث سجلت إيرادات 315 مليون دولار ، بزيادة 36٪ على أساس سنوي ، مقارنة بـ 232 مليون دولار في العام الماضي. سجلت الشركة ربحًا ، أو أموالًا من العمليات (FFOs) بقيمة 435 مليون دولار ، أو 0.83 دولار للسهم ، مقابل 400 مليون دولار ، أو 0.76 دولار.
انخفضت القيمة الدفترية لصندوق الرهن العقاري خلال الربع إلى 11.43 دولارًا أمريكيًا للسهم ، مقارنة بـ 13.12 دولارًا أمريكيًا في نهاية الربع السابق. كان هذا بسبب الضعف في سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للوكالة ، وتوقع معدلات أعلى على المدى القصير مدفوعة بمخاوف الركود ، وكل ذلك أدى إلى تقلبات أسعار الفائدة المرتفعة بشكل كبير خلال الربع.
أنهت الشركة الربع بمحفظة بقيمة 61 مليار دولار ، مع 44 مليار دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري للوكالة ، و 16 مليار دولار في مراكز الرهن العقاري التي سيتم الإعلان عنها ، والتي هي في الأساس صفقات آجلة لتسويات الرهن العقاري ، و 2 مليار دولار من مخاطر الائتمان والأوراق المالية غير التابعة للوكالة.
اتسعت فروق العائد بين قسيمة MBS الحالية البالغة 30 عامًا وسند الخزانة لمدة 10 سنوات بأكثر من 100 نقطة أساس على مدار العام ، وانتهت الربع بفارق 140 نقطة أساس. المرة الأخرى الوحيدة التي وجدت فيها مثل هذه الفروق لفترات طويلة كانت خلال فترة الركود الكبير في عام 2008 ، وبالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري مثل AGNC ، فإن الفروق الأوسع تؤدي إلى تعزيز الأرباح على المدى الطويل.
من الناحية التاريخية ، أثبتت مثل هذه المواقف أنها فرص شراء ممتازة ، ومع قيام الاحتياطي الفيدرالي بتوضيح أن أداة السياسة النقدية المفضلة هي تعديل أسعار الأموال الفيدرالية ، وليس تخفيض الميزانية العمومية. مع هذا ، سيبقى صافي المعروض من وكالة MBS ضمن نطاق 700 مليار دولار ، مما يجعلها جذابة للغاية لشركات مثل AGNC.
انخفض AGNC بأكثر من 18٪ منذ بداية العام ، و 25٪ من ذروته في أكتوبر مع ارتفاع أسعار الفائدة الذي أثر على قيمته الدفترية. أدى هذا إلى دفع العائد الحالي إلى 11.4٪ ، ويتم تداول الأسهم بعلاوة 10٪ فقط على القيمة الدفترية ، مما يجعلها فرصة عظيمة للدخول. مع سيولة قوية تتكون من 10 مليارات دولار نقدًا ، و 44 مليار دولار ديون ، تظل في وضع جيد يمكنها من تحقيق أقصى استفادة من هذه الفرص.
واحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في الرهن العقاري ، أنالي كابيتال مانجمنت
مثل معظم mREITs ، شهدت Annaly انخفاضًا في قيمتها الدفترية بنسبة 13 ٪ خلال الربع ، مما أدى إلى عائد اقتصادي سلبي بنسبة 9.6 ٪ مع اتساع هوامش الأسعار واستمرار تقلب أسعار الفائدة في إعاقة العمليات. ومع ذلك ، فقد سجلت الشركة تفوقًا ممتازًا في الأرباح والخسائر ، وحققت أرباحًا تجاوزت الأرباح الموزعة بنسبة 135٪.
أنهى Annaly الربع بحافظة قدرها 82 مليار دولار ، مع 75 مليار دولار في محفظة عالية السيولة للوكالات. بلغت المحفظة السكنية 4.8 مليار دولار ، بزيادة قدرها 10٪ ، تليها محفظة حقوق خدمة الرهن العقاري عند 1.7 مليار دولار ، بزيادة 41٪ على أساس سنوي ، مما يجعلها رابع أكبر مشترٍ لشركات MSRs حتى تاريخه ، والتي كما ناقشناها سابقًا ، هي تحوط كبير ضد ارتفاع أسعار الفائدة.
كان هذا ربعًا حافلًا بالأحداث للشركة ، حيث أغلقت خمسة سندات قروض كاملة بقيمة 2 مليار دولار ، مما يجعلها أكبر مُصدر غير مصرفي لـ Prime Jumbo و Expanded Credit MBS. أضافت مجموعة الائتمان السكنية تسهيلات ائتمانية بقيمة 500 مليون دولار ، وأغلقت منصة MSR 500 مليون دولار أخرى ، تلاها عرض ثانوي للأسهم العادية بقيمة 740 مليون دولار في مايو ، مما خلق الكثير من السيولة للشركة.
على الرغم من البيئة الصعبة خلال الربع ، إلا أن الوضوح على الجبهة النقدية الفيدرالية ، جنبًا إلى جنب مع فروق الأسعار الجذابة تاريخيًا ، يجب أن تؤدي إلى عوائد إجمالية أعلى في المستقبل. بعد انخفاض بنسبة 14٪ منذ بداية العام وحتى تاريخه ، توفر أسهم Annaly عائدًا بنسبة 12.8٪ ، مع تغطية توزيعات أرباح ممتازة ، كل ذلك أثناء التداول بعلاوة جيدة للحجز.
ريثم كابيتال (RITM) ، المعروفة سابقًا باسم New Residential Investment ، أصدرت نتائج الربع الثاني ، محققة 1.3 مليار دولار من العائدات ، بزيادة ثلاثة أضعاف تقريبًا على أساس سنوي ، مقارنة بـ 450 مليون دولار في العام الماضي. ظلت الأرباح خلال الربع قوية عند 145 مليون دولار ، أو 0.31 دولار للسهم.
كشف صندوق الاستثمار العقاري النقاب عن سلسلة من التغييرات التي تمتد إلى ما بعد مجرد اسمها ورمز أسهمها ، وكان أهمها إلغاء عقدها مع المدير الخارجي Fortress Investment Group. للمضي قدمًا ، ستتم إدارة Rithm داخليًا ، ونتيجة لذلك دفع 325 مليون دولار لإنهاء اتفاقها مع Fortress ، وهي خطوة ستؤدي إلى توفير سنوي قدره 60 مليون دولار.
أبعد من ذلك ، خطت Rithm خطوات أخرى عديدة لتوفير التكاليف وزيادة الكفاءة ، وعلى الأخص في مجال الرهن العقاري حيث انخفضت النفقات العامة والإدارية السنوية من 2.2 مليار دولار إلى 1.9 مليار دولار. كما قامت الشركة بتخفيض رأس المال في نشاطها الأساسي من 2 مليار دولار إلى 650 مليون دولار فقط ، مما أدى إلى تحسين العائد الإجمالي على رأس المال المستخدم للمساهمين.
أدى نهج الشركة في إعادة موازنة محفظتها بمزيج مثالي من الأصول ، وتقارير MSR ، والشركات ، والأصول ، إلى انخفاض في القيمة الدفترية بنسبة 2.2٪ فقط على أساس ربع سنوي. وهذا يجعل من Rithm مكانًا بعيدًا عن مؤسسات الاستثمار العقاري الرائدة ، والتي سجل معظمها تآكلًا حادًا في القيم الدفترية في مواجهة ارتفاع أسعار الفائدة ، وانعكاس منحنى العائد ، وتباطؤ مبيعات العقارات ، والركود الذي يلوح في الأفق.
بلغت محفظة حقوق خدمة الرهن العقاري (MSR) لشركة Rithm 623 مليار دولار من الأرصدة الرئيسية غير المدفوعة خلال الربع ، مع مكاسب قدرها 515 مليون دولار نتيجة لارتفاع أسعار الفائدة وعوائد الخزانة. سجل قطاع الخدمات ربحًا قدره 620 مليون دولار ، ويمثل تحوطًا قويًا ضد أعمال الإنشاء التي تمر حاليًا في خضم تباطؤ.
بلغت الخسائر في قطاع إنشاء الثقة 26 مليون دولار ، ثابتة مقارنة بالربع الأخير ، بسبب انخفاض الأصول عند 19 مليار دولار ، مقارنة بـ 23 مليار دولار قبل عام. ومع ذلك ، لا يزال القطاع يشهد تحسنًا ثابتًا في هوامش المبيعات عند 1.95٪ ، مقابل 1.42٪ قبل عام. مرة أخرى ، تعمل الشركة بجد لخفض التكاليف.
لا يزال السهم منخفضًا بنسبة تزيد عن 7٪ منذ بداية العام ، حتى بعد ارتداد كبير من أدنى مستوى في يونيو. تمثل Rithm Capital فرصة ممتازة لتحقيق مكاسب مستقبلية مع عائدات تقترب من 10٪ ، وتغطية جيدة لتوزيعات الأرباح ، وقيمة كبيرة ومكاسب تآزرية في الأرباع الأخيرة ، حيث تخضع مختلف شركاتها التشغيلية لنطاق الإدارة الداخلية. المستقبل يبدو مشرقا. لدينا ثقة في الإدارة ونحن على ثقة من أن القيمة الدفترية البالغة 12.28 دولارًا أمريكيًا ستزداد في منتصف سن المراهقة في العامين القادمين.
المصدر: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/