مرحبًا بكم في بودكاست عقارات بنزينغا. لدينا اليوم ريان فرايزر، وهو الرئيس التنفيذي لمنصة الاستثمار العقاري وصلت المنازل.
الاستماع إلى هذه الحلقة of المالك الكسول على Benzinga.
كيفين فاندنبوس: إذن ما الذي وصلنا أساسًا؟
ريان فرايزر: إنها منصة تسهل على أي شخص الاستثمار في العقارات المؤجرة. والطريقة التي تعمل بها هي أنه يمكن للأفراد شراء أسهم في منازل فردية تبدأ من 100 دولار إلى 10,000 دولار أو أكثر ، بغض النظر عن المبلغ الذي تريد استثماره في هذا العقار. ومن ثم وصل ، يتولى كل أعمال إدارة الممتلكات. لذلك كل من التعامل مع إدارة الممتلكات أو عمليات تأجير الأصول. والأثر هو أنه لا يزال بإمكان المستثمرين انتقاء واختيار الطريقة التي يريدون بها بناء محفظتهم من العقارات المؤجرة الفردية. يمكنهم استثمار أي مبلغ تقريبًا من رأس المال يرغبون فيه وتنويعه عبر العقارات.
وبعد ذلك يصبح استثمارًا سلبيًا من هناك ، مع وصل رعاية الإدارة.
كيفن فاندنبوس: كيف كان الطلب بالنسبة للمستثمرين الذين يستثمرون في هذه العقارات المؤجرة المحددة؟
ريان فرايزر: أعتقد أن هذا الشيء الذي كان مفاجأة لنا هو مدى الاهتمام الرائع حيث كان لدينا ما يقرب من 100 ألف شخص اشتركوا للاستثمار في العقارات وشراء أسهم في منازل فردية.
وأعتقد أننا اعتقدنا أن الأمر قد يستغرق وقتًا أطول حتى يفهم الناس مفهوم شراء حصة من عقار مؤجر. لكنني أعتقد أن الاستثمار في الأسهم الجزئية والأصول الأخرى أصبح أكثر شيوعًا وشعبية ، أعتقد أن الناس لديهم مكان في أذهانهم يمكنهم من فهمه.
يقولون "حسنًا ، يمكنني امتلاك حصة في هذا العقار. سأحصل على عوائد متناسبة أو تدفق نقدي من إيرادات الإيجار أو أي نمو في قيمة العقارات بناءً على عدد الأسهم التي أمتلكها. وهذا يمنحني مزيدًا من التحكم في مقدار الاستثمار والقدرة على التنويع ".
بالنسبة لي وللمؤسسين المشاركين في الوصول ، كانت تجربتنا الشخصية مع الرغبة في الاستثمار في العقارات هي المحرك الرئيسي ، فمن خلال منتصف العشرينيات إلى الثلاثينيات من عمري ، كنت أتحرك حقًا. حيثما كان ذلك منطقيًا ، استثمر لمدة 5 ، 10+ سنوات ، وهو حقًا ما هو مطلوب في العقارات للتغلب على نوع عقبة تكاليف المعاملات للحصول على أي نوع من العوائد المادية. ولذا كنت أتساءل عن ذلك لفترة من الوقت.
لماذا يجب أن يكون الأمر ثنائيًا لدرجة أنك تدخر لسنوات عديدة لهذه المدفوعات المقدمة التي غالبًا ما تكون ستة أرقام في الوقت الحاضر ، ثم تلتزم بتلك المدينة أو تلك الممتلكات إلى الأبد أو حقًا على المدى الطويل؟
وهذه هي فكرة Arrived. كيف ننظر إلى هذه العوائق التي تمنع الناس من البدء اليوم في امتلاك العقارات؟ رأس المال ، والالتزامات الزمنية ، والخبرة المطلوبة ، وكيف نخفض حاجز الدخول؟ لذلك ، إذا كان لديك الوقت والخبرة ، ولكن ربما ليس مقدار رأس المال لتنويعه في العديد من العقارات التي تريدها ، يمكن لـ Arrived تسهيل ذلك بالنسبة لك.
ليس لديك الوقت للاستثمار في أسواق جديدة وبناء وجودك هناك وتريد أن تكون قادرًا على التنويع. يمكن الوصول إلى هذا السيناريو أيضًا. لذا فإن الأمر يتعلق حقًا بأخذ تلك الأنواع الثلاثة من الصخور الرئيسية التي تمنع الناس من استثمار وقت رأس المال والخبرة وجعلها مريحة للغاية للبدء.
هذا الموضوع ذو علاقة بـ: أطلقت شركة Jeff Bezos-Backed Homes أكبر مجموعة من عروض تأجير الأسرة الواحدة حتى الآن
كيفين فاندينبوس: كيف يمكنك عرض هذه الاستثمارات على المستثمرين غير المعتمدين؟
ريان فرايزر: كان هذا جزءًا مهمًا جدًا من Arrived. تتمثل مهمة Arrived في التأكد من أن هذه الاستثمارات في متناول أي شخص يرغب في الاستثمار في العقارات المؤجرة. فقط 7٪ من الناس في هذا البلد يمتلكون استثمارات عقارية خارج مكان إقامتهم الأساسي.
هذه فجوة كبيرة من حيث عدد الأشخاص الذين تمكنوا من الاستثمار.
جزء من ذلك كان ، العمل من خلال ذلك على أساس تجربة المنتج. لذا فإن القدرة على شراء الأسهم تنطوي على تولي المزيد من الجانب العمالي لإدارة الاستثمارات بحيث يشعر المزيد من الأشخاص بالراحة في الاستثمار.
لكن الجزء الآخر كان التأكد من أن المستثمرين غير المعتمدين يمكنهم الاستثمار ، أي الأشخاص الذين ليس لديهم صافي ثروة تزيد عن مليون دولار أو دخل سنوي أعلى من 1 ألف دولار أو 200 ألف دولار. والقيام بذلك يعني العمل مع هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC) لمدة عام تقريبًا واعتماد هذا النموذج بموجب اللائحة A + التي أدت بشكل أساسي إلى إنشاء عملية الاكتتاب العام الأولي لمنزل فردي. المنصة التي وصلت اليوم هي عبارة عن منصة لتشغيل هذه الاكتتابات العامة للمنازل الفردية. وقد مررنا بعملية بموجب اللائحة A + حيث قامت لجنة الأوراق المالية والبورصات بمراجعة عروضنا وتأهيلها حتى نتمكن من إتاحتها.
في أي وقت تجعل الاستثمارات متاحة للمستثمرين غير المعتمدين ، هناك حد أعلى بكثير للإفصاح. ولذا لدينا الكثير من الإفصاحات المتوفرة على موقعنا على الإنترنت لكل عقار. أشياء مثل عوامل الخطر والبيانات المالية ، ونتيجة لذلك ، نقدم أيضًا بيانات مالية سنوية مدققة لممتلكاتنا والتي تتم مراجعتها من قبل لجنة الأوراق المالية والبورصات أيضًا.
لذلك أمضينا الوقت حقًا في المضي قدمًا في هذه العملية ، للتأكد من إمكانية الوصول إليها على نطاق واسع. يوفر تنظيم هذه العروض بهذه الطريقة بعض الخيارات للسيولة حيث يمكن للناس الوصول إلى السيولة في استثماراتهم بمرور الوقت إذا رغبوا في ذلك أيضًا.
حقًا هذان الشيئان ، دعم المستثمرين غير المعتمدين ودعم بعض خيارات السيولة المستقبلية التي نحن بصدد بنائها الآن ، كانا سببًا حقيقيًا في اتباع هذا المسار التنظيمي A + عندما كنا نصمم المنتج ونعمل مع لجنة الأوراق المالية والبورصات.
كيفين فاندنبوس: لماذا قد يرغب شخص ما في الدخول إلى هذا السوق الآن؟ هل لديك مخاوف من أن سوق الإسكان يمكن أن ينهار؟
ريان فرايزر: أعتقد أنه كان بالتأكيد وقتًا ممتعًا في السوق على مدار الـ 18 شهرًا الماضية أو نحو ذلك بينما مررنا بجائحة COVID ورأينا أنه كان هناك الكثير من التأثيرات على سوق الإسكان من تلك التي رأيناها لقد انتقلوا من مراكز المدن هذه حيث هم ، ويقدرون مساحة أكبر يقدرون وجودها ، يتحركون قليلاً خارج نواة ، وهم إما على استعداد ، أو الإنفاق ، أو شراء منزل أو أنهم تبحث عن الجودة.
منازل للإيجار توفر مساحة أكبر تختلف عن تلك المباني السكنية التي كانوا يعيشون فيها من قبل في نفس الوقت ، كان الاحتياطي الفيدرالي يغير أسعار الفائدة إلى ، إلى أدنى مستوياتها على الإطلاق ، إلى صفر على سعر الأموال الفيدرالية. لكننا رأينا أن معدلات الرهن العقاري كانت تنخفض إلى أقل من 3٪ وهذان العاملان من بين عوامل أخرى قد تسبب بالفعل في تسارع سوق الإسكان ، في ارتفاع الأسعار.
لقد رأينا تقديرًا للأسعار قد لا يكون مستدامًا على المدى الطويل حيث سترى ، 15٪ - 20٪ + تقدير السعر سنويًا. هذا ليس فقط ما نظرنا إليه في سوق الإسكان أو في عائلة واحدة تاريخيًا ، كان متوسط السعر ، مثل تقدير السعر بنسبة 4 ٪ سنويًا ، تاريخيًا.
ونحن نفكر في السوق اليوم ، حيث بدأت بعض هذه الأنواع من الاتجاهات والتغييرات في الاستقرار ، ومن المحتمل أن نرى أنفسنا نعود إلى المزيد من هذا المتوسط التاريخي. لقد رأينا بنك الاحتياطي الفيدرالي يقوم الآن بزيادة أسعار الفائدة لمحاولة تعويض ما نراه من حيث التضخم. وأعتقد أن هذا يجعل تكلفة الاقتراض تبدو أعلى بكثير مما كانت عليه قبل 12 شهرًا. لكني أعتقد أن الحقيقة هي أننا ما زلنا أقل بكثير مما كنا عليه قبل عقد من الزمان. ولذا أعتقد أن أسعار السوق لا تزال موجودة ، وماذا يعني ذلك بالنسبة للقدرة على تحمل تكاليف الإسكان وكيف سيستجيب السوق.
من وجهة نظرنا ، ما زلنا متحمسين للغاية للاستثمار في مساحة الأسرة الواحدة. أعتقد أن هناك الكثير من الرياح الخلفية للأصل الذي لديك ، المستثمرين المؤسسيين الذين انتقلوا الآن إلى الفضاء ، لديك بعض الأشياء التي تجعل من الصعب حقًا إضافة المزيد من العرض ، والتكلفة العالية للعمالة ، والتكلفة العالية المواد.
لديك أشخاص على مدى العامين الماضيين قد حبسوا أسعار الفائدة المنخفضة تاريخياً. لذلك لديك الآن هذا النوع من تثبيت سعر الفائدة الذي سيمنع المزيد من العرض من دخول السوق. الناس أقل استعدادًا للتخلي عن منازلهم ومعدلات الرهن العقاري المرتبطة بذلك.
لذلك نعتقد أنه لا يزال هناك مرونة كبيرة في سوق الإسكان. لا نتوقع ، في رأينا ، أننا سنشهد انهيارًا كبيرًا في قطاع الإسكان ، لكننا نتوقع أن يرتفع السعر السريع إلى المستوى الطبيعي من خط الأساس. بشكل عام ، عندما نفكر في المنتجات الواردة ، الاستثمار في أسهم المنازل مقابل شراء منزل كامل بمفردك ، فإننا نفتقد حقًا إلى أنه يوفر الوصول إلى متوسط التكلفة بالدولار ، وهو القدرة على إضافة دولارات الاستثمار تدريجياً على أساس شهري ، ربع سنوي ، أو على أساس سنوي لم يكن ممكناً من قبل في الملكية المباشرة للعقارات عند شراء منازل كاملة. وكل منزل يمثل قرارًا ماليًا ضخمًا. يمكنك حقا نشر ذلك.
وأعتقد أن هذا يقلل قليلاً من أهمية محاولة ضبط وقت السوق لأنني أعتقد أن هذا دائمًا صعب للغاية ويسمح لك بدولار متوسط التكلفة بمرور الوقت والتنويع في مدن وأزمنة مختلفة وأنواع مختلفة من العقارات ، والتي تمامًا ، تساعد في تقليل بعض المخاطر الخاصة بك.
كيفين فاندنبوس: إلى جانب ارتفاع أسعار المساكن ، من الواضح أننا شهدنا زيادة في الإيجارات بمعدل أعلى في بعض المناطق. أين ترى ذلك ذاهب؟
ريان فرايزر: أعتقد أنك تجد أن الريع يميل إلى اتباع التضخم على افتراض أن التضخم مرتبط بمزيد من النشاط الاقتصادي. أعتقد أن بعض التضخم الذي نراه مرتبطًا بشكل أكبر ببعض مشكلات سلسلة التوريد ، والتي أعتقد أنها جزء مما يجعل البيئة الاقتصادية الحالية صعبة. لكن بشكل عام ، نعتقد أن الإيجارات ربما تتبع ذلك.
الشيء الآخر الذي يجب أخذه في الاعتبار هو أنه إذا استمرت أسعار الفائدة في الارتفاع أو حتى بقيت عند النقطة التي وصلت إليها ، فإن ذلك يغير نوع القدرة النسبية على تحمل تكاليف مدفوعات الرهن العقاري الشهرية أو ملكية العقار الذي تعيش فيه مقابل الإيجار. وغالبًا ما تعمل هذه الأشياء في نوع من نقاط التوازن. لذلك كنت أشاهد مقالاً الأسبوع الماضي أنه مع ارتفاع أسعار الفائدة ، فإن ذلك يزيد من تكلفة التملك ، وهو مسكن رئيسي. وبينما يفعل ذلك ، فإن هذا يجعل المزيد من الناس يقررون الاستئجار لأنهم يقومون بمقايضة القدرة على تحمل التكاليف. "هل أرغب في دفع 700 دولار إضافية شهريًا لهذا المنزل الذي أرغب في العيش فيه أم أفضل تأجيره لمدة عام أو عامين آخرين وتوفير بعض المال؟"
ولذا أعتقد أن هذه الأنواع من الأشياء تملي أيضًا إلى أين تتحرك أسواق الإيجارات. لكن يبدو أن أسواق الإيجار قد ارتفعت قليلاً.
كيفين فاندنبوس: هل هناك أي أسواق معينة تراها جذابة بشكل خاص في الوقت الحالي؟
أعتقد أنه عندما ننظر إلى الأسواق ، فإننا ننظر إلى أين يوجد نمو على مستوى بسيط حيث ننظر إلى البيانات السكانية \ هل نشهد زيادة في عدد الأشخاص الذين ينتقلون إلى تلك المدينة؟ هل هذه أماكن مرغوبة للعيش فيها ، حيث تمتلك بنية تحتية كبيرة وكافية لدعم ذلك؟ ونحن ننظر إلى ، بعض من أفضل 100 مدينة اليوم ، نحن في 19. ونستمر في إضافة المزيد من المدن بسرعة. أعتقد أننا سنكون على الأرجح في سن الأربعين بحلول نهاية العام. وبعد ذلك فقط نستدعي بعضًا من تلك التي ، نود ربما بعضًا من تلك التي لا يفكر بها الناس بشكل طبيعي ، لأنني أعتقد أن هناك بعض المدن التي نحن فيها ، دعنا نقول ناشفيل التي شاهدتها للتو ، مثل النمو السكاني والكثير من الاهتمام الثقافي في هذا السوق.
ولكن بعد ذلك ، هناك أسواق أخرى هي نوع من المدن الصاعدة التي تشهد نموًا سكانيًا سريعًا ، لكنها ربما تكون بالقرب من أفضل 100 مدينة مقابل أفضل 25 مدينة. نحن ننظر إلى شمال غرب أركنساس فايتفيل ، بينتونفيل ، حيث يوجد مثل هذا النمو الاقتصادي القوي مدفوعًا بمقر وول مارت هناك.
ثم جميع شركاء Walmart الذين لديهم مكاتب هناك. وهم يقومون بالكثير من الاستثمار في المنطقة. ونتيجة لذلك ، شهدنا طلبًا قويًا على العقارات للإيجار. ولذا أعتقد أن هذا سوق مثير للاهتمام. هناك القليل من الأشياء الأخرى التي ننظر إليها وهي أن إنديانابوليس لديها اقتصاد قوي وأساسي وأعتقد أن هناك بعض أنماط الهجرة من شيكاغو التي تقود القليل من ذلك ، لكنها كانت سوقًا تابعناها عن كثب وبدأنا في الاستثمار . ثم تشاتانوغا في ولاية تينيسي حيث أصبح عملاً لطيفًا عن بُعد ، مركزًا كاملًا في تلك المنطقة لديه أسرع إنترنت في البلاد كحقيقة ممتعة جدًا لأولئك العمال عن بُعد الذين ينتقلون إلى تلك المنطقة. لكن أعتقد أنك ترى القليل من هؤلاء. مدن أصغر قليلاً ، لكنها صاعدة ولديها إمكانات كبيرة للنمو ، وقد كنا متحمسين لبدء إضافة بعض الأصول فيها وإتاحتها للمستثمرين.
كيفين فاندنبوس: ما الذي يدخل في اختيار المنازل التي ستستثمر فيها؟
ريان فرايزر: سيلاحظ الأشخاص الذين يأتون إلى الموقع الإلكتروني أنهم غالبًا منازل جديدة وأنواع عالية الجودة من العقارات والإيجارات. في رأينا ، سيوفر هؤلاء فرص تدفق نقدي أقوى خلال الفترة بأكملها ، لمجرد أنهم أقل حاجة إلى الصيانة. معظم ممتلكاتنا أحدث من عام 2010. لا توجد صيانة مؤجلة أو أي شيء من هذا القبيل. وإذا كنا نشتري منزلًا قديمًا ، فعادةً ما نقوم بأي نوع من التحسينات أو التجديدات الرئيسية للتركيبات قبل أن نوفرها على المنصة.
ومرة أخرى ، هذا حقًا محاولة لتوفير هذه التدفقات النقدية القوية والمستدامة. يتمثل السحب الكبير للعقارات المؤجرة في الوصول المستمر إلى التدفق النقدي في حالتنا إنها أرباح الأسهم. لذلك نقوم بدفع هذه التوزيعات على أساس ربع سنوي. بالنسبة لممتلكاتنا ، فإننا ندفع ، في المتوسط ، ما بين 3٪ إلى 7٪ على أساس سنوي. وهذا يعتمد فقط على السوق وربما مقدار الرافعة المالية على العقار.
يرغب الناس حقًا في مكان رائع للعيش فيه ، سواء كانوا مستأجرين أم لا. ولأي سبب كان ، أعتقد أنه كان الاتجاه السائد هو تأجيل الصيانة. لذلك أعتقد أن هذا يجعلنا أصلًا فريدًا عندما نتشارك العقارات التي نمتلكها مع المستأجرين المحتملين في هذه الأسواق.
بمرور الوقت ، يمكن لـ Arrived دعم أي نوع من الأصول. نحن نؤمن حقًا بهذه الشريحة من الأسرة الواحدة ونركز حقًا على إضافة مدن للسماح للناس بالتنويع ، ولكن في المستقبل ، سنضيف أنواع أصول جديدة.
كيفن فاندنبوس: ما هي الخطوة التالية بالنسبة إلى Arrived Homes؟
ريان فرايزر: لدينا طن في المتجر. أعتقد أن أحد الأشياء التي يسعدنا إتاحتها للمستثمرين هو الوصول إلى الإيجارات قصيرة الأجل مثل Airbnbs.
لقد تمكن الكثير من الأشخاص من تجربة Airbnb و VRBO وتجربة تأجير قصيرة الأجل. لكن القليل جدًا ، بل حتى أقل من الإيجارات طويلة الأجل من جانب الملكية ، تمكنت من المشاركة في جانب الملكية لهذه الاقتصادات كمضيف والوصول إلى الاقتصاديات التي يمكن أن تأتي من كونها مجموعة من هذه العقارات الإيجارية قصيرة الأجل.
نعتقد أنه يمكننا حل الالتزامات الزمنية المستمرة ، والتي هي أعلى حتى من الإيجارات طويلة الأجل للمستثمرين حتى يتمكنوا من الوصول إلى هذا الاقتصاد الإيجاري قصير الأجل. هذا ما أتينا إليه هنا على المدى القريب وربما نهاية هذا الصيف.
كيفين فاندنبوس: ما هي أفضل طريقة للمستثمرين للتأكد من أنه يمكنهم الوصول إلى هذه العقارات الجديدة بمجرد توفرها على المنصة؟
ريان فرايزر: أفضل طريقة هي التسجيل وإنشاء حساب وصلت المنازل ويمكنك القيام بذلك من خلال موقعنا.
وبمجرد القيام بذلك ، يتم إخطارك بالعقارات الجديدة التي ستأتي بأصول جديدة ويمكنك أن تقرر الوقت المناسب أو ما هي العقارات المناسبة للاستثمار فيها.
استمرت العقارات في القيام بما تفعله ، والذي يوفر بشكل عام تاريخيًا تدفقات نقدية مستقرة ، وقيمة ملكية ثابتة ، ونموًا بمرور الوقت ، وتحوطًا جيدًا من التضخم. وإذا كان بإمكانك إدخال الأصل بمنظور طويل الأجل ، وعرض متعدد السنوات ، فستستمر هذه الأشياء.
حتى لو رأينا انخفاضًا في قيم العقارات ، فلا يزال لديك تدفق نقدي كبير قادم يساعد في توفير بعض المرونة للعائدات الإجمالية. ولذا أعتقد أنه بسبب هذه الأشياء وخصائص العقارات فقط ، كان الكثير من الناس مهتمين بإضافة المزيد إلى محفظتهم العقارية خلال الشهرين الماضيين.
ونحن نحاول حقًا التأكد من أننا نوفر أصولًا كافية للناس للاستثمار فيها. كما ذكرت ، كان لدينا ما يقرب من 100 ألف شخص يأتون ويشتركون ويبدأون في إنشاء حسابات والبدء في الاستثمار في العقارات. وربما قمنا بتمويل أكثر من 20 مليون دولار من العقارات المؤجرة في الشهرين الماضيين فقط. ونوفر العديد من العقارات الجديدة كل أسبوع لمواكبة المستثمرين. وفي غضون ذلك ، نبقى انتقائيين حقًا بشأن ما نشتريه من المدن التي نتواجد فيها اليوم ، نضمن ما يقرب من 50,000 عقار شهريًا ونقدم عروضًا على أقل من 0.1٪ منها. وبعد ذلك ، تلك التي فزنا بها هي الخصائص التي نوفرها للناس.
رؤية المزيد من Benzinga
لا تفوت التنبيهات في الوقت الفعلي بشأن الأسهم الخاصة بك - انضم بنزينجا برو مجاناً! جرب الأداة التي ستساعدك على الاستثمار بشكل أكثر ذكاءً وأسرع وأفضل.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga لا تقدم نصائح استثمارية. كل الحقوق محفوظة.
المصدر: https://finance.yahoo.com/news/platform-makes-easy-anyone-invest-161133234.html